44. עקב צוק העיתים, לאור משבר נגיף הקורונה, ביקש המבקש לחמוק מחיוביו החוזיים והכספיים, על דרך ייצור "עילה מלאכותית".
45. קבלת ההמרצה, יש בה כדי להשליך על אלפי חוזים, שהרי בית המשפט יאכוף המלצה שאין לה תוקף בחוק.
46. המשיבים הם תושבי לונדון, המצויים בסגר, ועל המבקש היה לבקש לזמנם.
בתמצית תשובת המבקש
47. מתן צו לפיצול סעדים מתבקש, היות ובעת פתיחת ההליך, טרם מומשה הערבות הבנקאית, וגם השיקים ושטר החוב לא נתבעו. מכאן – הנזקים של המבקש טרם התגבשו.
48. המבקש ביטל את הסכם השכירות לאחר שלא התקבלה תגובה לפניותיו. יש לדחות את טענת המשיבים כי המבקש ביטל את הסכם השכירות בהודעת מייל מיום 21.04.2020. ויובהר, התראה ראשונה על הפרת ההסכם נמסרה ביום 21.04.2020, ולאחריה ביום 23.04.2020.
49. לפי חוק השכירות המשיבים אחראים לתקן ליקויים ופגמים שקיימים בדירה, גם אם הם לא מסכני חיים.
ניתנה למשיבים ארכה של חודש ימים לתקן את בעיית הקרינה, אך הם הודיעו שאין בכוונתם לעשות כן.
50. בעיית הקרינה בדירה נגרמה גם מחמת כבלי חשמל הטמונים בקירות הדירה, ולא רק מארון החשמל החיצוני. לפיכך, לא ניתן היה לדעת על בעיית הקרינה לפני חתימת ההסכם.
51. לא ניתן לקבל את טענת המשיבים, לפיה על המבקש היה לתקן את בעיית הקרינה בעצמו.
52. המשכירים ידעו על בעיית הקרינה, אך הסתירו אותה מפני המבקש. וכן, המשכירים לא הביאו ראיה שיכולה לאשש טענתם על פתרון בעיית הקרינה.
53. אין לקבל את טענת המשיבים כי המלצות המשרד לאיכות הסביבה, הינן המלצות בלבד. כל המומחים שהיו בדירה קבעו כי בדירה בעיית קרינה שיש לטפל בה.
דיון והכרעה
54. כפי שהובא ברקע הדברים, השאלות המרכזיות הדורשות הכרעה – האם המבקש זכאי לביטול ההסכם בנסיבות שתוארו על ידו, קרי - האם ניתן לומר כי בדירה יש "פגם", קרי קרינה ברמה גבוהה מהמומלץ, המאפשרת למבקש לבטל את הסכם השכירות; האם היה על המשיבים לגלות למבקש דבר בדיקות הקרינה שביצעו בדירה במועדים טרם החתימה על הסכם השכירות;
על שאלות אלה ואחרות אדון בראי ההליך והפסיקה.
אקדים ואומר, שלאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, שמעתי את העדויות ואת טענות הצדדים, סבורה אני כי יש להורות על קבלת המרצת הפתיחה, כפי שיפורט בהמשך, ולקבוע כי בענייננו זכאי המבקש לבקש את ביטול ההסכם, ולהלן נימוקיי;
55. אין חולק כי בין הצדדים נחתם הסכם שכירות ביום 20.06.2019.
תקופת השכירות הינה מיום 24.06.2019 ועד ליום 23.06.2021.
השוכר הודיע ביום 17.05.2020, על ביטול ההסכם, ובאותו היום עזב את הדירה. עם זאת, המבקש שילם את דמי השכירות עד ליום 24.05.2020.
56. המבקש שם יהבו בטענה כי בדירה ישנו "פגם" המאפשר לו לבטל את הסכם השכירות, הואיל ובדירה קיימת בעיית קרינה, הנובעת מ"פילר" חשמלי הצמוד מבחוץ, לקיר של סלון הדירה, ונובעת גם מקווי חשמל בתוך הדירה.
57. מנגד, טוענים המשיבים כי אין "פגם" בדירה. המבקש ביטל את הסכם השכירות בהודעת מייל מיום 21.04.2020, ועשה זאת בניגוד לדין. שהרי לשיטתם, על המבקש היה להודיע על "פגם" בדירה, ובהתאם להסכם היה עליו למצוא שוכר חלופי, תוך 90 ימים, אך הוא בחר לעשות דין עצמי, מטעמים השמורים עמו.
58. על מנת לבחון את טענות הצדדים ראיתי לנכון לבחון את הוראות חוק השכירות.
התיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017 (ס"ח 2649, עמ' 1028 מיום 19.7.2017, המכונה "חוק שכירות הוגנת") הרחיב את החובות לתיקון פגמים וליקויים במושכר, בתכולתו וברכושו. בעוד נוסחו הקודם של החוק קבע חובת תיקון כשהדרוש תיקון (הפגם) "שלל או הגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר", הרי שבעקבות התיקון לחוק, הורחבה חובת התיקון וחלה כאשר הדרוש תיקון "גורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר". לשון אחרת, חובת התיקון חלה על המשכיר בכל מקום בה קיימת הפרעה ממשית ולא הגבלה או שלילה של שימוש.
59. לפי סעיף 6 לתוספת הראשונה של החוק נקבע שדירה אינה ראויה למגורים, אם בין היתר:
"יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו".
60. בענייננו, יש לבחון האם מדובר במקרה בו קיים סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו?
61. המשיבים מסתמכים על חוות דעת מטעמם; עולה כי עוד ביום 06.11.2014 ניתנה למשיבים חוות דעת מאת מר זאביחי, מהמכון לבדיקות קרינה סביבתיות (נספח ה' לתשובה), ממנה עולה כי הערכים שנמדדו, אינם חורגים מהערך המרבי הרגעי המותר לחשיפת בני אדם, כפי שפורסם על ידי המשרד להגנת הסביבה לפי המלצת ארגון הבריאות העולמי.
62. ביום 12.11.2014 חברת החשמל ביצעה מדידות בנכס. כן ראו מכתב מיום 12.11.2014 מטעם חברת החשמל, בדבר ביצוע המדידות והפניה לחוות הדעת של ד"ר כהן (נספח ו' לתשובה). בהתאם לחוות הדעת של ד"ר כהן, עולה כי ערך הסף לחשיפת אוכלוסייה לשדה מגנטי הוא 1,000 מיליגאוס.
כן נאמר שם כי עמדת הארגון העולמי וגופים אחרים היא שלא הוכחו קיומן של השפעות בריאותיות עקב שהייה לאורך זמן ברמות שדה מגנטי ממתקנים אלו. לצד זה, נקבע "עיקרון הזהירות", לפיו יש לנקוט בכל האמצעים להפחתה, ככל האפשר, של רמות השדה המגנטי ממתקנים.
הוצע למשיבים לפנות לחשמלאי מוסמך לצורך ביצוע "איפוסים" במבנים ולטפל בנושא. קרי, נמצאה חריגה בקשר עם רמת הקרינה.
63. המשיבים טוענים כי פעלו בהתאם להמלצות, וכי בידם שתי חוות דעת המעידות על כך שאין בעיית קרינה במושכר (ראו סעיפים 33 ו- 34 לתשובה). לתמיכה בטענותיהם, מצרפים הן חוות דעת מיום 05.06.2020, לפיה הערכים אינם חורגים מהערך הרגעי המרבי. עם זאת, יובהר שלא ניתן להתעלם מכך שבאותה הנשימה, בסעיף 2 נקבע כי חלק מהמדידות ברחבי הדירה נמוכות וחלקן גבוהות מהערך המקסימלי המומלץ על ידי המשרד להגנת הסביבה לחשיפה למגורים (4 מיליגאוס) (ראו נספח ז' לתשובה).
64. כנגד חוות דעת אלה מטעם המשיבים, ביום 20.04.2020 הזמין המבקש חוות דעת למדידת רמת הקרינה מטעם מר דוארי, אשר לפיה תוצאות המדידות בסלון ובפינת העבודה אינן עומדות בערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה. נמצא כי הערכים גבוהים משיעור של ארבעה מיליגאוס, שהוא הסף המקסימלי שנקבע על ידי המשרד להגנת הסביבה ומשרד הבריאות בישראל לשהייה רצופה וממושכת של 24 שעות ביממה. בפרק הסיכום וההמלצות ניתנו הנחיות לטיפול ומיגון (חוות הדעת צורפה כנספח ב' לבקשה).
65. מר דוארי, מומחה המבקש, העיד בקשר עם חוות דעתו. יצוין כבר כאן כי עדותו של מר דוארי הייתה סדורה, מקצועית ואמינה, ועל כן ראיתי לנכון לאמצה.
מר דוארי ציין כי ביצע בדירה שתי מדידות קרינה (עמ' 5, שורות 20-21 לפרוטוקול). בהתאם לעדותו, לא ביצע בדיקה "ממושכת" או "בדיקה מיטבית", שכן לשיטתו, באותו הרגע שנמדדה בסלון קרינה בשיעור של 20 מיליגאוס, כל מדידה אחרת היא מיותרת ואין צל של ספק שיש חריגה (עמ' 6, שורות 27-29).
להערכתו, מקור הקרינה הוא הפילר;
"יש שם את ארונות החשמל שהם בקיר הדירה, מחוץ לדירה, צמוד לקיר. קרינת החשמל היא קרינה בתדר נמוך, ומאחר והקרינה היא בתדר נמוך, מאפיין אותה שהיא עוברת את הקיר. הקיר לא מהווה מכשול או מחסום. רק הפתרון לזה זה מיגון או מרחק".
(עמ' 7, שורות 18-20)
וגם-
"אתה בעצם אומר שהמקור הבלעדי לבעיה נמצא מחוץ לדירה באותו ארון שנמצא מחוץ לדירה. יש עוד מקומות?
ת. כן. יש פינה בסלון עם כבל חשמל. אני חושב שהכבל חשמל הולך לכיוון ארונות החשמל, הולך לקיר הדירה, אם זה בתוך הקיר אני לא יכול לדעת. הלכתי מסביב וזה לא משהו שנראה לעין".
(שם, שורות 21-25).
66. מר דוארי עומת עם חוות דעתו של ד"ר בנצי כהן מפסקי דין שונים, ומר דוארי השיב בעניין ובהבדל בין שהות מחוץ לבית, אותה כינה "אזור מחייה רגעית" ול"אזור שהייה רצופה", שם אין לעבור את הערך של 4 מיליגאוס או הממוצע השנתי של 2 מיליגאוס (עמ' 8, שורות 1-9).
67. הגב' אדווה, הנציגה מטעם חברת החשמל, העידה כי בהקשר זה;
"ש. האם עמדנו בפני מה שביקש מאיתנו ד"ר בנצי?
ת. על סמך התצהיר של החשמלאי, קשה לי לדעת במדויק מבלי שראינו בעיניים, מה נעשה ומה לא נעשה. אני יכולה להסביר למה התכוון ד"ר בנצי כהן במכתבו. מה שהוא אומר, שבבניין נמצאו באותה בדיקה של המעבדה, מס' איפוסים. בבניין יש שלוש דירות ולכל דירה היה איפוס. מצב כזה של ריבוי איפוסים, גורם לתופעה של זרמים תוהים שיכולים לגרום לשדה מגנטי מוגבר, שזה המצב בדירה לפי המדידות. הטיפול באיפוסים הוא לא של חב' החשמל, אלא לרשת הפרטי. מה שצריך לעשות, זה למעשה לשלב טיפול של חשמלאי ביחד עם חב' חשמל. למעשה, לשינוי שיטת ההגנה. לי לא ידוע שנוצר קשר מטעם הדייר או חשמלאי או מישהו מטעמו עם החב' כדי לטפל בזה. לכן, עוד דבר שאמר בנצי כהן, שכאשר אם נקבל עדכון על טיפול באיפוסים, החב' תשוב למדידות. לא שמענו מאז אף מילה. לכן, אני לא יודעת מה בוצע ומה לא בוצע".
(עמ' 14, שורות 3-13).
"ש. אני מראה לך את סעיף 6 למכתבו של ד"ר בנצי כהן – נספח ו' תשובה להמרצת פתיחה. הוא אומר שהמלצות הן על 1,000 מיליגאוס ולאחר מכן עודכן ב – 2,000 מיליגאוס. זאת אמרת שלפי הערכים הללו שד"ר כהן מפנה אותנו, הרי אין בעיה קריטית בדירה כיוון שבדירה לא מגיע ל – 1,000 מיליגאוס?
ת. לא מדויק. 1,000 מיליגאוס זה ערך הסף הקבוע בחוק.
ש. 1,000 מיליגאוס אין כאלה ערכים בדירה?
ת. נכון".
(עמ' 14, שורות 18-24).
68. יש לציין כי הגב' אדווה סייגה את תשובתה ואמרה כי אינה רופאה. כן הבהירה כי בהתאם לארגון הבריאות העולמי ולארבעים שנות המחקר בעניין, לא נמצאו ראיות להשפעות בריאותיות, לרבות שדה מגנטי שיש בדירה (שם, שורות 26-29).
בהקשר זה, התייחסה הן לאפשרות ולהיתכנות נמוכה ביחס לכך שמדובר בגורם מסרטן והתייחסה למש/1 (עמ' 16, שורות 6-10).
69. סבורני כי על אף הסתייגות הגב' אדווה, מעדותה עולה כי קיימת בעייתיות מבחינת ערכי הקרינה וכי יש לבצע מיגון, ראו בעמ' 12, שורות 2-6 ועמ' 14, שורות 4-13 ובייחוד – "לי לא ידוע שנוצר קשר מטעם הדייר או חשמלאי או מישהו מטעמו עם החב' כדי לטפל בזה. לכן, עוד דבר שאמר בנצי כהן, שכאשר אם נקבל עדכון על טיפול באיפוסים, החב' תשוב למדידות. לא שמענו מאז אף מילה. לכן, אני לא יודעת מה בוצע ומה לא בוצע" (שם, שורות 10-13).
70. עולה אם כן, שמקור הבעיה בדירה לא טופל בצורה מצביעת רצון, ויש לכך תימוכין אף בחוות הדעת של המשיבים מיום 05.06.2020, בסעיף 2, שם נקבע כי חלק מהמדידות ברחבי הדירה נמוכות וחלקן גבוהות מהערך המקסימלי המומלץ על ידי המשרד להגנת הסביבה לחשיפה למגורים (4 מיליגאוס) (ראו נספח ז' לתשובה).
71. כזכור, המשיבים טוענים שמדובר רק בהמלצה של המשרד להגנת הסביבה, אשר אין לה מעמד משפטי ותוקף מחייב. טענת המשיבים כי מדובר בהמלצה בלבד, וכזו שאינה מחייבת, לטעמי אין בה כדי להצדיק אי גילוי "הפגם" לשוכר, כפי שאפרט בהמשך.
72. מעבר לאמור, המשיבים טוענים כי מר אורן פנחס הצהיר כי ביצע הותרת איפוס, קרי – ביצע את המלצת חברת החשמל. ברם, עולה כי גם אם מר פנחס ביצע איפוס היה עליו לדווח לחברת חשמל, על מנת שזו האחרונה תאשר כי האיפוס שנעשה עולה בקנה אחד עם דרישותיה, ושהבעיה נפתרה.
73. יתרה מכך, מר ליפסקר, המתווך שמטפל בדירה, העיד בעניין אופן הטיפול בדירה ובהתאם לעדותו, לא קיבל מסמכים לגבי הקרינה בנכס ולכן אינו מוצא לנכון, גם היום, לגלות את דבר קיומה של הקרינה;
"ש. האם קיבלת מטולדנו מסמכים לגבי הקרינה בנכס?
ת. לא קיבלתי.
ש. אתה יודע שטוענים במשפט הזה שיש קרינה בנכס?
ת. אני יודע שמתנהל משפט שהנושא שלו הוא קרינה בנכס. למיטב ידיעתי, אין קרינה בנכס.
ש. כלומר, כאשר בא היום דייר לשכור את הנכס, אתה לא אומר שיש בעיית קרינה?
ת. בוודאי שאני לא אומר לו כי אין בעיית קרינה. לא קיבלתי דו"ח שיש קרינה בנכס".
(עמ' 18, שורות 16-21, ההדגשה שלי).
74. יוער כי מר ליפסקר העיד כי הוא נוהג לטפל בדירה, "ברמה של תיקונים, יש בעיית נזילה, מנורה, כך זה היה גם עם השוכר האחרון. כל בעיה שהייתה לו נפתרה" (עמ' 19, שורות 24-25).
הוצג למר ליפסקר נספח ז' מיום 05.06.20, שצורף לתשובת המשיבים בהמרצה, שעניינו בדיקה שבוצעה בדירה, לפיה בחלק מהמקומות בדירה, רמות הקרינה הן גבוהות מהערך הממוצע המקסימלי. לפיסקר השיב כי אינו מכיר את המסמך (עמ' 19, שורה 9).
לטעמי, מדובר במסמך מהותי ובפרט מהותי בקשר לדירה, אותה משווק ליפסקר לשכירות, וכן אמון על פתרון בעיות במקום. בנסיבות שכאלה, היה על המשיבים ליידע את מר ליפסקר אודות הקרינה והיה עליו כמייצג המשיבים, לעדכן את השוכרים הפוטנציאליים אודות הדבר. ויוזכר כי קיים מסמך מדידות וכן חוות דעת מחברת החשמל עוד מנובמבר שנת 2014.
75. בהקשר זה של מר ליפסקר וחובתו ליידע שוכר, כמייצג המשיבים, העיד עו"ד טולדנו, אשר מטפל בנכס מחודש מאי 2017. לטענתו, נודע לו על הבדיקות לראשונה, ביום 21.04.2020 (עמ' 20, שורות 24-25). עו"ד טולדנו נשאל: "ש.האם לשיטתך היית אמור לדעת על הנתונים מבעל הדירה? ת. לא, כי אין בעיה" (עמ' 23, שורות 28-29).
"אתה מדבר איתי על שנת 2014. יכול להיות בבוקר לקום ויש נזילה. למה לא ללכת לבדוק את הטענה במקום. אתה מדבר איתי על מסמך של חב' חשמל לפני 6 שנים. למה לא לבדוק היום?
ת. ראשית, המכתב של המבקש שהוא הכריז על בטלות ההסכם, אין בו רצון לשום שיח אמיתי. הוא הכריז אני מבטל את השיקים. שנית, הלכתי והרמתי טלפון לעוה"ד שטיפלה בשעתו בנכס, היא שלחה לי את תכתובות מייל בינה לבין חב' החשמל ואת הדו"ח של חב' החשמל, לפיו ידעתי שכל ההמלצות קוימו.
ש. על איזה מסמך אתה מסתמך ?
ת. מפנה לדו"ח מיום 14/08/14. בו נקבע שמחוז דן יטפל בפילר לצורך צמצום רמות השדה סביבו, מפנה לסעיפים 3 ו – 7 , נספח ו' לכתב התשובה. מוצע לדיירים לשקול הותרת איפוס יחיד במבנה. כך היה וכך נהגו המשיבים ששכרו חשמלאי, שביום 28/10/14 ביצע את שקבעה חב' החשמל לעניין הותרת איפוס יחיד במבנה".