החלטה
1. בקשה לצו למניעת חילוט של ערבות בנקאית אוטונומית עד להכרעה בהליך העיקרי. המשיבה 1 גב ים היא חברת נדל"ן שבין היתר עוסקת בהשכרת מבני תעשיה ומסחר. המבקשות 1 ו 3 שוכרים ממנה שטח של כ 1500 מ"ר באזור תעשיה שבמפרץ חיפה (לשם הדיוק, השוכרת היא המבקשת 1. מבקשת 3 , כנזכר בתוספת להסכם השכירות, הנה בעלת מניותיה). מטרת השכירות המוגדרת בהסכם הנה החזקה והפעלה של בית מלאכה ליצור רהיטי מתכת, עץ, כלי בית ומרכז לוגיסטי להפצה. על מנת שתובן התמונה – מבקשות 1 ו 3 אינן יצרניות רהיטים לבית, אלא משכירות ציוד לאירועים ציבוריים ופרטיים לגופים מוסדיים ופרטיים. על לקוחותיהן נמנים חברות קייטרינג, משרד הביטחון, בתי חולים ועוד. בסופו של יום, המושכר משמש אפוא לשתי מטרות: יצור ואחסנה. מבקשים 2 ו 3 ערבו בחוזה השכירות שבין הצדדים לקיום חיובי השוכרת (מבקשת 1) כלפי גב ים.
2. יחסי השכירות שבין הצדדים החלו ב 2007, על פי חוזה שכירות שהתחדש, ונמשכים עד היום. בנובמבר 2019 הגישה גב ים תביעת פינוי כנגד המבקשים , בשל בנית חצר וסככה בלא היתר בחצרי המושכר. המבקשים התכחשו לכך שהם שאחראים לבניה זו. עניינה של תביעה זו אינו לכאן, עמדת המבקשים התקבלה, והתביעה נדחתה בפסק דין שניתן לאחרונה בתא"ח 49904-11-19 [פורסם בנבו].
מכל מקום, טוענים המבקשים כי הבינו כי השטח דרוש לגב ים ולפיכך אינם עוד שוכרים רצויים. ולכן ניאותו מיוזמתם לפנות הנכס והודיעו כי יעשו כן עד 28.2.20 ולאחר מכן נדחה המועד ל 31.3.20 . אלא שבמהלך חודש מרץ פרץ משקית משבר הקורונה, ולפיכך לדבריהם, אין הם יכולים לפנות הנכס ולעבור לנכס חלופי. חוזה השכירות מסתיים בסוף ינואר 2021.
3. אין טענה הנוגעת לתשלום דמי השכירות עד לחודש מרץ 2020. אלא שלאור אותו משבר החליטו המבקשים לבטל הוראת הקבע ששמשה לגביית דמי השכירות על פי המנגנון המוסכם בין הצדדים, ולטענתם אין הם חבים בתשלום עבור 3 החודשים ממרץ עד מאי 2020, למצער. זאת לאור משבר הקורונה והצווים הממשלתיים שהטילו הגבלות, ולא אפשרו דה פאקטו ניהול העסק מן המושכר ובכלל החל מ12.3.20 ועד סוף מאי. לחודש יוני כך הטענה, ימסרו (שמא נמסרו בינתיים) דמי השכירות כסדרם. הם לא השתלמו (לרבות רכיב המע"מ) ל 3 החודשים ממרץ עד מאי.
במסגרת חוזה השכירות שבין הצדדים הוסכם על מסירת בטוחה ממן הערבות הבנקאית האוטונומית, להבטחת חיובי השכירות החוזיים כלפי גב ים. נמסרה בזמנו אכן לגב ים ערבות בנקאית , וזו מכסה בקרוב מבחינת סכומה, חוב דמי השכירות לחודשים "החסרים" שממרץ עד מאי (נשמע שהחוב עומד על כ 155,000 ₪ והערבות על סכום של כ 150,000 ₪). עת הוגשה הבקשה עדיין לא פעלה גב ים מול בנק הפועלים (מנפיק הערבות) כדי לחלט את הערבות. טענתה של גב ים הנה שהבקשה מוקדמת. טענה זו אדחה. המבקשות חוששות כי גב ים תפעל לחילוט הערבות שבידיה לשם גביית דמי השכירות החסרים לחודשים מרץ עד מאי. לאור התכתובת בין הצדדים שצורפה (ראה להלן בפס' 7), המעט שניתן לומר כי חשש זה נחזה סביר, אף אם טרם נעשה הדבר, וגב ים אכן טוענת כי אין למנוע ממנה לחלט הערבות, אם תבחר לפעול כך. הבקשה אינה מוקדמת או תיאורטית, אולם עומדת שאלה בעינה, כלום יש להיעתר לה לגופה. על שאלה זו אשיב בשלילה בנסיבות המקרה.
4. המבקשת 1 מפרטת כי בעסקה כ 40 עובדים שהוצאו לחל"ת מ 15.3.20 והעסק נסגר מ 12.3.20 לאור חקיקת החירום. טענה אחרונה זו לא בוארה די צרכה בבקשה, לפחות בהצלבה למגבלות שהוטלו, פר מועדים קונקרטיים בחודשים מרץ עד מאי , ובתחולה למושכר הספציפי. לא מדובר על אולם אירועים מסעדה או מלון, אלא על מרכז לוגיסטי. עם זאת במהלך הדיון במעמד הצדדים נשמע מפי מנהל המשיבה כי גם לאחר שניתנו הקלות והנחיות "תו סגול", עדיין מותר , וזאת ממחצית מאי , רק ל 10 עובדים לעבוד במושכר.
5. טענות לחוד, בפועל ברור (והתחדד בדיון במעמד הצדדים) , כי הגורם העיקרי לקשיים העסקיים בגינם סבורות המבקשות שלא חלה עליהם חובת תשלום לחודשים מרץ עד מאי, הנו אובדן הפדיון השוטף (הזמנות של השכרת ציוד מלקוחות של המבקשים). יותר מאשר גורמים הקשורים במושכר.
ראה בפרט דברי הערב על השוואת ההכנסות ממרץ שנה שעברה לעומת מרץ 2020 והפסקת הפעילות העסקית ממחצית מרץ בשל ביטול האירועים. לקוחותיה של המבקשת 1 שוכרים ממנה כאמור ציוד לאירועים – והאירועים עצמם התבטלו לאור תקנות שעת חירום וצווים שהותקנו כדי להתמודד עם משבר הקורונה. המושכר עצמו עומד על כנו בלא בעיה תשתיתית הכרוכה בו עצמו. מדובר במרכז לוגיסטי המשמש כאמור המבקשת לשתי תכליות: יצור הציוד לאירועים, ואחסנתו.
6. בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשאלה האם הושבתה כליל הפעילות במושכר כאשר גב ים צירפה תמונות מ 13 14 ו 19 למאי ,המנציחות עובדים של המבקשת 1 בעסק, כשהם עסוקים בהעמסת ציוד לאירועים למשאיות. המבקשים מציינים מצדם כי תמונות אלה משקפות תחילת היערכות של חזרה לפעילות החל מ 15 למאי, וניוד ציוד באמצעות 3 עובדים מתוך 40 , שנרתמו להעביר ציוד מן המושכר לביתו של המבקש 2.
7. מכל מקום, ב 16.3.20 פנה ב"כ המבקשים לב"כ גב ים במכתב בו הודיע כי לאור הנחיות הממשלה הופסקה פעילות המבקשת 1 ובפועל העסק סגור. ממשיך המכתב כי לפיכך לא ניתן ולא יבוצע בשלב זה תשלום דמי שכירות למרץ 2020 או כל תשלום אחר עד התבהר המצב, והמבקשת 1 לא תוכל לפנות המושכר עד ה 31.3.20 כפי שהודיעה זה מכבר. במקביל להודעה זו ביטלו כאמור המבקשים הוראת הקבע באמצעותה שולמו דמי השכירות. ב 7.5.20 נשלח מכתב גב ים אל המבקשת 1 כי לעת הזו אין האפשרות גב ים להקל ולו במעט שכן תשלומי השכירות הם מאבני היסוד שבהסכם, ומגבים את התשלומים שגב ים מצדה נושאת בהם בימים אלה לספקים, קבלנים, מחזיקי אג"ח, עובדים ועוד. המכתב מתרה מפני צעדים חד צדדים בהם נקטה המבקשת, ומפנה אותה למסלול של קבלת פיצויים במסגרת הסיוע הממשלתי לעסקים שהיו מוגבלים בפתיחה. הוא מסיים בכך שניתנת התרעה לתשלום חוב השכירות עד 14.5.20 שאחרת תמומש הבטוחה (הכוונה לערבות הבנקאית). הלכך הוגשה בקשה זו שעניינה במניעת חילוט הערבות הבנקאית עד להכרעה בהליך העיקרי בדבר חובת תשלום דמי השכירות ולאיזו תקופה. אכן הוגשה על ידי המבקשים ב 19.5.20 בקשת פיצוי מן המדינה. בבקשה כאן צוין כי אם יתקבלו פיצויים בשל ההוצאות הקבועות ובכללן דמי שכירות – יועבר התשלום לגב ים במידי. בהליך העיקרי, מבוקש סעד הצהרתי המנוסח בלשון רחבה ועמומה, לפיו בשל מצב החירום במשק הצוים והנחיות הממשלה אשר כפו על המבקשים השבתה מלאה וסגירת העסק מ 12.3.20, "אין התובעים מפרים את הסכם השכירות בשל סיכול, וכי אין הם חבים בדמי השכירות לתקופה בה הצווים המגבלות והנחיות הממשלה תקפים".
דיון
8. מצויים אנו בשלב הסעד הזמני. לטעמי לא חלים שיקולי שיהוי או חוסר ניקיון כפיים, אולם כבכל סעד זמני יש לבחון הפרמטרים של מאזן הנוחות, וסיכויי תובענה לכאורה. בחינת הפרמטר של מאזן הנוחות חייבת להיעשות לאורו של צו המניעה הקונקרטי המתבקש - מניעת חילוט ערבות בנקאית. בהמשך אעמוד על מאפייני הערבות הבנקאית הגוזרים לטעמי כי יש לדחות הבקשה בנסיבותינו, מבלי שכמובן יש בכך משום קביעת מסמרות ביחס לתובענה העיקרית (שלאור דחית הבקשה אמורה להתנהל כתביעה השבה כספית, היה ותחולט הערבות. ואם לא תחולט, ויגיעו הצדדים לכדי הבנה זו אחרת שתייתר התדיינות המשך – מה טוב. ימי פורענות כלכלית ואנושית הם ימים אלה, ולאורם יפה הסכמה מהכרעה. אלא שלהסכמה לא עלה בידי להביא הצדדים בדיון).
אפתח בפרמטר של קיום ראיות מהימנות לכאורה לתמיכה בעילת התובענה: היש לתובעים סיכויים, במשקפי הלכאורה בשלב זה, לזכות בטענה שפטורה המבקשת 1 מתשלום דמי השכירות לחודשים מרץ עד מאי (לטענתה בכוונתה לשלם דמי השכירות לחודשים יוני ואילך , כפוף להתפתחויות נוספות חוזרות ולא צפויות ממן "סגירת" המשק).
את טענת המבקשים לפטור מתשלום דמי השכירות (כרגע למרץ עד מאי), משתיתה הבקשה על סע' 15 של חוק השכירות והשאילה, ולחלופין על סע' 18 של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
9. הטענה הנסמכת על סע' 15 של חוק השכירות והשאילה שגויה משפטית לטעמי, ואוריד אותה מן המדוכה כבר בשלב זה. טענת הסיכול החוזי מורכבת יותר, ואדון בה בהמשך. ימים יגידו אם וכיצד תתפתח בפסיקה לאור משבר הקורונה (שמא תוך שינוי חקיקתי זה או אחר, אם וככל שיבוא אל העולם).
10. סע' 15 של חוק השכירות והשאילה כותרתו "פטור מחובת תשלום", וזו לשונו:
" (א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."
סע' 15 דן בסוג של סיכול ספציפי, ואף בסוג חוזה ספציפי, הוא חוזה שכירות מקרקעין. לשם תחולת הסע', אין די שנמנע מן השוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות, ולו מסיבות אובייקטיביות שלא היו תלויות בו. זה תנאי הכרחי אך לא מספיק לתחולת הסע'. לא מספיק גם שיתקיים תנאי מצטבר נוסף, שמדובר יהא במניעות שלא היתה צפויה, ולא היתה ניתנת לצפיה, בפועל ובכוח. כעולה מן ההדגשה שהדגשתי בציטוט הסע', נדרש במצטבר גם שהמניעות תהא נעוצה בנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. ברי כי סוג המניעות בה דן הסע' והיא אשר שיווה המחוקק לנגד עיניו, הנה מניעות הקשורה בתשתיות המושכר או בדרכי הגישה אליו. למשל מפולת בוץ שקברה תחתיה המושכר, למשל רעידת אדמה שניתנה תשתיות של מים וחשמל או פגעה במושכר עצמו או חסמה דרכי גישה וכיוצ"ב.
ראוי לציין שגם במקרה כזה , הפתרון הראוי בעיני המחוקק היה לתן בידי השוכר פטור מתשלום דמי שכירות לתקופת המניעות, ומאידך בחלוף זמן סביר, ככל שלא ביטל השוכר את החוזה [כאשר המשכיר הוא שנחשב המפר (גם אם בעל כורחו) בהתקיים סע' 15 הנ"ל], יכול המשכיר עצמו לבטלו. הרציונל ברור, בהינתן הסיטואציה ה"סיכולית": נזכור שהחיובים העיקריים בכל חוזה שכירות הנם העמדת נכס המתאים ומאפשר חזקה ושימוש על פי מטרת השכירות – הוא חיוב המשכיר; ותשלום דמי השכירות – מצד השוכר.
סע' 15 האמור לא נועד לתן מענה למצבים בהם נמנע מן השוכר השימוש במושכר, ולו מניעות אוביייקטיבית ולא צפויה כלל, אך מסיבות שאינן תלויות בתשתיות המושכר או דרכי הגישה אליו. ככזה – אין הוא חל כלל על הסיטואציה בענייננו, ואין לדחקה לתוכו באופן מלאכותי (יש לזכור כי ימי הקורונה יחלפו ביום מן הימים , נקווה שבמהירה. פסקי הדין – יוותרו על כנם. אין לצור אד הוק דין מאולץ לימים קשים, תוך אילוץ מלאכותי של נורמה משפטית קיימת, אך לא נועדה כלל לטפל בסיטואציה דוגמת זו. אכן המניעות בה דן הסע' אינה חייבת להיות בהכרח ממן ה"כוח העליון" כמו בדוגמאות שציינתי, ונפסק כי יכולה היא להיות גם מניעות משפטית. אך חייבת היא להתייחס לנסיבות "חיצוניות" הקשורות למושכר הספציפי או דרכי הגישה אליו. לא מניעות כללית ממין מגיפה שיכולה להקרין על יחסי שכירות בריבוא חוזים, להבדיל מחוזה במושכר ספציפי.
עיין: עא 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר [פורסם בנבו]. בין היתר נאמר שם:
"סעיף 15 לחוק השכירות אינו מכסה סיטואציות של סיכול מטרת הסכם השכירות, כאשר הנסיבות המסכלות אינן קשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. לדוגמה, סטודנט התקשר בהסכם לשכירות דירה במעונות הסטודנטים בבאר שבע לקראת שנת הלימודים הקרובה בפקולטה לרפואה, והוא מבקש לבטל את הסכם השכירות מן הטעם שהפקולטה נסגרה. מטרת הסכם השכירות סוכלה מבחינתו של הסטודנט אך איננו נכנסים בגדרו של סעיף 15 לחוק השכירות....
יש אפוא להבחין בין שלושה מצבים: סיכול הסכם שכירות בגדר סעיף 18 לחוק התרופות; סיכול מטרת הסכם שכירות שאינו נכנס לגדר סעיף 15 לחוק השכירות; וסיכול שימוש למטרת הסכם השכירות שנכנס לגדר סעיף 15 מאחר שהוא קשור למושכר עצמו. " (פס' 29 , שם)
ובהמשך:
"סעיף 15 לחוק השכירות נסב על נסיבות הקשורות במושכר, להבדיל מנסיבות הקשורות "במצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה..." (סוכובולסקי, עמ' 442). לכן, כאשר המצב הביטחוני בארץ או בעיר מסוימת גורם לירידה רבתי במספר הלקוחות, או גורם לחשש של העובדים או של הלקוחות להגיע למושכר, יחולו דיני הסיכול הרגילים. לא כך בענייננו, שהאירועים הפליליים כוונו במיוחד אל המושכר עצמו, להבדיל מאירועים כלליים שיכולים לגרום לסיכון השוכר או המבקר במושכר..." (סע' 43 שם).
במקרה דנן לא השתנה דבר במושכר עצמו או בדרכי הגישה אליו, ועודנו מתאים הוא למטרת השכירות כפי שהוגדרה וקוימה בין הצדדים מזה 12 שנה. פיסית ניתן להוסיף לייצר בו , ומעשית מוסיף הוא לשמש בלא שוני למטרה השנייה - זו של אחסנת המוצרים שיוצרו. גם המניעות המשפטית ככל שישנה, לא קשורה למושכר הספציפי עצמו. אלא לאובדן לקוחות והזמנות, ושמא להגבלה חלקית של אפשרויות הייצור במושכר (לפחות מעת כניסה לתוקף של הקלות התו הסגול) מסיבות שאינן נעוצות ספציפית במושכר או התאמתו למטרת השכירות, ונושאות אופי כללי. אין אפוא תחולה לסע' 15 (כאמור, משעה שיש לו תחולה דווקא המשכיר הוא שנחשב מפר, כפי שנזכר בפסה"ד הנ"ל).