בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ה"פ 38269-04-20 קוברי נ' שוורץ ואח'
לפני כבוד השופטת נאוה ברוורמן
המבקש: נתנאל טוביה קוברי
ב"כ: עו"ד אביר בראל
נגד
המשיבים: 1. סטוארט דוד שוורץ
2. ירח שוורץ
ב"כ: עו"ד שחר בוטון
פסק דין
מונחת בפניי תביעה שהוגשה במסגרת המרצת פתיחה, שעניינה בסעד הצהרתי לביטול הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים.
רקע:
1. הליך זה הוגש במסגרת המרצת פתיחה, על ידי מר נתנאל טוביה קוברי (להלן: "המבקש" ו/או "השוכר"), כנגד סטוארט דוד שוורץ וירח שוורץ (להלן: "המשיבים" ו/או "המשכירים").
תביעה זו יסודה בהסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 20.06.2019 (להלן: "הסכם השכירות").
תקופת השכירות הינה מיום 24.06.2019 ועד ליום 23.06.2021 (להלן: "תקופת השכירות").
המבקש שכר מהמשיבים דירה ברחוב בוסתנאי 2 בתל-אביב (להלן: "הדירה" ו/או "המושכר"), תמורת 13,500 ₪ עבור כל חודש.
2. על מנת שלא נמצא חסרים, השוכר לא פגש את המשכירים מעולם.
המשיבים טוענים כי הם תושבי אנגליה, ולכן הם לא התייצבו לעדות בבית המשפט.
3. לגופם של דברים, טוען השוכר כי הודיע ביום 17.05.2020, על ביטול ההסכם (להלן: "הודעת הביטול"), ובאותו היום עזב את הדירה. מנגד, טוענים המשיבים כי המבקש ביטל את הסכם השכירות בהודעת מייל מיום 21.04.2020.
המבקש שילם את דמי השכירות עד ליום 24.05.2020.
לאחר החזרת החזקה בדירה למשכירים, הם גבו מהמבקש 40,000 ₪, באמצעות מימוש ערבות בנקאית. הציגו לפירעון שטר חוב על סך של כ- 82,000 ₪, והציגו לפירעון מדי חודש שיק דחוי על סך של 13,500 ₪.
4. המבקש, במסגרת בקשתו, מבקש להצהיר כי הוא זכאי לבטל את הסכם השכירות, וזאת מחמת הפרתו על ידי המשיבים, ובהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 (להלן: "חוק השכירות").
כמו כן, מבקש להצהיר כי המשיבים אינם זכאים לממש את הביטחונות שנמסרו להם במסגרת ההסכם, לרבות הערבויות השונות, שטרי החוב והערבות הבנקאית, ולאסור עליהם לנקוט הליכי ביצוע בגין שטרות או השיקים שנמסרו להם; להצהיר כי המבקש פטור מתשלום דמי שכירות החל מיום הגשת תובענה זו, וזכאי להחזר חלקי של דמי השכירות שכבר שילם.
המבקש עותר לפיצול סעדים, על מנת שיהא בידו לתבוע בתביעה נפרדת את הנזקים וההוצאות הנוספות.
5. המבקש שם יהבו בטענה כי בדירה קיימת בעיית קרינה. קרינה הנובעת מ"פילר" חשמלי (להלן: "פילר חשמלי" ו/או "המתקן המסרטן") הצמוד מבחוץ, לקיר של סלון הדירה. הגם, שהקרינה נובעת גם מקווי חשמל בתוך הדירה.
לטענת המבקש, המשיבים לא גילו לו דבר קיומו של המתקן המסרטן, טרם החתימה על הסכם השכירות, ומכאן ההפרה של הסכם השכירות, מצדם.
לא זו אף זו, מגולל המבקש, שזמן קצר לאחר שעבר להתגורר בדירה החל לסבול מכאבי ראש, ועל כן הזמין מומחה שיבדוק את רמת הקרינה בדירה.
6. המבקש מציג חוות דעת שנערכה מטעם המומחה מטעמו, מר שמוליק דוארי (להלן: "מר דוארי"). על פי ממצאי חוות הדעת עולה, בין היתר כי:
"עצמת צפיפות שטף השדה המגנטי, בסלון, בפינת העבודה, בחדר השינה חורגים מהערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה, חוק ותקנות הקרינה הבלתי מייננת (קריטריון הזהירות המונע בחשיפה לצפיפות שטף השדה המגנטי)".
(נספח ב' לתצהיר המבקש מיום 26.04.2019).
7. על מנת שלא נמצא חסרים, את סוגיית הקרינה בדירה בחן ד"ר בנצי כהן מחברת החשמל (להלן: "ד"ר כהן מחברת החשמל") (נספח ו' לתשובת המשיבים להמרצה; נספח ב' לסיכומי המשיבים); וכן, מר איציק זאביחי, מהמכון לבדיקות קרינה סביבתית (להלן: "מר זאביחי") (נספחים ה' ו- ז' לתשובת המשיבים להמרצה; נספח ג' לסיכומי המשיבים);
8. לשיטת המבקש, מעשיהם ומחדליהם של המשיבים, מהווים בין היתר, ניהול משא ומתן לכריתת הסכם בחוסר תום לב, הטעיה, מרמה והפרה של הוראות סעיף 25 ו' של חוק השכירות, המחייב את המשכיר למסור לשוכר דירה ראויה למגורים. מסירה של דירה שאיננה ראויה למגורים, מהווה הפרה של הסכם השכירות.
9. מנגד, טוענים המשיבים כי מדובר בהליך סרק.
לטענתם, לא ברור מדוע בחר המבקש שמצוי בשנה השנייה לתקופת השכירות, ומכיר היטב את המושכר להטריח את בית המשפט. כל שהיה על המבקש לעשות, הוא ליתן הודעה למשיבים בת 90 יום מראש, ולמצוא שוכר חלופי שייכנס בנעליו.
10. המבקש מפליג על כנפי הדמיון, מעמיד תיאוריות רפואיות אודות קרינה מסרטנת, ומגיע למסקנות מופרכות בדבר קרינה בדירה.
11. המשיבים מדגישים כי הפילר החשמלי הינו גלוי לכל עין, ועל פי סעיף 6 להסכם השכירות אישר המבקש כי ביצע את כל הבדיקות ובחן את סביבתו של המושכר.
וכן, שמים יהבם בטענה כי תקנות הקרינה הבלתי מייננת, תשס"ט – 2009 (להלן: "תקנות הקרינה"), לא מציינות את הרף המקסימלי לחשיפה, ואין ערכים כלשהם. המומחה מטעם המבקש קובע כי רמת החשיפה הרגעית במרבית המותרת הינה 1,000 מיליגאוס. מדובר אך בהמלצה של המשרד להגנת הסביבה (להלן: "המשרד להגנת הסביבה"), אשר אין לה מעמד משפטי תקף ומחייב.
מכל מקום, טוענים המשיבים כי לא הסתירו דבר מהמבקש, ומעלים תמיהה האם היה עליהם להציג למבקש בדיקה שערכו עוד בשנת 2014 בנושא הקרינה בדירה, ושזו הייתה תקינה. ללמדך, אין כל בעיית קרינה בדירה.
12. השאלות המרכזיות הצריכות לענייננו – האם המבקש זכאי לביטול ההסכם; האם ניתן לומר כי בדירה יש "פגם"; האם היה על המשיבים לגלות למבקש דבר בדיקות הקרינה שביצעו בדירה; על שאלות אלה ואחרות, אדון בהמשך.
13. במעמד הדיון ביום 08.12.2020 נשמעו העדויות. מטעם המבקש העיד מר דוארי, שהינו מהנדס חשמל ואלקטרוניקה; המבקש עצמו.
מטעם המשיבים העידה הגב' אדווה בלזר ארנון, שהינה נציגה מטעם חברת החשמל, ועוסקת בנושאים הקשורים לשדות מגנטיים (להלן: "הגב' אדווה"); מר מאיר ליפסקר שהינו מתווך דירות, אשר שיווק את הדירה נשוא התביעה (להלן: "מר ליפסקר"); עו"ד אשר טולדנו, אשר טיפל בדירה מטעם המשיבים (להלן: "עו"ד טולדנו").
הצדדים הגישו תצהיריהם, ראיותיהם, וסיכמו טענותיהם.
בתמצית טענות המבקש:
14. בסוף שנת 2017 נכנס לתוקפו תיקון 1 לחוק השכירות, הידוע בכינוי "חוק שכירות הוגנת", אשר קובע נורמות חדשות ומחייבות ביחס להשכרת דירת מגורים. על המשכיר לגלות לשוכר הדירה כל ליקוי או פגם בדירה.
15. בדירה קיימת קרינה חשמלית מסוכנת, אשר כל המומחים שראו בעיה זו, המליצו לטפל בה. אולם, המשכירים התעלמו מהמלצות המומחים.
16. התברר במהלך שמיעת הראיות, שתלונות על קרינה בדירה החלו כבר בשנת 2010, ולאחר מכן בשנת 2014, וחברת החשמל ביצעה מדידת קרינה בדירה. מדידות חברת החשמל העלו כי קיימת בדירה קרינה חריגה.
מומחה מטעם היחידה למניעת מפגעים של חברת החשמל, ד"ר כהן מחברת החשמל, הודיע למשכירים כי החברה תבצע טיפול טכני במתקני החשמל, והמליץ למשכירים לבצע טיפול באיפוסים הביתיים.
במסגרת ההליך העידה הגב' אדווה, כי לא נוצר שום קשר עם המשכירים, ושבעיית הקרינה לא נפתרה.
17. בשנת 2017 מינו המשכירים את מר פיסקר ואת עו"ד טולדנו לטפל בהשכרת הדירה, ושניהם טוענים שלא ידעו על בעיית הקרינה בדירה.
18. המבקש טוען כי ביום 19.04.2020, בעיצומו של סגר הקורונה, החל לסבול מכאבי ראש שמציקים לו לאורך חודשים, ונגרמים בשל קרינה חריגה ומסרטנת.
19. מר דוארי קבע שתוצאות מדידת הקרינה בדירה חורגות מהערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה.
בדירה היו שלושה מהנדסים מומחים, אשר הגישו חמש חוות דעת, וכולן מלמדות כי בדירה קיימת בעיית קרינה מסוכנת כבר שנים רבות, ושהינה גורם אפשרי לסרטן. בעיית הקרינה לא מטופלת, בניגוד להמלצות.
עם קבלת תוצאות הבדיקה של מר דוארי, פנה המבקש ביום 21.04.2020 לעו"ד טולדנו והתריעה על בעיית הקרינה בדירה. עו"ד טולדנו דחה על הסף את טענות המבקש, לפיכך ביקש השוכר לקבל מסמכים המאששים את טענותיו של עו"ד טולדנו, אולם אלה לא התקבלו. אשר על כן, בחר המבקש לעזוב את הדירה ביום 17.05.2020.
20. השוכר זכאי לבטל את ההסכם מכמה טעמים: הפרת חובת הגילוי היזום; אי תיקון הליקוי בדירה; לפיכך, הדירה לא ראויה למגורים, ועל כן רשאי המבקש לבטל את הסכם השכירות.
טענת המשיבים לפיה ליקויי הקרינה טופלו, שהכל תקין, שלא צריך לעשות דבר ועל כן לא היה מה לגלות, התגלתה כטענה כוזבת.
21. אין לקבל את טענת המשיבים, לפיה המבקש לא הוכיח שנגרמו לו נזקי גוף מחמת הקרינה, ולכן אין לו זכות לבטל את ההסכם. הזכות לבטל את הסכם השכירות אינה מותנית בגרימת נזק גוף.
22. אין לקבל את טענת המשיבים לפיה החוק אסר קרינה מעל 1,000 מ"ג, ולא הטיל איסור על שהייה רצופה בדירה שרמת הקרינה בה עולה על 4 מ"ג. אין לקבל טענה זו, שהרי כל המומחים קבעו כי בדירה יש בעיית קרינה.
23. אין לקבל את טענת המשיבים לפיה ארון החשמל שממנו נובעת הקרינה חשוף לעין, והשוכר היה צריך לגלות את בעיית הקרינה. קרינה חשמלית מסרטנת אינה דבר שאדם רואה. מה גם, שמאז שנחקק חוק שכירות הוגנת, הסעיפים בהסכם השכירות בנוגע לבדיקת השוכר, בטלים.
24. המשכירים טוענים כי על השוכר לתבוע את חברת החשמל, מאחר ואיכות החשמל בשכונה כולה אינה טובה. אין לקבל טענה זו, שהרי על המשכירים היה לטפל בבעיית הקרינה בדירתם. מה גם, שהתברר שהקרינה נובעת גם מקווי חשמל בתוך הדירה.
25. המשיבים מסתמכים על פסק דין שניתן ב- 27102-05-13 עזבון המנוחה פלונית נ' חברת החשמל לישראל בע"מ [פורסם בנבו] (להלן: "עניין עזבון המנוחה"), ולשיטתם יש לדחות את התביעה כאן. יש לדחות טענה זו הואיל ושם נדחתה התביעה בהעדר הוכחת קשר סיבתי בין סרטן הלבלב לבין הקרינה. בענייננו, כל המומחים המליצו לבצע מיגון, בעלות אפסית, אולם המשיבים לא עשו כן.
26. המשיבים מתנהלים בחוסר תום לב, והינם מתחמקים מהתייצבות בבית המשפט.
בתמצית טענות המשיבים:
27. יצוין, שרק שבעה ימים טרם הגשת המרצת הפתיחה שלח המבקש לראשונה מייל לעו"ד טולדנו, בו הודיע שעקב "כאבי ראש" שחווה הזמין בדיקת קרינה לדירה שמצאה שקיימת בדירה קרינה מסרטנת. משכך, טען שהדירה אינה ראוי למגורים, ושבדעתו לבטל מיד את הסכם השכירות. בפנייה זו לא צירף המבקש את חוות הדעת עליה הוא נסמך, אלא צירפה אך בהליך זה. לפיכך, לא ניתן לומר כי המבקש פנה למשיבים בהתראות חוזרות לתיקון בעיית הקרינה.
28. המבקש לא טרח לצרף אסמכתא רפואית לאותם כאבי ראש הנטענים על ידו.
29. המבקש עזב את המושכר, בין לילה, ממניעים, שאינם קשורים לקרינה הנטענת, והגיש תוך 7 ימים את המרצת פתיחה זו.
30. המבקש נמנע מלהעיד את חברתו, שהתגוררה עמו בדירה.
31. למבקש עמדו כל האפשרויות לביצוע בדיקותיו, לגבי הדירה, הן בבדיקה עצמאית והן בהסתמכות על בדיקות שערך מול דייר קודם שהשכיר את הדירה. טענה בדבר קיומה של קרינה יכלה הייתה להיבדק על ידי המבקש, "בזמן אמת" בשיחה טלפונית אל מול חברת החשמל.
32. למבקש רקע קודם בהשכרת נכסים, ומודה בחקירתו כי קרא סעיף סעיף, בהסכם השכירות. סעיף 6 להסכם השכירות קובע שהשוכר הצהיר כי בדק את המושכר, מתקניו ואת סביבתו ומצאו לשביעות רצונו, ומוותר על כל טענה של פגם, מום, אי התאמה. הטענה כי סעיף זה מהווה התניה על הוראות חוק השכירות, בשל היותו חוק קוגנטי, ומשכך, בטל – שגויה משפטית.
33. המבקש העלה לראשונה בסיכומיו את הטענה לפיה סעיף 11.7 להסכם השכירות, בטל. מדובר בהרחבת חזית אסורה. סעיף 11.7 להסכם השכירות קובע מנגנון לפיו, ב"מידה ומכל סיבה שהיא" המבקש יבקש לסיים את ההתקשרות, עליו ליתן למשיבים התראה בת 90 יום, שבמהלכה המבקש יהיה חייב למצוא שוכר חליפי, לשביעות רצון המשיבים.
המבקש קורא לתוך ההסכם הוראות שאינן קיימות בו, ומבקש לומר שבמקרה של התגלות קרינה, רשאי הוא לעזוב מיד את הדירה, ללא התראה בת 90 ימים, וללא מציאת שוכר חלופי.
34. טענת המבקש, לפיה בעיית הקרינה אינה גלויה לעין, ולכן לא יכול היה לגלותה, מוטב ולא הייתה נשמעת, במצב בו המבקש רואה פילר חשמלי שנשען בצורה גלויה על קיר סלון הדירה.
35. המבקש כשל להוכיח את ה"סיכון הבלתי סביר" לבריאותו כנדרש בתוספת הראשונה לחוק השכירות, כדי להוכיח שהדירה אינה ראויה למגורים, כטענתו.
36. המבקש יכול היה לבצע את טיפול התקלה, בסכום פעוט יחסית של כ- 3,000 ₪ והיה מבקש לקזז סכום זה מדמי השכירות.
37. יצוין, שערכי הקרינה שנמדדו והובאו בחוות דעת מטעם המבקש, נמדדו רק במפלס הסלון בנקודות מסוימות בלבד. וכן, מר דואני העיד כי ביצע "בדיקה רגעית", ולא "בדיקה ממושכת".
המבקש סירב לחקור את מומחה המשיבים, אשר מדד ערכים החורגים מההמלצה של חברת החשמל, גם ברחוב.
38. ככל שתתקבל המרצה זו, כל השוכרים ב"שכונת נווה צדק" משוחררים, לאלתר מכל חיוביהם.
39. מטעם המשיבים הוגש תצהיר של חשמלאי מוסמך, מר אורן פנחס (להלן: "מר פנחס"), שהצהיר כי ביצע הותרת איפוס יחיד במבנה. המבקש ויתר על חקירת מר פנחס, ומכאן יש לאמץ את כל האמור בתצהירו. לפיכך, המשיבים ביצעו וקיימו בפועל את המלצת חברת החשמל. עצם כך, שהמשיבים לא דיווחו לחברת החשמל, לא מורידה מהעובדה שההמלצה קוימה.
40. נציגת חברת החשמל העידה כי לא ידוע לה האם חשמלאי מטעם המשיבים ביצע או לא ביצע את ניתוק האיפוס. עוד קובעת ש"1000 מיליגאוס" זה ערך הסף הקבוע בחוק", וכי לא נמדדו כאלה ערכים בתוך הדירה. וכן, המשרד להגנת הסביבה על ערך בשהייה רגעית של 4 מיליגאוס לא מתוקפת בחוק.
41. "עניין עזבון המנוחה" מהווה הלכה מחייבת, ועל כן יש לדחות את ההמרצה.
42. טענת המבקש שקיימת קרינה מסרטנת בדירה, אין לה על מה לסמוך. הדירה ראויה למגורים, והמבקש לא היה זכאי לבטל את הסכם השכירות.
עד היכן מתפרשת חובת הגילוי של המשיבים בעניין קיומה של בעיית קרינה שטופלה? אין שום בסיס לציפיית המבקש מהמשיבים שיצהירו בפניו בשנת 2019 שחברת החשמל ביצעה בשנת 2014 עבודות בפילר החשמל, ושחשמלאי מטעמם ביצע הותרת איפוס יחיד במבנה.
43. אין בדירה רמת קרינה שחורגת מערכי הסף הקבועים בחוק של 1,000 מיליגאוס.