מכל מקום, רמ"י לא השיב לדרישה אחרונה זו ועל כן הוגשה התביעה שלפניי.
דיון:
זכות התובעים לחכירת חלקה בשטח 2 דונם
- התובעים טוענים כי זכאים הם להירשם כחוכרים על מלוא שטח החלקות.
התובעים מבססים טיעונם לעניין זה על טענות מתחום קדושת הקניין ומתחום ביקורת על התנהלות הרשות ואף הרחיבו טיעוניהם לגבי זכויות הציבור ויתרונותיו המעשיים של פתרון זה, האבסורד שביישום קיצוני מידי של מדיניות ההקצאה השוויונית של "הקשת
--- סוף עמוד 7 ---
המזרחית" הפוגעת בענייננו באפשרות המשך ההתיישבות של חברי מושבים, וכיוצא באלה טענות שבזכויות הפרט בקניין ושבהגיון, שתפסו מקום נכבד בסיכומי טענותיהם.
אולם, את נושא הזכויות של התובעים יש לבחון על פי זכויותיהם המשפטיות והנמקתם המשפטית, וההנמקה שהובאה מטעמם מתחום זה להצדקת תביעתם היא דלה.
- על התובעים להוכיח מקור שבדין לזכותם להירשם כבעלי זכות חכירה. מקור זכות זה עשוי להיות בין הסכמי ובין מכח החלטות המועצה.
- בפסק הדין השני, בו נדחתה תביעת התובעים נגד רמ"י, כבר נקבע כי אין לתובעים יחסים חוזיים עם רמ"י, וכי על כן גם אין להם זכויות מוקנות בחלקות או זכויות להקניית חכירה בתנאים מסויימים (ראה על כך בעמוד 19 בפסק הדין השני).
בפסק הדין השני, אשר בו נבחנה משמעותן של החלטות 339, 438, 454, 612, 737, 959 ו -1002, אף נקבע כי לא עומדת לתובעים הזכות לחכור את מלוא שטח מגרשם, אלא זכות לחכור מגרש בהתאם להסכמת רמ"י על פי החלטות בתוקף המגבילות את גודל המגרש (ראה עמוד 19 לפסק הדין השני).
- על כן טענה לזכות לחכירת החלקות בשלמותן היה על התובעים לבסס על החלטת מועצה רלבנטית, אשר התקבלה לאחר מתן פסק הדין.
- טענתם המשפטית של התובעים נסמכת על החלטה 1180, מיום 10.5.2009, שצורפה כנספח כ"ד לתצהיריהם, ואשר בסעיף 3 בה נקבע:
"3.1 בניה למגורים תתוכנן בתוך משבצת הישוב החקלאי, ככל הניתן בתחום השטח הבנוי של הישוב החקלאי או בצמוד אליו.
3.2 תכנית לבניה למגורים תתואם עם המנהל ותוגש לרשויות לאחר שהתקבלה הסכמת המנהל לתוכנית.
3.3 מספר המגרשים לשטחם/ גדלם יהיה על פי קביעת מוסדות התכנון. " (ההדגשה אינה במקור – ד.ב.ק).
- לפי פרשנות ב"כ התובעים, קביעת מוסדות התכנון, כאמור בהוראת סעיף 3.3 להחלטה 1180, היא תכנית המש"מ, הקובעת את שטחן הנוכחי של החלקות ואת היותן מוגדרות בה
--- סוף עמוד 8 ---
כחלקות בעלי מקצוע. על כן, לטענתה, מאפשרת ההחלטה את החכרת החלקות על פי שטחן המלא – 2 דונם לתובעים.
ב"כ התובעים אף טוענת כי הגם שהוראת היישום של החלטה 1180, שהיא הוראת אגף חקלאי מספר 101 מיום 2.5.2010, קובעת כי גודל המגרשים שיוקצו לבניה במושבים יהיה בהתאם לתמ"א 35, אזי אין לפעול על פיה, שכן אינה חוקית וחורגת מהחלטה 1180.
- הוראת אגף חקלאי (הא"ח) 101 כוללת הוראות אלה:
סעיף 4.2 בו נקבע: "אם קיים בית מקצועי אשר טרם בוצעה לגביו עסקה פרטנית ושטחו גדול מהקבוע על פי תמ"א 35 ליישוב, עודף השטח יכלל במסגרת השטח המיועד לתוכנית ההרחבה....
סעיף 4.4 בו נקבע: "גודל המגרשים הנכללים בתוכנית ההרחבה יהיה בהתאם לתוכנית אשר תאושר על ידי מוסדות התכנון."
סעיף 16, שכותרתו "הקצאת מגרשים מבונים השייכים לאגודה (בית מקצועי), ובו נקבע:
"...16.2 גודל המגרש שיוקצה יהיה עפ"י כללי תמ"א 35 בהתחשב במיקומו של בית המגורים הקיים במגרש, בנתונים הטופוגרפיים/ הפיזיים ובשים לב לאפשרויות התכנוניות. יתרת המגרשים שיווצרו מהגדרת הבנוי כאמור, יצורפו למגרשי ההרחבה וישווקו באותם תנאים".
- בטיעוניה, מפנה ב"כ התובעים רק להוראת סעיף 4.4 להא"ח 101, וטוענת כי כאשר הכפיפה שם רמ"י את גודל המגרש לאישור מוסדות התכנון, להבדיל מהקבוע בהחלטה 1180, לקביעת מוסדות התכנון, חרגה ההוראה מגדר ההחלטה, ועל כן אינה חוקית או מחייבת.
- רמ"י משיבה לטיעון זה בתיאור מספר רב של החלטות, לרבות כאלה אשר כבר ביטלו בינתיים את החלטה 1180, ואשר בהן נקבעו הכללים להחכרת מגרשים למגורים, לרבות לעניין הגדרת שטח המגרשים. לטענתה, התובעים לא היו זכאים בכל שלב לחכירה המבוקשת על ידם, של מלוא החלקות, ואף אינם זכאים לכך על פי ההחלטות שבתוקף. רמ"י אף מבהירה כי קביעת מוסדות התכנון באשר לגודל המגרשים, כמפורט בסעיף 3.3. להחלטה 1180, הינה באשר לתכנון עתידי של מגרשים לבנייה בהרחבה, וטוענת כי אין בכך סתירה להוראת סעיף 4.4 להא"ח 101, המיישמת את אפשרות ההחכרה של מגרש לפי תמ"א 35. רמ"י אף מפנה לסעיף 16 להא"ח, החל במיוחד על הקצאת מגרש למגורים לבעלי מקצוע. רמ"י אף טוענת כי אין יסוד לטענות הקיפוח הנוצר כביכול מהכפפת גודל המגרש לתמ"א 35, באשר לשיטתה החכרת חלק מהחלקה עדיין משפרת את זכויותיהם של
--- סוף עמוד 9 ---
התובעים, באשר זכות לחכירה של מגרש בן 350 מ"ר עדיפה על זכויות של בני רשות בכל החלקה.
- החלטה 1180, כמו החלטות דומות שעמדו לפניה (לרבות 612,737, 959 ו – 1002, שנזכרו בפסק הדין השני) הן החלטות אשר הסדירו, בין היתר, את שטחי המגרשים המוקצים למגורים כתנאי לשיווקם ולהחכרתם. החלטות אלה לא חלו במיוחד על החכרת מגרשים למתיישבים בחלקות בעלי מקצוע. ואולם הכללים הקבועים בהם חלים מאז שנת 2001 גם על הקניית זכויות לבעלי מקצוע, זאת על פי החלטה 914 אשר הורתה כי תנאי ההקצאה לבעלי מקצוע יושוו לאלה של מתיישבים אחרים בהרחבות (ובטלה את החלטות 438 ו -454, שהיו עד אז בתוקף).
- הוראת סעיף 3.3 בהחלטה 1180 נוגעת להקצאת מגרשים למגורים בתוכניות עתידיות, כך מתחייב בהכרח מלשון סעיף 3.1 לפניו: "בנייה למגורים תתוכנן..", ועל כן פרשנותו הסבירה היחידה של הסעיף הינה כי גודל המגרשים יקבע על פי קביעת מוסדות התכנון בתכנון העתידי, ולא לפי תב"ע קיימת, אשר בה טרם נכללו המגרשים להרחבה. התב"ע המחייבת, כפי שמעולם לא היה במחלוקת בין הצדדים בכל המגעים אשר קדמו להגשת התביעה, היא תמ"א 35, שבה נקבע שטח המגרשים למגורים ל – 350 מ"ר.
על כן הטענה לפיה הגדרת גודל המגרש בסעיף 3.3 היא על פי תוכנית המש"מ שבתוקף, אינה נכונה.
- על כן יש לקבוע כי פירוש ויישום החלטה 1180 בהא"ח 101 נעשה כדין. הוראת סעיפים 4.4 ו – 16 להא"ח 101 מפנים לעניין גודל המגרש לבניה או להקצאה לבעלי מקצוע, לתמ"א 35, כמתחייב מתכנונו העתידי של המושב, החל על הקצאתם העתידית של כל המגרשים למגורים ולבניה שבתחומו. על כן לא קיבלתי את טענת התובעים לפיה הגבלת שטח המגרש המוקצה לחכירה למגורים לבעלי מקצוע איננה חוקית או חורגת מהחלטה 1180.
- על כן, לא קיבלתי את טענת התובעים לפיה מכח החלטה 1180 זכאים הם לחכירה על החלקה כהגדרתה במש"מ. התובעים לא הסתמכו בטיעוניהם על החלטת מועצה נוספת, לרבות החלטות אחרות אשר פורטו בהרחבה בטיעוני רמ"י, ועל כן לא מצאתי מקום להידרש לזכויות מכח החלטות אחרות.
- התובעים טוענים כי תוכנית המש"מ עצמה מקנה להם זכויות בכל שטח הנחלה. גם טענה זו איננה עומדת. המש"מ הינה תוכנית בניין עיר, בעלת משמעות ותוקף תכנוני בלבד. זכויות
--- סוף עמוד 10 ---
קניין אינן נקבעות בה, ואין בכוחה ליצור חיוב כלפי רמ"י להקצות זכויות התלויות בהסכמתו, מכח בעלות מקרקעי ישראל בחלקות.
- זאת ועוד. זכות רמ"י להגביל את שטח מגרש המגורים להחכרה לתובעים מתוך החלקות לא עמדה במחלוקת במגעים שניהלו הצדדים לאורך השנים.
יש לזכור כי תחילתן של המחלוקות בין התובעים לנתבעים היתה נעוצה בעמדת רמ"י שלא היתה במחלוקת, לפיה אינה מאפשרת החכרת חלקות בשטח שני דונם מכח הנחיות פנימיות (דוגמת הוראת אגף חקלאי 10 מיום 1.1.91 והחלטה 612, אשר נקבע בפסק הדין השני כי הגבילה את שטח החכירה לחצי דונם, ראה לעניין זה בעמ' 3 לפסק הדין שם). אף הסיכום נשוא התביעה הניח כי לרמ"י זכות בהגבלת שטח המגרשים ואף בפיצול כל חלקה באופן שחלקה יוחזר למשבצת המושב.
אין זה ראוי וסביר, לאחר שנים של משא ומתן להחכרת חלק מתוך החלקה נוכח מדיניות מוכרת של רמ"י, ולאחר מספר הליכים אשר מתנהלים תוך הסכמה להגבלה זו, לטעון לזכות לחכירה של החלקה במלואה, ולכפור בסמכות רמ"י להתנות את הקניית זכות החכירה בהפחתת שטח החלקה.
- ב"כ התובעים הציגה פסיקה לפיה טענה כי מקרים אחרים חייב בית המשפט את רמ"י להיצמד למצב המשפטי התקף במועד הגשת הבקשה ולהימנע מלשנות מצב המבקשים לרעה כתוצאה משינוי מדיניותו (הפ (מרכז) 23545-05-10 בנט ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' (1.12.2012) [פורסם בנבו] ; ע"א 633-08 ממ"י נ' חיטמן (9.1.2014) [פורסם בנבו]; , עא 7760-12 ממ"י נ' עטיה (17.11.2014) [פורסם בנבו]; ה"פ (ב"ש) 4141-98 שונקק נ' ממ"י ואח' (13.1.2003) [פורסם בנבו];, ת"א (ת"א) 1488-01 גולדרינג ואח' נ' קק"ל ואח' (14.6.2005) [פורסם בנבו]; ת"א (ת"א) 1858-02 שביט נ' רשפון (28.3.2007) [פורסם בנבו] ). ב"כ רמ"י איבחנה פסיקה זו בסיכומיה. מבלי להידרש למחלוקת לעניין ההלכה הנלמדת מפסיקה זו, סברתי כי אינה מסייעת לתובעים. עילת התביעה בענייננו שונה מאשר זו שנדונה בפסיקה שהוזכרה. התובעים לא ביססו טענותיהם על הקפאת מצב משפטי אשר אפשר חכירה במועד מסוים, אלא על טענות אחרות. הסעדים והעילות להם עתרו התובעים שונים מאלו אשר נתבעו בפסקי הדין שאוזכרו. טענות התובעים לזכות חכירה מכח החלטות שחלו על בעלי מקצוע כבר נדחו בהליכים הקודמים. התובעים לא הוכיחו זכות לחכירה על מלוא שטח החלקות.
טענות התובעים לעניין הסיכום וזכותם לחכירת החלקות:
- לטענת התובעים, הסיכום הוא בגדר הבטחה שלטונית אשר הופרה.
--- סוף עמוד 11 ---
טוענים הם כי הסיכום היה תלוי רק בעמדת הנהלת המחוז וזו האחרונה היתה מנועה מלהעביר את הנושא להחלטת הנהלת המנהל. לטענתם, הנהלת המחוז המליצה על קבלת הסיכום ועל כן מחויב רמ"י לנהוג על פיו. כן טוענים התובעים לחוסר הגיון רב במתווה שאושר בהחלטת ועדת מסלול אדום, אשר אין בה הגיון כלכלי ציבורי, מונעת הקצאת מגרשים נוספים לטובת כל האינטרסים ועוד.
- רמ"י כופר בטענת ההבטחה השלטונית, תוך טענה כי הסיכום, כפי שנכתב בו במפורש, היה כפוף לאישור, וכי הנהלת המחוז לא אישרה את הסיכום אלא הכפיפה אישורה לאישור ההנהלה הראשית, וכי היתה רשאית לעשות כן בגדר שיקול דעתה. בהמשך לכך, אישור ההנהלה הראשית לא ניתן, ומכאן שממילא ניתן להסתמך על הסיכום כבסיס למתן הזכויות. רמ"י אף מפנה להשתלשלות העניינים מאז נתנה לכאורה ההבטחה שבסיכום, למגעים הרבים שבין הצדדים ולהעדר טענה קודמת לגבי היות הסיכום בגדר הבטחה שלטונית. עוד טוען רמ"י כי לא הוכחו התנאים שהוכרו בפסיקה ליצירת הבטחה שלטונית.
- לאחר שבחנתי את השתלשלות העניינים, מצאתי כי לא הוכחה בענייננו הבטחה שלטונית שבסיכום, וכי התובעים אף מנועים מלטעון להבטחה כאמור.
התובעים הודיעו לרמ"י ביום 26.10.2011, כי הינם מבקשים לחזור בהם מבקשתם לפיצול החלקות. במכתבם אף הצהירו כי ויתרו על זכותם, ככל שקיימת, לאכוף הסכמה לתוכנית הפיצול נשוא הסיכום. משכך, ויתרו התובעים כבר בשנת 2011 על כל זכות, ככל שקמה להם מכח כל התחייבות או הבטחה, ודי בכך בכדי לדחות תביעתם לאכוף על רמ"י את תנאי הסיכום מכח הבטחה שלטונית.
- אף מהבחינה העובדתית לא שוכנעתי כי היה בסיכום משום הבטחה, בכל הנוגע ל לציפיות התובעים או הסתמכותם לכאורה על אותו סיכום. התובעים נמנעו מהעלאת טענה לקיומה של הבטחה שלטונית במשך השנים מ- 2007 ועד להגשת התביעה ובכך גילו דעתם, לפיה לא קמה להם כל הבטחה מכח הסיכום. כך גם ויתורם על אפשרות הפיצול בשנת 2011 מלמד כי הם עצמם לא ייחסו לסיכום הבטחה אשר ניתן לבסס ציפיות על פיה. כך גם נלמד מלשון הסיכום, אשר כלל בסופו הכפפה לאישור נוסף. על כן יש לדחות טענת התובעים לגבי היות ההסכם בגדר הבטחה שלטונית גם מטעם זה.
- אין אף מקום לקבל את טענת התובעים לגבי העדר הגיון כלכלי בהחלטת הנהלת רמ"י. החלטת רמ"י התקבלה בהתאם להחלטות מועצה שבתוקף, אשר עיגנו מדיניות שאינה כלכלית בלבד, ומכל מקום לא הוכחו חוסר תום לב, שרירותיות, שיקולים זרים וכיוצא באלה עילות להתערבות בהחלטה זו.
--- סוף עמוד 12 ---
- על כן הנני דוחה הטענה לפיה מחוייב רמ"י בהחכרה על פי תנאי ההחכרה והפיצול נשוא הסיכום משנת 2007.
טענות נוספות
פסקי דין בהליכים הקודמים
- שני הצדדים השתיתו מקצת מטענותיהם הנגדיות על פסקי הדין בהליכים הקודמים, כאשר התובעים טענו, בין היתר, כי הסכם הפשרה שבהליך הראשון מחייב את האגודה, וכי התנהלות רמ"י המונעת את הקצאת המגרשים לפי הסכם הפשרה מהווה גרם הפרת חוזה. התובעים אף טענו כי הקביעות אשר נתנו בהליכים הקודמים מחייבות את רמ"י ליתן סעד כמבוקש בתביעתם. לא קיבלתי טענה זו.
- ההליכים הקודמים בין הצדדים הניבו פסקי דין חלוטים ואלה מחייבים ומהווים מעשה בית דין. בפסק הדין השני נקבע כי האגודה לא הפרה את הסכם הפשרה וכי ממילא לא גרם רמ"י להפרת ההסכם ובכך נדחתה התביעה בגין גרם הפרת חוזה. קביעה זו סתמה את הגולל מפני תביעות נוספות בעילה זו כלפי הנתבעים ועל כן הנני כבר דוחה את תביעת התובעים בגין גרם הפרת הסכם.
- בפסק הדין השני אף נקבע כי רמ"י אינו צד להסכם הפשרה ולא היה מחויב לפעול על פיו, ואף נקבע כי לא חלה על רמ"י חובה להתקשר עם התובעים בהסכם חכירה לפי התנאים התקפים במועד הסכם הפשרה או על פי התנאים שהיו בתוקף עובד להגשת התביעה בהליך השני, משתנאים אלה נדחו על ידי התובעים. על כן גם לעניין זה מושתקים התובעים, אשר אינם רשאים לטעון למחויבות של רמ"י להחכרה על פי תנאי הסכם הפשרה או על פי החלטות מועצה אשר היו בתוקף עובר להגשת ההליך השני או נזכרו בו.
- בפסק הדין השני אף נקבע כי לא מוקנית לתובעים זכות לקניין בכל שטח חלקותיהם, כי זכות החכירה כפופה להחלטות המועצה והסכמת המינהל, וכי החלטות המועצה ויישומן על ידי רמ"י לגבי הגבלות בהחכרה, לרבות הגבלות שנזכרו לגבי מספר המגרשים להקצאה וגודלם, חוקיות ומחייבות. קביעה זו, כמו גם קביעות קודמות שנזכרו בפסק הדין השני, לא רק שאינן מבססות את זכות התובעים לפי תביעה זו, אלא דווקא תומכות בדחייתה.
--- סוף עמוד 13 ---
- על כן, טענות התובעים בתביעתם לגבי זכויות כלפי רמ"י מכח איזה מפסקי הדין בהליכים הקודמים נדחות. על כן גם יש לדחות את הסעד השני בתביעתם, להוות על אכיפת צוים שניתנו בהליכים קודמים.
חולשה נטענת בראיות ההגנה ונטל ההוכחה
- התובעים טענו להיפוך הנטל ולחובת רמ"י להוכיח העדר זכות לחכירה על פי תוכנית המש"מ. לא קיבלתי את הטענה. על התובעים הנטל להוכיח את זכותם לחכירה מאת בעלי החלקות, ולא עמדו הם בנטל זה. הגדרתה התכנונית של כל חלקה אינה מעלה או מורידה לעניין זה, באשר אינה בעלת משמעות קניינית.
- התובעים טוענים כי אין לבסס ממצאים וקביעות על גרסת רמ"י, אשר התצהיר שהוגש מטעמה הוא של גב' שירן, שלא נכחה באופן אישי בישיבות ואשר אין לה ידיעות אישיות אודות אירועי התביעה. אין חשיבות לטענה זו. חולשתה של התביעה בראש ובראשונה בהעדר תשתית משפטית למבוקש בה. הטיעונים העובדתיים הרלבנטים לבירור צדקת התביעה מוכחים מתוך עומס ההתכתבויות והתיעוד למהלכים השונים. לעדות האישית של התובעים ושל נציגי הנתבעים לא היה ערך ראייתי נוסף.
בניה בלתי חוקית
- רמ"י טענה כי זכות התובעים לחכירת החלקות, ככל שקיימת, נשללה נוכח בניה בלתי חוקית בחלקותיהם, ואילו התובעים מחו על טענה זו בטעמים שפרטו. לא ביססתי קביעותי על טענת הבניה הבלתי חוקית. ניתן להניח כי הפרות ועבריינות בניה מטופלות על ידי רמ"י בנתיבים החוקיים העומדים לרשותו. החלטות רמ"י לסרב לפניות התובעים לא התבססו טיעון זה ועל כן ראוי היה שלא יעלה כהגנה גם מפני תביעה זו.