עא 4708/14 י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' המועצה המקומית גן יבנה

השופט ע' פוגלמן:

המערערות זכו במכרזים לבניית 473 יחידות דיור במועצה המקומית גן יבנה. על פי תנאי המכרזים, נשאו המערערות במימונן של עבודות פיתוח שבוצעו על ידי צד שלישי; ושילמו אגרות פיתוח לרשות המקומית. לימים, לאחר שהמכרזים באו לכדי גמר, הבנייה הושלמה ויחידות הדיור נמכרו, תבעו המערערות את השבת האגרות בטענה שאלו נגבו מהן שלא כדין. האמנם נגבו אגרות הפיתוח שלא כדין? ואם כך הדבר, האם יש להורות למשיבה להשיב את סכומי האגרות, בשים לב לכך שהמערערות הפיקו את מלוא הרווח שהיה גלום במכרז על פי הנתונים שהיו ידועים להן במועד ההגשה, או שמא בנסיבות אלו תהיה ההשבה בלתי צודקת בנסיבות העניין? אלו השאלות העומדות להכרעתנו.

תמצית העובדות וההליכים

1. בין השנים 2004-1999 פרסם מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) (להלן: המינהל) יחד עם חברת יהל מהנדסים ייזום פרויקטים בע"מ (להלן: יהל) 4 מכרזים פומביים שתנאיהם זהים בעיקרם (להלן: המכרז או המכרזים) לבניית 473 יחידות דיור בשכונה הצפונית בגן יבנה (להלן: השכונה הצפונית). תנאי המכרזים קבעו כי המינהל יבצע את עבודות הפיתוח "במקום ובשם" המועצה המקומית גן יבנה (להלן: המשיבה או המועצה) באמצעות יהל; וכי הזוכים במכרזים ישלמו ליהל את התמורה עבור עבודות הפיתוח בהתאם להסכמי פיתוח שיחתמו עמה (להלן: עבודות פיתוח; הוצאות פיתוח). עוד נקבע כי הזוכים ידרשו לשלם את כל האגרות, ההיטלים והמיסים החלים עליהם על פי דין. לעניין זה כללו נספחי המכרזים מכתב מאת המשיבה למינהל שבו נאמר כי הזוכים במכרזים יהיו פטורים מתשלום אגרות והיטלי פיתוח בגין עבודות פיתוח שיבוצעו על ידי יהל, למעט אגרות והיטלים "שיגבו כדין בגין כל יחידה בתחום התכנית [...] בהתאם לתעריפים שיהיו בתוקף בעת ביצוע התשלום" (להלן: נספח ט'). על אגרות והיטלים אלה נמנו אגרת חיבור רשת מים פרטית ואגרת רכישת זכויות מים (להלן: אגרת חיבור; אגרת זכויות מים וביחד: אגרות המים). גבייתן של אגרות אלו היא העומדות במוקד ערעור זה

2. חברת פרץ בוני הנגב – אחים פרץ בע"מ (להלן: פרץ בוני הנגב) וחברת י.ח דמרי בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: דמרי) זכו בארבעת המכרזים. פרץ בוני הנגב זכתה בשנת 1999 במכרז יחיד לבניית 86 יחידות דיור בשכונה הצפונית; ודמרי זכתה בין השנים 2004-1999 בשלושה מכרזים נוספים לבניית 387 יחידות דיור (להלן ביחד: המערערות או החברות). בהתאם לתנאי המכרזים חתמו המערערות על שני סוגי הסכמים: הסכם עם המינהל המסדיר את מעמדן של המערערות בקרקע בשלביו השונים של המיזם (להלן: הסכם המינהל); והסכמי פיתוח עם יהל שבהם פורטו סוגי עבודות הפיתוח שזו התחייבה לבצע והתמורה שתשולם בגינן על ידי המערערות (להלן: הסכם פיתוח). סופו של דבר, הסכמי הפיתוח בוצעו עד תום ובהתאם להם נשאו המערערות בהוצאות הפיתוח. במקביל, בין השנים 2006-2001 שילמו המערערות למשיבה סכום של 3,594,932 ש"ח בגין אגרות המים בהתאם לדרישות תשלום שהנפיקה להן המשיבה.