בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 55191-06-18 שלו ואח' נ' זיגר
לפני כבוד השופט עזריה אלקלעי
התובעים:
1.עופרה שלו
2.יחיאל הלוי
ע"י עו"ד יהודה רסלר
נגד
הנתבעת:
תמרה זיגר
ע"י עו"ד אבישי חלפון
פסק דין
1. לפני תביעה שהגישו התובעים נגד הנתבעת לתשלום סך של 765,690 ₪ כדמי שימוש ראויים.
הרקע העובדתי
2. הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת והוא נקבע בשתי ערכאות שיפוטיות (ה"פ 43858-06-11 (להלן: "ההליך במחוזי") ע"א 3172/15 ו-ע"א 4090/15 (להלן: "ההליך בעליון").
3. בהתאם לעובדות כפי שפורטו בהליך בבית המשפט העליון המערערים התובעים בתיק שלפני הם הוריה ויורשיה של מנוחה יעל לוי ז"ל, שהייתה בעלים של דירה בת"א. המנוחה מצאה את מותה בתאונת דרכים באוסטרליה, במהלך טיול עם בן זוגה (להלן: אייל). אייל הוא בנה החורג של הנתבעת.
4. אייל נחקר בחשד לרציחתה של המנוחה אך התיק נסגר מחוסר ראיות. טרם נסיעת המנוחה לאוסטרליה נחתם לכאורה הסכם מכר בין המנוחה לנתבעת בנוגע לדירה. כן הוצג שטר מכר שנחתם לכאורה בין הנתבעת והמנוחה. ביהמ"ש המחוזי קבע כי שטר המכר – הנושא תאריך בו כבר הייתה המנוחה באוסטרליה – ושעל פיו נרשמו הזכויות בדירה – זויף. על כן, הורה ביהמ"ש על ביטול רישומה של הנתבעת כבעלת הדירה, ועל השבת המצב לקדמותו כך שהדירה תהא על שמה של המנוחה.
5. יחד עם זאת, נקבע ע"י בית המשפט המחוזי, כי אין במסקנה זו כדי לאיין את תוקפה של עסקת המכר כולה. לאחר בחינה נקבע כי הסכם המכר, משקף עסקת מקרקעין אמיתית, על פיה התחייבה המנוחה למכור את זכויותיה בדירה לנתבעת תמורת הסכום הנקוב בהסכם. יחד עם זאת, נקבע כי הנתבעת לא הוכיחה שמלוא התמורה שולמה למנוחה ונקבע כי סך של 238,074 ₪ (המהווה כ2/3 מהתמורה) לא שולם למנוחה.
6. נקבע כי אי תשלום מלוא התמורה במועדים הנקובים בהסכם המכר מהווה הפרה יסודית שלו. אולם, אין בהפרה זו כשלעצמה כדי להפקיע את תוקף החוזה בהיעדר הודעת ביטול. נקבע כי הן המנוחה והן הוריה לא שלחו למשיבה הודעת ביטול. לפיכך נפסק כי הסכם המכר עומד בתוקפו וכי על המשיבה לקיים את חיוביה על פי הסכם המכר. בשל הזמן הרב שחלף מההפרה (למעלה מ-20 שנה) נפסק כי יש לשערך את הסכום באמצעות פסיקת הפרשי הצמדה (ללא ריבית). נקבע כי ככל שהמשיבה תשלם למערערים סכום זה (כ-370,000 ₪ לאחר הצמדה) תוך 90 ימים היא תהא זכאית להירשם כבעלת הדירה. שני הצדדים ערערו על פסה"ד המחוזי.
7. ביהמ"ש העליון דחה את שני הערעורים, למעט ברכיב אחד הקשור לשיערוך יתרת התמורה, וכן לתשלום הפיצוי המוסכם.
8. ביהמ"ש העליון מצא להתערב בגובה סכום יתרת התמורה שנקבע כי על הנתבעת לשלם לזכות התובעים. נוכח הזמן הרב שחלף מהמועד בו נקבע כי תשולם יתרת התמורה ועד למועד מתן פסק הדין – למעלה מ-20 שנה – בקובעו כי נכון וצודק יהיה לפצות את המערערים על העיכוב בקבלתו, באמצעות פסיקת ריבית והצמדה.
9. כמו כן, נקבע ע"י בית המשפט העליון כי הנתבעת תשלם לתובעים את סכום הפיצוי המוסכם, כקבוע בסעיף 12(א) להסכם המכר, כתוצאה מהפרתה היסודית את ההסכם. נקבע כי גם סכום הפיצוי המוסכם, בסך נומינלי של 30,000 ש"ח, ישוערך כך שהוא יישא ריבית והצמדה כחוק מהיום בו הופר ההסכם, ועד למועד ביצוע התשלום בפועל.
טענות התובעים בתביעה
10. לטענת התובעים, לאור העובדות שנקבעו בפסקי הדין המחוזי והעליון, על הנתבעת לשלם להם דמי שימוש ראויים בגין התקופה שבה החזיקה בדירה שלא כדין בעקבות זיוף שטר המכר ואי תשלום יתרת התמורה עבור הדירה, תקופה במהלכה השכירה את הדירה והתעשרה ע"ח התובעים.
11. לטענת התובעים הבעלות החוקית על הדירה בשנים 1996-2017 היתה של התובעים, ובתקופה זו נשללה מהם הזכות להחזיק בדירה ולנהוג בה מנהג בעלים, בעוד שהנתבעת החזיקה בדירה שלא כדין.
12. חרף אי תשלום יתרת התמורה, ונטילת החזקה בדירה שלא כדין בניגוד לקבוע בסעיף 6 (ב) לחוזה, תוך הפרה יסודית של ההסכם ע"י הנתבעת, תוך בניצול רישומה של הדירה ע"ש הנתבעת שלא כדין באמצעות שטר מכר מזוייף, השכירה הנתבעת את הדירה לצדדים שלישיים וגבתה את שכר הדירה.
13. הנתבעת גזלה את כספי התובעים והתעשרה על חשבונם שלא כדין ע"י ניצול הנכס בדרכי מרמה, גזלה וזיוף, שימוש ונטילת חזקה בו שלא כדין.
14. התובעים עותרים לפסוק לזכותם שכר דירה ראוי בגין התקופה שתחילתה ביוני 2011 ועד נובמבר 2017, (7 שנים) בסך 287,837 משוערך מיום מתן חוות דעת השמאים ולחילופין את הסכום שמודה הנתבעת כי קיבלה.
15. לטענת התובעים יש לדחות את טענת הקיזוז של הנתבעת.
טענות הנתבעת
16. לטענת הנתבעת, תשלום התמורה המשוערכת ותשלום דמי שימוש ראויים הינם סעדים חליפיים שאינם יכולים לדון בכפיפה אחת ומשכך, מששולמה התמורה המשוערכת לתובעים בצירוף פיצוי מוסכם ומשוערך לפי פסק דינו של בית המשפט העליון אין התובעים יכולים לתבוע דמי שימוש ראויים.
17. בהעלאת טענה זו שמה הנתבעת את יהבה על ע"א 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מוריס מכביאן (להלן: "פס"ד מונסנגו").
18. לטענת הנתבעת בתשלום יתרת תמורת הדירה כשהיא משוערכת בשיערוך מלא ובתשלום הפיצוי המוסכם בגין הפרת החוזה, כשהוא משוערך, יש כדי לרפא את ההפרה של הסכם המכר ולהעמיד את התובעים במצב בו היו לו היה התשלום מבוצע במועד הקבוע בהסכם המכר.
19. עוד טוענת הנתבעת כי אין מקום לפסוק לה דמי שימוש ראויים אלא לכל היותר, את דמי השכירות ששולמו לנתבעת בפועל בסך של 239,600 ₪, כאשר מסכום זה יש לקזז סך של 23,600 ₪ בגין תשלומי מיסים ותחזוקה שהוציאה הנתבעת בקשר עם הדירה.
20. בנוסף טוענת הנתבעת כי יש להביא בחשבון את העובדה לפיה היא שילמה את התשלום הראשון לפי ההסכם בסך של 150,000 ₪ המהווים 41.6% מתוך סכום המכר ומשכך אם בית המשפט ימצא כי יש לחייב בדמי שימוש ראויים או בדמי שכירות, יש לקזז מדמי שכירות שיקבעו 41.6%.
התייחסות התובעים לפרשת מונסנגו
21. לטענת התובעים, הנתבעים מפרשים את פרשת מונסנגו שלא כהלכה, מאחר ושם היו הנסיבות שונות בתכלית שכן באותו עניין המוכר הוא זה שהפר את ההסכם הוא "החוטא" ולכן אינו זכאי לביטול השבה או פיצוי, הקונים תמי הלב זכאים לאכיפת ההסכם בכפוף לתשלום התמורה שהיא משוערכת. על מנת שלא יהיה החוטא נשכר, המוכר אינו זכאי לקבל דמי שימוש בנוסף לתמורה החוזית, כאשר בעניין מונסנגו נקבע כי הקונים החזיקו בדירה כדין, הפוך מאשר בענייננו.
דיון והכרעה
22. השאלה שבה עלי להכריע בפסק דין זה הינה, האם העובדה לפיה בשנת 2017 שילמה הנתבעת לתובעים, בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון, את יתרת התשלום השני לתובעים, כשהוא נושא הצמדה וריבית בצירוף פיצויים מוסכמים, כשהם משוערכים, שוללת את תביעת התובעים לקבלת דמי שכירות ראויים, בטענה כי חיובם בתשלום דמי שכירות ראויים בנוסף לתמורה המשוערכת ששולמה והפיצויים המוסכמים, יהווה כפל פיצוי.
23. כאמור, במקרה דנן נקבע ע"י הערכאות השונות כי חתימתה של המנוחה זויפה על גבי שטר המכר וכי רישום הדירה על שמה בוצע על סמך זיוף חתימת המנוחה וזיוף חתימת עורך הדין שלכאורה אימת את חתימתה.
24. בסעיף 6 ב' להסכם שבין הצדדים נקבע בעניין מועד ותנאי מסירת החזקה בדירה לקונה: "היתרה בסך של 210,000 ₪ כנגד מסירת החזקה הבלעדית בדירה לידי הקונה וזאת ב-24.10.95.
25. בפסק הדין המחוזי שאושר בבית המשפט העליון נקבע כי הנתבעת לא שילמה את התשלום השני הקבוע בסעיף 6 ב' להסכם, דבר המהווה הפרה יסודית של ההסכם ע"י הנתבעת.
26. מסקנה נוספת הנובעת מפסקי הדין הינה, כי הנתבעת לא היתה רשאית לקבל את החזקה בדירה, בטרם שילמה את התשלום הקבוע בסעיף 6 ב' להסכם וכי היא נטלה את החזקה בדירה ורשמה את הדירה על שמה בהסתמך על זיוף חתימה בשטר מכר.
27. הנתבעת השכירה את הדירה במשך למעלה מ-20 שנה, שבמהלכם הכניסה את דמי השכירות לכיסה למרות שלא הייתה זכאית לכך.
28. כאמור שני הצדדים שמים את יהבם על פס"ד מונסנגו בבית המשפט העליון כשכל אחד מהם מפרש אותו לפי הבנתו.
העובדות בפס"ד מונסנגו
29. מכביאן מכר את הדירה לבני הזוג מונסנגו תמורת הסך של 170,000 דולר.
30. בין מונסנגו לבין מכביאן סוכם בעל-פה, כי תמורתה של הדירה תמומן באמצעות משכנתא אלא שלטענת הרוכשים, מכביאן סירב לחתום על המסמכים הנדרשים לשם קבלת ההלוואה למרות שחתימתו היתה תנאי לקבלתה, ובכך לא נתאפשר להם לקבל את ההלוואה.
31. למרות שהדירה לא הועברה על שמם באופן רשמי, מונסנגו החזיקו בה ונהגו בה מנהג בעלים עד למתן פסק הדין בנוסף, בית המשפט קיבל את טענת מונסנגו כי מכביאן סירב לחתום על טפסי התחייבות לרישום משכנתא שנדרשו על ידי הבנק, וקבע כי מכביאן הפר את ההסכם כשסירב לחתום על מסמכי הבנק אולם חייב את מונסנגו לשלם למכביאן את התמורה כשהיא משוערכת ובנוסף חייב אותם לשלם למכביאן שכר ראוי עבור התקופה בה עשו שימוש בדירה ללא תשלום יתרת התמורה.
32. הצדדים ערערו לבית המשפט העליון שאימץ בפסק דינו את הקביעות העובדתיות של בית המשפט המחוזי, אך ביטל את חיובו של מונסנגו לשלם שכר ראוי למכביאן.
33. בית המשפט העליון קבע בפסק דינו בין היתר:
"המקרה שבפנינו הפוך מעניין ארבוס, באשר מונסנגו לא שילמו את התמורה החוזית בעקבות אי קיום החיוב על ידי מכביאן (החיוב לחתום על מסמכים שיאפשרו למונסנגו ליטול הלוואה). אך למרות השוני מעניין ארבוס, הרי שניתן להקיש משם למקרה שבפנינו. הקונה-הנפגע בעניין ארבוס לא היה זכאי לקבל הן פיצוי בגין דמי השכירות שנאלץ לשלם עבור דירה חלופית לתקופת הביניים עד לקבלת הדירה והן פיצוי בדמות הריבית שהפסיד עקב הקדמת התשלום (או השבה של טובת ההנאה שהפיק המוכר-המפר מכך שהכסף שולם לו לפני המועד), אלא רק אחד מהסעדים על פי בחירתו. המדובר בסעדים חלופיים אך לא מצטברים, שאם לא כן נמצאנו מעניקים כפל פיצוי ...... על אחת כמה וכמה שמכביאן, שהוא המוכר-המפר במקרה דנן, אינו זכאי לקבל הן ריבית והן דמי שכירות ראויים."
ומזוית נוספת: אכיפת החוזה נועדה להציב את מונסנגו במצב בו היה אילו קוים החוזה במועדו. לכן, עלינו לחזור אחורה בזמן, ולהתאים את החיובים בין הצדדים. לשם כך, עלינו להציב את הצדדים בנקודת הזמן ביום 15.9.02, שאז היה אמור מכביאן לחתום על טופס התחייבות לרישום משכנתא, ואז היה הבנק מעביר את הסך של 170,000 דולר מכיסו הימני (כהלוואה למונסנגו) לכיסו השמאלי (לסילוק המשכנתאות הרובצות על הדירה בשל ההלוואה שנטל מכביאן) והעסקה הייתה מגיעה לכלל סיום. במצב דברים זה, יש לראות את מכביאן כמי שהכניס לכיסו הסך של 170,000 דולר על פי השער היציג ביום 15.9.02 ואת מונסנגו כבעלים של דירה שנרכשה ביום 15.9.02 בסכום מופחת של 170,000 דולר בשל הצורך להשקיע בשיפוץ הדירה. נקודת מבט זו מאפשרת לנו "לנטרל" חלק מהמרכיבים שצויינו לעיל....... אמנם ייתכנו מקרים בהם נכון וראוי יהיה להתנות את האכיפה בתשלום הערך הריאלי של הנכס (ערכו בשוק בעת האכיפה), והצעה ברוח זו אף הועלתה על ידינו במהלך הדיונים, אך בסופו של יום סברנו כי במקרה דנן יש להסתפק בשערוך התמורה, וזאת בהתחשב במכלול הנסיבות של המקרה ובכך שהדירה שופצה על ידי מונסגו-הקונים. שער הדולר ירד במהלך השנים, אך כפי שנקבע בפסק הדין, התשלום יבוצע על פי השער היציג של הדולר ביום 15.9.02. הכסף שלא שולם במועד איבד מערכו עם עליית המדד, אך כפי שנקבע בפסק הדין התשלום יהא צמוד למדד. מאחר שהכסף לא שולם במועדו, נבצר ממכביאן לעשות בו שימוש, ובשל כך נקבע בפסק הדין כי הוא זכאי גם לריבית. הריבית משקפת את השימוש שיכול היה מכביאן לעשות בכסף, ואין נפקא מינה אם התכוון להשתמש בו לתשלום דמי שכירות עבור דירה בה התגורר, או כדי לפרוע את התשלומים השוטפים של יתרת הלוואת המשכנתא שנטל, או לכל צורך אחר. וככלל, חזקה על אדם המחזיק בכסף כי הוא עושה בו שימוש ....(במאמר מוסגר: אילו מכביאן היה הצד הנפגע, ייתכן שהיה מקום במסגרת צפיות הנזק בסעיף 10 לחוק התרופות, להתחשב בשאלה מה התעתד לעשות עם הכסף). אך אם בנוסף לתמורה המוצמדת בצירוף ריבית יחוייבו מונסנגו גם בתשלום דמי שימוש ראויים, יוצא כי מכביאן-המפר אפילו שִיפר את מצבו עקב הפרת החוזה, ותוצאה זו, שחוטא יוצא נשכר, קשה להלום.
אציג את הדברים מאותה זוית אך באופן אחר. אילו היה נקבע כי מונסנגו-הקונים הם שהפרו את ההסכם, הרי שמכביאן כמוכר-נפגע יכול היה לבחור בין ביטול החוזה ובין אכיפה. אם היה בוחר בביטול, היה זכאי להשבת הדירה ולקבלת דמי שימוש ראויים, אך לא היה זכאי לקבל גם ריבית על הכסף שלא קיבל במועד. אילו היה בוחר באכיפה – מה שאינו סביר בשוק נדל"ן עולה – היה זכאי לקבל את התמורה המוסכמת בצירוף ריבית המשקפת פיצוי על כך שלא קיבל את התמורה במועד, אך לא היה זכאי לקבל גם דמי שימוש ראויים (ואיני מתייחס לפיצויים מוסכמים שאם נקבעו בחוזה זכאי המוכר-הנפגע לקבלם בין במסגרת תרופת הביטול ובין במסגרת תרופת האכיפה). לאותה מסקנה אנו מגיעים מנקודת המבט של מונסנגו. בהנחה שמונסנגו היו משלמים את הסכום של 170,000 דולר מהון עצמי שלהם, הרי שהחל מתאריך זה הם "נפרדו" מסכום זה ואין באפשרותם להפיק ממנו ריבית, אך מנגד, הם רכשו דירה וחסכו לעצמם דמי שכירות. לכן אין לחייב אותם הן בתשלום ריבית והן בתשלום דמי שכירות ראויים. העובדה שמונסנגו היו אמורים לממן את תמורת הדירה בהלוואה שנטלו, אינה מעלה ואינה מורידה, באשר תשלומי המשכנתא השוטפים שהיו צריכים לשלם, הם חלף הריבית שהייתה נשללת ממונסנגו אילו היו מממנים את רכישת הדירה מהון עצמי. סיכומו של דבר, שאין מקום לחייב את מונסנגו הן בתשלום התמורה המשוערכת (שער דולר דאז+הצמדה+ריבית) והן בתשלום דמי שימוש ראויים"
34. את פסק דין מונסנגו יש לפרש על פי נסיבותיו, בפסק דין מונסנגו, נקבע כי המוכר הוא זה שהפר את ההסכם בזאת שסירב לחתום על מסמכי המשכנתא ובכך טירפד את יכולתם של מונסנגו לקבל משכנתא ולשלם את יתרת התמורה.
35. בפסק דין מונסנגו נקבע כי הקונה, מונסנגו החזיק בדירה כדין חרף אי תשלום יתרת התמורה.
36. במקרה שלפנינו הנסיבות שונות בתכלית ולמעשה הפוכות, מי שהפר את ההסכם בהפרה יסודית היא הקונה, הנתבעת, בכך שלא שילמה את יתרת התמורה, אלא רק בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון לאחר שחלפו למעלה מ- 20 שנה.
37. במקרה שלפני, הנתבעת תפסה והחזיקה בדירה שלא כדין, בניגוד לקבוע בהסכם, בהסתמך על מסמכים מזוייפים במשך למעלה מ-20 שנה שבמהלכם היא השכירה את הדירה וגבתה את דמי השכירות.