בית משפט השלום בתל אביב -יפו
ת"א 18585-05-20 סדנת האלופים בע"מ ואח' נ' מיתר ביצוע תשתית ותקשורת בע"מ ואח'
לפני כבוד השופטת הבכירה, נאוה ברוורמן
התובעת והנתבעת שכנגד:
1. סדנת האלופים בע"מ
ב"כ: עו"ד שי צוקרמן
נגד
הנתבעת והתובעת שכנגד:
מיתר ביצוע תשתית ותקשורת בע"מ
ב"כ: עו"ד גבריאל דיסני ועו"ד עדי ליניאל
נגד
הנתבעות שכנגד: 1. סדנת האלופים בע"מ
2. איי דרייב בע"מ
ב"כ: עו"ד שי צוקרמן
פסק דין
מונחות בפניי תביעה עיקרית על סך של 171,211 ₪, ותביעה שכנגד על סך של 994,000 ₪, שעניינן בהסכם שכירות בלתי מוגנת מיום 03.01.2017 (להלן: "הסכם השכירות").
רקע:
1. התובעת סדנת האלופים בע"מ, הינה גם הנתבעת שכנגד (להלן: "סדנת האלופים"). המדובר בחברה פרטית, אשר שכרה מ"מיתר ביצוע תשתית ותקשורת בע"מ", שהינה הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "מיתר") מבנה (להלן: "המושכר") למטרה שישמש כמוסך לאופנועים.
הנתבעת שכנגד 2, איי דרייב בע"מ (להלן: "איי דרייב"), היא חברה פרטית, אחת מבעלות המניות של סדנת האלופים, אשר חתמה על כתב ערבות בלתי חוזר, ללא הגבלה בסכום, וללא כל תנאי. במסגרתו, התחייבה להיות אחראית, ביחד ולחוד עם סדנת האלופים לקיום מלא של כל התחייבויותיה של סדנת האלופים במסגרת הסכם השכירות.
2. ביום 03.01.2017 התקשרו סדנת האלופים ומיתר בהסכם שכירות, מכוחו השכירה מיתר, וסדנת האלופים שכרה שטח של כ- 1,051 מ"ר ב"בניין מיתר" בפרדס חנה, על מנת שישמש כמוסך לאופנועים.
דמי השכירות בשלוש השנים הראשונות (עד מרץ 2020) היו 29,798 ₪ לחודש לפני מע"מ, ובתוספת מע"מ, 34,864 ₪. החל מחודש אפריל 2020 דמי השכירות עמדו על סך של 30,995 ₪ לחודש לפני מע"מ, ובתוספת מע"מ, 36,264 ₪. בנוסף, היה על סדנת האלופים לשלם את התשלומים השוטפים.
עוד הוסכם, בהתאם לסעיף 6 להסכם השכירות, שסדנת האלופים תוכל לבצע במושכר עבודות התאמה, שיתאימו לצרכיה, לרבות עבודות להתקנת מיזוג אוויר.
נקבע, כי מועד מסירת המושכר יהיה ביום 31.03.2017, ושתקופת השכירות תהא למשך 60 חודשים, קרי עד לסוף חודש מרץ 2022.
סדנת האלופים מסרה למיתר ערבות בנקאית (להלן: "הערבות הבנקאית").
3. במהלך חודש מרץ 2020 פרץ משבר נגיף הקורונה, והממשלה החלה לפרסם תקנות שונות לשעת חירום, שהטילו מגבלות על הציבור.
4. לטענת סדנת האלופים, היא הודיעה למיתר על פינוי המושכר, ופינתה את המושכר.
בהקשר זה, טוענת מיתר, כי בשלהי חודש אפריל 2020, סדנת האלופים נטשה את המושכר.
5. ביום 20.04.2020 הודיעה מיתר לסדנת האלופים, בין היתר, על חילוט הערבות הבנקאית. ובחודש יוני 2020 פנתה לערבה איי דרייב, ועדכנה אותה במתרחש.
6. בהמשך, איתרה מיתר שוכר, וחתמה עמו על הסכם שכירות ביום 21.09.2020. הוסכם, שתקופת השכירות תחל מיום 01.01.2021, ודמי השכירות יעמדו על סך של 21,000 ₪, עבור שטח של 535 מ"ר (נספח 23 לתצהיר ענבי).
7. לשיטת סדנת האלופים, לאור משבר נגיף הקורונה, לא היו לה הכנסות, ועל כן, פסקה פעילותה לחלוטין.
סדנת האלופים מגוללת בכתב תביעתה המתוקן, כי לאור משבר נגיף הקורונה, נוצרה במשק נורמה, שבמסגרתה היה ברור למשכירים, כי עסקים לא יוכלו לעמוד בתשלומים, ללא כל הכנסות. וכן, היה ברור לשוכרים, שיוכלו לדחות את התחייבויותיהם למספר חודשים. ברם, מיתר בחרה לנהוג בגישה אגרסיבית, ודרשה להסדיר את דמי השכירות באופן מידי.
סדנת האלופים שמה יהבה בטענת "הסיכול", לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"). לטענתה, לא ניתן לייחס לסדנת האלופים ידיעה, או צפיות בפועל של משבר נגיף הקורונה, נגיף עולמי חסר תקדים.
8. סדנת האלופים מבקשת מבית המשפט להצהיר בזאת, כי ההסכם בוטל כדין על ידה. כמו כן, עותרת לסעד כספי בסך של 171,211 ₪, כדלקמן:
- שווי המזגנים - סך של 85,1118 ₪.
- מחצית חודש מרץ 2020 – סך של 14,899 ₪.
- השבת הערבות הבנקאית שמומשה – סך של 71,194 ₪.
9. מנגד, בתמצית, מיתר הגישה כתב הגנה, וכתב תביעה שכנגד על סך של 994,000 ₪ כנגד סדנת האלופים ואיי דרייב. לטענתה, סדנת האלופים הפרה את הסכם השכירות שבין הצדדים באופן יסודי, וללא הצדקה, ומעשיה ומחדליה גרמו למיתר נזקים, בין השאר עקב אי תשלום דמי השכירות, דמי ניהול ותשלומים אחרים.
ועוד, טוענת מיתר, כי סדנת האלופים בחרה להגיש ראשונה תביעת סרק נגד מיתר, מתוך טקטיקה משפטית גרידא.
מכל מקום, טוענת, כי כבר בחודשים דצמבר 2019 וינואר 2020, או בסמוך להם, ביקשה סדנת האלופים ממיתר להשכיר חלק מהמושכר לשוכר משנה. מיתר נענתה לבקשה, סדנת האלופים איתרה שוכר משנה, אך לבסוף הדבר לא הסתייע. סדנת האלופים המשיכה פעילותה במבנה, אולם, לא שילמה את דמי השכירות מחודש אפריל 2020. אין בכוחו של משבר נגיף הקורונה כדי לשחרר את סדנת האלופים מהמשך ההתחייבות על פי הסכם השכירות. מה גם, שסדנת האלופים, גם בתקופת הקורונה, העניקה שירותי מוסך.
10. בכתב התביעה שכנגד, עותרת מיתר לסעד הצהרתי ולסעד כספי בסך של 994,000 ₪, כדלקמן:
- ליתן סעד הצהרתי הקובע, שסדנת האלופים הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית; סדנת האלופים אחראית לכל הנזקים שנגרמו ו/או יגרמו למיתר ולמושכר בקשר להסכם השכירות; איי דרייב אחראית, יחד עם סדנת האלופים, מכוח ערבותה;
- בגין אי תשלום דמי שכירות בחודשים יוני 2020 ועד לסוף חודש פברואר 2022 (כולל) – 30,995 ₪ בתוספת מע"מ לכל חודש – 761,547 ₪ (כולל מע"מ).
- יתרת דמי השכירות לחודשים אפריל ומאי 2020 – כ- 1,334 ₪. הסכום משקף את התשלום, לאחר מימוש הערבות.
- דמי ניהול ואחזקה – 22,000 ₪ (כולל מע"מ).
- נזקים למושכר – 100,000 ₪.
- פיצוי מוסכם – 108,792 ₪ (כולל מע"מ).
11. מיתר במעמד שמיעת הראיות, ובמסגרת סיכומיה עתרה לפסוק לטובתה סך כולל של 560,295 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 01.05.2020 כדלקמן:
- בגין חודש יוני 2020 ועד חודש דצמבר 2020 (כולל) – 253,848 ₪, בהתחשב בכך, כי אותר שוכר חלופי.
- עבור החודשים אפריל ומאי 2020, לאחר חילוט הערבות – 1,334 ₪.
- בגין החודשים ינואר 2021 ועד חודש מרץ 2022 (תום תקופת השכירות) – 159,038 ₪. סכום המשקף את דמי השכירות שהיה על סדנת האלופים לשלם פחות הסכום שמיתר קיבלה משוכר חלופי (36,000 ₪ כפול 14 חודשים, קרי, 507,696 ₪ מינוס 348,660 ₪).
- הוצאות שנגרמו למיתר בגין הוצאות אחזקה של השטחים המשותפים במשך 9 חודשים שהמושכר היה נטוש (600 כפול 9) (סעיף 23 (ד) לסיכומים); סך של 7,313 ₪ שכ"ט להכנת הסכם שלא יצא לפועל עם שוכר חלופי; סך של 24,570 ₪ בגין דמי תיווך למציאת שוכר חלופי.
- פיצוי מוסכם – 108,792 ₪ (כולל מע"מ), (חישוב לפי 36,264 ₪ כפול 3 חודשים).
כמו כן, עתרה לפסיקת הוצאות משפט בסך של 29,024 ₪ (אגרות ושכ"ט מומחה), וכן שכ"ט עו"ד בסך של 68,586 ₪.
12. במסגרת ההליך, הוגשו תצהירי עדות ראשית, הוגשו הראיות ונשמעו העדויות.
מטעם סדנת האלופים העיד מר אורי לוי (להלן: "לוי"); מטעם מיתר העיד מר חגי ענבי (להלן: "ענבי"), וכן השמאי מר אשר הינדי (להלן: "השמאי מטעם מיתר").
13. השאלות המרכזיות הדורשות הכרעה – האם סדנת האלופים הייתה זכאית להפסיק את הסכם השכירות, לאור משבר נגיף הקורונה; סוגיית הסיכול; האם סדנת האלופים זכאית לקבל את שווי המזגנים שהתקינה במושכר; האם סדנת האלופים זכאית להחזר מחצית דמי השכירות בגין חודש מרץ 2020; האם סדנת האלופים זכאית לקבל את הערבות שחולטה בגין החודשים אפריל ומאי; מה גורל התביעה שכנגד, קרי – האם יש לחייב את סדנת האלופים בתקופת השכירות עד למציאת השוכר החלופי; האם מיתר זכאית לפיצוי המוסכם;
על שאלות אלה ואחרות שיתעוררו, אדון בהמשך.
אקדים ואומר, שלאחר ששמעתי את טענות הצדדים, שמעתי את העדויות, עיינתי בראיות, ובכל אשר הובא בפני, נחה דעתי לקבל את תביעתה של סדנת האלופים בחלקה, ולקבל בחלקה את תביעת מיתר, ואבאר;
בתמצית טענות סדנת האלופים ואיי דרייב
14. סדנת האלופים קיימה את התחייבויותיה לפי הסכם השכירות במלואן ובמועדן, מאז חתימת ההסכם, ועד לאירועים נשוא התביעה. ניסיונותיה של מיתר לטעון, כי סדנת האלופים הפרה את ההסכם ושילמה את דמי השכירות באיחור בשיטתיות, הופרכו, ואין יסוד לטענותיה, לרבות הפיצוי המוסכם.
15. מיתר ביקשה ליצור תדמית שלילית לסדנת האלופים, שלפיה הסיבה האמתית לפינוי הנכס, לא הייתה בעקבות משבר נגיף הקורונה, אלא בעקבות התנהלות, לכאורה, שיטתית של סדנת האלופים, שאיחרה בתשלומי השכירות, וגררה כביכול את מיתר להוצאות בכל הנוגע לשוכר חלופי. וזאת, כתוצאה מקשיים כלכליים.
16. לאור משבר נגיף הקורונה, ביום 12.03.2020 הכריז ארגון הבריאות העולמי על מחלת הקורונה כ"מגפה עולמית". פורסמו תקנות שעת חירום, שהגבילו את הציבור. נוכח האמור, כל עובדי סדנת האלופים הוצאו לחופשות ללא תשלום. המוסך שהיה במושכר והן סוכנות המכירה שבו, חדלו מלפעול לחלוטין. לפיכך, עסקה של סדנת האלופים חדל מלתפקד, ההכנסות ירדו לאפס, וברור היה, שלא ניתן להמשיך ולשלם את דמי השכירות. מדובר בנסיבות בלתי צפויות.
17. ניתן היה לצפות שמיתר תגלה התחשבות בסדנת האלופים. ברם, מיתר גילתה גישה אגרסיבית, ודרשה להסדיר את דמי השכירות באופן מידי.
18. לא זו אף זו, מיתר סירבה להחזיר לסדנת האלופים את דמי השכירות לחלקו היחסי של חודש מרץ 2020; דרשה את דמי השכירות המלאים לחודש אפריל 2020, והתריעה, שאם התשלומים לא ישולמו, תגיש את הערבות הבנקאית לחילוט. הגם, שביקשה שישולם לה הפיצוי המוסכם.
19. טענת מיתר, לפיה המושכר הופעל על ידי סדנת האלופים בתקופת הסגר, הוכחה כשקר. יודגש, מיתר לא גילתה שום התחשבות בסדנת האלופים, ולא הציעה הפחתה כלשהי בדמי השכירות. מה גם, שלא צורפה ראייה שהופחתו דמי שכירות בעניינו של שוכר אחר.
20. לאור התנהלות מיתר, שלא גילתה התחשבות, ולא הציעה הפחתה בדמי השכירות, נאלצה סדנת האלופים לפנות את הנכס עקב סיכולו של הסכם השכירות.
21. יצוין גם, שמיתר פעלה לחלט את הערבות הבנקאית, ולא אפשרה לסדנת האלופים לפנות את המזגנים שבמושכר בשווי של 85,118 ₪.
22. התביעה שכנגד - בכתב התביעה עתרה מיתר לרכיב בגין דמי שכירות בסך של 761,547 ₪, ואילו במועד שמיעת הראיות הפחיתה רכיב זה לסך של 233,849 ₪, בגין תקופה של 7 חודשים. וכל זאת, מבלי לתקן את כתב תביעתה. סדנת האלופים עומדת על התנגדותה בדבר ה"תיקון", כאמור, מאחר ומדובר בעילת תביעה שונה.
23. לגופם של דברים, מיתר לא פעלה להקטנת הנזק. מיתר לא עשתה שום צעד, מוקדם ככל הניתן, על מנת לאתר שוכר חלופי, ולא הוכח שנעשה ניסיון שכזה.
מיתר איתרה שוכר וחתמה עמו על הסכם שכירות רק ביום 21.09.2020, כאשר המושכר עמד ריק במשך כ- 5 חודשים. בהקשר זה יצוין, כי מיתר השכירה 535 מ"ר בסך של 21,000 ₪, דבר המלמד שלא הייתה כל הפחתה מצד מיתר.
24. מיתר ממציאה בכזב, כאילו סדנת האלופים גרמה למושכר "נזקים", אלה לא הוכחו על ידה. וכן, אין לקבל את חוות דעתו של השמאי הינדי, בכל הנוגע לנזקים הנטענים, לאור חקירתו.
בתמצית טענות מיתר
25. סדנת האלופים עשתה דין לעצמה, ובאצטלה של מגפת הקורונה, הפרה בבוטות את הסכם השכירות, ובכך גרמה נזק כספי למיתר ונזק פיזי למושכר. לפיכך, יש לחייבה ואת איי דרייב, שנתנה ערבות לקיום חיובי סדנת האלופים.
סדנת האלופים הפסיקה על דעת עצמה לשלם את דמי השכירות בחודש אפריל 2020; נטשה את המושכר בסוף חודש אפריל; לא השיבה את המושכר לקדמותו, והתירה אחריה נזקים משמעותיים. הגם, שעקרה ונטלה את מערכות מיזוג האוויר, בניגוד להוראות הסכם השכירות.
26. משבר נגיף הקורונה נוצל על ידי סדנת האלופים, בחוסר תום לב, כדי לסיים את השכירות מבעוד מועד, וזאת על רקע קשיים כלכליים וסכסוכים פנימיים, עוד לפני פרוץ המגפה.
יודגש, בסוף חודש אפריל 2020 המשק בישראל חזר לפעילות, והממשלה פיצתה בעלי עסקים בגין הפסדיהם. בהקשר זה יצוין, שסדנת האלופים גמרה אומר בליבה להפר את ההסכם, ולנצל את המצב כדי לברוח מהסכם השכירות. בסמוך לנטישת המושכר, סדנת האלופים פתחה את אותו עסק באזור התעשייה בבנימינה. לימים, סדנת האלופים נטשה את המושכר גם בבנימינה.
27. מגפת הקורונה לא "שיחררה" את סדנת האלופים מקיום חיוביה. מטרת הגשת התביעה מטעם סדנת האלופים היא חלק מטקטיקה נפסדת, בניסיון להסוות מעשיה.
28. לוי נבחר לתת עדות, על אף שאינו הבעלים של סדנת האלופים, וגם לא מכהן בה כדירקטור או כמנהל. יתרה מכך, לוי לא ניהל את עסקיה של סדנת האלופים במושכר, ולא היה מעורב אישית.
29. סדנת האלופים קיבלה החלטה מודעת ומכוונת להפסיק את תשלום דמי השכירות. הדבר לא קרה בלית ברירה. ענבי הצהיר, כי אף אחד מטעם סדנת האלופים לא פנה אליו בבקשה להפחית את דמי השכירות, או להשעות זמנית את תשלומם. לוי לא הציג גרסה נוגדת בעניין זה.
30. סדנת האלופים הפרה את חובותיה על פי הסכם השכירות, ללא כל הצדקה. טענת ההגנה היחידה שעליה נסמכת סדנת האלופים, היא טענת הסיכול. נפסק, כי אין עסקינן בסיכול.
31. הגנת הסיכול קבועה בסעיף 18 לחוק התרופות, והיא מקנה למפר הגנה מפני תביעת אכיפה או פיצויים, זמנית ומוגבלת בהיקפה, בהתקיים שלושה תנאים מצטברים, שנטל הוכחתם מוטל על הטוען לסיכול. התנאי הראשון הוא תנאי הצפיות, קיומן של נסיבות שהמפר לא ידע ולא היה עליו לדעת על קיומן בעת כריתת החוזה; התנאי השני דורש, כי קיום החוזה הפך לבלתי אפשרי או לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם; התנאי השלישי הוא תנאי המניעות, שהמפר לא יכול היה למנוע את הנסיבות שבגינן סוכל קיומו של ההסכם; סדנת האלופים לא עמדה בשלושת התנאים האלה. סדנת האלופים לא נקלעה למצב של סיכול, אלא יזמה את הפסקת הסכם השכירות, ואינה יכולה להיתלות במגפת הקורונה כהצדקה לאי תשלום דמי שכירות, ו/או כהצדקה להודעה חד צדדית על ביטול ההסכם ונטישת המושכר.
32. מיתר עשתה ככל יכולתה להקטין נזקיה, ופעלה להכנסת שוכר חלופי, מוקדם ככל הניתן.
33. מיתר עומדת על קבלת הפיצוי המוסכם, כאמור בסעיף 24(ב) להסכם השכירות, שקבע שלושה חודשי שכירות.
בתמצית תשובת סדנת האלופים ואיי דרייב
34. מיתר בודה אודות איחורים בתשלום דמי השכירות שלא היו ולא נבראו.
35. מיתר מעלה טענות אווירה, ומבינה שניתוח של טענת הסיכול מחייב את קבלת תביעתה של סדנת האלופים. מיתר מנסה בכל דרך, להציג את עזיבת המושכר כמנותקת ממגפת הקורונה, בשעה שכל הראיות מעידות על ההיפך הגמור.
36. את טענת הסיכול יש לבחון בזמן אמת, ולא בדיעבד. מכל מקום, סדנת האלופים לא יכולה הייתה לצפות את מגפת הקורונה; לא הייתה יכולה למנוע את המגפה; קיום ההסכם, נוכח המגפה, היה בלתי אפשרי, ולמצער שונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים. לתוצאה דומה ניתן להגיע בדרכים נוספות, ולא רק באמצעות קבלת טענת הסיכול.
37. סדנת האלופים פעלה באופן ראוי ואחראי, עת פינתה את הנכס, עקב חוסר יכולת לעשות בו שימוש. וכן, מיתר לא גילתה כל רצון להתגמש.
38. גם מהיבט הצדק, אין שום הצדקה להטיל את האחריות למגפת הקורונה והשלכותיה על כתפי סדנת האלופים לבדה.
39. דרך נוספת להגעה לתוצאה של דחיית תביעת מיתר, מבוססת על עיקרון תום הלב. עיקרון זה מאפשר לסטות מהוראותיו של הסכם, ולרכך את נוקשות הקשר החוזי.
40. התביעה שכנגד לא תוקנה, מיתר טוענת בסיכומיה טענות לנזקים שאינם הנזקים שנתבעו על ידה בכתב התביעה, ומדובר בהרחבת חזית.
דיון והכרעה
41. כאמור, השאלות המרכזיות הדורשות הכרעה – האם סדנת האלופים הייתה זכאית להפסיק את הסכם השכירות, לאור משבר נגיף הקורונה; סוגיית הסיכול; האם סדנת האלופים זכאית לקבל את שווי המזגנים שהתקינה במושכר; האם סדנת האלופים זכאית להחזר מחצית דמי השכירות בגין חודש מרץ 2020; האם סדנת האלופים זכאית לקבל את הערבות שחולטה בגין חודשים אפריל ומאי 2020; מה גורל התביעה שכנגד, קרי – האם יש לחייב את סדנת האלופים בתקופת השכירות עד לכניסת השוכר החליפי; האם מיתר זכאית לפיצוי המוסכם;
כפי שהובא לעיל, לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, שמעתי את העדויות, ועיינתי בראיות, ובכל אשר הובא בפני, נחה דעתי לקבל בחלקה את תביעתה של סדנת האלופים, ולקבל בחלקה את תביעת מיתר, ואבאר;
42. יוזכר, בין סדנת האלופים למיתר נחתם הסכם שכירות, מיום 03.01.2017.
אין חולק, כי סדנת האלופים עזבה את המושכר, בטרם המועד הקבוע בהסכם השכירות. אך יש חולק האם עזבה כדין. כמו כן, יש חולק באשר לסיבת עזיבת המושכר – האם בשל מצב כלכלי וסכסוכים פנימיים בסדנת האלופים, או אך בגין משבר נגיף הקורונה.
43. לטענת סדנת האלופים היא עזבה את המושכר, בעקבות משבר נגיף הקורונה. לשיטתה, מיתר ביקשה ליצור תדמית שלילית לסדנת האלופים, שלפיה הסיבה האמתית לפינוי הנכס, לא הייתה בעקבות משבר נגיף הקורונה, אלא בעקבות התנהלות לכאורה שיטתית באיחור בתשלומי השכירות, שגררה כביכול את מיתר להוצאות בכל הנוגע לשוכר חלופי. וזאת, כתוצאה מקשיים כלכליים.
44. מנגד, טוענת מיתר, בתמצית, שסדנת האלופים הפסיקה על דעת עצמה לשלם את דמי השכירות בחודש אפריל 2020; נטשה את המושכר בסוף חודש אפריל; לא השיבה את המושכר לקדמותו, והתירה אחריה נזקים רבים. הגם, שעקרה ונטלה את מערכות מיזוג האוויר, בניגוד להוראות הסכם השכירות. לטענתה, סדנת האלופים עשתה דין לעצמה, ובאצטלה של מגפת הקורונה, הפרה את הסכם השכירות, ובכך גרמה נזק כספי למיתר ונזק פיזי למושכר.
45. ראשית, טענות מיתר, שסדנת האלופים הפרה את הסכם השכירות, עוד קודם למשבר נגיף הקורונה, אין בהן ממש, כפי שיבואר להלן.
ענבי הצהיר (סעיף 8 לתצהירו), כי עורכי הדין מטעם מיתר פנו לסדנת האלופים בדבר אי תשלום דמי השכירות עוד בשנת 2017. ענבי בעדותו העיד, כי מדובר בטעות בתצהירו, ולשיטתו מכתבי ההתראה לסדנת האלופים היו בשנת 2018 (עמ' 28 לפרוטוקול, שורה 15).
לא זו אף זו, משום מה מיתר לא צירפה את מכתבי ההתראה הללו ובנוסף, ציין תכתובות "וואטס-אפ" בעניין, ברם גם את אלה לא צרף (שם, שורות 31-32; וראו גם את עמוד 29 לפרוטוקול).
ענבי הצהיר (סעיפים 14-15 לתצהירו), כי דמי השכירות לא הועברו בחודשים ינואר-מרץ 2020. נכון הוא, שלפי התכתובות שבנספח 6 לתצהיר, אלה נושאות את תאריך חודש ינואר 2020.
בהקשר זה, נתתי אמון בעדותו של לוי, מטעם סדנת האלופים, כי האיחור נבע משינוי בחשבון הבנק של מיתר, ולא מביטול הוראת קבע (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 22-24). והנני מפנה בעניין, לנספח 6 המדבר בעד עצמו; ביום 21.01.2020 ציין נציג התובעת – "זה בטיפול ההוראת קבע לא בוטלה"; וביום 02.02.2020 צוין: "שכירות עברה" והושב: "תודה עכשו ראיתי".
בנוסף, לטעמי, לא עלה בידי מיתר להוכיח שסדנת האלופים רצתה להתנער מהסכם השכירות, טרם משבר נגיף הקורונה, מאחר ונקלעה לקשיים כלכליים.
יתרה מכך, גם אם אקבל את טענת מיתר, כי סדנת האלופים רצתה למצוא שוכר חלופי, עוד טרם משבר נגיף הקורונה (ראו: נספח 2 לכתב התביעה שכנגד; סעיפים 7-11 לסיכומי סדנת האלופים), אין בכך כדי ללמד דווקא על קשיים כלכליים.
46. בכל הקשור למשבר נגיף הקורונה, לטעמי, לא עומדת לסדנת האלופים טענת הסיכול, ויבואר;
סיכול
בענייננו, סבורה אני שיש לדחות את טענת הסיכול;
47. עיקר טענתה של סדנת האלופים היא, כי הייתה רשאית לבטל את החוזה מחמת סיכולו. לטענתה, יש לראות במגפת הקורונה כ"אירוע מסכל", כמשמעו בסעיף 18 לחוק החוזים תרופות.
סעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות קובע:
"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
48. כפי שנקבע בפסיקה, לא אחת, שמגפת הקורונה היא אכן אירוע חריג, אשר לא היה בידי אף אחד מהצדדים לצפותו. לפיכך, נפסק שלא ראוי להטיל את מלוא האחריות על "נזקי" הקורונה על צד אחד בלבד.
49. לדידי, קביעה לפיה שוכר רשאי לבטל את הסכם השכירות באופן מיידי, ללא תשלום פיצוי כלשהו למשכיר, היא תוצאה בלתי סבירה, אינה צודקת והוגנת, ואין בה כדי לאזן ולחלק בין הצדדים את תוצאות מגפת הקורונה. קביעה שצד רשאי לבטל את ההסכם מחמת סיכול, מובילה למסקנה, שהוא פטור מכל תשלום בגין ביטול ההסכם.
50. ב"כ סדנת האלופים, במסגרת סיכומי התשובה (סעיף 10), ציין, ב"רחל בתך הקטנה", שאין שום הצדקה להטיל את האחריות למגפת הקורונה והשלכותיה על כתפי סדנת האלופים, לבדה.
51. לא פעם, צדדים מצליחים לבוא ביניהם בדברים, במטרה להגיע להסכמות בדבר חלוקת האחריות הנזקים בשל מגפת הקורונה. בענייננו, הצדדים לא הגיעו להסכמות, וכל אחד הטיח האשמת, האחד כלפי האחר, וחבל.
52. כבר נפסק לא פעם, כי אין לראות במגפת הקורונה, כגורם שיש בו להקים טענת סיכול באופן שיאפשר לצד אחד להטיל את מלוא האחריות ונשיאת הנזק על הצד השני (ראו: ע"א (מרכז) 11146-04-22 אייסוניק קיד מערכות בע"מ נ' לה ריין יזמות ואירועים בע"מ [פורסם בנבו] (22.8.22) (להלן: "עניין לה ריין");
החלטה בערעור על פסק דין זה - רע"א 7637/22 (להלן: "עניין ערעור לה ריין"); וכן חדל"ת (תל אביב-יפו) 26076-02-20 עו"ד ישראל בכר- נאמן של עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ נ' מערכות נוחות (2007) בע"מ [פורסם בנבו] (8.7.20)).
53. למען סבר האוזן, בעניין לה ריין נפסק:
"דין הסיכול אם כן מיועד למקרים שבהם החוזה הופר, והוא מקנה למפר הגנה מפני תביעת אכיפה או פיצויים, בהתקיים שלושה תנאים שנקבעו בסעיף. התנאי הראשון הוא תנאי אי הצפיות, ולפיו סיכול מתייחס לנסיבות שהמפר לא ידע ולא היה עליו לדעת על קיומן בעת כריתת החוזה. התנאי השני הוא תנאי ההשפעה על החוזה, ולפיו סיכול מתייחס לנסיבות שנוכח התקיימותן הפך קיום החוזה בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם. והתנאי השלישי הוא תנאי המניעה, ולפיו הסיכול מתייחס רק לנסיבות שהמפר לא יכול היה למנוע קיומן (למשל ע"א 5054-11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ. עו"ד יעקב אמסטר [פורסם בנבו] (07.03.2013); (להלן: "עניין ספיר וברקת", והאסמכתאות שם)".
בית המשפט קבע, שגם אם נקבל את ההנחה שתנאי הציפיות מתקיים, התנאי השני והשלישי לא התקיימו. ביחס לתנאי ההשפעה על החוזה נפסק, כי "קיום חלקי או מניעה זמנית אינם מביאים לסיכול החוזה, אלא כאשר העיכוב גורם לדחיה בלתי סבירה במועד הקיום שעליו הוסכם בחוזה או כאשר מועדי הביצוע הם מעיקרי החוזה" ולעניין התנאי השלישי נפסק, כי תנאי זה מטיל חובה פוזיטיבית על המפר, להוכיח שלא היה יכול למנוע את השפעת הנסיבות המסכלות על החוזה.
54. וכן, בערעור לה ריין נפסק:
"... ספק בעיניי אם טענת הסיכול עומדת למבקשת, לאור העובדה שהמדינה העניקה סיוע כלכלי לעסקים שנפגעו בתקופת הקורונה בשל ההגבלות שהוטלו עליהם, והירידה המשתמעת מכך בהיקף פעילותם ובהכנסותיהם (ראו: סעיף 8 לחוק התכנית לסיוע כלכלי (נגיף הקורונה החדש) (הוראת שעה), התש"ף-2020).
זאת ועוד, ראוי להטעים כי לאורך השנים פורשה הגנת הסיכול בפסיקתנו באופן מצומצם ודווקני: "הגישה שהשתרשה במשפטנו היתה שבמציאות החיים בישראל ניתן לצפות גם את האירועים הקשים והקיצוניים ביותר" (ראו: גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 630 (תשס"ה); וכן ראו: ע"א 3402/95 ש. גמליאל – חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' פיינגולד, פסקה 24 [פורסם בנבו] (21.8.1997))".
ומן הכלל אל הפרט:
55. בענייננו, סבורה אני שאין לקבל את טענת הסיכול, אותה מעלה סדנת האלופים. שכן, נחה דעתי, שעם פרוץ נגיף הקורונה, סדנת האלופים עשתה דין עצמי, חד צדדי ומידי.
56. מחד, סדנת האלופים טוענת, כי מיתר הציגה עמדה קשוחה ובלתי מתחשבת, לאור משבר נגיף הקורונה. מאידך, פעלה, כאמור, באופן חד צדדי ונקטה גם היא, בעמדה בלתי מתפשרת;
57. לטענתה, ענבי לא הציעה כל הפחתה בדמי השכירות, וטען, כי העסק פתוח, מאחר והוא עסק חיוני.
מעיון בהתכתבויות בין הצדדים (נספח 18 לתצהיר לוי), עולה, כי אכן לא הוצעה הפחתה מצד מיתר, בנוגע לדמי השכירות.
לוי העיד, כי סדנת האלופים ביקשה הפחתה בדמי השכירות, ולא נענתה על ידי מיתר. עם זאת, העיד, כי לא הוא ביקש את ההפחתה, אלא "זהר קפנר, הוא מנכ"ל החברה שהיה שם" (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 18-19). יודגש, זהר קפנר לא זומן לעדות והמדובר בעד רלוונטי ומהותי; הדבר עומד לסדנת האלופים לרועץ.
58. ענבי העיד, כי לא ראה לנכון לפנות לסדנת האלופים, ולהציע הפחתה, מאחר, שלשיטתו, הסוכנות כבר הייתה מפורקת (עמ' 44 לפרוטוקול, שורות 20-30).
59. עיון בתצהירו של לוי מלמד גם, כי ביום 19.04.2020 מיתר פנתה לסדנת האלופים בדבר התראה להפרת ההסכם (נספח 7 לתצהירו). במסגרת פנייה זו נטען, כי ביום 16.04.2020 פנה ענבי לסדנת האלופים בדרישה לתשלום דמי השכירות.
60. מכל מקום, באשר לתנאי הסיכול:
- התנאי הראשון – תנאי הצפיות – בענייננו, נחה דעתי, כי סדנת האלופים לא ידעה ולא היה עליה לדעת, שתפרוץ מגפת הקורונה, וברי שגם מיתר לא ידעה זאת.
- התנאי השני – קיום החוזה הפך לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם – דומני, שקיום חלקי, או מניעה זמנית, אינם מביאים לסיכול החוזה, כך שתנאי זה לא מתקיים בענייננו.
בפנייה של מיתר מיום 19.04.2020 (נספח 7 לתצהיר לוי), צוין, כי מטרת השימוש במושכר הינו כ"מוסך אופנועים", אשר ממשיך לתת שירותים גם בתקופת הקורונה.
במענה לפנייה זו, מיום 19.04.2020 (נספח 8 לתצהיר לוי), סדנת האלופים מדגישה, שעם פרוץ משבר הקורונה, היא נאלצה להפסיק את פעילותה, קרי החל מאמצע חודש מרץ. הגם, שציינה, כי העסק אינו משמש כמוסך, אלא כסוכנות למכירת רכבי שטח, וציוד נלווה, כאשר השירות והתיקונים במקום, מהווה פעולה אגבית ושולית.
מעיון בהסכם השכירות עולה, כי מטרת השימוש במושכר הינו "למטרת מוסך לאופנועים" (סעיף 9 (א) להסכם השכירות (נספח 1 לתצהיר לוי) וראו גם תשובת מיתר (נספח 9), שם).
ועוד, גם אם סדנת האלופים לא יכלה להפעיל את המושכר באופן מלא בתקופת הקורונה, לאור התקנות לשעת חירום, היה בידה לעשות שימוש, גם אם חלקי במושכר (ראו: עדות ענבי, עמ' 38 לפרוטוקול שורות 9-30).
יתרה מכך, סדנת האלופים הייתה זכאית לקבל פיצוי מטעם המדינה. לוי נשאל על כך, והשיב, שלמיטב זכרונו הגיש בקשות לקבל מענקי קורונה, אך לא זכר לומר אם קיבל מענקים ולאיזו תקופה (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 28-32 וגם עמוד 21, שורות 5-7 ושורות 26-27).
יצוין, אי הידיעה לגבי המענק מעלה תמיהה, שהרי מדובר בנתון מהותי, שהיה אמור להיות בידיעה, וקל לבדוק אותו באמצעים פשוטים וסבירים.
ועוד יוער, שמתן הזכות לבקש פיצוי מהמדינה, מלמדת: "כי המדינה בחרה לראות בשוכר כמי שניזוק מהקורונה והפיצוי ניתן בין היתר על מנת לשלם למשכיר את דמי השכירות" (ראו: ת.א (ב"י) 44347-09-20 צוותא ותרבות מתקדמת בע"מ (חל"צ) נ' חמקט פילם בע"מ [פורסם בנבו]).
יודגש, הפסיקה קבעה בעניין לה ריין, ששוכר שקיבל בתקופת הקורונה פיצוי מהמדינה, לא יוכל לטעון לסיכול ההסכם; קרי, מתן הסיוע מהמדינה לעסקים שנפגעו כדלעיל, שוללת את היות המשבר ככזה הנכנס למתחם הסיכול החוזי; ראו והשוו, לפסקי דין נוספים, אשר חזרו על קביעה זו, ויובאו בסעיף 63.
61. התנאי השלישי – תנאי המניעות, שהמפר לא יכול היה למנוע את הנסיבות שבגינן סוכל קיומו של ההסכם. כאמור, סדנת האלופים לא נקלעה למצב שהיא לא יכלה לעשות כל שימוש במושכר, אלא היא בחרה לעזוב את המושכר ולפתוח עסק חליפי בבנימינה לוי אישר זאת בעדותו, לפיה בשלב מסוים, סדנת האלופים ביקשה לחדש את פעילותה; יש לציין, שלא זכר את המועד בו נחתם שם ההסכם וגם העובדה שנתון מהותי זה אינו בידיעה – מעלה תמיהה (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 8-12; ובייחוד עמ' 20 שורה 9; ראו גם נספח 8 לתצהיר הנתבעת).
62. סכומו של דבר, לאור האמור, דין טענת הסיכול – דחייה.
ביני לביני, גם אם לשיטת סדנת האלופים, מיתר הציגה עמדה קשוחה, אין זה מקים לה את זכות לבטל את ההסכם ולהימנע מתשלום דמי השכירות.
לאור האמור, סבורה אני, שבנסיבותיו של מקרה זה אין לקבל את טענת הסיכול. בפסקי דין שניתנו בבתי המשפט, נדחו טענות סיכול שנטענו בנסיבות דומות על ידי שוכרים (ר' למשל, תט(ב"י) 45354-04-22 אלדד שומרון נ' עדנה ענב [פורסם בנבו] (22.11.2022), פסקה 11 לפסק הדין; ת.א.(ת"א) 49970-12-20 אולמי רנסנס גבעתיים בע"מ נ' אבי. ניקבחת אחזקות בע"מ [פורסם בנבו] (22.12.2022); תט (ב"י) 18536-07-22 יריב יצחק בן שחר נ' מ.ג. פוקס בע"מ [פורסם בנבו] (16.1.2023), פסקה 24 לפסק הדין; ראו הפניות בת.א (הרצ') 28260-05-20 מנדין בע"מ נ' מ.נ.מ. שחף בע"מ (נבו, 22.08.2023) להלן: "עניין מנדין")).
63. דומני, שגם שיקולים של תום לב מובילים לאותה מסקנה.
הנה כי כן, מגפת הקורונה הפתיעה את העולם כולו, והצעד בו נקטה סדנת האלופים, ונטישת המושכר באופן מידי, מבלי לשאת בדמי השכירות ו/או לנסות להפחיתם, תוך הטלת כל הנזק על כתפיה של מיתר, אינה יכולה להיחשב בעיני, כ"תום לב".
גם אם אקבל את הטענה, שסדנת האלופים לא יכלה הייתה לעשות שימוש במושכר כלל, סבורה אני, שלא ניתן "להפיל" את מלוא דמי השכירות על מיתר, ושזו האחרונה תישא בנזק לבדה.
64. צעד של ביטול הסכם השכירות, באפן חד צדדי ומידי, מבלי לשלם דמי שכירות, בתקופה של משבר, אינו יכול להיחשב כתום לב. כאמור, סדנת האלופים לא פנתה למיתר כדי להפחית את דמי השכירות, אלא בחרה לנקוט בצעד חד צדדי, ללא כל התחשבות בצד השני.
בהקשר זה, יפים הדברים שנאמרו בערעור לה ריין: "אפילו ניתן היה לקבל כי היה סיכול בחלק מהתקופה, לא היה בכך כדי לאפשר למשיבה להימנע כליל מתשלום דמי שכירות...".
65. סבורה אני, שסדנת האלופים עשתה דין לעצמה, החליטה לצאת מהמושכר, והותירה את מיתר להתמודד עם המשבר לבדה. היה על שני הצדדים לבוא בדברים, ולנסות ליישר את ההדורים, לאור המצב הבלתי צפוי, אליו נקלעו שני הצדדים. וכזכור, על אף טענותיה, חידשה פעילותה ושכרה מקום אחר בבנימינה.
66. לא נעלם מעיני, שבסד הזמנים אליו נקלעה מיתר, בתקופת הקורונה, היה עליה לאתר שוכר חלופי.
67. יתרה מכך, ניתן לומר שמיתר פעלה על מנת להקטין נזקיה, ופרק הזמן בו איתרה שוכר חליפי, לאור אירועי התקופה, הינו סביר בעיני.
68. עולה, שמיתר באה בדברים בחודשים יוני-יולי 2020, עם חברת "הגרעין" בכדי שזו תבוא בנעלי סדנת האלופים; בנוסף, הועברה טיוטת הסכם עם הערות, אולם בסופו של יום לא התקשרו (ראו נספח 21 לתצהיר ענבי).
ביום 14.05.2020 הסתייעה מיתר בשירותי תיווך (ראו נספח 22 לתצהיר ענבי).
ולבסוף, נחתם הסכם שכירות מיום 21.09.2020, לתקופה עתידית מיום 01.01.2021 (נספח 23 לתצהיר ענבי).
עולה, כי מיתר ניסתה להקטין על נזקיה, פעלה באופן אקטיבי וסביר לאיתור שוכר חלופי ולהקטנת הנזק. כמו כן, יש לקחת בחשבון את הנסיבות בראי התקופה, אשר הציבו אתגר ומשוכה שיש לעבור, לאור משבר הקורונה.
69. עם זאת, נחה דעתי שאין לחייב את סדנת האלופים בתשלום מלוא דמי השכירות, וראיתי לנכון לקבוע 50% מדמי השכירות. וכן, ראיתי לנכון לקבוע שתקופת השכירות תהא עד למועד בו נחתם הסכם השכירות עם השוכר החליפי, כפי שיבואר בהמשך.
דמי השכירות בתקופת מגפת הקורונה
70. סדנת האלופים עותרת להשבת דמי שכירות עבור מחצית חודש מרץ 2020, ולטעמי, יש לקבל דרישה זו בחלקה;
71. לאור קביעתי לעיל, בדבר חלוקת האחריות בין הצדדים, לאור משבר נגיף הקורונה, ראיתי לנכון לחלק את הסיכון והנזקים שנגרמו לצדדים באופן בו סדנת האלופים תישא ב- 50% מדמי השכירות.
במקרה שבפנינו, אני סבורה שהחלוקה צריכה להיות שווה.
בהקשר זה אציין, שענבי נשאל על ידי בית המשפט, אם סדנת האלופים הייתה פונה אליו, בכמה אחוזים היה מפחית את דמי השכירות, השיב: "40 אחוז, 50 אחוז, רק שיישארו במבנה. רק שיישארו" (עמ' 40 לפרוטוקול, שורות 1-2).
72. כאמור, עותרת סדנת האלופים להשבת מחצית דמי השכירות של חודש מרץ 2020.
ברם, לא נעלם מעיני, כי סדנת האלופים מאשרת, הלכה למעשה, פינתה את המושכר אך בסוף חודש אפריל 2020 (נספח 11 לתצהירו של לוי). עם זאת, לאור משבר נגיף הקורונה, יש להתחשב, כאמור.
אשר על כן, בנוגע למחצית חודש מרץ, מיתר תשיב 50% ממחצית דמי השכירות.
73. סדנת האלופים עותרת גם לקבלת מלוא הכספים שחולטו על ידי מיתר, בגין חודשים אפריל ומאי.
74. כעולה מהראיות, נחה דעתי, כי סדנת האלופים פינתה את המושכר בסוף חודש אפריל 2020. בנסיבות, ולאור קביעתי לעיל, בראי תקופת הקורונה מיתר תשיב 50% מדמי השכירות.
יש לפעול בגזירה שווה גם בגין חודש מאי 2020 בלבד.
75. מיתר איתרה שוכר חלופי, חתמה עמו הסכם, ותקופת השכירות החדשה החלה ביום 01.01.2021.
76. בנסיבות, נחה דעתי, כי מיתר פעלה להקטנה נזקיה, וניסתה לאתר שוכר חלופי, בתקופה בה משימה זו לא הייתה קלה (ראו לעיל).
סדנת האלופים הייתה במושכר עד סוף חודש אפריל 2020. כאמור, מיתר באה בדברים עם שוכר פוטנציאלי – ראו נספח 21 לתצהיר ענבי וביום 14.05.2020 חתמה עם מתווך על מסמך להזמנת שירותי תיווך (נספח 22 לתצהיר ענבי). לבסוף, מיתר איתרה שוכר חלופי וחתמה עמו על הסכם כבר בחודש ספטמבר 2020 כעבור 5 חודשים. דומני, שמדובר בפרק זמן סביר. הגם, שהלכה למעשה השוכר החלופי נכנס למושכר בינואר 2021 (נספח 23 לתצהיר ענבי).
77. ד"ר שלום לרנר, בספרו: שכירות נכסים (1990) כתב:
"לדעתנו הנטל הכללי על נפגע להקטין את נזקו חל גם על יחסי שכירות, וכאשר השוכר נוטש את המושכר ומסרב לשלם דמי שכירות, על המשכיר
לתור אחר שוכר אחר".
ראו והשוו עוד בעניין: ע"א 4893/14 וליד חמוד זועבי נ' מדינת ישראל- משרד האוצר (נבו, 3.3.16) ות"א 31364-01-15 צמרת גני חדרה 1989 בע"מ נ' ניו-פארם דראגסטורס בע"מ (נבו, 1.12.19)).
78. לאור התנהלותה של סדנת האלופים, כאמור, ובהתחשב שהיה על מיתר לבדה לאתר שוכר חלופי, יש לחייב את סדנת האלופים בתשלום מחצית דמי השכירות עבור חודשים יוני 2020 עד ינואר 2021, קרי – 7 חודשים , ובסך של 253,848 ₪.
סוגיית המזגנים
79. לטענת סדנת האלופים, מיתר לא אפשרה להם לפנות את המזגנים שבמושכר (נספח 12 לתצהיר לוי) בשווי של 85,118 ₪.
סדנת האלופים סיכמה טענה זו במסגרת סיכומיה, בלשון רפה וכללית (סעיף 28 לסיכומים).
80. מנגד, מיתר בכתב הגנתה (סעיף 44), טענה, כי הוראות ההסכם קובעות באופן מפורש באילו תנאים רשאית הייתה השוכרת לפרק את המזגנים. לשיטתה, תנאים אלה לא התגבשו, ולכן סדנת האלופים לא הייתה זכאית לפרק וליטול את המזגנים בעת נטישת המושכר.
81. ענבי, בעדותו, העיד, כי סדנת האלופים הורידה את המזגנים מהקירות (עמ' 47 לפרוטוקול, שורות 26-28).
82. לוי בתצהירו (סעיף 35), הצהיר, שאומנם לפי הוראות הסכם השכירות (סעיף 6 (ז')) רשאית סדנת האלופים ליטול את המזגנים שבמושכר רק בתום 5 שנות שכירות. אולם, מאחר והמושכר פונה עקב סיכול, היא סברה, כי היא רשאית ליטול עמה את המזגנים.
עם זאת, הצהיר לוי (שם, סעיף 36), שהמזגנים נותרו ברשותה של מיתר.
83. לאור האמור, בראי ההסכם, ולאור דחיית טענת הסיכול, כפי שהובא לעיל, דין רכיב זה – דחייה.
הנזקים הנטענים על ידי מיתר
84. מיתר עתרה לפיצוי כספי בגין החודשים ינואר 2021 ועד חודש מרץ 2022 (תום תקופת השכירות) – 159,038 ₪. סכום המשקף את דמי השכירות שהיה על סדנת האלופים לשלם פחות הסכום שמיתר קיבלה משוכר חליפי (36,264 ₪ כפול 14 חודשים, קרי, 507,696 ₪, מינוס 348,660 ₪).
85. נכון הוא, שסעד זה לא נדרש בכתב התביעה, ודינו דחייה.
עם זאת, גם אם נבחן רכיב זה לגופו של עניין, דינו דחייה. מעיון בהסכם השכירות שחתמה מיתר עם השוכר החלופי (נספח 23 לתצהיר ענבי), למדים אנו, כי מיתר השכירה שטח של 535 מ"ר בסך של 21,000 ₪, ואילו הסכם השכירות נשוא ההליך היה עבור שטח כמעט כפול בגודלו, דבר שיש בו כדי ללמד, שהלכה למעשה, לא הייתה הפחתה מצד מיתר (ראו גם חישוב מתמטי פשוט – חלוקת שכר הדירה בשטח; יוצא אפוא, שהלכה למעשה, מיתר קיבלה שכר דירה גבוה יותר מהשוכר החלופי, וכמובן הכל בפרופורציה לשטח שהושכר בפועל).
86. מיתר במסגרת כתב תביעתה, עתרה לדמי ניהול ואחזקה בסך של 22,000 ₪, לנזקים במושכר בסך של 100,000 ₪, וצירפה גם חוות דעת שמאית מטעמה.
מיתר בסיכומיה, משום מה, לא עתרה לנזקים אלה, אלא, עתרה להוצאות שנגרמו לה בגין הוצאות אחזקה של השטחים המשותפים במשך 9 חודשים שהמושכר היה נטוש (600 כפול 9), סך של 5,400 ש"ח; סך של 7,313 ₪ שכ"ט להכנת הסכם שלא יצא לפועל עם שוכר חלופי; סך של 24,570 ₪ בגין דמי תיווך למציאת שוכר חלופי.
דומני, שהרכיבים שלא נתבעו במסגרת כתב התביעה, דינן דחייה.
גם בנוגע לנזקים הנטענים, בסך של 100,000 ₪, זנחה מיתר טענה זו בסיכומיה. שהרי, בסיכומיה לא ציינה ב"רחל בתך הקטנה", שהיא מבקשת לבסס טענותיה כפי שמצאו ביטויין בחוו"ד מטעמה. יחד עם זאת, אציין, בשולי הדברים, שעדות המומחה מטעם מיתר, לא הייתה משכנעת דיו (ראו בהקשר זה את סיכומי סדנת האלופים סעיפים 45-47).
עם זאת, כן ראיתי לפסוק לפסוק עבור הוצאות אחזקה עבור 9 חודשים, לפי חלוקת האחריות אותה קבעתי. כלומר על סדנת האלופים לשאת ב- 50%, קרי – בסך של 2,700 ₪.
הפיצוי המוסכם
87. מיתר שמה יהבה בפיצוי המוסכם, הקבוע בהסכם השכירות, בסעיף 24(ב) להסכם השכירות, שקבע שלושה חודשי שכירות. לשיטתה, סדנת האלופים הפרה את הסכם השכירות בהפרה יסודית, בכך שנטשה את המושכר.
סדנת האלופים לא מעלה טענה של ממש בנוגע לפיצוי המוסכם, הקבוע בהסכם השכירות, וכן לא מבקשת הפחתה מהפיצוי המוסכם.
88. בהתאם לפסיקה הרווחת, ובהקשר זה ראו: ע"א 2161/11 דוד דרור נ' יוסף פרץ [פורסם בנבו]), נקבע מפי כב' השופט י. עמית:
"כאמור, המערערים לא עתרו בכתב הגנתם כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו לפי סעיף 15(א) ויורה על הפחתת הפיצוי המוסכם, וככלל, על צד הטוען כי יש מקום להפחתת הפיצוי מוסכם להעלות הטענה במפורש בכתבי טענותיו (ראו ע"א 630/84 בוקובזה נ' רוזוליו, פ"ד לט(2) 584 (1985); ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה [1982] בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642 (1992)).
מכאן, שבמצב הדברים הרגיל, כאשר בית המשפט מוצא כי יש מקום לפסוק פיצוי מוסכם, הרי שבהעדר טענה להפחתת הפיצוי המוסכם, התוצאה היא בינארית – אם ההסכם הופר ייפסק מלוא הפיצוי המוסכם, ואם ההסכם לא הופר – לא ייפסק פיצוי מוסכם".
וכן, יפים דבריו של י' עמית "פיצוי מוסכם - סוגיות והיבטים" דין ודברים י 17, 22-21 (התשע"ח):
"לענייננו, סעיף 15(א) לחוק התרופות מעניק לבית המשפט סמכות להתערב בתוכן החוזה באמצעות הפחתת הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה...
טעות נפוצה של בעלי דין, במיוחד של נתבעים, שהם מתגוננים בפני תביעת פיצוי מוסכם בטענה כי לא הפרו את החוזה וזונחים קו הגנה שני - טענה להפחתת פיצוי מוסכם. טענה זו יש להעלות במפורש בכתב ההגנה... שכן מדובר בטענה המחייבת גם הנחת תשתית עובדתית.
צד שאינו מעלה טענה להפחתת הפיצוי המוסכם מסתכן בכך שאם ייקבע כי ההסכם הופר, הוא עומד בפני התוצאה שייפסק הפיצוי המוסכם במלואו".
89. ראו בעניין זה גם את הפסיקה כדלקמן - ע"א 630/84 רחמים בוקובזה נ' חיים רוזליו, פ"ד לט(2) 585 (1985); ע"א 5559/91 ק. צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ (נבו, 27.5.1993); ת"א 1207/07 אפקון בקרה ואוטומציה בע"מ נ' רשות שדות התעופה (נבו, 15.10.2021).
90. במקרה שבפניי, כאמור, סדנת האלופים לא עתרה להפחתת הפיצוי המוסכם במסגרת כתב הגנתה, ואף לא בהמשך ההליך.
91. לאור האמור, בראי ההליך והפסיקה, לא ראיתי לנכון להפחית מסכום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם השכירות, ולשלול את זכאותה של מיתר לפיצוי המוסכם. שיעור הפיצוי המוסכם נקבע בהסכם והוא נועד לפצות על הפרת חיובי ההסכם.
לדידי, סדנת האלופים הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית, כאשר נטשה את המושכר באופן חד צדדי, ומידי, ולא עמדה בחיוביה, גם שעסקינן במשבר נגיף הקורונה.
ראו והשוו לדוגמה עניין מנדין.
לטעמי, בנסיבות אלה, זכאית מיתר למלוא הפיצוי המוסכם, קרי – שלושה חודשי שכירות, ובסך של 108,792 ₪.
חיוב איי דרייב כערבה
92. איי דרייב חתמה על כתב ערבות בלתי חוזר, ללא הגבלה בסכום, וללא כל תנאי, במסגרתו התחייבה להיות אחראית, ביחד ולחוד, עם סדנת האלופים לקיום מלא של כל התחייבויותיה של זו האחרונה, במסגרת הסכם השכירות (נספח ו' להסכם השכירות, נספח 1 לתצהיר ענבי).
מטעם סדנת האלופים, לא הועלתה כל טענה בקשר לערבות זו.
93. אשר על כן, יש לחייב את איי דרייב ביחד ולחוד עם סדנת האלופים.
סוף דבר
94. לאור המקובץ לעיל, הנני לפסוק כדלקמן:
- בתביעה של סדנת האלופים מיתר תשיב 50% מדמי השכירות עבור מחצית חודש מרץ, קרי, 50% מסך של 17,432 ₪ (קרי – 8,716 ₪); 50% מדמי השכירות עבור חודשים אפריל ומאי שחולטו – סך של 35,597 ₪ (71,194 ₪ חולט : 2 = 35,597) ובסה"כ –44,313 ₪.
- דין השבת שווי המזגנים - דחייה.
- בתביעה שכנגד של מיתר - סדנת האלופים, ביחד ולחוד עם איי דרייב, יישאו ב- 50% משווי דמי השכירות עבור 7 חודשים, ובסה"כ 253,848 ₪ (36,264X7). קרי – 126,924 ₪.
- סדנת האלופים ביחד ולחוד עם איי דרייב, יישאו במלוא הפיצוי המוסכם, בסך של 108,792 ₪.
- סדנת האלופים תישא בהפרש דמי השכירות עבור חודשים אפריל ומאי בסך של 50% מההפרש שהינו 1,334 ₪ קרי בסך של 667 ₪.
- סדנת האלופים ביחד ולחוד עם איי דרייב, יישאו בהוצאות אחזקה עבור 9 חודשים (סך של 5,400 ₪), לפי חלוקת האחריות אותה קבעתי, כאמור לעיל. כלומר על סדנת האלופים לשאת ב- 50%, קרי – בסך של 2,700 ₪.
- דין הפיצוי בגין הפרש דמי השכירות ביחס להסכם השכירות החדש עם השוכר החליפי – דחייה.
95. הסכומים הכוללים יישאו ריבית והפרשי הצמדה כדין, מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. בנוסף, בראי ההליך, סדנת האלופים, ביחד ולחוד עם איי דרייב, יישאו בהוצאות משפט בסך של 7,500 ש"ח ובשכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪.
הסכומים הכוללים ישולמו תוך 30 יום.
המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים.