בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 19027-10-21 משה סטולר בעמ ואח' נ' קים לוסטיגמן ייזום ובניה בע"מ ואח'
12 אפריל 2022
לפני כב' השופטת י. שבח, סג"נ
מבקשים
משה סטולר בעמ ואח'
ע"י ב"כ עוה"ד אילן שביט וחן סדבון
נגד
משיבות
1. קים לוסטיגמן ייזום ובניה בע"מ
2. סמווד קונסטרקשיון בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד יהושע חורש, אורית יולס, וימית כהן
פסק דין
בקשה לביטול פסק בוררות שניתן ע"י הבורר כבוד השופט בדימוס אבי זמיר ביום 26.08.2021 לפיו התקבלה תביעת השיפוי שהגישה המשיבה, נדחתה התביעה שכנגד שהגישו המבקשים, שחויבו לשלם למשיבה את מלוא הסך של 13,500,000 ₪ אותו שילמה לצד שלישי (הקסטודיה) בתוספת ריבית והצמדה מיום התשלום; בתוספת סך של 8,700,000 ש"ח "בשל רוב הוצאותיה" בתוספת ריבית והצמדה מ"המועד האחרון בכרטסת"; בהפחתת סך 10,000,000 ₪ שהתקבל מגורם אחר (בכר) בתוספת ריבית והצמדה מיום התקבול; בתוספת שכר טרחת עורך דין בבוררות בשיעור 25% + מע"מ, בתוספת 70% מהוצאות הבוררות ושכר טרחת הבורר.
1. בעלי הדין ויתר המעורבים
הבוררות נסבה על פרויקט מקרקעין באזור הגבעה הצרפתית בירושלים (להלן - הפרויקט), אשר מעורבות בו, כפי שנראה להלן, דמויות נוספות מעבר לבעלי הדין.
המבקשת 1 שהוקמה ונוהלה ע" משה סטולר ז"ל, אביו של המבקש 2 אשר סטולר (להלן, אף בצוותא עם כלל המבקשים - סטולר) החזיקה בעבר במחצית ממניות המשיבה 2 חברת סמווד קונסטרקשיון בע"מ (להלן - סמווד), שהייתה בעלת מרבית הזכויות בפרויקט. האב המנוח החזיק באופן אישי גם במקצת זכויות החכירה במקרקעי הפרויקט. המחצית האחרת של מניות סמווד הוחזקה בעבר ע"י יעקב בכר ז"ל (להלן – בכר), שגם הוא החזיק בנוסף למניות במקצת מזכויות החכירה במקרקעין. המבקשת 3 (להלן - אורנת) היא אשתו של אשר סטולר.
הבעלים ההיסטוריים של המקרקעין נושא הפרויקט, לפני סמווד, הייתה הקסטודיה דה טרה סנטה (להלן - הקסטודיה), אשר התקשרה בשנת 1996 בהסכם קומבינציה עם סמווד לחלוקות הזכויות ביחידות שייבנו. עו"ד מועין חורי היה בא כוחה של הקסטודיה בעת ההיא.
המשיבה 1 (להלן - לוסטיגמן), יזמית וקבלנית, הייתה הקבלן המבצע של שלב א של הפרויקט. במועד ניהול הבוררות היא כבר החזיקה במלוא מניותיה של חברת סמווד לאחר שרכשה אותן מסטולר ומבכר. את האינטרסים של לוסטגימן ייצג בבוררות מנהלה מר בנימין עדוי (להלן - עדוי).
2. ההסכמים
בשנת 1996 נחתם, כאמור, בין הקסטודיה לבין סמווד הסכם הקומבינציה לפיו אמורה הייתה הקסטודיה לקבל יחידות בפרויקט. בשנת 1999 נחתם בין השתיים הסכם נוסף לפיו המחתה הקסטודיה לסמווד את זכויותיה על פי הסכם הקומבינציה בתמורה כספית ששולמה, ולפיו נקבע שתערך ביניהן, לאחר הבניה ולאחר מכירת היחידות, התחשבנות בכל הנוגע לתמורה עתידית מתואמת (להלן - הסכם ההמרה). בשנת 2000 נערך בין הקסטודיה לבין סמווד הסכם שלישי שנשא את הכותרת "הסכם סופי להמרת חיוב לביצוע בעין לביצוע כספי". לימים יוברר כי ההסכם הסופי אינו סופי.
ביום 27.11.2007 מכר בכר ללוסטיגמן את מניותיו בסמווד, כמו גם את מרבית חלקו במקרקעין, ונותר בעל זכויות לשש דירות.
שנתיים לאחר מכן, ביום 12.11.200 מכרו חברת סטולר וכן משה סטולר ז"ל ללוסטיגמן את מניות חברת סטולר וכן 31/33 מזכויות משה ז"ל במקרקעין. כך הפכה לוסטיגמן לבעלים של מלוא מניות סמווד ושל מרבית הזכויות במקרקעין. במועד זה גם נחתם חוזה נוסף לפיו מכרה סמווד לאשר סטולר דירת פנטהאוז בפרויקט. זכויות משה ז"ל לקבל שרותי בניה ביחס לשתי דירות, הומחו על ידו לאשר ולאורנת.
3. תביעת הקסטודיה
חרף כותרתו של ההסכם השלישי שנחתם בין הקסטודיה לבין סמווד, סברה הקסטודיה כי עודנה זכאית לתמורה עתידית מתואמת, בהתאם לדירות שתבנינה ותימכרנה, ואכן הגישה בשנת 2010 תביעה כספית לבית המשפט המחוזי בירושלים על סך 96,600,000 ₪, נגד סמווד, משה סטולר ז"ל, בכר, אשר סטולר, לוסטיגמן ועו"ד חורי. בפסק הדין שניתן בתביעה זו ביום 30.11.2014 ע"י כבוד השופט רם וינוגרד התקבלה טענתה העקרונית של הקסטודיה "לפיה היא זכאית לתשלום תמורה מתואמת בתום הבינוי" משהייתה ציפייה בהסכם השלישי ש"אם בתום הבנייה יתברר כי החישוב הקבוע בהסכם מביא לתוצאה העולה על 6,000,000$ - תזכה הקסטודיה בהפרש".
עם זאת לא הוענק לקסטודיה סעד אופרטיבי כספי בפסק הדין, אלא נקבע "כי חישוב שווי התמורה ייעשה בתום הבינוי, בהתאם להוראות ההסכם" וזאת מאחר "והצדדים קבעו הסדר חוזי לפיו תיערך ההתחשבנות רק עם תום הבנייה, יש לכבד הסדר זה" ומאחר ש"פסיקת פיצוי בשלב זה לא רק שהיא מנוגדת ללשון ההסכם ולהגיונו, אלא שהיא נשענת על קביעות ספקולטיביות באופן מובהק ועלולה לגרום נזק משמעותי לכל אחד מהצדדים".
השורה התחתונה הייתה כי "עם סיום הבינוי בפרויקט תיערך ההתחשבנות בהתאם להוראות ההסכם, ולקסטודיה תשולם התמורה המתואמת בהתאם להוראות ההסכם".
בית המשפט לא הוציא מכלל אפשרות כי "לו התברר כי בנייה אינה כלכלית בשל התפוצצות הבועה הנדלני"ת, בשל התמוטטות (חלילה) של בנקים למתן משכנתאות (בדומה להתרחשות בארצות הים) או בשל המצב הביטחוני, הרי שלא היה מקום לאכוף על הנתבעות את הבנייה. מה גם שבמצב דברים מעין זה סביר כי עריכת ההתחשבנות היתה מביאה לתוצאה שלילית".
לוסטיגמן וסמווד חויבו לשלם לקסטודיה את הוצאות המשפט בהן נשאה, וכן בשכר טרחת עורכי-דינה של הקסטודיה בסכום כולל של 1,000,000 ₪.
הערעור לבית המשפט העליון נדחה, אך סכום שכר הטרחה שנפסק הופחת ל- 150,000 ₪, והחיוב בהוצאות בוטל.
4. הסדרי הגישור
הסדר הגישור לוסטיגמן-בכר
בשטח נותרה תלויה ועומדת תביעה שהתנהלה בין בכר ללוסטיגמן. התביעה הועברה לגישור לפני המגשר עו"ד עמוס גבריאלי (להלן - גבריאלי) והסתיימה בהסדר גישור, כך הצדדים התייחסו אליו אף שהוא נושא כותרת "חוזה", לפיו שילמה לוסטיגמן לבכר ז"ל, ליתר דיוק לילדיו, סך של 8,000,000 ₪ שהעבירו לה את כל הזכויות הנותרות במקרקעין, אף ויתרו על הזכות לקבלת שירותי בניה מכוח ההסכם המקורי.
ההסדר קיבל תוקף של פסק דין ביום 26.10.2016.
הסדר הגישור לוסטיגמן-הקסטודיה
לוסטיגמן לא התחילה לבצע את שלב ב' וזכותה של הקסטודיה לתמורה מתואמת, המקובעת בפסק דין חלוט, ריחפה באוויר והמתינה להבשלה שתגיע רק בתום הבנייה.
אף שבניית שלב ב' לא החלה, העבירו לוסטיגמן והקסטודיה את הסכסוך הבלתי פתור ביניהן לגישור בפני המגשר גבריאלי, שסטולר סירבו לקחת בו חלק. לא בכדי הולך שמו של גבריאלי לפניו, ואף סוגיה זו הסתיימה ביום 20.07.2017 בהסדר גישור לפיו שילמה לוסטיגמן לקסטודיה "כדי לאפשר לסמווד להשלים את הקמת הפרוייקט" סך של 13,500,000 ₪ לסילוק התמורה המתואמת, ול"החזר הוצאות הקסטודיה בגין ניהול ההליכים".
סמווד הופטרה מחובתה לספק שירותי בניה לקסטודיה.
גם הסדר גישור זה קיבל תוקף של פסק-דין.
5. סעיפי השיפוי
על שני סעיפי שיפוי נסבה המחלוקת בין לוסטיגמן לבין סטולר בבוררות נושא ההליך.
סעיף השיפוי הראשון
הוא סעיף 6.2 להסכם סטולר-לוסטיגמן משנת 2009 לפיו מכרו סטולר ללוסטיגמן את חלקם במניות סמווד. סטולר התחייבו כי
"אם החברה [סמווד – י.ש.] תחוייב בפס"ד חלוט בגין התחייבות מהותית קודמת, אשר לא גולתה בסעיפים 2, 3 או 5 לעיל על נספחיהם, או בבדיקת הנאותות, ולא חלה ביחס אליה ההחרגה, המתייחסת לתקופה שעד ליום חתימת חוזה זה, כי אז יהיה על המוכרת לשפות את הקונה במלוא הסכומים בהם תחוייב הקונה בפס"ד כאמור לטובת אחרים, לרבות בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד, הן של התובע/ים והן של הקונה עצמה, ובלבד שהקונה תודיע למוכרת על דבר תביעה בגין התחייבות מהותית קודמת, כאמור לעיל, מיד עם קבלתה, ולא תודה ולא תתפשר בתביעה, אלא לאחר שנתנה למוכרת ועל חשבונה ועל אחריותה הזדמנות נאותה להתגונן בפני תביעה כאמור, בין בעצמה ובין ביחד עם הקונה ותשתף עמה פעולה ככל שהדבר יידרש באופן סביר".
סעיף 6.2 לעיל הוכפף להחרגה שבסעיף 4 להסכם, לפיה
"...הואיל והקונה הינה בעלים של יתרת הון המניות המונפק והנפרע של החברה, החל מיום 23.3.08, אותן רכשה, בין היתר, על סמך 'בדיקת נאותות', מיום 26.11.07... וככזו היא אמורה להכיר את פעילותה של החברה במהלך העסקים הרגיל, מובהר בזה, כי אי-התאמה בין 'בדיקת הנאותות' ו/או בין הצהרות והתחייבויות המוכרת לעיל לבין המצב העובדתי, לא תחשב לאי-התאמה ו/או להצהרה כוזבת, ו/או להפרה של התחייבויות המוכרת, אם לא נעשתה ו/או נחדלה ע"י המוכרת ו/או ע"י מי מטעמה ו/או בידיעתה ו/או בהסכמתה, או אם הקונה ידעה על אי ההתאמה ונתנה לה הסכמה במפורש, או כל עוד הנפקות הכספית של אי-התאמה כאמור, אם תהיה כזו, לא תעלה על סך של 100,000 ₪ צמוד למדד מיום חתימת חוזה זה ואילך, ובלבד שהנפקות הכספית של כלל אי-התאמות כאמור, אם תהיינה כאלה, לא תעלה על סך כולל של 500,000 ₪...".
סעיף השיפוי השני
הוא זה שבסעיף 4 להסדר הגישור לוסטיגמן-קסטודיה, לפיו
"...מוסכם ומובהר בזאת מפורשות כי אין באמור בהסדר זה כדי למנוע ו/או להגביל את מי מהצדדים ו/או כל מי מהמוותרים מטעמם לממש כל זכות, להגיש כל תביעה, לטעון כל טענה, להעלות כל דרישה ולנהל כל הליך כנגד עו"ד אושרי דהן, עו"ד מועין חורי, אשר סטולר ו/או כל יורש אחר של עזבון המנוח משה סטולר ז"ל ו/או כל נעבר ו/או חליף... מוסכם כי במקרה שבו מי מהצדדים להסדר זה... יגיש תביעה כנגד עזבון המנוח משה סטולר ז"ל ו/או אשר סטולר ו/או חליפיהם... למעט כל תביעה (ביחס לסטולר בלבד) שהסעד המבוקש בה הנו השתתפות ו/או נשיאת סטולר (באופן מלא או חלקי) בתשלום סכום ההסדר ובכל תשלום אחר לקסטודיה על פי הסדר זה... אשר כתוצאה ישירה ובלעדית ממנה יגיש הנתבע הודעת צד ג' או תביעת שיפוי כלפי הצד השני להסדר זה... הצד התובע ישיב לנתבע בהודעת צד ג' את הסכום אשר נתקבל בידיו בפועל מאת הנתבע הישיר וזאת עד לגובה הסכום אשר שולם בפועל על ידי הנתבע בהודעת צד ג' לנתבע הישיר בשל כך...".
אף שהיגדי הסעיף מכוונים ל"מי מהצדדים" או ל"הצד השני", הרי בהינתן שהקסטודיה קיבלה את מבוקשה ולא אמורה להיות לה כל תביעה נגד סטולר, ממילא אין לה עילת תביעה נגדה, ברור כי הסעיף מכוון לכך שניתנת ללוסטיגמן, במערכת היחסים בינה לבין הקסטודיה, זכות חזרה אל סטולר ואח' תוך מתן שיפוי לקסטודיה, למקרה שסטולר ו/או האחרים יחזרו אליה בהודעת צד ג'.
6. הבוררות
אחר הדברים האלה, ואף שעננת תביעת הקסטודיה הוסרה, לא החלה לוסטיגמן בביצוע שלב ב' של הפרויקט, אלא פנתה לדרוש מסטולר שיפוי בגין הסך של 13.5 מיליון ₪ ששילמה לקסטודיה, ובגין הוצאותיה.
תביעתה למינוי בורר התקבלה, וחלף עו"ד אלחנני שמונה כבורר, אך נבצר ממנו למלא תפקיד זה נוכח שורת מניעויות עליהן הצהיר בישיבה ראשונית שקיים עם הצדדים, מונה כבורר כבוד השופט בדימוס אבי זמיר (להלן- הבורר או זמיר).
7. תביעת לוסטיגמן בבוררות
לוסטיגמן הגישה נגד סטולר את התביעה הראשית על סך 40,894,016 ₪ הכולל את הסכום 13,500,000 ₪ ששילמה לקסטודיה כפדיון התמורה המתואמת, את הוצאותיה ואת שכר הטרחה בהם נשאה בכל ההליכים, לרבות בהליך התביעה בבית המשפט המחוזי בירושלים ובהליך הגישור עם הקסטודיה, וכן פיצוי על נזקים שנגרמו לה, לטענתה, כתוצאה משיתוק הפרויקט עקב תביעת הקסטודיה ומחדלי סטולר.
בתביעתה לעיל, נסמכה לוסטיגמן על סעיף השיפוי בהסכם עם סטולר וטענה כי הוטעתה ע"י סטולר לסבור כי ההסכם השלישי עם הקסטודיה הוא סופי וכי אין לה שותפים בפרויקט ובקרקע, התברר לה כי רכשה פרוייקט עם "גיבנת", משהקסטודיה לא ויתרה על זכותה להתחשבנות ולתמורה עתידית מתואמת.
לוסטיגמן טענה כי עשתה כל שניתן על מנת לסיים את הסכסוך עם הקסטודיה "במטרה להחיות את הפרויקט במהירות" והסכום ששולם על ידה לאור ההסדר שהושג בתום הליך גישור "בפני מגשר אובייקטיבי ומקצועי ביותר" (ציטוט מסעיף 28 לפסק הבוררות), תאם להצעות שהוצעו ע"י הערכאות השיפוטיות שדנו בסכסוך.
סטולר ביקשה להדוף את תביעת לוסטיגמן משלל נימוקים, לרבות: הנסיבות אינן באות בגדרו של סעיף השיפוי; זכותה של הקסטודיה טרם הבשילה; סכום הפשרה "מנופח" ונסמך על כוונה חסרת תום לב מצד לוסטיגמן לקבל החזר מסטולר; קנוניה בין לוסטיגמן והקסטודיה; אשם תורם של לוסטיגמן, היעדר נזק לאור מכירת הפרויקט לחברת מנרב, ועוד.
סטולר ביקשו לדחות את דרישת לוסטיגמן לחייבם בהוצאותיה בגין ניהול תביעת הקסטודיה שהוערכו על ידה ב- 9,000,000 ₪ באין הוכחה ובאין סבירות לסכום הנטען.
8. תביעת סטולר בבוררות
סטולר הגישו תביעה שכנגד על סך 46,440,000 ש"ח.
סטולר מיקדו את תביעתם בטענות להשתלטות עוינת של לוסטיגמן על חברת סמווד, הטעיה, מרמה ועושק. נטען כי לוסטיגמן החלה את דרכה בפרויקט כקבלן מבצע, ויצרה בפני משה סטולר המנוח, שהחזיק במחצית מניות סמווד, מצג לפיו בכוחה ובכוונתה לממן את פרויקט הבנייה, אך לא עמדה בהבטחותיה, סירבה להעמיד נכסים כבטוחות באופן שמנע קידום הפרויקט המשותף, והפעילה לחץ כלכלי על משה סטולר ז"ל שסופו רכישת חלקו בפרויקט במחיר נמוך משמעותית משוויו.
כן נטען שלוסטיגמן גם הפרה את התחייבותה למתן שרותי בניה לשתי דירות.
לוסטיגמן השיבה כי מדובר בטענות שאין להן כל אחיזה במציאות העובדתית; כי אלו הועלו לראשונה שמונה שנים לאחר כריתת ההסכם עמם; כי משה סטולר ז"ל היה קבלן מנוסה וידוע, והוא מכר את חלקו במניות סמווד בחישוב מושכל; וכי בטענה אודות מכר במחיר עשקני מתעלמים סטולר מהתמורה הנוספת שניתנה להם בדמות חוב של כעשרים מיליון ₪ לבנקים, אותו לקחה על עצמה.
לוסטיגמן לא התכחשה לחיובה ליתן לסטולר שירותי בניה עבור 2 דירות, אלא טענה כי האיחור בביצוע נעוץ בתביעת הקסטודיה. לימים הוברר כי מכרה את זכויותיה בפרויקט.
9. פסק הבוררות
ביום 26.08.2021 הוציא הבורר זמיר תחת ידיו את פסק הבוררות נושא ההליך שאלו הם עיקריו:
א. "הסכם הפשרה עם הקסטודיה סביר" וזאת, בשל "אינדיקציה" "המקובלת" על זמיר "עד כמה הליך הגישור שקדם לחתימה על הסכם הפשרה עם הקסטודיה היה מעמיק, ארוך, מול מגשר מהשורה הראשונה אובייקטיבי ומקצועי", ובשל כך ש"הראיות מצביעות על כך שהליך הגישור מול הקסטודיה נערך באופן מקצועי ובתום לב";
אינדיקציה נוספת לסבירות הסכום מצא הבורר זמיר בעדות עדוי, שסטולר לא התכחש לה, ולפיה גם בתי המשפט הציעו סכומים לפיצוי: 11,000,000 ₪ (בית המשפט העליון) ו- 15,000,000 ₪ (מחוזי ירושלים), בנוסף להוצאות, כך ש"סכום הפשרה שמצוי למעשה באותה סביבה מבחינת סדר הגודל של הצעות בתי המשפט".
ב. לוסטיגמן רשאית לסמוך עמדתה על סעיף 6.2 להסכם כי במערכת ההסכמית לא מצוינות זכויות או תביעות כלשהן של הקסטודיה, ואין תחולה לחריג שבסעיף 4 להסכם "כי לא די בידיעה על תביעת הקסטודיה אלא דרושה הסכמה מפורשת מצד לוסטיגמן לעניין זה" שלא ניתנה. עוד קבע הבורר זמיר כי "גם אם לצורך הדיון לא אפסול את האפשרות שלפיה לוסטיגמן בדיוק כמו משה ז"ל, גולן ואשר ידעו שהקסטודיה אולי 'זוממת' דבר מה, אך בכל מקרה התייחסו לכך בביטול";
ג. כרטסת ההוצאות של לוסטיגמן (נספח 106 לתצהיר עדוי) היא "רשומה מוסדית" ואף שהכרטסת לא נערכה ע"י עדוי, גם לא נתמכה בקבלות או בחשבוניות או בהסכם שכר טרחה עם עורכי הדין של לוסטיגמן - יש לקבלה כראיה לתוכנה כי "עדותו של עדוי הייתה אותנטית והעידה על בקיאות רבה בנושאי הכרטסת". בהינתן שעדוי אישר כי הכרטסת עשויה לכלול טעויות אנוש זניחות יש להפחית "סכום מסויים" מהכרטסת "במידה מסויימת על דרך האומדן ולהעמיד את סכום ההוצאות הכולל על סך 8.7 מיליון ₪".
ד. נדחתה עמדת סטולר כי יש להגביל את חובת השיפוי ל-50% מסכום הנזק שכן הם מכרו ללוסטיגמן רק 50% ממניות סמווד, כן נדחתה הטענה שסעיף השיפוי חל רק בהסכם המכר של הזכויות במקרקעין ואינו מופיע בהסכם מכר המניות;
ה. נדחתה טענת סטולר להפטרם נוכח הסכם הפשרה שכרתה לוסטיגמן עם בכר, בהינתן עדות עדוי לפיה קיבלה לוסטיגמן מבכר במסגרת ההסכם עמו 10,000,000 ₪ והיא מסכימה לניכויו מתוך הסכום שיושת על סטלר, והסכום אכן יופחת;
ו. אשר סטולר אינו צד להסכמים אך חב אישית נוכח "הדומיננטיות שלו בשלב המשא ומתן" ונוכח "אי מסירת המידע המלא שהיה מצוי בידיו אישית ללוסטיגמן בנוגע למצב הדברים המדוייק והמעודכן מול הקסטודיה מהווה הטעיה וחוסר תום לב במשא ומתן גם מצידו";
ז. אורנת חייבת אף היא, אך חיובה מוגבל לשווי הזכות שהוענקה לה - שרותי בניה ליחידת דיור אחת;
ח. נדחתה דרישת לוסטיגמן לחייב את סטולר בפיצוי נוסף בגין הנזק שנגרם לה לטענתה כתוצאה משיתוק הפרוייקט וחוסר יכולתה להוציא אל הפועל את שלב ב' בעקבות תביעת הקסטודיה, וזאת משהוכח שסירוב הבנקים ליתן אשראי קדם להגשת תביעת הקסטודיה, ומאחר וביחס לתקופה שלאחר הגשת תביעה הקסטודיה, אין די בעדות עדוי או פז, שכן "עם כל הכבוד לעדויות אלו ולמשקלן, אין די בהן. חסרה דוקומנטציה (או עדות) המגבה את דבריהם באופן מלא, על מנת לעמוד בנטל ההוכחה, מקום בו סביר ביותר להניח כי היו צריכים להיות בנמצא מסמכים (או עדים) כאלו";
נימוק נוסף לדחיית התביעה בראש נזק זה היה מכירת הפרויקט למנרב תמורת 124 מיליון ₪ (100,000,000 ₪ עבור המקרקעין ו-20,000,000 ₪ עבור החזר הוצאות) "משלאור הנתון הדרמטי החדש (הסכם מנרב) כל תחשיב הנזק אינו רלוונטי עוד במתכונת שבה נערך";
ט. נדחתה התביעה שכנגד שהגישו סטולר, בין היתר, משלא הוכח שהתמורה ששולמה לסטולר (28,197,000 ₪) הייתה עשקנית ונמוכה ממחיר השוק.
י. ביחס לתביעת סטולר המתייחסת לשירותי הבניה לשתי דירות, בה נדרשו "השבה ופיצוי בגין המחדל" שבאי העמדתם, נקבע כי אף ש"ההתחייבות למתן שירותי בניה היא חלק מהמערכת ההסכמית, חלק מהתמורה בחוזה המניות" הרי "די בכך שלוסטיגמן חתמה על ההסכם עם מנרב תוך שמירת זכותם של אשר ואורנת לקבלת שירותי הבניה".
ובשורה תחתונה:
סטולר חויבו לשלם ללוסטיגמן את פשרת קסטודיה - 13,500,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, את "רוב הוצאותיה באותו עניין" – 8,700,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, בהפחתת הסכום שהתקבל מבכר - 10,000,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, שכר טרחה בשיעור 25%+מע"מ, ובתוספת 70% מחלקה של לוסטיגמן בשכר הבורר.