(עמ' 24, שורות 1-12).
76. עולה אם כן, שעו"ד טולדנו ידע על הבעיה, אולם סבר כי היא טופלה.
77. כן יש ליתן את הדעת לכך שהמבקש פנה במכתב לעו"ד טולדנו מיום 21.04.2020, כאשר במכתב התשובה של עו"ד טולדנו מיום 22.04.2020, טענות המבקש נדחו. כן מכתב המבקש מיום 23.04.2020 לא נענתה. המבקש מפנה להעברה בנקאית שביצע וטוען כי הוא שילם עד ליום 24.05.2020, למרות שיצא מהדירה לפני כן.
78. המבקש העיד בהרחבה כי סבל מכאבי ראש, ראו בין היתר - "התחילו לי כאבי ראש שלא ידעתי מה המקור שלהם. רק לאחר מכן, שהתברר לי החשש שמדובר בדירה, שהמודד הפנה שיש קרינה בדירה, הבנתי שזה מקור הבעיה. כשיצאתי מהדירה שמתי לב שאין לי כאבי ראש" (עמ' 10, שורות 15-17).
79. יובהר, לא נעלם מעיני כי המבקש לא צירף אישור רפואי או חוות דעת בתחום הרפואה לתמיכה בטענותיו. יחד עם זאת, המבקש הביא תימוכין בעניין מדידות הקרינה;
בהקשר זה, לטעמי, בנסיבות שבענייננו, הזכות לבטל את הסכם השכירות אינה מותנית בגרימת נזק גוף.
80. על מנת לתמוך טענת המשיבים ביחס לכך שעסקינן בהמלצה שאין לה משמעות, המשיבים שמים יהבם בהליך ת.א 27102-05-13 עזבון המנוחה פלונית נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (נבו, 25.04.19). להבדיל מההליך לעיל, ובהקשר זה, אין לטעמי, נפקות לטענה לפיה מדובר בהמלצה בלבד שאין לה תוקף מחייב. ראו לעניין זה חוות הדעת מטעם המבקש, חוות הדעת מטעם המשיבים בסעיף 2, חוות דעתו של ד"ר כהן והעובדה כי חברת החשמל ערכה מדידות במקום, תוך מתן הנחיות לביצוע על בעלי הנכס, מתן עדכון וביצוע מדידות חוזרות על ידי חברת החשמל. החשוב מכל- מלכתחילה, היה לידע בכך את השוכר, על מנת שהבחירה תהיה בידיו.
81. סבורני כי אין מחלוקת שדירת מגורים מהווה אזור בו שוהים באופן רצוף חלק ניכר משעות היממה, ובעניינו "בעיית הקרינה", הינה פרט מהותי, אשר אדם נמצא בדירה ושוכר אותה, אמור לדעת עליה, על מנת שתהיה לו הבחירה אם לגור במקום כזה, מלכתחילה.
82. אין שחר לטענה לפיה היה על המבקש לבדוק את הנכס מלכתחילה. עסקינן בפגם, אשר לא ניתן לגלות בקלות. אין זה סביר בעיני לחייב שוכר להצטייד במודד קרינה, בטרם ישכור את הנכס. חזקה על בעלי הנכס והדירה כי הם יודעים פרטים מהותיים על הדירה שבבעלותם, ובכלל זה – פגמים כגון דא. כמו כן, עובדה היא, כי המצב היה ידוע לפחות עוד משנת 2014. ודוק, ראו עדות הגב' אדווה לפיה היה ידוע על פניות לכתובת הנכס עוד בשנת 2010 (!) (עמ' 13, שורה 10).
אין די בטענות המשיבים כי עמדו בפני המבקש כל האפשרויות לביצוע בדיקות לגבי הדירה. סבורה אני כי לא ניתן לצפות משוכר דירה לאתר את בעיית הקרינה בדירה, טרם השכרתה.
83. כמו כן, אין שחר לטענה לפיה על המבקש לבוא בטענות או בתביעה כלפי חברת החשמל. האחריות בעניין זה מוטלת לפתחי בעלי הנכס, הן בהנחיות שניתנו מטעם חברת החשמל, ובייחוד עת מדובר בקרינה החודרת לקירות הדירה והפתרון המוצע היה, בין היתר, מיגון, קרי – פתרון שיש ליישם בדירה עצמה.
84. לעניין זה אני קובעת כי בעיית הקרינה בדירה, לא הובאה לידיעת המבקש, טרם החתימה על הסכם השכירות. התיקון הנדרש הינו תיקון שבאחריות המשכירים, אותו היה לבצע מבעוד מועד. יש להדגיש, באחריות המשכיר היודע על ליקוי זה ובטרם ישכיר את הדירה, לגלות גילוי נאות ומלא של פגם זה לשוכר. בדרך זו לא נהגו המשכירים כמתחייב מעקרון תום הלב, המושרש בדיני החוזים.
85. שוכר הדירה רשאי לצאת מכבלי ההסכם בנסיבות אלה ולצאת מהדירה. לא ניתן להחזיק את השוכר בגדר "בן ערובה", עת קיים בנכס, הלכה למעשה, פגם מהותי נסתר וידוע שנים קודם לכן, אשר אילו היה יודע מידע מהותי זה בדבר הקרינה – יתכן שלא היה שוכר את הנכס. סבורני כי מדובר באחד מהמקרים בהם ראוי שמשכיר הנכס יאפשר את יציאת השוכר וייעתר לסיום השכירות, ללא דרישות נוספות.
86. בהקשר זה, וביחס לסעיף 9 (א) לחוק השכירות, אין לחייב את השוכר לתקן את הפגם בשלב כזה. הפגם היה ידוע זה מכבר, לפחות משנת 2014, לא נעשה לגביו גילוי נאות כיאות, ובנסיבות בהן בעלי הנכס לא השכילו או לא הצליחו הלכה למעשה, לתקן את הנדרש, אין לחייב את השוכר לעשות כן, ותוך ציפייה כי ימשיך להימצא בדירה וימשיך לשכור אותה.
חובת התיקון לפגם בדירה שמהווה "הפרעה ממשית", מוטלת על כתפיהם של המשיבים.
יתרה מכך, יש להדגיש כי "אופציה זו" לא עלתה כלל במכתב עו"ד טולדנו, אשר השיב כי אין בדירה בעיה ועל כן, מדובר בעניין תיאורטי.
87. ועוד, טענת המשיבים כי המבקש עזב את המושכר ממניעים שאינם קשורים לקרינה בדירה, לא הוכחה (ראו חקירתו של המבקש עמודים 9-12).
88. המשיבים מוסיפים כי היה על המבקש לפי סעיף 11.7 להסכם השכירות לתת התראה בת 90 ימים, ככל שרצה לעזוב את הדירה, וזאת "מכל סיבה שהיא", וראו לשון הסעיף: "במידה ומכל סיבה שהיא, השוכר יפנה את המושכר בטרם סיום ההתקשרות, שלא ביוזמת המשכירים, עליו לתת התראה של 90 יום מראש ובכתב למשכירים ולמצוא דייר חלופי לשביעות רצונם של המשכירים. יודגש, כי עד אשר ימצא השוכר דייר חלופי, לא יופטר השוכר מכל התחייבויותיו ע"פ הסכם זה, לרבות תשלום דמי השכירות".
89. בעניינינו, התגלה בדירה פגם מהותי, אשר היה ידוע לבעלי הנכס מראש. פגם זה, לא הובא לידיעת המבקש בגילוי נאות. עובדה זו מרוקנת מתוכן את הסעיף שלעיל ואת ההתקשרות בכללותה. היעלה על הדעת כי במקרה זה, על השוכר לאתר שוכר חלופי לשביעות רצון המשכירים ועד אז לא יופטר מתשלום דמי השכירות? ודוק, בדירה קיים ושריר הפגם ויש לגלותו בכל התקשרות.
בעיני, במצב דברים זה, נכנס ל"מעגל שוטה", בו על המבקש החובה לאתר שוכר, לגלות לו את דבר הפגם, ולצפות כי יהיה שוכר חלופי, אשר יסכים להיכנס בנעליו בנסיבות אלה. סעיף זה יפה, שריר וקיים במצב דברים רגיל ולא במצב דברים זה.
90. כאמור, יש לשים על כף המאזניים את העובדה שהמבקש פנה לעו"ד טולדנו במכתב מיום 21.04.2020 (נספח ג' לבקשה). במכתב עו"ד טולדנו מיום 22.04.20 לא ניתן מענה ענייני. ביום 23.04.2020 פנה המבקש לעו"ד טולדנו בבקשה לקבל את המסמכים עליהם הוא מבסס את טענותיו ולפיהם הם מוכיחים את ההפך מטענות המבקש. אולם, המבקש לא נענה.
כמו כן, המבקש המתין וביום 17.05.2020 הודיע על ביטול ההסכם (נספח א' לתצהיר המשלים), ואף שילם את דמי השכירות עד ליום 24.05.2020.
91. בסיפא הדברים, אציין כי המשיבים לא הגישו תצהיר מטעמם ולא התייצבו לדיון ההוכחות, בטענה כי הם תושבי חוץ ועו"ד טולדנו מייצגם. כן לא התייצב לעדות המומחה מטעמם, מר זאביחי. כידוע, ובהתאם לפסיקה, הדבר עומד להם לרועץ. גם אם מסרו המשיבים את הטיפול למר ליפסקר ולעו"ד טולדנו, מדובר בבעלי הנכס ואין צורך להסביר ולהכביר במילים, מדוע נדרש תצהיר מטעמם ונדרשת התייצבות לדיון. הנני מפנה הן להחלטה מיום 17.05.2020 וכן לסיכומי התובע בעניין בסעיפים 40-45).
92. בנוסף, המבקש עתר להשבה חלקית של דמי השכירות, בהתאם לשיקול דעת בית המשפט ובהתאם לנסיבות. אינני נעתרת לכך, שכן עסקינן בהמרצת פתיחה. כמו כן, ראו הדיון בבקשה לפיצול סעדים.
93. כמו כן, המבקש ביקש להצהיר כי המשיבים אינם זכאים לממש את הביטחונות שנמסרו להם במסגרת ההסכם, לרבות הערבויות השונות, שטרי החוב והערבות הבנקאית, ולאסור עליהם לנקוט הליכי ביצוע בגין שטרות או השיקים שנמסרו להם; להצהיר כי המבקש פטור מתשלום דמי שכירות החל מיום הגשת תובענה זו, וזכאי להחזר חלקי של דמי השכירות שכבר שילם.
בנסיבות העניין, יש להיעתר לסעדים אלה, וזאת כפועל יוצא של התוצאה אליה הגעתי.
94. המבקש עותר לפיצול סעדים, על מנת שיהא בידו לתבוע בתביעה נפרדת את הנזקים וההוצאות הנוספות. בחינת הנימוקים המצדיקים מתן היתר לפיצול סעדים תיעשה בכל מקרה לנסיבותיו, כאשר המטרה אליה יש לשאוף ביישום הכללים היא, קיום הליך שיפוטי ראוי, הוגן ויעיל (סעיפים 1-5 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט - 2018). הצדק והיעילות הדיונית מחייבים מתן היתר לפיצול סעדים. יתכן, אם בכלל, שנזקי המבקש לא התגבשו במלואם וניכר כי ביקש סעד מהיר בדמות המרצת פתיחה, על מנת להקטין את נזקיו. כידוע, ניתן לקבל סעד הצהרתי ולאחריו, לתבוע בתביעה כספית, ככל שיידרש.
95. אשר על כן ניתן בזאת היתר לפיצול סעדים כמבוקש.
סוף דבר
96. לאור המקובץ לעיל, הנני להורות על קבלת הבקשה, כאמור לעיל.
97. המבקש זכאי לבטל את הסכם השכירות, וזאת מחמת הפרתו על ידי המשיבים, ובהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971.
המשיבים אינם זכאים לממש את הביטחונות שנמסרו להם במסגרת ההסכם, לרבות הערבויות השונות, שטרי החוב והערבות הבנקאית, ונאסר עליהם לנקוט הליכי ביצוע בגין שטרות או השיקים שנמסרו להם;
המבקש פטור מתשלום דמי שכירות החל מיום הגשת תובענה זו.
ניתן היתר לפיצול סעדים.
98. המשיבים יישאו בשכר טרחת ב"כ המבקש על סך של 15,000 ₪ ובהוצאות על סך של 3,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 ימים.
המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים.
ניתן היום, כ' אדר תשפ"א, 04 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.
נאוה ברוורמן