נכתב על ידי

יאיר אלוני, עו"ד

משבר הקורונה מנע ממני להשתמש בנכס ששכרתי – האם אני פטור מדמי שכירות?

18 אפריל 2020
הדפסה
PDF

בימים הטרופים של אביב 2020, בהם נדמה כי העולם מצוי בעיצומה של מלחמת עולם שלישית בה כל אומות העולם מצויות יחדיו תחת מתקפת הקורונה, בעלי העסקים רבים, ביחוד אלה הפועלים בענף הבילוי וההסעדה מצאו עצמם בחזית קו האש. כך, בעוד שבית קפה פריזאי ומסעדה בורגנית בתל אביב, מצאו עצמם באותה סירה, ונאלצו לסגור שעריהם עד יעבור המבול, עולה השאלה האם ניתן לדרוש דמי שכירות גבוהים מעסק שנאלץ לסגור את שעריו בצו שניתן על ידי הממשלה והאם אי תשלום בתקופה זו מהווה הפרת הסכם.
הכלל הידוע לפיו "חוזים יש לקיים" מחיל לכאורה על צד בחוזה 'אחריות מוחלטת' לקיים את התחייבויותיו או לשלם פיצוי לצד השני, ככל שהפר התחייבויותיו. על פניו, הפרת חוזה יכולה להתרחש גם כאשר הנסיבות המצערות אליהן נקלע המתקשר בחוזה אינן 'באשמתו'. עם זאת, בכל הנוגע לשכירות מקרקעין החוק מעניק לשוכר הגנה ייחודית במקרים של שינוי נסיבות קיצוני המונע מהשוכר את השימוש במושכר בהתאם למטרת השכירות. החוק פוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות במשך הזמן שבו נמנע ממנו השימוש בנכס ואף מאפשר לו לבטל את הסכם השכירות. זכויות אלה יעמדו לשוכר רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות שבגינן נמנע השימוש ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען. כדי לא לאפשר לשוכר 'להחזיק' פורמלית את הנכס ללא תשלום דמי שכירות, החוק מאפשר למשכיר לבטל את ההסכם כעבור זמן סביר, אלא אם כן השוכר הודיע לו לפני כן שהוא מוותר על הפטור מדמי השכירות.
בעוד שהחוק מגביל את הפטור למקרים של מניעה מוחלטת שקשורה למושכר או לדרכי הגישה אליו, בעבר היו מקרים קיצוניים בהם בתי המשפט החילו פרשנות רחבה וקבעו כי ראוי לפטור מדמי השכירות גם כאשר אין באפשרות השוכר להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת עקב נסיבות חיצוניות שלא קשורות דווקא למושכר עצמו. במקרה שנדון בבית המשפט העליון במרץ, 2016, שוכרת ביקשה להשתחרר מהסכם שכירות לאחר שפעלה על פי הנחיות המשטרה והגורמים המוסמכים ובמשך תקופה ארוכה נמנע ממנה השימוש בנכס בשל אירועים פליליים חמורים שנעשו בסמיכות למושכר. בית המשפט קבע כי ההשתחררות מההסכם הייתה כדין וכי יש לפרש את הפטור בחוק כחל במקרים בהם אין באפשרות השוכר להפיק הנאה או תועלת מהמושכר עקב נסיבות חיצוניות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, אך המניעה יכולה להיות גם משפטית, ולאו דווקא פיזית.
החלת תקנות מיוחדות לשעת חירום על ידי הממשלה תוך איסור על פתיחת מקומות בילוי ופנאי fקניונים, מסעדות, בתי קולנוע וחדרי כושר, עשויה להוות, על פניו, מניעה משפטית אמיתית להפיק תועלת מהמושכר בנסיבות המקנות לשוכר פטור מתשלום דמי השכירות בגין תקופה קשה זו. סביר להניח שהתפרצות מגיפה עולמית והאמצעים הדראסטיים שננקטים על ידי הממשלה על מנת למגרה לא נצפתה מראש על ידי מי מהצדדים בעת כריתת הסכם השכירות. עם זאת, מוצע להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם עשיית צעדים חד צדדיים הואיל ועל הצדדים, הן השוכר והן המשכיר, לפעול בדרך מקובלת ובתום לב ולפעול בהגינות המתבקשת גם אם מדובר בנסיבות חריגות המטלטלות את המשק כולו ואשר מונעות את השימוש במושכר באופן זמני. עורך הדין יבחן באופן יסודי את כל המסמכים החוזיים הואיל ולעתים קיימים סעיפים בהסכם השכירות או במסמכים אחרים המגבילים את היכולת להשתמש בפטור הקבוע בחוק, כמו, למשל, ערבות בנקאית שעשויה להיות מופעלת על ידי המשכיר על פי לשונה, וגם אם מאוחר יותר יהיה זכאי השוכר לקבל חזרה את הסכום שנגבה על פיה, עלול להיגרם לו נזק מהפעלתה.