פסק דין
לפני תביעה לצו מניעה, מתן חשבונות ופיצוי – על רקע טענות להפרת זכות בלעדיות במרכז מסחרי.
בין התובעת (כשוכרת) לבין הנתבעת 1 (כמשכירה) נכרת הסכם שלפיו שכרה התובעת חנות במרכז מסחרי באזור ים המלח, להפעלת עסק מסוג "מינימרקט".
בהסכם השכירות הוגדרה הפעילות המסחרית אשר רשאית התובעת לבצע במושכר, ולצד זאת גם נקבע שבפעילות זו תהיה לתובעת בלעדיות בתחום המרכז המסחרי.
כ- 12 שנים לאחר שהחלה תקופת השכירות, השכירה הנתבעת 1 לנתבעת 2 חנות נוספת במרכז המסחרי, ובהסכם השכירות התירה לה להפעיל בחנות הנוספת עסק בו ימכרו, בין היתר, פירות יבשים, משקאות אלכוהוליים, ומוצרי טבק. מוצרים אשר מכירתם עלולה להוות תחרות בעסקי התובעת. מחאות התובעת לא נענו ובהמשך הושכרה החנות הנוספת בשכירות משנה לנתבעים 3 ו- 4. על רקע זה הוגשה התביעה.
לטענת התובעת, הפרה הנתבעת 1 את הסכם השכירות ולפיכך עומדת לה הזכות לצו שיאכוף את קיום הסכם השכירות, יאכוף על הנתבעת 1 שמירת הבלעדיות הנתונה לתובעת בפעילותה במרכז המסחרי, וכן ישית עליה חיוב בפיצוי על נזקיה. ביחס לנתבעים 2 – 4 מתבססת התביעה על עוולת גרם הפרת חוזה, והעתירה הינה גם למתן חשבונות על פעילותם המסחרית.
שתי מחלוקות עיקריות עומדות להכרעה בפסק דין זה.
ראשית, המחלוקת אם אכן עומדת לתובעת זכות לבלעדיות כלפי הנתבעת 1 לפי הסכם השכירות, באשר לטענת הנתבעת 1 אבדה לתובעת זכות זו נוכח הפרותיה שלה את הסכם השכירות. הכרעה במחלוקת זו תחייב את סיווג תניית הבלעדיות, אם "חיוב עצמאי" או שמא "חיוב מותנה".
ושנית, המחלוקת אם זכות הבלעדיות לה טוענת התובעת מהווה "הסדר כובל", באשר לטענת הנתבעים לא ניתן לאכוף זכות זו. הכרעה במחלוקת זו תחייב ניתוח הזכות הקבועה בהסכם השכירות ובחינת השאלות אם מדובר בהסדר כובל, וככל שכן - אם זהו הסדר עליו חל פטור לפי דיני ההגבלים העסקיים.
על בסיס ההכרעה בשתי מחלוקות עיקריות אלו, יבחנו הטענות לנזקי התובעת והטענות שיש להשיתם על כלל הנתבעים וכן לחייב אותם בצו מניעה קבוע שיאכוף קיום זכות הבלעדיות של התובעת.
העובדות
1. הנתבעת 1, כיכר פטרה בע"מ (להלן: "הנתבעת"), הינה בעלת זכויות החכירה של מגרש בעין בוקק שלחוף ים המלח, ואשר עליו בנוי מבנה המשמש כמרכז מסחרי המכונה "פטרה" (להלן: "המרכז המסחרי").
הנתבעת רכשה את זכויות החכירה במרכז המסחרי בהסכם מיום 20.11.08 מבעלת הזכויות הקודמת, חברת פטרה ים המלח השקעות בע"מ (להלן: "חברת פטרה"), וקבלה את החזקה והזכויות במרכז המסחרי כששה חדשים לאחר מכן, בהתאם להסכם שבין הנתבעת לחברת פטרה.
2. המרכז המסחרי כולל חנויות, שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור, ובין כל אלו גם חנות המצויה בקומת הקרקע של המרכז המסחרי, חנות המסומנת כחנות 2, 3 ו- 4א', בשטח של כ- 63.75 מ"ר (להלן: "החנות").
סמוך לחנות, בקומת הקרקע של המרכז המסחרי, חנות נוספת המסומנת כחנות 12, בשטח של כ- 25 מ"ר (להלן: "החנות הנוספת").
3. התובעת, ע.ל.א.נ. השקעות בע"מ (להלן: "התובעת") הינה חברה פרטית. מר שלומי בן שטרית ומר משה עזר, הינם בעלי השליטה ומנהלי התובעת.
הנתבעת 2, ורדן שירותים פיננסיים בע"מ (להלן: "חברת ורדן") אף היא חברה פרטית. שמה הקודם של חברת ורדן היה חברת נובקו ר.ד. בע"מ.
הנתבע 3, מר לאון אלחנדרו ברסטיין, והנתבע 4, יואל איצקוביץ, הינם אנשי עסקים ושותפים.
4. ביום 7.10.2002 נכרת הסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות") בין חברת פטרה (בעלת הזכויות במרכז המסחרי דאז) לבין התובעת, שלומי בן שטרית ומשה עזר, שלפיו שכרה התובעת את החנות.
תקופת השכירות נקבעה בהסכם השכירות ל- 5 שנים (20.9.02 - 19.9.07), ולתובעת ניתנה האופציה להארכת תקופת השכירות ב- 5 שנים נוספות, דהיינו עד 19.9.12.
ייעוד החנות שהושכרה, לפי הסכם השכירות, היה להפעלת בית עסק מסוג "פיצוציה/מינימרקט/מעדנייה קרה".
עוד נקבע בהסכם השכירות כי לתובעת תינתן בלעדיות כך ש- "לא יושכר שטח על ידי המשכירה לגורם אחר לפתיחת פיצוציה, מינימרקט, מעדנייה, כאמור לעיל".
5. על פי הסכם השכירות, בספטמבר 2002 או בסמוך לכך, נמסרה החזקה בחנות לתובעת, וזו החלה בפעילות מסחרית בחנות. כך למלוא תקופת השכירות שנקבעה בהסכם השכירות, וכך לאחר מימוש האופציה להארכת תקופת השכירות.
כ- 6 שנים לאחר תחילת תקופת השכירות של החנות וכשנה לאחר שהחלה תקופת האופציה לשכירות החנות, נוהלו מגעים בין התובעת לבין חברת פטרה להארכה של תקופת השכירות. בעקבות מגעים אלו, ביום 11.11.08, נחתם בין התובעת לבין חברת פטרה נספח להסכם השכירות (להלן: "הנספח").
לפי הנספח, הוארכה תקופת השכירות שנקבעה בהסכם השכירות למשך 10 שנים, עד ליום 19.10.22. עוד נקבע בנספח, שלתובעת האופציה להארכה נוספת של תקופת השכירות ב-5 שנים נוספות. דהיינו, לתובעת האופציה להארכת תקופת השכירות כך שזו תסתיים רק ב- 19.10.27.
6. ימים ספורים לאחר חתימת הנספח, ביום 20.11.08, רכשה הנתבעת את הזכויות במרכז המסחרי מחברת פטרה, נכנסה בנעליה בכל ענייני המרכז המסחרי, וממילא שגם בקשר עם הסכם השכירות מול התובעת.
7. כ- 6 שנים לאחר רכישת הזכויות במרכז המסחרי, ביום 11.8.14 נכרת בין הנתבעת לבין חברת ורדן (בשמה הקודם) הסכם שכירות להשכרת החנות הנוספת (להלן: "הסכם החנות הנוספת").
לפי הסכם החנות הנוספת, הועמדה תקופת השכירות על 3 שנים, עד 31.7.17, ואילו העסק אשר הותר לחברת ורדן להפעיל בחנות הנוספת הוגדר כך: "... למכירת הדברים הבאים בלבד; פירות יבשים, סוכריות גומי, משקאות חריפים, מוצרי טבק איכותיים מלבד סיגריות, הפעלת דוכן של מפעל הפיס ולטוטו ווינר והפעלת כספומט".
8. בעקבות כריתת הסכם החנות הנוספת, כבר בעת שחברת ורדן נערכה לקראת תחילת פעילותה העסקית בחנות הנוספת, פנתה התובעת ביום 17.8.14 במכתב לנתבעת והלינה על כך שבכוונת חברת ורדן לפעול למכירת מוצרים השמורים בבלעדיות לתובעת. התובעת בקשה מהנתבעת לפעול להגבלת הפעילות בחנות הנוספת, כך שלא תפגע הבלעדיות שהוקנתה לה בהסכם השכירות.
9. ביום 27.8.14, בעקבות שיחה בין מי מטעם התובעת לבין מר משה סמוחה מנהל הנתבעת, ולאחר שחברת ורדן החלה בהפעלת החנות הנוספת, שלח ב"כ התובעת מכתב נוסף אל הנתבעת, ציין כי הנתבעת מפרה את הסכם השכירות ודרש כי תפעל לאלתר למניעת מכירתם של המוצרים שלתובעת ניתנה בלעדיות למכירתם במרכז המסחרי.
למכתב התראה זה נוספו מכתבים נוספים. על אלו נוספו גם שיחות ופגישות בניסיון להגיע להסכמות, אך לשווא. בין הצדדים לא הושגה כל הסכמה וחברת ורדן החלה בהפעלת החנות הנוספת, על פי ההסכמות שבינה לבין הנתבעת.
בהיעדר הסכמה ובטענה שנפגעה זכות הבלעדיות שלה ונגרמו לה נזקים כבדים, פנתה התובעת לערכאות וביום 28.7.15 הוגשה תביעה זו, נגד הנתבעת ונגד חברת ורדן.
10. לאחר שהחלו ההליכים בתיק זה, במהלך דצמבר 2016 או בסמוך לכך, חדלה חברת ורדן מהפעלת החנות הנוספת, והשכירה את זכותה בשכירות משנה לנתבעים 3 ו- 4. כך באו הנתבעים 3 ו- 4 בנעלי חברת ורדן, ומאז דצמבר 2016 הם שמפעילים את החנות הנוספת, אף שאופי הפעילות בחנות הנוספת נותר כשהיה.
בהיוודע לתובעת דבר השכרת החנות הנוספת בשכירות משנה, הוגשה על ידה תביעה נוספת, שעיקרה עתירה לצו מניעה קבוע המונע הפעלת החנות הנוספת תוך פגיעה בבלעדיות הנתונה לה לפי הסכם השכירות.