- בחומר הראיות אשר הונח בפני בית משפט קמא לא הוצגה אפשרות משפטית, קניינית ותכנונית לחלוקה בעין של החניון באופן שיביא לפירוק השיתוף בין הצדדים. משכך, מקובלת עלינו המסקנה כי לא ניתן להורות על חלוקה בעין של החניון.
כל שהוכח בחוות הדעת מטעם קבוצת דוניץ הוא כי לחניון שתי קומות ששטחן שונה, כי ניתן להפעיל בכל אחת מהקומות חניון נפרד, וכי למקומות החנייה בכל אחת מהקומות ערך כלכלי שונה. אין בכך כדי להוכיח אפשרות לחלוקה בעין של הזכויות הקנייניות בחניון.
קיומן של שתי קומות בחניון, כמו קיומן של שתי קומות בדירה דו מפלסית או קיומם של שני חדרים בדירה אינו נתון המקדם את הוכחת היכולת לחלק זכויות שותפים בעין, גם אם ניתן לשרטט תכנית המפרידה בין הקומות או בין החדרים. תשריט הכולל רק חלוקה טכנית של החניון לשתי קומות אינו מסמך רלבנטי שיש לבחון על פיו את אפשרות פיצול החניון.
- קבוצת דוניץ לא עמדה בנטל המשני החל עליה להציע תשריט לחלוקה בעין, ועל כן בדין נקבע כי לא ניתן לחלק בעין את החניון. אף אחת מחוות הדעת שהוצגו על-ידי קבוצת דוניץ לא תרמה להצגת אפשרות לחלוקה בעין של החניון - ונפרט.
חוו"ד אביר מניחה רק תכנית חלוקה פיזית נטולת התייחסות תכנונית או התייחסות לאפשרות אישורה על פי התב"ע וחוקי התכנון והבניה. על כן לא היה בה כדי להוכיח אפשרות לחלוקה בעין של הזכויות הקנייניות בחניון. כאמור, הצעה לפירוק השיתוף בעין יש להציג בתשריט חלוקה מוצעת לתיקון צו רישום הבית המשותף, כפי שנדרש על ידי המפקחת (ראה מוצג 7 למוצגי המערערת), או לפחות תשריט כאמור הנתמך בחוות דעת הנדסית תכנונית לגבי חוקיותו והיתכנות אישורו על פי דיני התכנון והבניה ומדיניות רשויות התכנון.
חוות דעתו של מהנדס התעבורה אינה רלבנטית להוכחת אפשרות הפיצול מהבחינה התכנונית והקניינית. גם אם נניח כי מבחינה טכנית ניתן להפעיל שני חניונים במקום חניון אחד, אין בכך ערך כלשהו לבחינת אפשרות פיצול החניון מבחינה קניינית ותכנונית. מה גם שמחוו"ד זו עולה צורך בשיתוף פעולה מסוים בין הצדדים בהפעלת חניונים נפרדים, דבר שאינו מתיישב עם מטרת פירוק השיתוף.
גם חוות דעת השמאי וירניק אינה מבססת אפשרות משפטית לחלוקה המוצעת, הגם שנועדה לכאורה להוכיח כי ניתן לאזן בין שטחי החלוקה לפי קומות בתשלומי איזון. אין בחוות הדעת התייחסות לחלוקה מסוימת ולתשלומי האיזון הנדרשים מכוחה.
- זאת ועוד, פיצול החניון לשתי יחידות נפרדות מחייב שינוי התקנון, תשריט הבית המשותף, התב"ע והיתרי הבניה. שינויים כאמור כרוכים בהכרח בהליכים ממושכים המכבידים באופן בלתי סביר על הזכות להביא לפירוק השיתוף בחניון, ונפרט.
א. תקנון הבית המשותף מגדיר את זכויות הקניין ביחידה. בסעיף 11.10 בו נקבע כי: "החניון, קרי יחידת משנה 222/1, ישמש אך ורק כחניון בתשלום שיועמד כיחידה אחת בשלמות ובאופן קבוע, בתשלום לרשות באי הבית, בין בעלים ובין משתמשים ביחידות, בין עובדים ובין לקוחות...". אנו סבורים כי צדק בית משפט קמא בפרשנות שנתן לתקנון לפיה על החניון להתנהל כיחידה אחת, דהיינו חניון אחד הפועל כחטיבה אחת ולא מספר חניונים שלשם הפעלתם נדרש שיתוף פעולה. בנסיבות אלה, על פי הוראות התקנון, וכל עוד אלה לא ישונו, לא ניתן להביא לפיצול החניון לשתי יחידות נפרדות.
ב. על פי תשריט הבית המשותף החניון הוא יחידה אחת. שינוי התשריט, כמו גם שינוי התקנון מחייב את הסכמת כל בעלי היחידות, וראה האמור במכתב המפקחת לעניין זה (מוצגים 7, 8 ו – 9 לתיק המוצגים מטעם המשיבות).
ג. תנאי לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין הוא קבלת אישור מוסדות התכנון. גם לעניין זה נדרשת הסכמת וחתימת כל בעלי הזכויות בבית המשותף, כאמור במכתב המפקחת (נספח 8 לתיק המוצגים מטעם המשיבות).
ד. סעיף 15.2.1 לתקנון אינו מסייע למערערות בטיעונן. בסעיף זה נקבע כי "בעל החניון, ... יהא רשאי למכור חלקים מהחניון ו/או חניה ו/או חניות לאחרים ולצורך כך יוכל לבצע תיקון בצו הרישום ו/או בתקנון המוסכם כמתחייב (לרבות רישום הצמדות, פיצול היחידה וכיו"ב) ... ללא צורך בהסכמה כלשהי כאמור בסעיף 16.8.1 ... וכל בעלי יחידות המשנה נותנים בזה את הסכמתם מראש, לצורך תיקון צו רישום הבית המשותף ו/או התקנון המוסכם. הכל בכפוף לכך שהחניון יועמד באופן קבוע לרשות באי הבניין כחניון ציבורי בתשלום, המתנהל כיחידה אחת לכל דבר ועניין ...".
קריאה מוקפדת של סעיף זה, שהוא הסעיף החל על פיצול הזכויות בחניון, מלמדת כי הוא נועד לאפשר הקצאה של חניות בודדות לטובת מטרות שאינן ניהול חניון נוסף. הוראת סעיף 15.2.1, המחייבת המשך ניהול החניון כ"יחידה אחת לכל דבר ועניין", עומדת בניגוד לאפשרות של הפעלת חניונים נפרדים המחייבים המשך שיתוף פעולה בין הצדדים. זאת במיוחד כאשר המשיבות מתנגדות להפעלה של שני חניונים נפרדים הדורשת שיתוף פעולה בין הצדדים, ויש צדק בטענתן כי פתרון זה אינו מוביל לפירוק השיתוף ביניהן.
ה. מכשלה דומה מצויה גם במגבלות התכנוניות החלות על החניון. סעיף 13 לתב"ע קובע כי: "סידורי החניה יהיו כמסומן בתשריט הבינוי ובמרתפי חניה כמסומן בתשריט...". בסעיף 13ב לתב"ע נקבע כי שינוי תכנונו של החניון יהיה כפוף לאישור משרד התחבורה. בנסיבות אלה צדק בית משפט קמא כשקבע כי פיצול החניון מחייב אישור מוסדות התכנון, מה שמחייב הגשת בקשות מתאימות, הליכים מורכבים הדורשים הסכמה של כל בעלי הזכויות, וקבלת אישורים של מוסדות התכנון.
- לא ראינו לקבל טענת המערערות בדבר טעות שנפלה באישורי המפקחת שעמדו בפני בית משפט קמא. הטענה אינה יכולה להישמע בשלב זה. ככל שהמערערות סברו כי נפלה טעות במכתבי המפקחת, היה עליהן לטעון טענות אלה ולנקוט בהליכים המתאימים בטרם הגשת סיכומים. בנסיבות העניין, לא ראינו כי נפלה שגגה מלפני בית משפט קמא שהסתמך על עמדת המפקחת כי החניון מתוכנן ורשום כיחידה אחת, ולצורך פיצולו יהיה צורך בתיקון צו בתים משותפים ואישור של מוסדות התכנון.
- גם חוות הדעת שהוגשו מטעם קבוצת דוניץ מלמדות כי חלוקת החניון לשני מפלסים אינה משקפת מבחינת השטח, מספר החניות ושוויין הכלכלי, את יחסי הזכויות בין הקבוצות. הפער בין הזכויות הקנייניות לבין החלוקה המוצעת לשתי קומות נפרדות, הוא פער ניכר ומשמעותי אשר אין זה יעיל וצודק לאזנו בתשלומי איזון, כנדרש בהוראת סעיף 39(ב) לחוק. היחס בין חלקי הקבוצות הוא 46:54, היחס בין מספר החניות בשתי הקומות בהתעלם מהשונות בשווי החניות בכל קומה הוא יחס של 38:62. היחס בין מספר החניות בכל קומה בהתחשב בשווי השונה של החניות לפי חוו"ד וירניק הוא 33:67, ואילו היחס בהתחשב בשווי החניות לפי חוו"ד שרים הוא 27:73. מכאן שאין חלוקה בעין לקומות נפרדות התואמת את חלוקת הזכויות, וזו תתאפשר רק תוך המשך שיתוף באחת הקומות, או תשלומי איזון ניכרים, אשר תשלומם אינו יעיל וצודק בנסיבות העניין.
- לא פחות חשובה מכך, ואולי אף יותר, היא העובדה שהבעלים המשותפים הן שש חברות שונות. לעת הזו מחולקים הבעלים לשתי קבוצות נפרדות. עם זאת, מקובלת עלינו טענת המשיבות כי הוראה על פירוק השיתוף יש ליתן באופן שישלים את הפירוק. במצב דברים זה, כאשר יש מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה כזאת אם שותפים אחדים ייטלו את חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין בהתאם להוראת סעיף 41 (ב) לחוק המקרקעין. בענייננו, קבוצת גבריאלי הצהירה בפני בית משפט קמא וחזרה והצהירה בפנינו כי אינה מסכימה ליטול את חלקיה במשותף כאשר עסקינן רק בחלק מהחניון. המשמעות היא כי בהעדר הסכמה של החברות המרכיבות את קבוצת גבריאלי לפירוק השיתוף בדרך שתותיר אותן שותפות בחלק מהמקרקעין, אין מקום להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקת החניון לשניים, אפילו היה הדבר אפשרי (וגם בכך לא שוכנענו).
- פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין המוצעת על-ידי המערערות, משמר שטחים לשימוש משותף בין הבעלים לצורך כניסה, יציאה ומעברים בחניון. הדבר מחייב יחסי עבודה תקינים ושיתוף פעולה. הפעלת שני חניונים כמוצע, מחייבת אף התאמות עסקיות שונות הקשורות לדרכי החיוב והגביה, כמפורט בחוו"ד וינהבר. בין היתר יידרשו הצדדים לתאם מדיניות לגבי גבייה ידנית או מכנית וכיו"ב נושאים. על כן הפירוק המוצע לא יביא לפירוק של ממש בשותפות בין הצדדים. על רקע היחסים הטעונים בין הצדדים, אשר התנהלו ביניהם הליכים משפטיים בעבר, ונוכח סירוב קבוצת גבריאלי להפעלה משותפת של שני חניונים נפרדים, יש לדחות את החלוקה המוצעת המשמרת את שותפותם.
- בפסק הדין נקבע כי פירוק השיתוף בדרך של פיצול לשני חניונים לא יהיה כלכלי. קביעה זו נסמכה, בין היתר, על ניתוח כלכלי בחוו"ד שרים. נוכח הטענה כי נמנעה חקירתו של מומחה זה ומשום שממילא הנמקה זו אינה נדרשת, איננו מבססים קביעותינו על טעם זה.
- סיכומם של דברים, לא ראינו להתערב במסקנת בית משפט קמא כי לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. על כן ראינו לדחות את הערעור.
המערערות תישאנה בהוצאות המשיבות בסך כולל של 20,000 ₪.
הערבון שהופקד על ידי המערערות יועבר למשיבות על חשבון ההוצאות.
המזכירות תמציא פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ב סיוון תשע"ז, 06 יוני 2017, בהעדר הצדדים.
| בלהה טולקובסקי, שופטת
אב"ד |
דפנה בלטמן קדראי, שופטת | אבי פורג, שופט |