פרק (ת"א) 44247-06-17 סוהו אילת השקעות בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי תל-אביב

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו פר"ק 44247-06-17 גיסין (בעל תפקיד) נ' כונס נכסים רשמי תל אביב ואח' פר"ק 27689-02-17 כהן ואח' נ' הים האדום ניהול מלונות בע"מ ואח' לפני כבוד השופטת איריס לושי-עבודי בקשות: 82+85+90+91+92+93 בעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: ובעניין: חוק החברות, התשנ"ט-1999 פקודת החברות [נוסח חדש], התש"ם-1980 תקנות החברות (בקשה לפשרה או להסדר), התשס"ב-2002 סוהו אילת השקעות בע"מ (בהקפאת הליכים) חברת הנכס הים האדום ניהול מלונות בע"מ (בפירוק) חברת הניהול עו"ד גיא גיסין – בתפקידו כבעל התפקיד בחברות על-ידי באי-כוחו עוה"ד ענבר חכמיאן-נהרי וגלעד ברגשטיין בעל התפקיד רילטי אקזקיוטיב שמעון אייזנברג בע"מ על-ידי בא-כוחה עו"ד יניב אינסל רילטי עמוס מיכלין – בעל השליטה בחברת הנכס על-ידי בא-כוחו עו"ד רן עמרם עמוס דורון מיכלין – בעל השליטה בחברת הניהול על-ידי בא-כוחו עו"ד אלון קזיוף דורון עו"ד שאול ברגרזון – בתפקידו כמנהל מיוחד לנכסיו של דורון בפש"ר 48896-06-17 עו"ד ברגרזון 1. משרד האוצר – רשות המסים 2. אגף מס הכנסה – פקיד שומה גוש דן 3. אגף מיסוי מקרקעין על-ידי בא-כוחם עו"ד יניב קורדובה רשות המסים עו"ד דוד ריכרט עו"ד ריכרט 1. אורנה כהן 2. יצחק כהן 3. נעמי שחורי גור אריה 4. יצחק גור אריה 5. אבי לוי 6. אריה קרן 7. מזרחי מאיה 8. מזרחי יוסף 9. יואב שרון 10. יעקב דגן 11. מיכל מאשה אופיר 12. אלון וייס 13. בתיה משעלי 14. שלום משעלי המבקשים בבקשות 93-92 אלי לוטן ואח' על-ידי בא-כוחם עו"ד מימון אביטן רוכשי הזכויות ביחידות כונס הנכסים הרשמי – תל-אביב על-ידי באי-כוחו עוה"ד כלנית הרמלין ויוסי מססה הכונס הרשמי

פסק-דין

1. בפניי בקשה (מס' 82) לאישור הסדר נושים ותכנית הבראה בעניינן של חברת סוהו אילת השקעות בע"מ (בהקפאת הליכים) (להלן: "חברת הנכס") וחברת הים האדום ניהול מלונות בע"מ (בפירוק זמני) (להלן: "חברת הניהול") (שתי החברות יחד יכונו להלן: "החברות").

°

°

--- סוף עמוד 3 ---

2. הבקשה שבפניי הוגשה על-ידי בעל-התפקיד בחברות, עו"ד גיא גיסין (להלן: "בעל-התפקיד"), בהסכמת חלק מנושי החברות ורשות המסים, ותחת התנגדויות שהוגשו מטעם הנושה המובטחת בחברת הנכס, חברת רילטי אקזקיוטיב שמעון אייזנברג בע"מ (להלן: "רילטי") ומטעם בעל-השליטה בחברת הנכס, מר עמוס מיכלין (להלן: "עמוס").

יצוין, כי חברת הניהול הייתה בבעלות מר דורון מיכלין, בנו של עמוס (להלן: "דורון"), וכי דורון כיהן כדירקטור יחיד הן בחברת הניהול והן בחברת הנכס. לצורך פסק-דין זה עמוס ודורון יקראו יחד להלן "בעלי-השליטה".

3. טרם מתן החלטה בבקשה מס' 82, הוגשה בקשה מטעם חלק מהנושים (הם רוכשי הזכויות ביחידות) ואשר עניינה לאפשר להם לחזור בהם מהסכמתם להסדר אשר ניתנה בדיון בפניי מיום 7.6.2018 (להלן: "בקשה מס' 90"), וכן בקשות 93-91 שעניינן עיכוב אישור ההסדר, אליהן אתייחס בהמשך.

רקע והליכים

4. חברת הנכס הינה חברה פרטית שהתאגדה ונרשמה ביום 24.6.2015. על-פי הנטען, ביום 30.12.2015 התקשרה חברת הנכס עם חברת ש. גלעד השקעות בע"מ (להלן: "המוכרת") בהסכם לרכישת מלון דירות הידוע בשם מלון סוהו אילת ברחוב הספן 1, שבעיר אילת. המלון כולל 152 יחידות דיור, שטחים ציבוריים, בריכה, חדר כושר וזכויות בנייה נוספות (להלן: "המלון" או "הנכס").

5. במסגרת ההסכם התחייבה חברת הנכס לשלם למוכרת תמורת הנכס סך של 23 מיליון ₪, כאשר רוב כספי התמורה ישולמו בד בבד עם מכירת הזכויות ביחידות למשקיעים שונים על-ידי חברת הנכס. בנוסף סוכם, כי רק בעת העברת התשלום על-ידי רוכש הזכויות ביחידה, תועבר החזקה משפטית ביחידה לידי רוכש הזכויות ותירשם הערת אזהרה לטובתו. במצב דברים זה, פעלה חברת הנכס כמעין משווקת למכירת יחידות הדיור במלון.

6. החל מסוף שנת 2015 ועד לחודש דצמבר 2016, בסיוע שירותי השיווק של רילטי, התקשרה חברת הנכס בהסכמי מכר במסגרתם התחייבה למכור לרוכשים פרטיים 129 מיחידות הדיור במלון בסך ממוצע של כ-350 אלף ₪ ליחידה (להלן ובהתאמה: "הסכמי המכר מול חברת הנכס" ו"רוכשי הזכויות ביחידות" או "הרוכשים"). עוד התחייבה חברת הנכס כי תפעל לרישום המלון כבית משותף ולאחר שתעשה כן יירשמו הזכויות ביחידות על שם הרוכשים. עד אז ולצורך הבטחת עמידה בתנאי המכר, פעלה חברת הנכס לרישום שיעבוד לטובת כל אחד מרוכשי הזכויות ביחידות במרשמי החברה ברשם החברות. לטענת בעל-התפקיד, התחייבות חברת הנכס כלפי רוכשי הזכויות ביחידות נעשתה בעת שהייתה בידיה של החברה רק אופציה לרכישת הנכס מהמוכרת.