החוזה הותנה באישורה של תכנית מפורטת לשינוי תכנית המתאר (להלן: תכנית השינוי או התכנית) (סעיף 6.2.2), והמשיבה גם התחייבה "לנקוט על חשבונה בכל הצעדים הנדרשים על מנת לגרום לכך שתכנית השינוי תאושר" (סעיף 3.5). בתכנית השינוי הובהר כי מטרתה היא איחוד וחלוקה כדי ליצור שלושה מגרשים פנימיים חדשים, כך שחלקו העיקרי של השטח של 12 דונם שנמכר למערערת יוגדר כמגרש 601 (שטח של 9,100 מ"ר ו-6,075 מ"ר זכויות בניה, ובנוסף מגרש 401 ששטחו כ-2.9 דונם). בנוסף, נאמר בתכנית השינוי כי היא נועדה "להתאמת שמות הייעודים לנוהל מבא"ת" (נוהל מבנה אחיד לתכנית) (מוצג 4).
3. החוזה נחתם לאחר שוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: ועדת המשנה) החליטה להפקיד את תכנית השינוי בתנאים, שאחד מהם הוא קבלת התייחסות של משרד התיירות. ביום 16.3.2014, חודשיים אחרי חתימת החוזה, התקיים דיון בנושא בוועדה לבדיקת תכניות במשרד התיירות (להלן גם: ועדת התיירות). הוועדה התרשמה כי "על פניו לאור השינויים המוצעים בתכנית מדובר בתכנית חדשה, ולפיכך עליה לעמוד בהוראות תמ"א 12". כיוון שלפי תמ"א 12/1 לא ניתן לאשר אמ"מ בתכנית חדשה, הוועדה המליצה למשיבה להוציא את החלק שבו ניתן להקים אמ"מ (מגרש 602) מתחום התכנית (מוצג 15).
ביום 13.4.2014 שלח נציג המשיבה דואר אלקטרוני למשרד התיירות ובו הביע התנגדות לשינוי התכנית (מוצג 17), אך המשרד עמד בדעתו. לאור זאת, ערכה המשיבה תכנית מתוקנת, שבמסגרתה מגרש 602 הוצא משטח התכנית, וזכויות הבנייה במגרש 601 (שהיה מיועד על פי החוזה למשיבה) הופחתו באופן משמעותי. ביום 25.6.2014 הובאה התכנית המתוקנת בפני הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה, והוועדה החליטה לאשר אותה (מוצג 22). בהתאם, נציג המשיבה הודיע למערערת כי התכנית שעליה הסכימו הצדדים לחוזה – לא אושרה. דהיינו, התנאי המתלה לא התקיים והחוזה אינו בתוקף.
פסק דינו של בית המשפט קמא
4. בחודש אוגוסט 2015, לאחר חילופי מכתבים, הגישה המערערת את תביעתה והמשיבה הגישה תביעה שכנגד. ביום 26.8.2015 ניתן בבית המשפט קמא צו מניעה להקפאת המצב.
במסגרת פסק הדין, בית המשפט קמא התמקד בשאלה אם המשיבה היתה יכולה לפעול לאישור התכנית המקורית למרות התנגדות משרד התיירות להכללת אמ"מ בשטח התכנית. קביעותיו של בית המשפט קמא מבוססות זו על זו: נקבע כי האמ"מ היה "חלק מהפרויקט" (פסקאות 21-18); מכאן שעמדת משרד התיירות הובילה לשינוי מהותי בתכנית (פסקאות 27-23); ובנסיבות אלה למשיבה לא היתה אפשרות לקדם את התכנית המקורית (פסקאות 32-28). נוכח קביעות אלה, הגיע בית המשפט למסקנה כי המשיבה לא הפרה את חיוב ההשתדלות שנטלה על עצמה, וקיבל את טענתה כי התנאי המתלה של אישור התכנית לא התקיים, כך שהחוזה בטל. בית המשפט דחה גם את תביעתה של המשיבה לחייב את המערערת בפיצוי מוסכם בשל חוסר שיתוף פעולה בביטול החוזה. התביעות ההדדיות נדחו אפוא, וצו המניעה הזמני בוטל.