תא (קריות) 57004-06-13 יאיר הקש נ' אליהו גבאי

1. בעלי הדין מתגוררים בבית משותף בן ארבע דירות, המצוי ברחוב ארלוזורוב 34 בנהריה וידוע כחלקה 69 בגוש 18207 (להלן:"הבית").

התובע, הנתבע שכנגד (להלן:"הקש") מתגורר בדירה הידועה כחלקת משנה 3 בקומה א' בבית (הדירה המערבית). הנתבעים, התובעים שכנגד (להלן:"גבאי") מתגוררים בקומת הקרקע, בדירה הידועה כחלקת משנה 2 ומצויה בחלק המזרחי של הבית.

2. תביעתו של הקש הוגשה בעקבות עבודות ריצוף שביצעו גבאי בחלק הצפוני של חצר הבית, המהווה רכוש משותף. בד בבד עם הגשת התביעה הוגשה בקשה לסעד זמני.

לטענת הקש, השטח שמצפון לבית, משמש את דירתו באופן ייחודי, לאור הסכמה רבת שנים בין בעלי הדירות בבית. בתביעתו, עותר הקש למתן צו שיורה לגבאי לפרק את הריצוף שביצעו בחלקה, ולהחזיר את המצב במקום לקדמותו. בנוסף, עותר הקש לקבלת צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים להיכנס אל השטח המצוי בחזקתו ומשמש את דירתו מזה עשרות שנים.

3. התביעה שכנגד, עניינה שער שהקים הקש בגבול החלקה, בחלק הצפון מערבי, המוביל לשטח המריבה שמצפון לבית, מבלי לקבל את הסכמת גבאי. בכתב התביעה שכנגד עתרו גבאי לקבלת צו הריסה שיורה להקש לפרק את השער ולהשיב את המצב לקדמותו.

דיון והכרעה:

שטח המריבה שמצפון לבית

4. השטח נשוא המחלוקת, הינו רצועת הקרקע המצויה מצפון לבית, כמעט לכל אורכו של המבנה, החל מהכניסה אל החלקה ממערב, ועד סוף דירת גבאי ממערב - שטח המצוי בין קיר הבית המשותף לבין גבול החלקה מצפון. לא הוגשה מפת מדידה ביחס לשטח המריבה, אולם אין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר בשטח אותו צבע התובע בצהוב, במפה המצבית שהופיעה על גבי התוכנית אשר העתק חלקי שלה צורף כנספח ב' לכתב התביעה ואליו התייחסו הצדדים בעדויותיהם, ובסיכום טענותיהם. (להלן:"השטח מצפון לבית").

5. לטענת הקש, הדירה נרכשה על ידיו בשנת 1978 ומאז שימש השטח מצפון לבית את דירתו, באופן בלעדי. לטענתו, הרכוש המשותף בבית חולק בין בעלי הדירות, בהסכמה שהתגבשה עוד בשנות השישים, ומאז נשמר הסטטוס קוו, במסגרתו כל אחד מבעלי הדירות בבית מכיר בחלקים בהם מחזיק שכנו באופן בלעדי.

6. גבאי מכחישים קיומו של הסכם חלוקת שימוש כאמור. לטענתם, הסכם כזה לא נחתם מעולם, ואף לא הושגה הסכמה בעל פה בין בעלי הדירות ביחס לחלוקת שימוש ייחודי ברכוש המשותף. הסכמה כזו גם לא ניכרה בשטח, לטענתם, כאשר רכשו את דירתם בשנת 1997.

7. אין חולק כי בצו רישום הבית המשותף לא הוצאו חלקים כלשהם מהרכוש המשותף, ולא נרשמו הצמדות לדירה כלשהי בבית. על פי מסמכי הבית המשותף, כל שטח החצר המקיפה את הבית מהווה רכוש משותף. עוד אין חולק, כי לא נערך בין בעלי הדירות בבית כל הסכם בכתב בדבר חלוקת השימוש ברכוש המשותף, באופן שהוסכם שכל בעל דירה יעשה שימוש ייחודי בחלק מסוים מהרכוש המשותף.

8. נכונה טענת הקש, כי אין הכרח שהסכם בדבר חלוקת שימוש ייחודי ברכוש המשותף יערך בכתב, שכן אין מדובר בעסקה במקרקעין. בתי המשפט הכירו בתוקפם של הסכמי חלוקת שימוש כאמור, מכח הסכמה רבת שנים. נפסק כי הסכמים מעין אלה יחייבו רוכש דירה שלא היה צד להם, רק אם התקבלה בנדון החלטה מפורשת ונרשמה בספר הפרוטוקולים, בהתאם לסעיף 71(א) לחוק המקרקעין (ע"א 815/81 כליפא נ' שאול פ"ד לו(3) 83). עם זאת, במקרים מסוימים, הכירו בתי המשפט בתוקפו של הסכם בעל פה בדבר חלוקת שימוש, ובכוחו לחייב רוכש דירה חדש שלא היה צד לו, כאשר החלוקה היתה ברורה, על פניה, לכל המתבונן,  באופן שרוכש הדירה יכול היה ללמוד עליה מהתבוננות בחצר הבית המשותף, טרם רכישת הדירה. ראו למשל, פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א (חי') 1020/03 בובליל נ' שטיינר [פורסם בנבו] (25.2.2004).

1. על מנת להעמיד דברים על דיוקם, ראוי להבהיר כי במקרה של בית משותף לא ניתן לרשום הסכם שיתוף כמשמעו בסעיף 29א' לחוק, שכן סעיף 56(א) לחוק המצוי בפרק ו' הדן בבתים משותפים, קובע מפורשות כי פרק ה' לחוק, העוסק בשיתוף במקרקעין, לא חל על הרכוש המשותף. עם זאת, הרציונל העומד בבסיס הפסיקה ביחס להסכם שיתוף זהה לזה שמנחה את בתי המשפט בדונם בתביעות בגין חלוקת שימוש ברכוש המשותף. לו רצו בעלי הדירות בבית להסכים על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לכל אחת מהדירות, יכלו לרשום תקנון שיסדיר את הסכמתם זו, ובכך להקנות לה תוקף קנייני, לחלופין, אם רצו להסכים על הקניית זכויות שימוש בלבד, ניתן היה לקבל החלטה ולרשום אותה בספר ההחלטות של הבית המשותף, בהתאם לסעיף 71(א) לחוק.

1. כאמור, אף אם לא נרשם הסכם בכתב בדבר חלוקת שימוש ברכוש המשותף, ואף לא החלטה בספר ההחלטות של הבית המשותף, אין בכך לשלול אפשרות שהסכם כזה נוצר מכללא, מכח התנהגות רבת שנים, אשר יצרה נוהג.

יודגש, כי הסכם בדבר חלוקת שימוש אינו יכול להקנות לבעלי הדירות בבית משותף זכות לבנות באותו חלק בו הם עושים שימוש יחודי, שכן הסכם כזה אינו משנה מאום מזכויות הקניין של בעלי הדירות ברכוש המשותף (ראו רע"א 269/74 הנ"ל, שם דובר בהסכם שיתוף אך הרציונל זהה, ות"א (ת"א) 2816/03 ציפורה קונצ'יצקי נ' דליה שפלן [פורסם בנבו]).