פסק דין
לפני בימ"ש תביעה של קונות ותביעה שכנגד של מוכרים בגין מכירת זכויות בבית צמוד קרקע.
כתב התביעה
1. הקונות טענו בכתב התביעה כי רכשו מהמוכרים בית תלת מפלסי בן שני מפלסים ומרתף ומדרגות לגג מרוצף. לאחר שהבית נמסר להן, התברר כי חלקו בנוי ללא היתר וכי המוכרים לא שילמו עבור חלק זה דמי היתר לרמ"י ו/או דמי חכירה מהוונים. כך, גם לא שילמו המוכרים את התשלומים הנחוצים לעיריית תל אביב לצורך קבלת היתר לחלק הבנוי ללא היתר, למעט היטל השבחה ששולם על ידי המוכרים גם עבור החלק שללא היתר לצורך קבלת אישור עירייה. כתוצאה מכך נמנע מהקונות לקבל רישום זכויות מלא בבית שרכשו על שמן ולהשלים את רישום החכירה על שמן.
הקונות ביקשו מבימ"ש לחייב המוכרים כלהלן:
- לקבל היתר בנייה המכשיר את כל השטחים בבניין הבנויים ללא היתר, תוך 12 חודשים ממתן הצו ולשלם את כל התשלומים ולשאת בכל ההוצאות הנחוצות להוצאת ההיתר ללא יוצא מהכלל.
- לשלם לרמ"י את התשלום עבור דמי ההיתר הנדרשים, לגבי כל חלקי הבניין שלא שולמו עליהם דמי היתר, לפי דרישת רמ"י בסך של 1,291,212 ₪, נספח 9 לכתב התביעה ו/או כפי שתתוקן הדרישה בהתאם לחוו"ד נגדית ו/או ערעור כדי שיהיה בידי הקונות לרשום על שמן את הבית.
- לתקן את חוזה החכירה ברמ"י, כך שיכיל את כל שטחי הבניין ולשאת בכל ההוצאות בקשר לכך.
- לשלם לקונות את הפיצוי המוסכם בגובה של 10% מן התמורה ששולמה בגין הבית, היינו בסך של 345,000 ₪.
כתב ההגנה
2. המוכרים טענו בכתב ההגנה כי התחייבו כלפי הקונות להמציא לבא כוחן את כל המסמכים הדרושים לרישום הממכר על שמן, (סע' 5.1 להסכם) ואכן עמדו בהתחייבותם, אלא שהקונות, לאחר שקיבלו את כל המסמכים כאמור וכמוסכם - דאגו וגרמו להכשלת הרישום ע"י פניות חוזרות ונשנות לרמ"י, כדי שתוכשל ההעברה ובכך להכשיר לעצמן תביעה, שלא ניתן היה להגישה אילו נהגו בדרך המקובלת ובתום לב.
בסופו של דבר לא נדרש ביצוע התאמות מצד העירייה. אולם, מאחר והקונות פנו מיוזמתן לרמ"י בתואנה של "תוספות בניה", הרי ככל שייקבע כי אכן קיימת בניה נוספת –אין מניעה מצד המוכרים להרוס את כל התוספות והקונות מחויבות לאפשר להם לבצע זאת, בהתחשב בנספח להסכם, המפורט לעיל ובחוזה החכירה.
עפ"י חוו"ד של שמאי מקרקעין מטעם עיריית תל-אביב, שהוצאה ע"י העירייה לצורך מתן האישור- נקבע כי ניתן היתר בניה על מרתף חלקי.
כתב תביעה שכנגד
3. המוכרים הגישו כתב תביעה שכנגד בעילות של הפרת חוזה, ועשיית עושר ולא במשפט וביקשו צווי עשה וסעד כספי.
על יסוד הטענות שפורטו בכתב ההגנה, המוכרים ביקשו לחייב הקונות כלהלן:
עלות מדידה חדשה שהוכנה ע"י המוכרים, בגינה שולם למודדים סך של 2,950 ₪ (בנוסף לתשלום של- 1,638 ₪ ששולם למודד קודם, שהחל לבצע מדידה, אך הקונה עצרה את עבודת המדידה בטרם הסתיימה והוא עזב את המקום ולא הסכים להשלים את המדידה).
תשלום לרמ"י בסך של - 276,040 ₪ שבוצע ע"י המוכרים.
שכ"ט שמאי שהגיש את ההשגה עבור המוכרים בסך של -. 15,000 ₪ + מע"מ.
פיצוי מוסכם בסך של 345,000 ₪.
סה"כ סכום התביעה שכנגד: 658,178 ₪.
כתב ההגנה שכנגד
4. הקונות חזרו בכתב ההגנה שכנגד על טענותיהן בכתב התביעה וביניהן הטענה כי המוכרים פעלו בחוסר תום לב, כשהציגו בפניהן טרם רכישת הבית, מצג שהבית בנוי כולו בהיתר. כמו כן פעלו בחוסר תום לב כשהצהירו לרמ"י שאין חריגות בנייה, והסתירו את העובדה שקומה שלמה - 139 מ"ר נבנתה ללא היתר וללא תשלום לרמ"י.
העברת התובענה לבימ"ש השלום
5. התיק נפתח תחילה בבית המשפט המחוזי ובהחלטה מיום 14.11.17 הועבר לבית משפט השלום.
הליכים מקדמיים
6. בהחלטה מיום 6.12.17 נקבעו מועדים להשלמת הליכים מקדמיים.
הגשת ראיות ע"י הקונות
7. ביום 15.2.18 נקבע מועד להגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הקונות וביום 19.3.18 הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמן.
הדיון הראשון
8. ביום 17.4.18 התקיים הדיון הראשון. בימ"ש קבע שבנוסף לשמיעת העדויות לגבי המו"מ שקדם לכריתת ההסכם, כדי להבין את היקף המידע וכוונות הצדדים, עליו להיעזר בשמאי שיספק לבית המשפט את האומדן של שווי הממכר לפני ביצוע ההתאמה הנדרשת התכנונית והחוזית ביחס לרמ"י לבין המצב לאחר ביצוע ההתאמה, בניכוי שינויים תקופתיים והנוגעים לאזור מבחינת ביקוש שאינם נוגעים למחלוקת.
הגשת ראיות המוכרים
9. ביום 15.5.18 הוגשו ראיות המוכרים.
הדיון השני
10. ביום 11.7.18 התקיים הדיון השני. הדיון זומן עקב עיכוב בהליכי מינוי המומחה ובמעמד הדיון ניתנה הוראה לקידום הליך מינוי של המודד והשמאי זוהר עירון.
הגשת חוו"ד של המומחה מטעם בימ"ש.
11. ביום 30.12.18 הגיש המומחה מטעם בימ"ש חוו"ד.
הדיון השלישי
12. ביום 24.1.19 התקיים הדיון השלישי. ניסיון להגיע להסכמה לא צלח ולכן נקבעו מועדים לשמיעת ראיות, סדר הנחקרים ומשך חקירתם.
הדיון הרביעי
13. ביום 11.4.19 התקיים הדיון הרביעי. הצדדים זומנו לדיון מיוחד מכיוון שהתברר שהמוכרים לא זימנו המומחה מטעם בימ"ש מיד לאחר הדיון הקודם ובחלוף פרק זמן רב, כאשר נודע למומחה על מועד הדיון הודיע כי לא ניתן לקיים חקירתו במועד שנקבע לכך. נקבע מועד מיוחד נוסף לחקירת המומחה מטעם בימ"ש ועד נוסף.
הדיון החמישי
14. ביום 22.5.19 התקיים הדיון החמישי בו נחקר המומחה מטעם בימ"ש.
הדיון השישי
15. ביום 2.6.19 התקיים הדיון השישי בו נחקר עו"ד גיא לרנר.
הדיון השביעי
16. ביום 4.7.19 נחקרו ד"ר ברביש מטעם הקונות, ומר יוסף קשת, עו"ד רוטלוי וגב' ליטל קשת מטעם המוכרים.
סיכומי הקונות
17. הקונות טענו בסיכומיהן כי המוכרים ידעו לפני כריתת ההסכם על אי ההתאמה, אך ניסו להפיל אותן בפח על ידי הסתרת המידע מפניהן. עוד נטען, כי על פי הפסיקה, כאשר הוכח שהמוכרים ידעו על אי ההתאמה, או היה עלים לדעת עליה, אין להטיל על הקונות אשם תורם בגין התרשלותן לבדוק הנכס לפני רכישתו.
סיכומי המוכרים
18. המוכרים טענו בסיכומיהם כי הקונות פעלו בחוסר תום לב והפרו הסכם המכר. המוכרים חלקו על פרשנות הקונות הפסיקה הנוגעת לעניין.
הדיון השמיני
19. ביום 1.12.19 התקיים הדיון השמיני. ניסיון להשיג הסכמה לא צלח.
דיון והכרעה
20. על בימ"ש להכריע בסוגיות שלהלן:
האם ידעו המוכרים, או היה עליהם לדעת, על אי ההתאמה, עובר למכירה ?
האם יש לזקוף לחובת הקונות רשלנותן לבדוק הממכר בעצמן עובר לרכישה ?
האם יש לחייב המוכרים בתשלום פיצוי מוסכם, ואם כן, האם יש מקום להפחית הסכום שסוכם ?
האם הקונות הפרו הסכם הרכישה והאם יש להטיל עליהן לשפות המוכרים בגין תשלומים שבוצעו ולחייבן לשלם למוכרים פיצוי מוסכם ?
גרסת הקונות
21. הקונים טענו בכתב התביעה כי רכשו מהמוכרים בית תלת מפלסי בן שני מפלסים ומרתף ומדרגות לגג מרוצף. לאחר שהבית נמסר לקונות, התברר כי חלקו בנוי ללא היתר וכי המוכרים לא שילמו עבור חלק זה דמי היתר לרמ"י ו/או דמי חכירה מהוונים. כך, גם לא שילמו המוכרים את התשלומים הנחוצים לעיריית תל אביב יפו לצורך קבלת היתר לחלק הבנוי ללא היתר, למעט היטל השבחה ששולם על ידי המוכרים גם עבור החלק שללא היתר לצורך קבלת אישור העירייה. כתוצאה מכך נמנע מהקונות לקבל רישום זכויות מלא בבית שרכשו על שמן ולהשלים את רישום החכירה על שמן.
22. הקונות ציינו כי הינן בעלות הזכות להירשם כחוכרות לדורות בחוזה חכירה מהוון בבית ברח' אופיר 40, תל אביב המהווים שליש מהזכויות בחלקה 652 גוש 6625, את הזכויות בבית רכשו ביום 11.8.2014 מהמוכרים וביום 12.8.14 נרשמה הערת אזהרה לטובתן.
23. הקונות טענו כי בדיעבד התברר להן, כמו גם לרמ"י, כי המוכרים הצהירו הצהרת כזב, לא עמדו בהתחייבות על פי תנאי חוזה החכירה, ומכרו להן בית הכולל שטח נרחב ללא היתר בניה, שלא שולם עליו לרמ"י דמי היתר, המאפשרים היוון של הזכויות בשלמותן.
24. הקונות שילמו תמורת הבית סכום בסך של 3,450,000 ₪, כמוסכם בחוזה הרכישה.
25. עוד נקבע בהסכם המכר כי הפרה יסודית של הסכם המכר מצד כלשהו, תחייב את הצד המפר בתשלום של 10% מתמורת הבית, כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש, בלא צורך בהוכחת הנזק, ומבלי לגרוע מכל יתר התרופות העומדות לצד המקיים בגין ההפרה, כולל זכותו לאכיפת ההסכם, ביטולו וקבלת כל סעד אחר שהוא זכאי לו על פי כל דין.
26. רק לאחר ששולמה מלוא התמורה, נמסרה החזקה, ונשלחו המסמכים על ידי המוכרים לחתימה על ידי רמ"י, הבינו הקונות כי המוכרים מעבירים על שמן רק חלק מהבית, שכן התברר להן שקומה שלמה בערך מהמבנה בנויה ללא היתר ולא שולמו עליה דמי היתר לרמ"י ואיננה כלולה בחוזה החכירה.
27. מדובר בקומת קרקע/ מרתף שנבנתה ללא היתר בשטח של כ - 139 מ"ר, שלא דווח עליה מעולם לרמ"י ולא שולמו עליה דמי היתר המאפשרים את היוונה. כך, גם לא הוצא היתר בניה בגינה.
28. משגילו הקונות פגם חמור זה פנו לרמ"י שתגבה את מלוא הכספים המגיעים לה כדי שהקונות תקבלנה חוזה חכירה על כל השטח הבנוי במלואו.
29. ניתנה על ידי רמ"י הוראה שלא להעביר את זכויות החכירה לקונות עד אשר המוכרים ישלמו את דמי ההיתר עבור חריגות הבנייה.
30. פגם חמור זה במכר, מהווה הפרה חמורה ויסודית של חוזה המכר.
31. עד מועד הגשת כתב התביעה לא שילמו המוכרים את דמי ההיתר, ובכך הם מנעו מהקונות מלממש את זכותן מכוח הסכם המכר להירשם כבעלים של הבית.
32. הקונות טענו בכתב ההגנה לתביעה שכנגד שהמוכרים הפרו את החובה המוטלת עליהם לנהל מו"מ בתום לב, ואת החובה המוטלת על כל מוכר למסור את המידע המלא על הבית. ניסיונם לטעון כי לא ידעו כי קומה שלמה בנויה ללא היתר, אין לו בסיס.
33. עוד נטען שהמוכרים מתעלמים מן העובדה כי הממכר שביקשו לרשום על שם הקונות אינו שלם. התשלום על שטח הבית שעולה על 174 מ"ר חל על המוכרים וניסיונם לטעון אחרת הינו המשך ההונאה של הקונות ושל הרשויות.
34. בעת הגשת הסיכומים, הקונות אישרו שהמוכרים נשאו בינתיים במרבית עלות ההתאמה של הממכר, אך טענו כי על המוכרים לשלם סכום נוסף בסך של 65,000 ₪ וכן פיצוי מוסכם במלואו בגין הפרת ההסכם.
גרסת המוכרים
35. המוכרים טענו בכתב הגנתם כי התחייבו כלפי הקונות להמציא לבא כוחו את כל המסמכים הדרושים לרישום הממכר על שמן, (סע' 5.1 להסכם) ואכן עמדו בהתחייבותם, אלא שהקונות, לאחר שקיבלו את כל המסמכים כאמור וכמוסכם - דאגו וגרמו להכשלת הרישום ע"י פניות חוזרות ונשנות לרמ"י, כדי שתוכשל ההעברה ובכך להכשיר לעצמן תביעה, שלא ניתן היה להגישה אילו נהגו בדרך המקובלת ובתום לב.
36. רישום זכויות החכירה בבית, נשוא התובענה, נמנע אך ורק בשל מעשי ומחדלי הקונות ובשל התנהגותן חסרת תום הלב, שמגמתה היחידה הייתה מניעת הרישום בלשכת רישום המקרקעין, וזאת כדי ליצור עילה להגשת תובענה כדי לשלשל לכיסן בתואנה של הפרת הסכם, את הפיצויים המוסכמים וכן כדי לחייבם לשלם כספים לרמ"י , וזאת לצורך הוספת בניה בנכס שהקונות מבקשות לבצע בנכס, כל זאת שלא כדין ותוך עשיית עושר ולא במשפט.
37. עוד נטען שהקונות רכשו את הבית לאחר שעשו את כל הבדיקות של הבית והסביבה, ואכן הצהירו בסע' 3.5 כי בדקו "..את כל הזכויות בבית ובכל מרשם רלוונטי, לרבות אך לא רק בלשכת רישום המקרקעין, תיק הבנין בעירייה ובוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, וברשות מקרקעי ישראל וכן בדק את מצבו מבחינה פיזית, משפטית, תכנונית וסביבתית ומצאו אותו מתאים לצרכיו ולמטרותיו".
38. כן הצהירו הקונות כי בדקו את כל התוכניות החלות על הבית וכי : "ידועות להן כל זכויות הבניה, ככל שקיימות, לגבי הבית".
39. בסע' 3.7 הצהירו הקונות כי הן רוכשות את הבית במצבו AS IS ובהסתמך על בדיקותיהן, הן מוותרות בזאת "על כל טענה או תביעה מכל סוג ומין שהוא, בקשר עם מצבו הפיזי, היישומי, המשפטי או התכנוני של הבית ובין השאר בגין פגם ו/או מום ו/או אי התאמה בקשר לבית, למעט מום נסתר שהמוכר ידע עליו ולא גילה אודותיו לקונה".
40. עוד נטען שעובר לחתימת ההסכם אף בוצעה עבור הקונות, ולבקשתן, מדידה של הבית וזאת בשל רצונן לבדוק את ענין ההפקעה של חלק מהשטח כפי שצוין בפניהם ע"י המוכרים. המוכרים פנו לקבלת מפת מדידה שצורפה כנספח ג' להסכם.
41. המוכרים גילו לקונות את כל המידע שידעו לגבי הבית וניתנה לקונות הרשות גם לבדוק כל מידע שאינו ידוע למוכרים בכל רשות שהיא, לפני חתימת ההסכם וככל שלא עשו זאת, אין להן להלין בענין, זה אלא על עצמן.
42. משהצהירו הקונות כי ערכו את כל הבדיקות הנדרשות ביחס למקרקעין, הרי נטלו הן על עצמן את הסיכון למלוא הפגמים, ככל שקיימים במקרקעין והן מנועות מלטעון היפוכו של דבר.
43. ביום 3.3.15 נרשמו זכויות החכירה על שם הקונות ברמ"י והפנו לנספח ט', וכאמור כל המסמכים ושטרי העברת החכירה נמסרו לב"כ הקונות ביום 18.3.15.
44. ביום 29.3.15 הוגשה ע"י ב"כ הקונות בקשה להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב יפו.
45. עוד נטען כי בלי קשר לקיום האמור ומבלי ליידע, כמובן, את המוכרים, התברר בדיעבד כי ביום 6.1.2015 נשלח לרמ"י מכתב ע"י עו"ד אחר מטעם הקונות, הוא ב"כ הקונות בכתב התביעה, אשר טען במכתבו כי ... "במבנה נבנתה קומת קרקע/מרתף ללא היתר ..." (נספח 5 לכתב התביעה). המכתב נשלח, כביכול, בתמימות, שלא בדואר רשום ומבלי ליידע, לא את המוכרים או את בא כוחם ולא את ב"כ הקונות.
46. המכתב (נספח 5), לא עיכב את העברת הזכויות של הקונות ברמ"י, שכן נרשמו, כאמור, כחודשיים לאחר שנשלח המכתב. אולם לאחר שהתיק הוגש לרישום בלשכת רישום המקרקעין, הן פנו, בין בעצמן ובין ע"י אחרים, לרמ"י ודרשו מהרשות לעכב את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. דהיינו, להוציא פיזית את התיק, שעמד כבר בפני רישום בלשכה.