אף אין בהוראת סעיף 26 בחוק החוזים, המאפשרת השלמה של פרטים שלא נקבעו בחוזה, כדי להועיל במקרה זה. כפי הוראה זו, פרטים כאמור יהיו בהתאם ל: "נוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג...". בענייננו, לא הוכח קיומו של נוהג כלשהו המסדיר את הסוגיה.
56. התובעים הרחיבו רבות בטיעוניהם אשר לאפשרות לבנות שתי קומות נוספות בלבד בגג הבניין, כפי שצפו הצדדים בתחילה וכפי שעלה משומת קינן. לשיטתם, בנייה באופן זה לא תצריך התקנת מעלית בבניין (וכפועל יוצא מכך – הריסת המחסנים), באשר גובה הבניין לא יעלה על 13 מטרים. לעניין זה הפנו התובעים להוראות סעיף 158א(א) בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ותקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 שהותקנו מכוחו (להלן: "תקנות התכנון והבנייה"), המחייבות התקנת מעלית רק בבניין העולה על 13 מטרים. לעומתם, טענו הנתבעים, כי לא יהיה בבנייה כאמור לפתור את הסבך, וגם בבנייה של 2 קומות נוספות בלבד יהיה צורך בהתקנת מעלית.
57. הטענה הנזכרת בדבר אפשרות לבנייה לגובה עד 13 מטר לא הוכחה, ודומה כי המדובר הוא בעניין שבמומחיות. לא הונחה תשתית ראייתית כדבעי בשאלה מה יהיה גובהו של הבניין במצב בו תיבנינה שתי קומות נוספות בלבד. אף אם הייתה מוכחת טענה זו, ממילא לא התבקש סעד להורות לנתבעים להסתפק בבניית עד שתי קומות לגובה הבניין, ואין בכוחו של בית המשפט לכפות זאת על הנתבעים בגדרי כתבי התביעה כפי שהוגשו.
58. אך אציין כי דומה שבנייה ברוח זו תחמיץ תכלית מרכזית של הסכם השיתוף, שעניינה מיקסום זכויות הבנייה. ממכלול הנתונים התרשמתי כי האפשרות שהבניין יתנשא לגובה של מעל 13 מטר ואף כדי הרחבה מסוימת של לובי הבניין, אינה זרה לאומד דעתם של הצדדים. אף נחזה כי הרחבה שכזו נדרשת ממילא, אף אם היה מדובר בבניין בגובה של 13 מטר בלבד. בהקשר זה הפנו הנתבעים, מבלי שנסתרו, לחלק ג' לתקנות התכנון והבנייה, המחייב הרחבת חדר המדרגות לצורך מוצא בטוח במקרה שריפה. בשלב זה ובהינתן כתבי הטענות שמלפניי, אין בידי לקבוע את קיומה של פגיעה זו, על מידתיותה ותוצאותיה, על דרך השלמת הסכם השיתוף בעבור הצדדים.
פיצול סעדים
59. בתביעה שכנגד עתרו הנתבעים לפיצול סעדים, לאור כוונתם לתבוע את התובעים בגין נזקים שנגרמו להם נוכח העיכוב בבנייה, שטרם התגבשו במלואם. לאור תוצאות הדיון ומשנדחתה התביעה שכנגד, איני רואה מקום להיעתר לבקשה זו. מובן כי אין בכך כדי לגרוע מזכותם של מי מהצדדים לפתוח בהליכים בגין עילות שטרם התגבשו, ככל שההידברות ביניהם לא תצלח.
סוף דבר
60. תוצאת פסק הדין נסמכת על כתבי הטענות, כמתכונתם, ואין היא מספקת מזור לצדדים באמצעות התרת מלוא הסבך אליו נקלעו. עסקינן במצב מורכב, כששני הצדדים כרתו את הסכם השיתוף בתום לב, פעלו מתוך טעות ביחס למציאות הדברים כהווייתה, אך הסכמותיהם צרות מלהכיל את המענה למצב שנוצר.
לא שוכנעתי כי הוכח המסד הנדרש בדבר ביטול הסכם השיתוף או בדבר פגיעה מאיינת במכלול קניינם של התובעים. אף אם סברתי שיש מקום לשקול מתווה שונה שיגלם אפשרות לפגיעה מצומצמת ומידתית בשטח המחסנים לצד חלופה הולמת, הנתבעים לא הציגו חזית מריבה המאפשרת קביעת ממצא שכזה. אף לא ברור די מהתכנית המאוחרת לכתב התביעה שכנגד, כיצד המדובר בפגיעה מינימאלית במחסנים, כנטען, בהשוואה לפירוטם בהסכם השיתוף.
במהלך הדיון עלו אפשרויות שונות לפתרון הקושי מחוץ לכתבי הטענות. כך ובין היתר, איזונים כספיים ואף פגיעה מצומצמת במחסנים, שבחלקה הגיעה למחלוקת בת 2 מטרים בלבד (מחסן בן 12 מטר במקום 14 מטר כנחזה). אף נטען כעת, כנזכר, כי המדובר בזכויות בנייה עתידיות של התובעים בקומת הקרקע, מבלי שהובהר מהן. נוסף על כך, לא שוכנעתי די כי נבחנה לעומקה האפשרות לתחליף שטחי מחסנים בעומק המקרקעין. נדרשת הסכמה מפורשת החסרה לעת הזו או תכנית המתכתבת עם תכלית ההסכם לצד קניינם של התובעים. אין בידי בית המשפט לקבע תכנית מחייבת שכזו בעבור הצדדים. חזקה עליהם כי יפעלו בתום לב ובדרך מקובלת להשלמת כל הנדרש לשם קיום הסכם השיתוף וכי ימנעו מעשיית שימוש לרעה בזכויותיהם.
משהובהר מערך הזכויות והחובות, מצופה מהצדדים - שותפים ושכנים - כי יסתייעו בכך כדי שיבה לשולחן המשא-ומתן בניסיון לאתר פתרון שיהלום צרכים ואינטרסים משותפים ופרטניים.
61. ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי ולאור כל המקובץ, דין התביעה והתביעה שכנגד להידחות.
62. בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי ואף בהידברות שעוד נכונה לצדדים, מצאתי לנכון להורות כי כל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, ל' אב תשפ"א, 08 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.
ארז יקואל