ו.3. מעת שחלפו 60 ימי החסד ("גרייס") והנתבעת הייתה מצויה כבר בהפרה, הרי שאירועים מאוחרים בתוך ההפרה אינם יכולים להישמע:
53. כפי שקבעתי לעיל, הדירה לא נמסרה כמתחייב לתובעים בחודש דצמבר 2019 וגם לא בחלוף תקופת "הגרייס" בחודש פברואר 2020.
54. בנסיבות אלה מורה אותנו חוק המכר (סעיף 5א (א)), כי התובעים זכאים לפיצויים ללא הוכחת נזק החל מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותם.
55. הלכה פסוקה היא, כי כאשר חולפים 60 ימי החסד והמסירה אינה מתבצעת בפועל, הרי שהתובעים זכאים לפיצוי החל ממועד המסירה החוזי (17 בדצמבר 2019) ובכל חודש עד למסירה. ראו לעניין זה, רת"ק (ת"א) 30787-01-19 סיגלית עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ [פורסם בנבו] (5.3.19):
"ד) כאשר חולפים 60 הימים מתום המועד החוזי "זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו...". כל עוד לא חלפה הארכה החוקית הקבלן אינו חייב בפיצוי כלשהו, אך משנחצה גבול ששים הימים חייב הקבלן בפיצוי גם בגין אותם חודשיים שחלפו.
לעניין זה ראה פסק דינו של כב' השופט ג'ובראן בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12/4/11) בסעיף 27.כך גם נקבע בעניין שמש נ' ספייס, לעיל; ובע"א 4337/02 ירמיהו עייני נ' קו-אופ, פ"ד נח(1) 799 (2003)".
56. היינו- מעת שנחצה גבול שישים ימי החסד, חוזרים אנו אחורנית למועד המסירה החוזי ומנקודה זו זכאים התובעים לפיצוי חודשי (וכל ויתור בקשר לכך עולה כדי התנאה אסורה על הוראות החוק).
57. אלא שבענייננו, הנתבעת מבקשת לאמץ גישה שמנוגדת להוראות החוק- לגבי דידה, גם אם היא מצויה בהפרה ובמהלך החודשים שעד המסירה (ובענייננו כמעט שנה לאחר סיום "הגרייס") מתרחש אירוע שמעכב את המסירה בשל נסיבות שאינן בשליטתה, כגון נגיף הקורונה, הרי שיש להורות, כי יש לתת לנתבעת פטור חלקי (שהרי היא שילמה פיצוי חלקי בגין איחור במסירה אך היא מסרבת לשלם כספים נוספים).
58. אין דעתי כדעתה של הנתבעת בעניין זה, שכן הוראות החוק הן ברורות ופרשנות זו חותרת לטעמי תחת הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר. ארכת החסד היחידה שעומדת למוכר היא ארכת שישים הימים. מעת שנחצה מחסום זה, חוזרים אנו אחורנית למועד המסירה החוזי שממנו זכאים התובעים לפיצויים. החוק אינו מאפשר מנגנון פטור אחר.
59. גם אם לאחר חלוף ימי החסד מתרחשים אירועים שמעצימים ומגבירים את משך האיחור במסירה, הרי שאין בהם כדי לפטור את הנתבעת מתשלום בגין חודשים אלה, שכן היא כבר מצויה בהפרה וחלה עליה חובת תשלום פיצוי החל ממועד המסירה החוזי (ראו לעניין זה את שקבעתי במקרה דומה, בתא"מ 19630-09-20 אביאל מלול נ' היררכיה בע"מ, [פורסם בנבו], 31.10.2021, אליו התייחס גם ב"כ התובעים בסיכומיו).
60. היינו, מעת שהנתבעת לא מסרה את הדירה בחלוף תקופת "הגרייס" קיימת חובת פיצוי החל ממועד המסירה החודשי ועד למסירה. תקלות נוספות שנקרו בדרכה של הנתבעת בדרך למסירה המיוחלת אינן מזכות בפטור מתשלום, אף לא בפטור חלקי.
61. חוק המכר שהינו חוק קוגנטי אינו מסדיר מנגנון של "איחור על איחור". פשיטא שמוכר שמאחר אינו יכול להעלות ביחס לתקופה שבה הוא מצוי כבר בהפרה טענות לנסיבות שלא היו בשליטתו שעה שכבר חלף מועד המסירה החוזי וכך גם מועד ימי החסד.
62. בכל מקרה, נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת יכולות להיבחן ביחס לאיחור שהינו עד למועד המסירה החוזי. מעת שבמועד המסירה החוזי סעיף 5א(ג) לחוק לא חל, לא ניתן להיאחז בו בדיעבד ביחס לחודשים מאוחרים יותר, זאת נוכח הטעם הפשוט שהסיפא של הסעיף אינו מאפשר זאת.
63. מוכר שמצוי באיחור אינו יכול לטעון, כי ישנן נסיבות שמזכות אותו בפטור בגין "איחור על איחור", שכן אם היה טורח ומוסר את הדירה במועד, לא היינו מצויים כלל באיחור ומכאן שהסיכון להתרחשות מוטל עליו.
64. ובענייננו- מעת שהדירה לא נמסרה במועד לתובעים, הרי שהסיכון להתרחשות עיכובים נוספים במהלך החודשים שלאחר מכן, מונח לפתחה של הנתבעת שלא עמדה במועד המסירה החוזי המקורי, מבלי שהניחה טעם מספק בקשר לכך.
ו.4. מבלי לגרוע מן האמור לעיל ולמען הזהירות -קורונה אינה "מילת קסמים" ולא מצאתי כל ממש בטענות הנוספות של הנתבעת ובהסברים אשר מסרה:
65. הלכה פסוקה היא, כי טענה בדבר נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת נדרשת הוכחה, והנטל להוכיח, כי התקיימו נסיבות שכאלה, מוטל על הנתבעת. ראו, ע"א (מחוזי
-ים) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' איתי פלד (נבו 19.03.2020). הנתבעת לא עמדה בנטל זה, אף לא בקרוב.
66. לטענת הנתבעת, נגיף הקורונה מנע ממנה לקבל אישורים רשמיים למגורים (ס' 13). המדובר בטענה כללית, סתמית שאינה נתמכת בראיות. מי שמבקש לבסס מסד עובדתי מעין זה צריך להתכבד ולבסס את טענותיו. בענייננו, מעבר לסיסמאות כלליות לא הביאה הנתבעת דבר. לא ידוע איזה אישור לא התקבל נוכח נגיף הקורונה, מתי הוא התבקש ומדוע לא התקבל. לא צורפו יומני עבודה או מסמכים אחרים רלוונטיים.
67. בסעיף 14 לכתב ההגנה נטען, כי נוכח נגיף הקורונה לא ניתן היה להיכנס לדירות של הבעלים. מעבר לכך, כי הנתבעת הייתה מצויה לעת הזו כבר בהפרה ולטענה אין נפקות, הרי שטענה מעין זו מצריכה פירוט וראיות- מתי היה צורך להיכנס לדירות, איזה דייר סירב, מתי סירב, כמה זמן סירב, כיצד פעלה הנתבעת ביחס לכך. לכל אלה אין שום הסברים או פירוט בכתב ההגנה ונותרנו אפוא עם טענות כלליות שלא ניתן להידרש להן.
68. יוער, כי בתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת כבר באו הרחבות חזית ביחס לקורונה (ס' 8), שאז כבר נטען, כי חלק מהעובדים ומנהלי העבודה חלו בקורונה וצוותים היו בבידודים. גם טענה זו אינה רלוונטית מעת שהנתבעת הייתה כבר בהפרה ואולם מעת שנטענה, הייתה צריכה הנתבעת לנקוב בתאריכים, בכמויות עובדים ובשמות ולצרף חוות דעת מקצועית שתבאר כיצד המחלה הביאה לעיכוב הלכה למעשה בשטח.
69. לנתבעת טענות לפיהן הדירה הייתה מוכנה עוד קודם לאכלוס בפועל, אלא שהיא לא הייתה יכולה לקבל אישורים רשמיים. גם טענה זו לא הוכחה והיה על הנתבעת להוכיח אותה בחוות דעת ובראיות. בכל מקרה, אל נתבלבל - אכלוס דירה לפני קבלת אישורים על פי דין אינו אפשרי והנחת המוצא של הנתבעת, לפיה בית המשפט אמור להפחית פיצוי בגין איחור במסירה, שעה שדייר מסרב לקבל דירה שלא קיבלה טופס 4 הינה שגויה. לא זו אף זו - גם ההסכם שבין הצדדים חייב את הנתבעת למסור לתובעים את הדירה לאחר קבלת טופס איכלוס (ס' 9.3) ומעלית פועלת (נספח שינויים-ביחס לסעיף 9.3).
ו.5. טענות נוספות של הנתבעת שדינן דחייה:
70. לא מצאתי ממש גם בטענות בדבר קיזוז סכומים כלשהם בגין תוספות שקיבלו התובעים לדירתם מאת הנתבעת. הטענות בהקשר זה הן סתמיות. הנתבעת לא הציגו טופס הזמנת שינויים וככל שביצעה שידרוגים על חשבונה בדירת התובעים, לא ברור מכוח מה זכאית הנתבעת לבצע קיזוזים בקשר לכך. הנתבעת לא הציגה כל התחייבות של התובעים לשלם סכום כלשהו בקשר לכך וממילא שלא הציגה כל דרישת תשלום מטעמה שלא שולמה. גם בהקשר זה כמו גם בנושאים אחרים, נותרו טענות הנתבעת טענות סתמיות ולא מפורטות.
גם אם היו שדרוגים בדירה על חשבון הנתבעת – האם פנייה של דיירים לקבל פיצוי המגיע להם על פי דין מקים לקבלן זכות לדרוש בחזרה את שווי השדרוגים? היכן נשמע כדבר הזה? מבלי לגרוע מכל אלה אציין, כי בהתאם להוראות סעיף 8.3 להסכם, התובעים לא יחובו בגין שינויים אלא בגין כאלה שנחתמו על ידם. כאמור לעיל, לא הוצג טופס בעניין זה וגם לא דרישת תשלום.
מכאן, שגם אם הייתה הנתבעת מצרפת חוות דעת מומחה על ביצוע שינויים שונים ותוספות בדירת התובעים, הדבר לא היה מעלה ולא מוריד, שכן לא הונחה לפניי ולו תשתית ראייתית מינימאלית על כך שהתובעים היו אמורים לשלם סכום כלשהו בגין אותם שינויים; לא כל שכן, כי בזמן מן הזמנים נדרשו התובעים לשלם את הכספים כתנאי למסירה ולא שילמו.
71. גם טענות בדבר זכות קיזוז בגין מחילה על ריביות לא נתמכה בראיות כלשהן ולמעשה נזנחו על ידי הנתבעת.
72. עוד יש לדחות את טענות הנתבעת לפיהן לא נמסרה הדירה בשל כך שהתובעים לא שילמו את יתרת התשלום. אין בנמצא כל דרישת תשלום של הנתבעת שלא שולמה ואין גם פירוט סדור מצד הנתבעת מה הסכום שהתובעים התבקשו לשלם ולא שילמו ומתי נדרשו לעשות כן.
73. למען הסדר- מעולם לא נשלחה לתובעים הודעת קיזוז כלשהי, וממילא שטענות הקיזוז שהעלתה הנתבעת בכתב הגנתה הן טענות כלליות ולא מפורטות. בהיעדר פירוט לא ניתן להתייחס לטענת קיזוז שכזו.
74. טענות הנתבעת בסיכומיה בדבר עמדתו של הממונה על חוק המכר בעניין נגיף הקורונה להידחות. עמדה זו מתייחסת להסכמה של שני הצדדים (שלא קיימת כאן) ובכל מקרה הארכת מועד מסירה ב-40 יום, רלוונטית לדירות שמועד מסירתן נקבע בהסכם המכר, בין התאריכים 18.3.2020 – 31.12.2020. הדברים אינם רלוונטיים לענייננו, שכן היה על הנתבעת למסור את הדירה עוד בשלהי שנת 2019.
75. גם טענות בדבר הסכמות לפיהן תשלם הנתבעת סך של 5,000 ₪ בלבד לחודש הינן מוקשות. לא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר. גם ההסבר של הנתבעת לפיה היא חדלה לשלם את הסך של 5,000 ₪ שכן הדירה הייתה מוכנה (אך לא היה טופס אכלוס) הינה מוקשית, שכן לא ניתן היה למסור את הדירה ללא קבלת טופס 4.
ו.6. תוצאת הדברים - הכספים המגיעים לתובעים:
76. נחזור על נתוני העזר: מסירת הדירה הייתה צריכה להתבצע ביום 17 בדצמבר 2019. מסירה בפועל הייתה ביום 26 בינואר 2021. מדובר באיחור במסירה של 13 חודשים ותשעה ימים.
77. דמי שכירות חודשים ראויים לדירה, עומדים על הסך של 5,800 ₪ כולל מע"מ, לפי חוו"ד השמאי מטעם התובעים, אלא שבהקשר זה אני סבור, כי טענות הנתבעת בסיכומיה, לפיהן חוות דעת המומחה מתייחסת לשנת 2021 והדבר יוצר קושי, מוצדקות בחלקן ומכאן שיש להפחית את הסכום החודשי שקבע השמאי, ואסביר.
78. המועד הקובע להערכת דמי השכירות שקבע השמאי היה 1 בינואר 2021 (ס' 3: "המועד הקובע לחוות הדעת הינו 01/01/2021"). דא עקא, שראשיתו של האיחור במסירה בחודש דצמבר 2019. בחקירתו אישר השמאי, כי מחירי השכירות עלו מאז שנת 2019 עלו, ומכאן שהסתמכותו על מחירים לשנת 2021 הינה מוקשית ויש בה כדי להטות את חוות הדעת מעלה.
79. עוד הסביר השמאי מטעם התובעים בחקירתו, כי על מנת להגיע לסך של 5,800 ₪ הוא ביצע ממוצע של נתוני השוואה בהתאם לטבלה שערך. ואלו הם הנתונים בטבלה:
80. המדובר אפוא ב-11 נתוני השוואה עליהם נסמך השמאי. בטבלה שערך השמאי ישנם נתוני השוואה גם לשנת 2019, 2020 ו-21, ועל כן אני סבור שיש לנטרל מהטבלה נתוני השוואה אשר שייכים לשנת 2021 (שבה 9 ימי איחור בלבד וליבת האיחור אינה בשנת זו), וכמו כן יש לנטרל נתונים שאינם נוגעים לדירה מושא המחלוקת (למשל מחירים שנוגעים לדירות 5 חדרים, כל זאת שעה שהדירה מושא המחלוקת היא בכלל דירת 4 חדרים).
81. לפיכך אני מנטרל את הנתונים בשורות 9,10,11, שהינם נתונים מ-"יד 2" אשר מתאימים למועד הקובע (ינואר 2021) כל עוד לא נאמר אחרת:
82. אני מנטרל גם את הנתונים בשורות 3, 4, ו- 6 לחוות דעת השמאי, אשר מתייחסים לדירות בנות 4.5 ו- 5 חדרים. אזכיר לעניין זה, כי: "הנתון היחיד שיש להביא בפני בית המשפט לשם קביעת הפיצוי, הוא "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה"- ראו, ע"א (ב"ש) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב-חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' גבריאל שמלוב [פורסם בנבו] (16.12.2019). התובעים אינם רשאים אפוא להסתמך על דירות בגדלים אחרים.
83. נותרנו אפוא עם שורות 1, 2, 5, 7, 8 לנתוני השוק של השמאי- אלה מהווים תמהיל של נתוני שוק לשנים 2019-2021 (לא ניטרלתי את שנת 2021 שכן שורה מס' 1 מתייחסת להסכם שכירות שראשיתו משנת 2020) שכה"ד המצטבר בשורות אלה הינו 25,400 ₪ ומכאן שהסכום הממוצע של שכה"ד (אם נחלק את הסכום ב-5 –חמשת נתוני ההשוואה אשר נותרו) הינו 5,080 ₪ (ולא 5,800 ₪). סכום זה דומה גם לעמדתה של הנתבעת באשר לשכה"ד הממוצע, אשר על פיו שילמה בפועל לתובעים.
84. בהתאם לחוק המכר ולתחשיב דלעיל זכאים התובעים לפיצוי הבא:
• שמונה חודשים ראשונים של איחור 60,960 ₪= 5080 ₪ * 1.5 * 8.
• חמישה חודשים נוספים של איחור 31,750 ₪ = 5,080 ₪ * 1.25 * 5.
• תשעה ימי איחור נוספים 1,904 ₪ (5,080 ₪ * 1.25= 6,350 ₪ לחודש; מתוכו תשעה ימים).
בסך הכל עומד גובה הפיצוי המגיע לתובעים בגין כלל האיחור במסירה על הסך של 94,614 ₪.
85. בהינתן שהנתבעת שילמה לתובעים סך של 45,000 ₪ בגין איחור במסירה שאותו יש להפחית מגובה הפיצוי, הרי שעל הנתבעת להוסיף ולשלם לתובעים סך של 49,614 ₪, זאת בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 17 בדצמבר 2019 ועד לתשלום בפועל.
86. אינני סבור, כי יש להוסיף ולפסוק לטובת התובעים פיצוי בגין עוגמת נפש. אלה פנו לתביעה לפי המסלול הסטטוטורי ותבעו פיצוי במסגרת זו. המדובר ממילא בפיצוי מוגדל שמשקף את אי העמידה במועדים ולטעמי יש בו כדי לשקף גם את עוגמת הנפש אשר נגרמה.
87. אינני קובע מסמרות, כי פנייה לאפיק זה תאיין בהכרח את האפשרות לתבוע פיצוי גם בגין עוגמת נפש ואולם במקרה דנן ומעת שהנתבעת שילמה חלק מהסכום, אין מקום לפיצוי בגין רכיב זה, שכן אין לפנינו נסיבות חריגות המצדיקות פיצוי נוסף זה.
88. אני מאפשר לתובעים להגיש תביעה נפרדת בגין ליקויים או בקשר עם רישום הבית כבית בלשכת רישום המקרקעין, שכן תביעה זו לא עסקה בכך.
ז. סוף דבר -
89. אני מחייב אפוא את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 49,614 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 17 בדצמבר 2019 ועד לתשלום בפועל.
90. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪, וכן הוצאות בסך של 3,000 ₪ (הבאתי בחשבון אגרות, ומומחה ואולם בשים לב לקשיים עליהם עמדתי בחוות הדעת ובשים לב לכך, כי התביעה התקבלה בחלקה אינני פוסק הוצאות בסכום מלא). הסכומים ישולמו בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין.
המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין בדואר רשום בצירוף אישור מסירה.