כולם יודעים שמוכר לא רשאי להטעות רוכש. אבל מה קורה אם המוכר מתכוון להטעות אבל בלי כוונה (בשל טעות שלו) אומר את האמת? האם הוא עדיין נחשב כמי שהיטעה?
הדין הישראלי קובע כי על צד המנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה לנהוג "בדרך מקובלת ובתום לב" ובתוך כך, קיימת חובה על המוכר לגלות לרוכש כל מידע הרלבנטי לעסקה. ככל שלא בוצע גילוי לרוכש, המוכר עלול להיות אחראי לנזקים שנגרמו לרוכש מאי מסירתו של המידע. עם זאת, אחריות המוכר תחול רק כאשר הרוכש הסתמך על מצג מוטעה או שגוי ביחס לעסקה שנכרתה בסופו של דבר. כך למשל, ככל שהמוכר מסתיר ליקוי בדירה הפוגם בשוויו האמיתי של הנכס, זכאי הרוכש לתבוע את המוכר בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מביצוע העסקה. עם זאת, ככל ש'המצג השגוי' מתברר כשגוי בעצמו, מה המשמעות של זה?
נושא כזה עלה לדיון בינואר, 2022, בבית המשפט השלום בקריות, שם מוכר דירה "שכח" לספר לרוכש שמהנדס קבע שהבניין מסוכן למגורים. הרוכש למד על חוות הדעת ולכן "נפטר" מהדירה במחיר נמוך אך בדיעבד התגלה כי חוות הדעת הייתה שגויה. בית המשפט קבע כי בעסקה הראשונה, על אף העובדה שהוסתרה חוות הדעת, בפועל לא נפלה כל טעות, שכן מאחר שחוות הדעת נתגלתה כמוטעית הרי שהמחיר שנקבע באותה עסקה אכן משקף את מחיר המקרקעין כפי שהעריכו אותו הצדדים בהנחה שאין בדירה פגמים. באשר לעסקה השנייה, בה נמכרה הדירה במחיר מופחת משוויה האמיתי, לא ניתן לייחס אשמה למוכרים. המוכרים לא מסרו כל מצג בכלל ומצג מטעה בפרט, אלא הקונים בחרו להסתמך על חוות הדעת המוטעית שגילו עליה בעצמם ואשר כלל לא נמסרה להם על ידי המוכרים. הקונים במקרה זה, בחרו להסתמך על חוות דעת מוטעית מבלי לבצע בדיקה יסודית יותר על ידי מומחה אחר ולכן אין הם יכולים לבוא בטענות למוכרים.
יצוין, כי הצגת חוות דעת ובה מידע שאינו בדוק, שהתקבל מצד שלישי ושבדיעבד מסתבר כי אינה נכונה, היא זו שיכולה, על פניו, להקים אחריות כלפי צד שהסתמך על כך ונגרם לו נזק בשל כך. כך למשל, במקרה שנדון בבית המשפט העליון במרץ, 1990, חברה קבלנית נאלצה לפצות קונים שהסתמכו על מידע ספקולטיבי שנמסר לחברה הקבלנית מצד פקידי עיריית ירושלים בנוגע לאפשרות לקבל רישיון עסק לחנות שהיו מעוניינים בה. כתוצאה מכך הקונים, בחרו לרכוש חנות אחרת. שם נקבע שכאשר מעבירים מידע לצד מסוים שאמור לפעול על פיו, יש לנהוג משנה זהירות. לעומת זאת, קיימים מקרים בהם הצגת הערכות לא יחשבו כמצג שווא. כך למשל, מקרה אחר שנדון בינואר, 2022 בתל אביב, נפסק כי תחזית עסקית שלימים לא הוגשמה ואף התבדתה איננה בגדר "מצג שווא", שכן מצג שווא עוסק בתיאור של עובדות בעבר או בהווה או הצהרה לגבי נתון קיים ולכן אמירה שהיא בגדר חיזוי העתיד, הערכה או סברה אינה מהווה מצג שכזה.
מכל מקום, בטרם ביצוע עסקה מוצע להבחין בין מידע המהווה הערכה בלבד לבין מידע בדוק המחייב גילוי ושגילויו רלבנטי לרוכש לצורך התקשרות בעסקה הספציפית שעל הפרק. כך למשל, קיים הבדל בין קביעה של מחלקת הנדסה ברשות מקומית כי הדירה מצויה ב"מבנה מסוכן" לבין חוות דעת המתבססת על מידע שאינו בדוק ומהווה הערכה בלבד. באופן דומה, יש להבחין בין הערכת שמאי ובו קביעות עובדתיות ביחס למצב התכנוני או הפיזי של הנכס, לבין הערכה בדבר שווי הנכס או הפוטנציאל הכלכלי בו. על אף שהערכה או חיווי דעה אינם בגדר מידע שעל מוכר חלה חובה למוסרם לצד שכנגד בהליכי משא ומתן לכריתת חוזה, מוצע תמיד להפעיל שיקול דעת ולהיוועץ בעורך דין המתמחה בעסקאות מכר על מנת שיבחן את המידע לגופו של עניין וייתן המלצתו בדבר היקף הראוי לעמידה בחובת הגילוי בהתאם להוראות הדין. בנוסף, תמיד מומלץ גם לבצע הערכת מומחה עצמאית של הנכס (כגון: שמאי, בדק בית) ולא להסתמך על חוות דעת שהוכנו לאחרים, על מנת שמומחה מטעמך יבדוק היטב את כל הגורמים שעשויים להשפיע על שווי הנכס.