בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 12152-05-18 קידר ואח' נ' פישמן ואח'
לפני כבוד השופט ארז יקואל
התובעים
והנתבעים שכנגד 1.אבישי קידר
2.משה ולדמן
3.צבי ולדמן
4.שלמה אורפלי
5.אסתר אורפלי
6.צדוק שאשה
ע"י ב"כ עו"ד י' מזרחי וש' מורדוב
נגד
הנתבעים
והתובעים שכנגד 1.שלום פישמן
2.רעות גל
ע"י ב"כ עו"ד י' ליפשיץ וי' פרידמן
פסק-דין
הדיון מתמקד בבניין בן שתי קומות, המצוי בפינת הרחובות לוינסקי ונחלת בנימין בתל אביב-יפו, שנבנה בין השנים 1931-1929 והידוע כגוש 8985 חלקה 11 (להלן: "הבניין"). קומת הקרקע שבבניין משמשת למסחר ומעליה קומת מגורים וכן קומת גג ובה שני חדרים. הצדדים הם בעלים במשותף של הבניין לאחר שרכשו אותו בשנת 2014 מבעליו הקודמים. עד לאותו מועד החזיקו הצדדים ביחידות הדיור שבבניין, משך עשרות שנים, ב"דמי מפתח".
התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים"), עותרים, בעיקר, לביטול הסכם שיתוף בין הצדדים מיום 26.10.2014 (נספח א' לכתב התביעה). הסכם זה נכרת טרם רכישת הבעלות בבניין, בגדרו הסכימו הצדדים על חלוקת הזכויות בבניין וכן על ביצוע עבודות חיזוק ובנייה (להלן: "הסכם השיתוף"). בהסכם השיתוף נקבע, בין היתר, כי הזכויות בקומת הקרקע שבבניין, בה מצויות חנויות מסחריות וכן מחסנים, תהיינה של התובעים ואילו זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבניין תהיינה של הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "הנתבעים").
דא עקא, שלאחר רכישת הזכויות בבניין, התברר כי לא ניתן לבנות לגובה המבנה ללא בנייה בקומת הקרקע והתקנת מעלית. זאת, באופן שיחייב את ביטול המחסנים המצויים בשימוש התובעים מזה שנים ואף הוקצו להם בהסכם השיתוף. מכאן הגיעו הצדדים לכדי מבוי סתום, כשהנתבעים מעוניינים בבנייה לגובה והתובעים מעוניינים בהותרת מחסניהם על כנם.
אף שכתב התביעה העיקרי כולל כותרת של צו הצהרתי מבוקש, עיקר טענות התובעים מצא ביטויו בעתירה לביטול הסכם השיתוף. לשיטת התובעים, אין לאפשר לנתבעים לפגוע בקניינם ולהביא להריסת המחסנים המשמשים אותם לניהול עסקיהם. הנתבעים, מצדם, טוענים כי שוויים של המחסנים זניח וכי ממילא הם נבנו ללא היתר בנייה. עוד נאמר, כי התובעים שמו להם כמטרה להפעיל לחץ פסול על הנתבעים, כדי לזכות בנתח מזכויות הבנייה עליהן ויתרו בהסכם השיתוף. בתביעה שכנגד כפי שהוגשה, מבוקש, בעיקר, להורות לתובעים להסיר את התנגדותם לבקשה להיתר בנייה.
עיקר המחלוקת נעוץ בשאלות האם יש לבטל את הסכם השיתוף וככל שלא כך, האם יש לחייב את התובעים לגדרי היתר בנייה זה או אחר. מחלוקות נוספות קשורות בבעלות בזכויות בנייה בגג הבניין ובצווים הצהרתיים נוספים בהם התבקש חיובם של הנתבעים.
העובדות הצריכות לעניין
1. משך עשרות שנים שימשה קומת הקרקע בבניין את התובעים, שהיו (הם או הוריהם) במעמד דייר מוגן והפעילו במקום חנויות מסחריות. כך, אמו של התובע 1 הייתה דיירת מוגנת בבניין והוא בא בנעליה ומנהל במקום חנות לממכר תבלינים; התובעים 3-2 הם אחים המפעילים בבניין חנות לממכר מוצרי חשמל; התובעים 5-4 הם הבעלים של חנות לממכר פירות וירקות והתובע 6 הוא הבעלים של חנות לדברי מתיקה. למען שלמות התמונה יצוין כי אביהם של הנתבעים – אחים – היה דייר מוגן בבניין אף הוא וניהל בקומה הראשונה (בדירה המיועדת למגורים) בית מלאכה לסריגה.
2. ביום 24.12.2014 רכשו הצדדים את הזכויות בבניין במשותף (מושאע), והפכו לבעליו לפי חלוקה זו - התובע 1 – 102/1006 חלקים; התובעים 3-2 – 164/1006 חלקים; התובעים 5-4 – 70/1006 חלקים; התובע 6 – 88/1006 חלקים; הנתבע 1 – 223/1006 חלקים; הנתבעת 2 – 359/1006 חלקים. מכאן, שלתובעים יחד זכויות ב-424/1006 חלקים בבניין, ולנתבעים 582/1006 חלקים (ראו הסכם המכר, נספח ג' לכתב התביעה (להלן: "הסכם המכר").
3. טרם רכישת הבניין ולמען קידומה, נכרת הסכם השיתוף בין הצדדים, בגדרו נקבע כי עם רכישת הבניין תיוחד לכל אחד מהצדדים יחידת מקרקעין מסוימת ונפרדת שהוגדרה בהסכם וסומנה בתשריט שצורף לו (סע' 5.4; 6.2; 7.7).
לענייננו, רלוונטי במיוחד שיוך היחידות שבקומת הקרקע בבניין. כך, לתובעים 1, 3-2, 5-4 יוחדו חנויות שסומנו 1, 2, 3 בהתאמה (להלן: "החנויות"), וכן מחסנים שסומנו 1א, 2א, 3א, בהתאמה (להלן: "המחסנים"), אשר מצויים בצמוד לחנויות. לתובע 6 יוחדה חנות שסומנה 4 (קרי, חנות בלבד, ללא מחסן). לא אחסיר את תיאור יתרת החלוקה - דירת המגורים הגדולה בקומה הראשונה במבנה שויכה לנתבעים, דירת חדר נוספת באותה קומה שויכה לתובעים 3-2 וקומת הגג יוחדה כולה לנתבעים.
4. להסכם השיתוף צורפה שומה ערוכה בידי השמאי יריב קינן (להלן: "קינן"). קינן העריך את השווי הכספי של כל אחת מיחידות המקרקעין במבנה, וכן את זכויות הבנייה הנוספות בבניין. לפי שומת קינן, בקומת הקרקע ניתן לבנות עוד 41.40 מ"ר (על חשבון שטח המחסנים, שלכאורה נבנו ללא היתר ושוויים הוערך כ-"0"). בקומות שמעל קומת הקרקע ניתן לבנות עוד 239 מ"ר, שיחולקו בין קומת הגג הקיימת וקומה נוספת שתיבנה.
5. בנספח ב' שצורף להסכם השיתוף נקבעה חלוקת התשלומים בין הצדדים בגין רכישת הבניין, וזאת בהסתמך על שומת קינן. מתוך סכום כולל של 4,500,000 ₪ בגין הבניין כולו, שילמו הנתבעים במצטבר ויחד סכום של 699,514 ₪ עבור הדירה/חנות שבשימושם וכן סכום של 2,136,459 ₪ בגין זכויות בנייה בגג. התובעים, לעומתם, שילמו במצטבר ויחד סכום של 1,436,369 ₪ עבור 4 החנויות (וכן הדירה בקומה הראשונה לתובעים 3-2), וכן סכום של 227,656 ₪ עבור "זכויות בקומת הקרקע". יצוין כי תשלום זה עבור זכויות בקומת הקרקע התחלק בין התובעים 5-1 בלבד, קרי ללא התובע 6, שכנזכר, לא החזיק במחסן. במקום אחר באותו נספח צוין, כי תמורת הסכום האמור של 227,656 ₪ יהיו הנתבעים 5-1 הבעלים של "זכויות בנייה בקרקע".
6. לצד זאת, נכתב בהסכם השיתוף שגג הבניין וכל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בגג ובחלקת המקרקעין בכללותה יהיו של הנתבעים בלבד (ראו המבוא להסכם וכן סע' 4.5). עוד נכתב בהסכם השיתוף, כי התובעים: "מצהירים ומבהירים בזאת כי ידוע להם, ש(הנתבעים) משקיע(ים) ממון רב לרכישת זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבניין במטרה להוציא לפועל בנייה בהתאם לכל תוספות הבנייה אשר יותרו ע"י הרשויות והם מתחייבים בזאת לשתף פעולה בחיזוק המבנה ובביצוע כל תוספות הבנייה אשר יותרו לבנייה על החלקה עפ"י כל דין ולא להפריע לביצוע הבנייה והחיזוק בכל דרך" (סע' 4.8 להסכם השיתוף).
נוסף על כך נכתב בהסכם השיתוף כי תוספת הבנייה תבוצע בהתאם לשני עקרונות - מתן מענה לדרישות העיריה תוך שיפוץ חיצוני של הבניין, ושאיפה לניצול מלוא זכויות הבנייה האפשריות (סע' 7).
7. לאחר שהצדדים לא צלחו בגיבוש בקשה מוסכמת להיתר בנייה, הגישו הנתבעים ביום 18.3.2018 בקשה להיתר בנייה מטעמם בלבד (להלן: "הבקשה להיתר"). בתכנית שצורפה לבקשה להיתר תוכננה התקנת מעלית בקומת הקרקע, על חשבון שטח המחסנים, וכן בנייה בקומת הגג הקיימת ועוד שלוש קומות מעליה, בשטח כולל של 406 מ"ר (קרי, בנייה נרחבת מכפי שצוין בשומת קינן - הן במספר הקומות והן בשטח במ"ר).
8. התובעים הגישו התנגדות בטענה לפגיעה בקניינם, וביום 19.12.2018 נדחתה הבקשה להיתר על ידי ועדת המשנה לתכנון ובנייה – תל אביב-יפו (נספח ג2 לתביעה שכנגד). הנתבעים, מצדם, הגישו ערר על החלטה זו לוועדת הערר לתכנון ובנייה, אך עררם נדחה ביום 14.3.2019 (נספח ג6 לתביעה שכנגד). הנימוק העיקרי לדחיית הערר היה, שאין לאשר את ההיתר המבוקש נוכח זכותם הקניינית של התובעים בקומת הקרקע. בהחלטת ועדת הערר נאמר אף, כי הנתבעים "מבקשים לבנות ברכוש שבבעלות (התובעים) ללא שיש בידם 'תימוכין קנייניים' מתאימים". משכך, סברה ועדת הערר, כי יש לעכב את הדיון בבקשה להיתר, עד להכרעה משפטית בסוגיית הזכויות הקנייניות של הצדדים.
9. בעקבות כך הגישו הנתבעים עתירה מינהלית, בגדרה ביקשו לבטל את החלטת ועדת הערר (עת"מ 2921-04-19). בהמשך ביקשו הנתבעים למחוק את עתירתם, בשל כוונתם להגיש בקשה חדשה להיתר בנייה, באופן המייתר את הדיון בעתירה.
תמצית טענות הצדדים
10. טענתם העיקרית של התובעים היא, כי יש להורות על ביטול ההסכם מחמת טעות. זאת, כיוון שהם לא צפו שכחלק מהרחבת הבניין על ידי הנתבעים, תידרש הריסת המחסנים שבבעלותם. עוד לטענתם, לפי דיני התכנון והבנייה, לא מתחייבת התקנת מעלית שתתפוס את שטח המחסנים, ככל שיסתפקו הנתבעים בניצול זכויות הבנייה כפי שנקבעו על ידי קינן – קרי תוספת של 239 מ"ר, בבנייה של שתי קומות נוספות בלבד. לשיטת התובעים, הריסת המחסנים נדרשת אך משום רצון הנתבעים לממש זכויות בנייה נרחבות מאלו עליהן דובר מלכתחילה. התובעים שבים ומדגישים, כי ככל שייצמדו הנתבעים לתכנון המקורי, לא יהא צורך בהריסת המחסנים והסכסוך יבוא על פתרונו. עוד טענו התובעים לנטילת גג הבניין מתוך שטח הרכוש המשותף שלא כדין, ואף עתרו להצהיר על בעלות חלקית בזכויות הבנייה שלא היה ידוע עליהן במועד חתימת הסכם השיתוף.
11. לטענת הנתבעים, עקרון העל בהסכם השיתוף הוא מיקסום זכויות הבנייה, כדי השאיפה הברורה לנצלן עד תום. הודגש, כי ציפייתם של התובעים להשתמש במחסנים שנבנו ללא היתר, או לחלופין להקים מחסנים חדשים תוך ניצול זכויות הבנייה בקומת הקרקע ששוויין מאות אלפי שקלים, "מוחקת" את זכויות הבנייה של הנתבעים, ששוויין מיליוני שקלים. מעבר לכך נטען, כי הריסת המחסנים מתחייבת בכל מקרה של בנייה נוספת, אף ללא קשר להיקפה. כך צוין שאף אם תוגבל הבנייה לכדי שתי קומות בלבד, כפי שבואר בשומת קינן, לא יהיה ניתן להותיר את המחסנים על כנם, שכן לא תיתכן כל בנייה חדשה ללא מעלית. עוד נאמר, כי הסכם השיתוף אינו שולל את הריסת המחסנים שנבנו ללא היתר.
אתכתב עם טענות נוספות של הצדדים בגוף הדיון להלן.
דיון והכרעה
12. מטעם התובעים העידו התובעים 1, 2 ו- 4 וכן יונתן לוי - שמאי מקרקעין. מטעם הנתבעים העידו הם עצמם וכן עו"ד שלומי הס, שאול לב - שמאי מקרקעין ומתכנן עירוני. כן העידה עינת כרובי - שמאית מקרקעין שמונתה כמומחית מטעם בית המשפט.
13. לאחר שהתרשמתי מטענות הצדדים, מראיותיהם, ממסקנות שבמומחיות וממכלול נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעות ההדדיות להידחות.
בתמצית בשלב זה, אציין את התרשמותי כי בכריתת הסכם השיתוף נפלה טעות משותפת לשני הצדדים, עת סברו כי יהא זה אפשרי לבנות לגובה הבניין, ובד בבד להותיר את המחסנים על כנם, או לחלופין לבנות חדשים תחתם. בדיעבד ועל פי התכנון הקיים, שסבורני כי איננו סופי, נחזה כי הדבר אינו אפשרי ולצורך ניצול זכויות הבנייה בבניין תידרש גריעת המחסנים. חרף קיומה של טעות משותפת זו ובהינתן נסיבותיו הייחודיות של העניין, לא ראיתי לנכון להורות על ביטול הסכם השיתוף.
לצד זאת, אין בידי לחייב את התובעים בגדרי התביעה שכנגד, להסכים לבקשה להיתר בנייה. ממילא נודע ויתור על הבקשה להיתר בנייה שהוגשה ועליה נסבה התביעה שכנגד. בקשה חדשה שהוכנה במהלך ניהול ההליכים כלל לא הוצגה לבית המשפט ולא מתאפשר מתן סעד לגביה. אף לגופה, נחזה כי בקשה זו, כמו קודמתה, כוללת את הריסת המחסנים שלתובעים זכויות בהם. תכליתו המרכזית של הסכם השיתוף אכן ניצול מירבי של זכויות הבנייה, אולם ספק בעיני אם הדבר מצדיק פגיעה בלתי מידתית בקניינם של התובעים. לנוכח חזית המריבה כפי שנפרשה בכתבי הטענות, לא מצאתי כיצד ניתן לכפות על הצדדים פתרון זה או אחר ביחס לסבך אליו נקלעו. כעת, אפרט את הנימוקים שביסוד מסקנתי.
14. הדין החל הרלוונטי מתמקד בדיני בטלות חוזה מחמת טעות או הטעייה ובדיני פרשנות חוזה. אתייחס להוראות הדין ביחס לבטלות חוזה בגוף הדיון בתביעה העיקרית להלן. דיני פרשנות חוזה רלוונטיים לשתי התובענות ואפנה אליהם בקצרה בפתח הדיון.
15. כפי הוראת סעיף 25(א) בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"):
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
16. לא אחת נקבע כי בהליך הפרשנות התכליתית מתקיימת "תנועת מטוטלת" בלתי פוסקת בין לשון הטקסט ובין הנסיבות האופפות אותו, כדי להגיע לתכלית האמיתית שבבסיס החוזה (ראו ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995); דנ"א 2045/05 מגדלי הירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2), 37 (2006); דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (19.4.2020; א' ברק, בספרו פרשנות תכליתית במשפט (תשס"ג), עמ' 188-185).
תביעת התובעים (התביעה העיקרית)
17. התובעים עתרו לביטול הסכם השיתוף אך גם לסעדים הצהרתיים בדבר זכויותיהם במבנה. אתייחס בתחילה לסוגיית הסעדים ההצהרתיים.