א. בית משפט קמא קיבל את גרסת לחאם, לפיה מעמד חתימת ההסכם היה דרמטי ועמד על סף פיצוץ, לאחר שסלים ואבינדר נוכחו לדעת שהתוכניות החדשות שצורפו להסכם אינן התוכניות שלפיהן בילדקו תמחרה בשעתו את המיזם. וכלשונו של בית משפט קמא: "במעמד החתימה על החוזה התחוללה דרמה אשר מעידה על המחלוקת שפרצה בין הצדדים באשר להיקף העבודה שתמורתה תומחרה בהצעת המחיר שנתנה בילדקו לסולל בונה" (פסקה 2 לפסק הדין). בניגוד לגרסת סולל בונה לפיה במעמד חתימת ההסכם הייתה אווירה טובה ורגועה, מהעדויות שנשמעו עולה כי סלים הורה במעמד חתימת ההסכם להפסיק לחתום עם חותמת החברה על התוכניות החדשות, וכפי שציין סלים לחאם בעדותו: "על התוכניות אני לא חתמתי, לא במקרה. ביודעין, וברור למה אני לא חותם". כאמור, מעמד חתימת ההסכם עמד על סף פיצוץ בשל כך.
ב. סולל בונה ציטטה בסיכומיה, פעם אחר פעם, את דבריו של סלים לפרוטוקול, כהודאת בעל דין כי ויתר על תשלום בגין התוספות: "המחיר לא יכול להשתנות וישאר בחתימת חוזה 32.6, ואני פתאום ויתרתי... על כל המרפסות הגדולות והמפרטים, 5 מלש"ח".
אין לי אלא להסכים עם לחאם כי הצגת הדברים כאילו מדובר בהודאת בעל דין היא מעוותת ומטעה. קשה להלום כי סלים "נשבר" לפתע בחקירתו והודה בטענתה של סולל בונה, ואני מקבל טענת לחאם כי הדברים נאמרו בתמיהה ותחת סימן שאלה. כך עולה מקריאת הפרוטוקול בכללותו ומהקשר הדברים (עמ' 524 לפרוטוקול):
"ש: אבל כשאתה נכנסת להסדר היו לך תכניות.
ת: אלוהים... גם אם הייתה לי אפשרות, גברת חדווה (ב"כ סולל בונה שחקרה את סלים – י"ע), בלי להסתכל עלייך, המחיר לא יכול להשתנות, להישאר 32 או... פסיק-שש או לא יודע מה, ויישאר בחתימת חוזה 32.6, ואני – פתאום ויתרתי על כל ה...
ש: אז למה חתמתם?
ת: על כל המרפסות הגדולות והמפרטים, חמישה מיליון שקל [...]".
כל מה שצריך הוא להוסיף סימן שאלה בסוף המשפט, והדברים מקבלים את ההקשר הנכון, ממנו עולה כי מבחינתו של סלים יהא זה אבסורד לטעון שהוא הסכים כי המחיר יישאר 32.6 מליון ₪. כך עולה גם מהמשך הדברים בפרוטוקול, כאשר לחאם מסביר כי:
"ואז אני מסתכל על התכניות האלה. אני רואה שהם מחתימים את סאפי [צ"ל ואפי, המהנדס של בילדקו – י"ע] על התכניות החדשות. התכניות האלה הן לא תכניות החוזים, זה תכניות שאנחנו נבצע לפיהן נכון. שאנחנו הולכים לבצע לפיהן, אנחנו מודעים לזה. אנחנו קיבלנו תכניות – עדיין יגיעו לנו תכניות אחרי הביצוע, אבל היום, מחוסר הזמן, אין להם התכניות הישנות, גם אין להם החדשות, אבל לי ברור דבר אחד: ההצעה שלנו ניתנה על התכניות הישנות, של חמישה במרס" (שם, עמ' 527 הדגשה הוספה – י"ע).
יש להצר על כך שסולל בונה הוציאה הדברים מהקשרם, ואף חזרה על ציטוט זה מספר פעמים בסיכומיה.
12. בהסכם נקבע במפורש כי התוכניות "חתומות ומצורפות". ברם, התוכניות החדשות לא נחתמו על ידי סלים עם חותמת החברה, לא מתוך הטעייה והסתרה של לחאם, אלא בריש גלי, מאחר שסלים סירב לחתום עליהן במעמד חתימת ההסכם, משנוכח בשינויים ובתוספות בתוכניות החדשות לעומת התוכניות והמפרטים שעליהן התבססה הצעתה של בילדקו.
אלא שכפי שעולה גם מעדותו של סלים עצמו, למרות שהוא מחה וסירב להוסיף את חתימת החברה על גבי התוכניות החדשות, הרי שבסופו של דבר הסכים לחתום על ההסכם גם אם הדבר נעשה מבחינתו בלית ברירה. סלים טען כי בכך הוא הותיר את הנושא פתוח לפרשנות, וכלשונו:
"ת: כל אחד התכוון למה שהוא התכוון. אז אני, בשבילי היום, תוכניות לא חתומות. אז זה פותח לי שאני אבוא ואגיד: חברה בואו נבדוק מה האמת ומה היושר ומה ההיגיון. האמת שלא תומחר, היושר – שאי אפשר להלביש על קבלן עבודה בסדר גודל כזה ולהגיד לו: סידרנו אותך. תלך לבית המשפט –
ש: אז מדוע לא הוצאת את הדבר הפשוט? לא הוצאת מכתב אחרי החתימה של ההסכם והסברת-- אז מה אתה אומר? שהעדפת שהחוזה יישאר עמום, כדי שאחרי זה –רצית שהחוזה יהיה עמום, כדי שאחרי זה תעלה טענות סרק כאילו סוכם שם כל מיני דברים. זה מה שאתה אומר?
ת: (צוחק) חברה, אני כבר אחרי חודש-חודשיים זיהיתי שהעסק-באיירפורט-סיטי, בא אלי מנהל הפרויקט, מבקש ממני לעשות עבודה שאני לא אמור לעשות שם ואני מעז לפתוח את המכתב ולהגיד: אני לא רוצה. אני רוצה כסף. ואת יודע מה קורה? אותו דבר. עשרים וארבע שעות – חילוט של ערבויות של מיליון שקל. את מבינה עם מי יש לי עסק? זה בדיוק המפלצת, שככה היא עובדת, וככה גם חילטו לי את 1.8 מליון השקל [...] זו בדיוק השיטה.
ש: אז העדפת שההסכם יהיה עמום, כביכול, ויישאר פתח לפרשנות –
ת: לא הייתה לי בררה. אני חתמתי על החוזה הזה בתנאים. זה האופציה הכי פחות גרועה שיכולתי לחתום. ואני לא הייתי יכול להגיד שאני לא חותם פה. יש לי שמונה מליון שקל ערבויות" (עמ' 527-526 לפרוטוקול).
אלא שטענתו של סלים כי סבר שאם הוא חותם על ההסכם, אך לא על התוכניות עצמן, הוא מותיר בכך פתח לפרשנות, היא בבחינת משאלת לב. מכלול העובדות, המסמכים והנסיבות מעידים על כך שעל אף הסצנה במעמד חתימת ההסכם, לסופו של יום לחאם "נכנעה" לדרישת סולל בונה.
13. ראשית, העובדה שלחאם נדרשה להעלות טענה של כפייה כלכלית עומדת בסתירה לטענתה כי לא הסכימה שהתמורה תכלול גם את השינויים והתוספות על פי התוכניות החדשות. משדחינו את טענת הכפייה הכלכלית, נותרה על כנה הסכמתה של לחאם כי המחיר של 32.6 מליון ₪ כולל את מלוא היקף הפרויקט על פי התוכניות החדשות.
שנית, בהסכם נקבע במפורש כי התוכניות "חתומות ומצורפות" וסלים לא הסתייג ממילים אלה, ואין חולק כי הכוונה לתוכניות החדשות שהוכנו כבר בחודש פברואר 2008, טרם חתימת ההסכם.
שלישית, בסעיפים 7 ו-8 להסכם נכתב:
"[...] כל הנספחים האחרים, אשר חסרים במעמד חתימת הצדדים על הסכם זה, לרבות תוכניות ומפרטים – אשר יומצאו על ידי סו"ב מעת לעת, בהתאם להתקדמות הביצוע, יחייבו את בילדקו וסלים כאילו נחתמו על ידן במעמד חתימת הסכם צור יצחק ובילדקו וסלים מתחייבות, ביחד ולחוד, לבצע את העבודות בהתאם לנספחים אלו".
מוסכם כי נוסח מפרט מכר דירות, מהדורה מיום 28.2.08, (המפרט החדש – י"ע) בנוגע לפרוייקט צור יצחק, הוא הנוסח המחייב את הצדדים בכל דבר ועניין ובילדקו וסלים מתחייבות, ביחד ולחוד, לבנות על פי מפרט זה" (הדגשה הוספה – י"ע).
רביעית, גם בסעיף 001 בטבלה המפורטת בנספח "פרוטוקול לסיכומים מיוחדים בין נציגי סולל בונה וקבלן המשנה", נקבע כי המחיר כולל "ביצוע העבודה בשלמות עפ"י תכניות והנחיות המתכננים והיועצים ומפרט מכר דיירים לפי מהדורה מיום 28.2 (המפרט החדש – י"ע)".
חמישית, להסכם צורפו רשימות הנושאות את הכותרת "בקרת תפוצה של תכניות" (נ/27–נ/32), שבהן צוינו התוכניות החדשות שנמסרו לבילדקו ביום 15.2.2008, ביום 19.2.2008 וביום 24.2.2008. הכוונה לתוכניות האדריכלות החדשות של כל קומה וקומה, הכוללות את השטחים הנוספים לפי תקנות המרפסות. ניקולא ואפי, העד מטעם לחאם, אישר כי במעמד החתימות על ההסכם, הציגה סולל בונה את התוכניות החדשות ולחאם חתמה במעמד חתימת ההסכם גם על הרשימות שבהן פורטו תוכניות אלה (להבדיל מחתימה על גבי התוכניות עצמן). המדובר ברשימה של תשעה עמודים תחת הכותרת "בקרת תפוצה של תוכניות", רשימה הכוללת את שם התכנית, מספר המהדורה והתאריך. לחאם חתומה על תשעת העמודים ובכל עמוד ועמוד נכתב בכתב יד התאריך 11.3.2008, הוא מועד חתימת ההסכם. לא בכדי סלים התחמק שוב ושוב בחקירתו הנגדית, מתשובה לשאלה הכיצד חתם על רשימת בקרת התפוצה של התוכניות.
מכאן הסיק בית משפט קמא, כי בחתימתה על הרשימות, לחאם הסכימה שהן מחייבות אותה. כן נדחתה טענת לחאם כי במעמד החתימה על החוזה הובטח לסלים בעל פה שלחאם תקבל סכומים נוספים תמורת השינויים שנכללו במפרט החדש מחודש פברואר 2008 ובתוכניות שהופיעו ברשימות הבקרה.
14. לאור האמור לעיל, איני רואה להתערב במסקנה אליה הגיע בית משפט קמא ולפיה בסופו של יום סלים חתם על ההסכם בשמה של לחאם, גם אם מתוך "כניעה" לדרישתה של סולל בונה כי התמורה בהסכם תהא על פי התוכניות החדשות. וכלשונו של בית המשפט:
"אומנם לא הוצגו תוכניות חדשות שעליהן חתמה לחאם במועד החתימה על החוזה, ולהשקפתה נציגי סולל בונה לא עמדו על כך שייחתמו. אך ראינו כי היא חתמה על רשימה שבה נמנו התוכניות שלפיהן יבוצע המיזם, וגם נכתב מפורשות שהמפרט המחייב הוא מחודש פברואר 2008 ושאומד דעת הצדדים היה שהיקף העבודות יהיה לפיו ולפי התוכניות שברשימה. היה ברור כשנפגשו למוחרת שסלים התרצה והסכים לחתום על החוזה, על תוספות הבנייה לפי התוכניות החדשות.
[...] אינני מתעלמת מכך שהתוכניות עצמן לא הוצגו כשהן חתומות בידי לחאם, אך חתימת לחאם על הרשימות, שבהן נמנו כל התוכניות, מחייבת אותה כאילו חתמה על התוכניות עצמן – ומה גם שהיא בנתה לפי אותן תוכניות ולא מחתה על כך במהלך הבנייה.
שוכנעתי שבמועד החתימה ידעה לחאם גם ידעה כי ייבנה המיזם שבו שטחי הבנייה המוגדלים, שאז אירע ה'פיצוץ', ושלבסוף נחה דעתו של סלים והוא חתם בלית ברירה על החוזה" (פסקאות 15-14 לפסק הדין).
15. לסיכום מחלוקת זו.
ההסכם מפנה למפרט החדש מפברואר 2008 ולתוכניות החדשות שפורטו ברשימות שעליהן חתמה לחאם. לכן, למרות שסולל בונה ניצלה את מצבה של בילדקו ושינתה מההצעה המקורית שהוצעה על ידי בילדקו, לחאם קיבלה על עצמה את הגדלת היקף העבודה, הגם שבחירוק שיניים ותחת מחאות נמרצות של סלים. משכך, אין לקבל את חוות דעת המהנדס יוסי לזר, המומחה מטעם לחאם, שתמחר את שווי העבודות הנוספות והשינויים. בית משפט קמא עמד בפסק דינו על כל אחד ואחד מרכיבי התוספות והשינויים שתומחרו בחוות הדעת ודחה את מרביתן, ואין לי אלא לאמץ את מסקנותיו.
התקורה
16. בית משפט קמא דחה את תביעת לחאם לתוספת תשלום בגין התארכות משך הביצוע בפרוייקט. התביעה ברכיב זה נדחתה מן הטעם שכל עוד לא הושג ההיתר לביצוע התוכניות החדשות היה אסור לבצען. משכך, הגיע בית המשפט למסקנה כי מדובר בחוזה שביצועו בלתי חוקי, ולכן לחאם אינה זכאית לפיצוי בגין התקורה מחד גיסא, וסולל בונה אינה זכאית לפיצוי מוסכם בגין איחור בביצוע מאידך גיסא. אביא מקצת מהדברים שנאמרו בעניין זה על ידי בית משפט קמא, ואשר מתייחסים בעיקרם לתביעת סולל בונה לפיצוי מוסכם:
"ביצועו של החוזה היה בלתי חוקי בזמן כריתתו, הואיל ולא ניתן היתר בנייה לתוספות הבנייה שביקשה סולל בונה לבנות בכל הבניינים – כ-800 מ"ר בנויים בסך-הכול. ההיתרים ניתנו רק ביום 07.01.10, דהיינו כ-22 חודשים לאחר כריתת החוזה וזמן רב אחרי שצווי התחלת העבודה הונפקו (פסקה 4 סיפא).
בית המשפט רואה בחומרה רבה בנייה פרועה ובלתי חוקית, וכשהיוזמת אותה היא חברה כמו סולל בונה אין לראותה בחומרה פחותה. לא מדובר בהיתר למתן שינויים מינוריים כאלה ואחרים, אלא בהיתר לבניית מאות מטרים רבועים ולשינוי קווי המתאר של הבניינים גם באמצעות הבלטה של חזיתותיהם. גם אלשייך, שהעיד מטעם סולל בונה, אישר (עמ' 266 לפרוטוקול, שורות 9–19) שהגדלת המרפסות אינה שינוי זניח ושהוא מחייב 'בוודאות' בקשה נוספת להיתר. עד שניתנו ההיתרים נבנו השטחים הנוספים שלא כחוק.
[...] סולל בונה מבקשת לזכות בפיצוי בגין איחור במסירה מקום שמלכתחילה היה אסור לה ליתן צו התחלת בנייה לבנייה בלתי חוקית. כל זמן שלא קיבלה היתר בנייה, היא חטאה והחטיאה את לחאם בכך שכרתה איתה חוזה אשר מכוחו נדרשה להתחיל ולבנות לאלתר שטחים שטרם ניתן היתר לבנייתם (פסקה 6).
כפי שציטטתי לעיל מסיכומיה של סולל בונה, גם היא מסתמכת על הלכת רנדור ומכריזה בקול תרועה רמה כי החוזה אינו חוקי באין היתר בנייה כדין. על-כן, לגישתה, אין לחאם זכאית לפיצוי בגין ההוצאות של תקורות האתר ושל תקורות החברה, אך הצד האחר של המטבע הוא שגם היא אינה זכאית לפיצוי המוסכם בגין אי-השלמת הבנייה בפרק הזמן שהיה נקוב בחוזה.
אין לסולל בונה להלין אלא על עצמה משהחליטה לרתום את העגלה לפני הסוסים, ונחפזה לכרות חוזה לבניית ארבעה בניינים בלי שהייתה מצוידת בהיתר כדין לבנייתם במלוא היקפם. לסולל בונה אצה הדרך כי אבתה, יש להניח, למכור את הדירות ולקבל תשלומים על חשבון התמורה בעבור שטחי דירות מוגדלים. צמח לה רווח מכך, אך עקרונות הדין והצדק אינם מצדיקים פסיקת פיצוי על האיחור בבנייה בנסיבות המקרה. אם יחייב בית המשפט את לחאם בפיצוי המוסכם על עיכובים בבנייה בנסיבות כאלה, הוא ייתן ידו לביצוע החוזה באופן בלתי חוקי, וזאת אין לאפשר (פסקה 7)
כשם שסולל בונה אינה זכאית לפיצוי המוסכם בגין האיחור משום שהחוזה בוצע באופן לא-חוקי, כך גם לחאם אינה זכאית לפיצוי בגין הוצאות על תקורות בשל התארכות המיזם (פסקה 32) (הדגשה הוספה – י"ע)."
17. דעתי שונה. בית משפט קמא הסתמך על פסק הדין בע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ, פ"ד נח(4) 193, 204 (2004) (להלן: עניין רנדור), שם נאמר:
"לא ניתן להתחיל למנות את התקופה שבגדרה הייתה המשיבה 1 (הקבלן – י"ע) חייבת להשלים כל מבנה, כל עוד היה אסור לה, על-פי החוק, להתחיל בבנייתו. כמו כן אם, כטענת המשיבה 1, ניתנו היתרי בנייה לגבי מבנים מסוימים רק לאחר סיום עבודתה בפרויקטים, הרי שלא ניתן לייחס לה כל איחור בהשלמתם".
ברם, איני סבור כי יש בדברים אלה כדי להשליך על תביעתה של לחאם כנגד סולל בונה כמזמינת העבודה. בעניין רנדור, הדברים נאמרו תוך דחיית תביעת המזמין לפיצוי מוסכם עקב פיגור בבנייה בתקופה שלגביה לא ניתן היתר בנייה. המצב בענייננו הוא הפוך. הקבלן ביצע את הבנייה על פי הוראת המזמין, והוא אינו תובע פיצוי כי אם שיפוי על ההוצאות שנגרמו לו בתקופה זו.