בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 41493-05-14 בית אלנבי 13 בע"מ ואח' נ' חסיד ואח'
לפני כבוד השופט דורון חסדאי
התובעים 1. בית אלנבי 13 בע"מ
2. יצחק חמרה
ע"י ב"כ עו"ד יצחק לב
נגד
הנתבעים 1. אמיר חסיד, עו"ד (בנאמנות)
ע"י ב"כ עו"ד דן בן–נר
2. ב. דייניש בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד גיל הירשמן
פסק דין
רקע כללי וטענות הצדדים בקצירת האומר
כתב התביעה
1. התובעת הגישה ביום 22.5.14 תובענה כנגד הנתבעים אשר מהותה הוכתרה בכותרת "אכיפת חוזה ופיצויים בגין הפרת חוזה". סכום התביעה הועמד על הסך של 2,907,602 ₪.
2. נטען כי התובעת היא בעלת זכויות הבעלות בבניין בן 19 יחידות דיור מעל קומת מסחר המצוי ברח' אלנבי 13 בתל אביב והידוע כגוש 6909 חלקה 24 (להלן: "הבניין"; נספח 1).
3. לדברי התובעת, הנתבע 1 הוא עורך דין (להלן: "הנתבע") אשר ככל הנראה פעל בנאמנות עבור חברת Petal Estates Limited (להלן: "פתאל") בהתאם להסכם נאמנות שנחתם ביניהם ביום 11.3.07 (נספח 2) והוא זה אשר כרת עם התובעת את ההסכם מושא התובענה.
4. לטענת התובעת, ביום 11.3.07 נכרת בינה לבין הנתבע הסכם בכתב לרכישת זכויות בנייה על גג הבניין בהתאם לתב"ע החלה על המקרקעין (להלן: "הסכם הרכישה"; ר' נספח 3). בגין הסכם הרכישה נרשמה לטובת הנתבע הערת אזהרה על זכויות הבעלות של התובעת בבניין (ר' נספח 1).
5. עוד נטען כי בד בבד עם כריתת הסכם הרכישה, נכרת בין התובעת לבין הנתבע הסכם נוסף במסגרתו התחייב זה לשפץ את הבניין ובנוסף לבצע עבודות חיזוק לבניין בהתאם לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן: "הסכם השיפוץ"; נספח 4).
6. לדברי התובעת, חרף ההתחייבויות המפורשות אותן נטל הנתבע, הוא לא ביצע את העבודות משך כשנתיים וחצי וכי לאחר בקשות חוזרות ונשנות מצידו להסדיר את התחייבויותיו כלפיה נאותה היא לכרות עימו חוזה חדש לביצוע עבודות השיפוץ, אותן התחייב לבצע, כאשר לחוזה החדש נוספו הטבות משמעותיות עבורה, כמפורט בסעיף 15 לכתב התביעה.
7. התובעת מציינת כי ביום 29.10.09 נכרת בינה לבין הנתבע הסכם נוסף המסדיר את התחייבויות הנתבע לביצוע עבודות השיפוץ (להלן: "ההסכם הנוסף"; נספח 7), במסגרתו התחייב הנתבע לבצע את עבודות השיפוץ בבניין בשני שלבים.
8. התובעת מדגישה כי עד מועד הגשת התביעה ובחלוף כארבע שנים וחצי ממועד כריתת ההסכם הנוסף הנתבע לא קיים אף אחת מהתחייבויותיו כלפיה.
9. בראש פרק "המחאת הזכויות וההתחייבויות של הנתבע 1 לנתבעת 2 על פי הסכם מיום 06.10.2009" נטען בין היתר כדלקמן:
א. לדברי התובעת, במסגרת הליך שנקטה למימוש שטר חוב שמסר לה הנתבע להבטחת ביצוע עבודות השיפוץ נתגלה לה כי הוא מכר את מלוא זכויותיו בבניין (אותן רכש ממנה) ואת חיוביו כלפיה (מכוח ההסכם הנוסף) לנתבעת 2, חברת ב. דייניש בע"מ (להלן: "הנתבעת") (הסכם הרכישה סומן 8).
ב. התובעת מציינת כי בהתאם להוראות סעיף 7 להסכם הנוסף, לשם הבטחת קיום התחייבויות הנתבע לביצוע עבודות השיפוץ, מסר זה בידיה שטר חוב חתום על ידי מר שמעון רקח על סך 840,000 ₪.
ג. עקב הפרת הנתבע את ההסכם, הוגש שטר החוב לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, הנתבע הגיש התנגדות לביצוע השטר (ת"ט 13638-04-11), בהסכמה ניתנה לנתבע רשות להתגונן כנגד הפקדת הסך של 450,000 ₪ בקופת בית המשפט (ר' גם סעיף 102 להלן).
ד. התובעת מציינת כי כפירת הנתבע בחבותו לביצוע עבודות השיפוץ הושתתה על הטענה לפיה ביום 6.10.09 הוא מכר והמחה את זכויותיו בבניין, אותן רכש ממנה, ואת התחייבויותיו כלפי התובעת לנתבעת.
10. עוד טוענת התובעת כי ביום 5.11.09 חתמה הנתבעת על כתב התחייבות בלתי מותנה, לפיו היא מקבלת על עצמה את התחייבויות הנתבע בחוזה הנוסף (השיפוץ) ומתחייבת לבצע את עבודות השיפוץ (הנאמדות בכ־4 מיליון ₪). נטען כי הנתבעת טוענת, נוכח ההסכם הראשון, שהשיפוץ מוגבל ל־200,000 דולר, אך לשיטת התובעת זו טענה כוזבת (כתב ההתחייבות צורף כנספח 9).
11. לטענת התובעת, כלל ההוראות המפורשות של ההסכם הנוסף דנות ומתייחסות להתחייבויות הנתבע כלפיה לביצוע עבודות השיפוץ, וגם אם התכוונו הצדדים (הנתבע והנתבעת) באפון כלשהו לאפשר לנתבע למכור את זכויותיו בבניין, הרי שעדיין הוא נותר אחראי באופן אישי לקיום ההתחייבויות לביצוע עבודות השיפוץ על פי הוראות ההסכם הנוסף. התובעת מדגישה כי החוזה הנוסף מאוחר ב־23 ימים לחוזה המכירה שנכרת בין הנתבע לבין הנתבעת, כאשר במסגרת חוזה המכירה התחייב הנתבע – עד ליום 30.10.09 – להמציא לנתבעת תוספת להסכם שיפוץ חתומה על ידה. זאת ועוד, התובעת מציינת כי כשנה לאחר מכר הזכויות, ביום 30.12.10, מסר הנתבע לתובעת תצהיר, בו נאמר כי נכרת בינו לבין התובעת ביום 29.10.09 הסכם נוסף "במסגרתו התחייבתי לבצע את העבודות הנקובות בהסכם השיפוץ ובהסכם הנוסף, ללא הגבלה בסכום, תהא עלותן אשר תהיה, כמצוין בסעיף 5 להסכם. הסכם הנוסף מצ"ב ומסומן ג" (העתק התצהיר צורף כנספח 10). לשיטת התובעת, הנתבעים שניהם נטלו על עצמם את ההתחייבות החוזית כלפיה לביצוע עבודות השיפוץ, כאמור בהסכם הנוסף.
12. לטענת התובעת, הבניין מצוי במצב "עגום" עד כדי סיכון לחיי אדם, הנתבע הותיר את התובעת עם דירות הרוסות ושבורות ועם הסכם לביצוע עבודות שיפוץ שתנאיו אינם מקויימים ואין חולק כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם החוזיות לביצוע עבודות שיפוץ כולל ומקיף לבניין ובכך הסבו לה נזקים הנאמדים במיליוני שקלים (ר' בהרחבה סעיפים 33–42 לכתב התביעה ונספחים 11–13).
13. בפרק ו לכתב התביעה מפרטת התובעת את סעדיה ואת הנזקים הנתבעים:
א. סעד של אכיפת חוזה – התובעת עותרת לקבל סעד של אכיפת חוזה ופיצויים בגין הפרת החוזה, כאשר לטענתה סכום עלות השיפוץ בשלב הראשון מגיעה כדי 2.3 מיליון ₪ ועלותו הכוללת כדי 4 מיליון ₪ (ר' נספח 17 וחוות דעת המומחית מיכל בר־פרו מיום 13.3.14).
"לחלופין בלבד ו/או כהשלמה לסעדים המבוקשים לעיל" נתבקש בית המשפט להעניק לתובעת "סעד של ביטול ההסכם הנוסף ופיצויים בגין הפרתו בגובה סכום עבודות השיפוץ... וכן בגין שורת עילות הפיצוי בגין ההפרה כמפורט להלן" (ר' בהרחבה סעיפים 46–50).
ב. פיצוי בגין אובדן הכנסות בסך 2,159,802 ₪ במהלך למעלה מ־4 שנים – לטענת התובעת ובהתאם לחוות דעת השמאית מיום 13.3.14, אובדן ההכנסות מגיע כדי הסך הנ"ל בגין תקופת ההפרה של החוזה (חוות דעת השמאית צורפה כנספח 18).
בנוסף נתבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים "בתשלום סך אובדן ההכנסות שיווצר לתובעת על פי הסכומים שנקבעו בחוו"ד השמאית החל למן מועד הגשת התביעה ועד למועד השלמת ביצוע העבודות בפועל, על פי התחייבויות הנתבעים בהסכם הנוסף"
(ר' בהרחבה סעיפים 51–56).
ג. תשלום חודשי במשך תקופת שיפוץ הבניין – זאת בהתאם לסעיף 14 להסכם הנוסף ובסך כולל של 247,800 ₪ (ר' סעיפים 57–59).
ד. פיצויים בגין נזקים משניים, הוצאות והשקעת זמן יקר – לטענת התובעת, בשל מצבו הרעוע של הבניין נדרש מנהלה (מר יוסי חמרה) להשקיע עבורה במהלך השנים אלפי שעות עבודה, בנוסף דמי הביטוח שולמו על ידי התובעת במקום הנתבעים, שהתחייבו לעשות כן (נספח 19). התובעת מעריכה את נזקה בראש פרק זה לרבות בגין הוצאותיה השוטפות "הן במישרין והן באמצעות מנהלה" בסך של 500,000 ₪.
כתב ההגנה מטעם הנתבע
14. הנתבע בכתב הגנתו מיום 14.8.14 טען בין היתר ובתמצית כי דין התביעה להידחות בשל "העדר יריבות" לפי שהוא אינו הנתבע הראוי בתביעה ואין בינו לבין התובעת כל יריבות ולא ניתן כלל לתת פסק דין כנגדו. לדבריו, הוא שימש כנאמן של חברת פתאל המאוגדת בבריטניה בכל הקשור למערכת ההסכמים שנכרתה בינה לבין התובעת ובינה לבין הנתבעת. לדבריו אף התובעת מודה בכתב התביעה כי הוא פעל כנאמן עבור פתאל וצירפה את הודעת הנאמנות כנספח 1 (ר' בהרחבה סעיפים 2.1–2.17).
15. עוד טען הנתבע, בין היתר ובתמצית בראש פרק נושא כותרת "מחיקה על הסף בשל אי־תשלום אגרה מספקת", כי סכום התביעה הוגדר על ידי התובעת בסך כולל של 2,907,602 ₪, בעוד שבמסגרת סעיף 73.1 לכתב התביעה, הוגדר סעד עיקרי כהענקת פיצוי בסך של 4,000,000 ₪. לטענתו התובעת שילמה אגרה לפי הסך של 2,907,602 ₪ ומשכך דין התביעה להימחק בשל אי־תשלום אגרה מספקת או לחלופין יש למחוק את סעיף 73.1 מכתב התביעה (ר' בהרחבה סעיפים 2.18–2.23 בכתב ההגנה).
16. לטענת הנתבע, בין התובעת לבין פתאל ולבין הנתבעת קיימת "מערכת יחסים חוזית משולשת הקשורה בקשר טבורי", וכאשר אחת מהחוליות סוטה מהתחייבויותיה גם יתר החוליות באותו מארג משולב יופרו. לדברי הנתבע, התובעת הפרה את התחייבויותיה מכוח מערכת ההסכמים השזורה וגרמה לפתאל להפר את התחייבויותיה כלפי הנתבעת. בין הצדדים נערך בירור משפטי במסגרת תביעה שהגישה נתבעת כנגד פתאל (ת"א (מחוזי תל אביב) 51500-01-11; להלן: "תביעת דייניש"). הנתבע מציין כי ביום 24.7.14 ניתן פסק דין בתיק זה, במסגרתו נעתר בית המשפט לסעד הביטול שנתבקש שעל ידי הנתבעת, תוך שנקבע כי "הסכם דייניש בוטל על ידי הנתבעת כדין לאחר שהופר על ידי פתאל בשל אי־רישום בית משותף או הסכם שיתוף בין פתאל לנתבעת ביחס לממכר מושא הסכם דייניש" (פסק הדין צורף כנספח 2; לניתוח פסק הדין אליבא דנתבע ר' סעיפים 3.6–3.10).
17. לטענת הנתבע, התובעת מזמינה את בית משפט זה לקבוע "ממצאים הפוכים מאלה שנקבעו בפסק הדין שניתן על ידי כב' השופט גייפמן, זאת למרות שנטלה חלק מהותי בהליך שהתנהל בפניו". הנתבע מציין כי אומנם התובעת לא הייתה צד לתביעה, אך נטלה חלק פעיל בדיון, מנהלה מר חמרה העיד ארוכות וכך אף בא כוחה, עו"ד י' לב, ושמיעת הראיות בתביעה השטרית שהוגשה על ידי התובעת (ר' סעיף 9ג לעיל) נדחתה עד למתן פסק דין בתיק זה, מאחר שהיה ברור לתובעת כי כל פסק דין העוסק בעבודות השיפוץ רלוונטי לתביעת השטר (ר' בהרחבה סעיפים 3.11–3.16).
18. הנתבע מתייחס למערכת ההסכמים שבינו לבין התובעת. לדבריו ביום 11.3.07 רכשה פתאל באמצעותו כנאמן מהתובעת את כלל זכויותיה בתא בשטח של כ־12 מ"ר הנמצא על גג הבניין. במסגרת ההסכם הוגדר שהממכר הוא התא אשר לו יוצמדו כל זכויות הבנייה במקרקעין (הסכם המכר צורף כנספח 3). כמו כן ביום בו נחתם הסכם זה, נחתם בין התובעת לבין פתאל הסכם נוסף שעניינו מתן שירותי שיפוץ לבניין בו מצוי הממכר (הסכם השיפוץ צורף כנספח 4). לדברי הנתבע, במסגרת הסכם השיפוץ התחייבה פתאל לשפץ בין היתר שיפוץ חיצוני של הבניין, שיפוץ החלקים המשותפים בבניין, להתקין מעליות ולהחליף דלתות, כאשר מימוש זכויות הבנייה שנרכשו על ידי פתאל במסגרת הסכם המכר (נספח 3) הותנה בביצוע עבודות השיפוץ על פי הסכם השיפוץ (נספח 4).
19. הנתבע מציין כי עבודות השיפוץ לא בוצעו עד למועד תחילת הביצוע שנקבע ובשל כך ביום 29.10.09 נחתמה בין פתאל לבין התובעת תוספת להסכם השיפוץ (נספח 5) – תוספת המהווה חלק ממערכת ההסכמים ששררה בין הנתבעת לבין פתאל. לדברי, במסגרת התוספת נקבע לוח זמנים חדש וכן נקבע כי אם זכויות פתאל בממכר נמכרו לצד ג, כי אז אותו צד ג מתחייב לחתום על כתב התחייבות במסגרתו מצהיר הוא כי אין לו כל תלונות או תביעות כלפי התובעת בקשר למצב התכנוני, הפיזי והמשפטי של הבניין. הנתבע אף מבהיר כי לשם הבטחת התחייבויות פתאל מכוח התוספת להסכם השיפוץ הופקד בידי התובעת שטר חוב על סך 840,000 ₪ אשר נערך על ידי שמעון רקח (ר' בהרחבה סעיפים 4.1–4.9).
20. הנתבע אף מתייחס למערכת היחסים ההסכמית שבין פתאל לבין הנתבעת, ומציין כי בנוסף למערכת ההסכמים שבין פתאל לבין התובעת התקיימה מערכת יחסים מקבילה בין הצדדים הנ"ל. הנתבע טוען כי התחייבות הנתבעת הן התחייבות שזורות בהתחייבויות פתאל כלפי התובעת, והפרת התחייבויות הנתבעת כלפי פתאל משפיעה באופן ישיר על קיום התחייבויותיה המקבילות של פתאל כלפי התובעת בבחינת "גב אל גב".
21. לדברי הנתבע, ביום 6.10.09 נחתם הסכם מכר בינו – כנאמנה של פתאל – לבין הנתבעת, במסגרתו מכרה פתאל לנתבעת והסבה לה את כלל זכויותיה וחובותיה מכוח הסכם המכר והסכם השיפוץ (נספחים 3–4 לעיל) (העתק הסכם המכר דייניש צורף כנספח 6). לדבריו, בסעיף 4.4 נטלה על עצמה הנתבעת את מלוא התחייבויות פתאל מכוח הסכם השיפוץ (נספח 4) ומכיוון שהסכם המכר נחתם לאחר שחלף לו מועד תחילת עבודות השיפוץ הקבוע בהסכם השיפוץ, נקבע תנאי לפיו על פתאל להאריך את המועדים הקבועים בהסכם השיפוץ בהתאם לתוספת שצורפה כנספח ד להסכם המכר הנ"ל (נספח 6). הנתבע מציין כי הסכם המכר היה מותנה בתנאי מתלה לפיו היה על פתאל להחתים את התובעת על התוספת המוצעת עד ליום 30.10.09 ולקבל מהתובעת ארכה לביצוע עבודות השיפוץ, ברם התובעת לא הייתה מוכנה לחתום על נוסח התוספת המוצעת שסוכם בין הנתבעת לבין פתאל ועמדה על הסכם שיפוץ אחר חלופי לשיפוץ הבניין (נספח 5), אשר הוא זה שנחתם בסופו של יום.
22. בהסכם השיפוץ עליו הסכימה כאמור לחתום התובעת סוכם על ביצוע עבודות שיפוץ כפי שסוכמו בהסכם השיפוץ הראשון, בצירוף עבודות נוספות על פי דרישת עיריית תל אביב וכן חיזוק הבניין בהתאם לדרישות תמ"א 38. בתוספת להסכם השיפוץ אף נקבע לוח זמנים חדש. לדברי הנתבע, כיוון שנוסח התוספת המוצעת שנוסח על ידי הנתבעת ופתאל מלכתחילה לא התקבל על דעת התובעת, היה צורך לתקן במקביל את הוראות הסכם מכר דייניש (נספח 6). ביום 4.11.09 נחתמה תוספת להסכם מכר דייניש, כאשר לתוספת זו צורף כנספח העתק מתוספת הסכם השיפוץ שנחתם על ידי התובעת (נספח 5) (העתק תוספת הסכם דייניש מיום 4.11.09 צורף כנספח 7). הנתבע מציין כי במסגרת תוספת דייניש הועלה תנאי חדש שלא נכלל קודם במערכת ההסכמים בין הצדדים, בקשר עם מגרש צמוד לבניין שברח' אלנבי 13 (גוש 6909 חלקה 25, להלן: "מגרש דייניש") וגובש מתווה חלופי לפיו פתאל תגרום לכך שהתובעת תחתום על תוכניות שעניינן בניית בניין חדש על מגרש דייניש בעל קיר משותף עם הבניין שבבעלותה (ר' נספח 8). פתאל נדרשה לגרום לתובעת לחתום על התוכניות לבניית הבניין החדש במגרש בייניש ובמסגרת תוספת דייניש נקבע כי אם לא יעלה בידי הנתבע לחתים את התובעת על התוכניות, כי אז סכום התמורה שנקבע במסגרת הסכם מכר דייניש יופחת בסך של 250,000 ₪. עוד נטען כי בתוספת דייניש נקבע מפורשות כי חתימת התובעת על תוספת הסכם השיפוץ עליו חתמה (נספח ג), להבדיל מהתוספת המוצעת (נספח 2 לכתב התביעה), מהווה קיום מלא של התנאי הקבוע בסעיף 2א להסכם מכר דייניש. לדברי הנתבע, עם חתימת התוספת להסכם מכר דייניש (נספח 7) והתוספת להסכם השיפוץ (נספח 5) נסגר המשולש שבין שלוש החברות. הנתבעת המציאה לתובעת אישור מיום 5.11.09 על פי סעיף 8 לתוספת להסכם השיפוץ, לפיו הנתבעת מקבלת עליה את התוספת להסכם השיפוץ ואין לה טענות כלפי התובעת (העתק אישור הנתבעת מיום 5.11.09 צורף כנספח 9) (ר' בהרחבה סעיפים 4.10–4.31).