בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים
עע"מ 1912/19
לפני: כבוד השופט י' עמית
כבוד השופט ד' מינץ
כבוד השופט ע' גרוסקופף
המערערת: רשות מקרקעי ישראל
נ ג ד
המשיבה: אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"מ
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (כב' סגנית הנשיאה השופטת ו' מרוז בעת"מ 64107-09-17 ) [פורסם בנבו] מיום 27.1.2019
תאריך הישיבה: י"ג בחשון התש"ף (11.11.2019)
בשם המערערת: עו"ד רנאד עיד
בשם המשיבה: עו"ד מוריה אפרת-מכלוף; עו"ד שלמה אביטן
פסק-דין
השופט ד' מינץ:
לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (כב' סגנית הנשיאה, השופטת ו' מרוז) מיום 27.1.2019 בעת"מ 64107-09-17, [פורסם בנבו] במסגרתו התקבלה עתירת המשיבה ונקבע כי הסעיף בתנאי המכרז הקובע כי "זוכה שנייה" מחויבת להעלות את סכום הצעתה כדי 90% מהצעת הזוכה הראשונה, במידה והזוכה הראשונה אינה עומדת בתנאי זכייתה, אינו חל במקרה זה.
הרקע לערעור
1. בחודש ינואר 2017 פרסמה המערערת (להלן: רמ"י) מכרז שמספרו מר/7/2017 לרכישת זכויות חכירה בחמישה מתחמים שונים בשכונת "מורשת" ביישוב מודיעין-מכבים-רעות (להלן: המכרז). למתחם מושא ההליך (להלן: המתחם) נקבע מחיר מינימום בסך של 16,368,170 ש"ח, הנגזר משומת השמאי הממשלתי שהעריך את שווי המקרקעין בסך של 35,974,000 ש"ח.
2. חברת מוריס אלון בע"מ (להלן: מוריס אלון) הציעה לרכוש את זכויות החכירה במתחם תמורת סך של 60,005,180 ש"ח, וביום 20.6.2017 היא הוכרזה כזוכה במכרז. לאחר הכרזת מוריס אלון כזוכה, ביום 5.7.2017 פנתה המשיבה לוועדת המכרזים ברמ"י (להלן: הוועדה) בבקשה כי אם מסיבה כלשהי תחליט מוריס אלון שלא לממש את זכייתה, תוכרז המשיבה כזוכה במכרז. המשיבה גרסה כי הפער העצום בין הצעת מוריס אלון ליתר ההצעות מצביע על טעות שנפלה בהצעתה של מוריס אלון. ואכן ביום 19.7.2017, בחלוף כחודש ימים מהודעת הזכייה, פנתה מוריס אלון לוועדה וביקשה לבטל את זכייתה מחמת טעות שנפלה בהצעתה. היא ביססה את בקשתה על הוראת תקנה 20(ד) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: התקנות), הקובעת כי ועדת המכרזים תפסול הצעות אם הן חסרות, מוטעות או מבוססות על הנחות בלתי נכונות או על הבנה מוטעית של נושא המכרז. נוכח האמור, המשיבה שהצעתה הגיעה למקום השני ועמדה על סך של 31,826,256 ש"ח, ביקשה להכריז עליה כעל הזוכה במקום מוריס אלון.
3. ביום 13.8.2017 קיימה הוועדה דיון בעניין. במסגרת הדיון צוין כי הוועדה ביקשה מהשמאי הממשלתי לבדוק את הפער בין מחיר המינימום שפורסם במכרז לבין הצעת מוריס אלון. השמאי בחן את הצעת מוריס אלון, וחישב כי בתוספת הוצאות הפיתוח, הצעתה גבוהה פי 1.44 ממחיר השומה (כולל הוצאות פיתוח). על כן ביום 14.8.2017 הוועדה הודיעה למוריס אלון כי החליטה על ביטול זכייתה במכרז. משבוטלה זכייתה של מוריס אלון, דנה הוועדה בבקשת המשיבה להכריז עליה כזוכה וביום 24.8.2017 הודיעה למשיבה כי היא מאפשרת לה לזכות במכרז כמציעה שנייה אך זאת בהתאם להוראות סעיף 12 לתנאי המכרז. משמעות הוראה זו היא כי אם הזוכה במכרז לא עומד בתנאי זכייתו והעסקה עמו בטלה, על המציע השני להעלות את הצעתו לכדי 90% מהצעתו של הזוכה המקורי, כדי שיוכרז כזוכה. משתנאי זה לא התקבל על דעת המשיבה, היא עתרה ביום 29.9.2017 לבית המשפט לעניינים מנהליים וביקשה להורות על הצעתה כהצעה הזוכה במכרז במחיר הצעתה שלה ולא במחיר "המשודרג" של הוועדה.