תא (ת"א) 25049-01-15 פלורה בסליאן נ' זלפה נסימי

1. בפני תביעה לדמי שימוש ראויים שהגישו התובעים, הגב' תמר פריוב, מר אליהו בסליאן ומר אביטל בסליאן (להלן יחדיו: "התובעים" ו/או "הנתבעים שכנגד" ו/או "בסליאן") נגד הנתבעים, הגב' זלפה נסימי, מר אברהם נסימי ומר יונתן נסימי (להלן: "הנתבעים" ו/או "התובעים שכנגד" ו/או "נסימי") שהועמדה על סך 588,000 ₪ בגין דמי שימוש ראויים שלא שילמו להם נסימי לטענתם, על השימוש שביצעו נסימי לכאורה בדירה ברח' שלמה בובר 31, תל אביב (להלן: "הדירה").
2. בנוסף, בפני תביעה שכנגד שהגישו נסימי נגד בסליאן שהועמדה על סך 1,260,000 ₪ בגין דמי שימוש ראויים שלא שילמו בסליאן לנסימי, לטענת נסימי, על השימוש שביצעו לכאורה בסליאן במבנה שברח' חובות הלבבות 2, תל אביב (להלן: "המבנה").
3. מטעם בסליאן העידו כל התובעים וכן בעלה של הגב' תמר פריוב, מר משה פריוב. מטעם הנתבעים העידו כל הנתבעים ועו"ד ראובן בן שלמה. כן העיד החוקר הפרטי מר עומר טראובר. בנוסף, הוגשה לתיק ביום 24.11.2015 חוות הדעת של אינג' חיים גלצנר שמונה כמומחה על ידי בית המשפט, אשר גם הגיש תשובות לשאלות הבהרה שהוגשו על ידי הצדדים (להלן: "המומחה" -ו"חוות הדעת" בהתאמה). פסק דיני זה ניתן לאחר עיון בכתבי הטענות, התצהירים, החקירות, חוות הדעת ושאלות ההבהרה והסיכומים וסיכומי התשובה שהגישו הצדדים.

• המסגרת העובדתית

1. התובעים הינם יורשיו של מר משה בסליאן ז"ל (להלן: "בסליאן המנוח"). מר אברהם נסימי ומר יונתן נסימי הינם היורשים של מר בנימין נסימי ז"ל (להלן: "נסימי המנוח") והגב' זלפה נסימי הייתה אשתו של נסימי המנוח.
2. בשנת 1971 ייסדו בסליאן המנוח ונסימי המנוח את חברת בסן חשמל ופיתוח בע"מ (להלן: "החברה"), כאשר לבסליאן המנוח 50% ממניות החברה ולנסימי המנוח 50% ממניות החברה.
3. ביום 1.2.1972 רכשה החברה, על פי הסכם הרכישה שצורף לכתב ההגנה, את חלקו של מר יוסף פנדו (להלן: "מר פנדו") במבנה, שכאמור נמצא ברח' חובות הלבבות 2 בתל אביב, כאשר לבכר ברטה, בכר ראובן, בכר ניסים, לילי שרה ובכר יצחק יתר הזכויות במבנה (להלן: "משפחת בכר").
4. בנוסף, בין השנים 1973-1976 התקשרה החברה בהסכם עם משפחת ידיאל בקשר להקמת בניין בן שתי קומות ברח' שלמה בובר 31, תל אביב. על פי טענת התובעים, בשנת 1976 נרשמה לטובת החברה הערת אזהרה על המבנה ברשם המקרקעין. ואולם, בשנות ה-80 ניטש סכסוך משפטי בין החברה לבין משפחת ידיאל, והחברה ומשפחת ידיאל הגיעו לפשרה שאושרה במסגרת דיון בבית המשפט העליון (ע"א 282/82), במסגרתה קיבלה החברה לבעלותה את הדירה בקומת הקרקע בבניין ואת חצר הדירה.
5. יצוין כי על פי הסדר הפשרה, היו הצדדים צריכים לרשום את הבניין כבית משותף, כך  שהדירה העליונה והגג ירשמו על שם משפחת ידיאל, והדירה התחתונה וחלק מן החצר על שם החברה. ואולם עניינים אלו לא הושלמו עד ליום זה, וזאת, לטענת הנתבעים, בשל חוסר שיתוף הפעולה של משפחת ידיאל וחיסרון הכיס של נסימי המנוח.
6. התובעים טענו כי הנתבעים עושים שימוש בדירה החל משנת 1977. על פי טענת הנתבעים, נסימי המנוח ו/או הנתבעים החלו להתגורר בדירה החל משנת 1987. עוד הוצג דו"ח לגבי הדירה ועל שמה של החברה הכולל אישור על תשלום מס רכישה על הדירה בסך 20,000 ₪ ביום 15.6.2005. לטענת הנתבעים, הם אלו שנשאו בתשלום מס הרכישה על הדירה.
7. על פי הנתבעים, יתר הזכויות במבנה, שהיו כאמור שייכות לכאורה למשפחת בכר, נרכש בשנת 1984 על ידי הגב' רחל נמדר ז"ל, אחותו של בסילאן המנוח (ר' ס' 34 לכתב ההגנה שכנגד). לראיה לעניין זה הוצג מכתב של עו"ד הלוי לחברה מיום 18.9.1984, במסגרתו נמסר לחברה על רכישת חלקה של משפחת בכר במבנה על ידי הגב' רחל נמדר ז"ל, וכן שטר משכנתא בקשר לזכויות על המבנה על שם רחל נמדר ז"ל מיום 8.2.1990. בהמשך צורף במסגרת הגשת כתב התביעה בקשר עם הליכים שונים שניהל בסליאן המנוח וניהלו התובעים נגד אדם בשם אופיר אמינוב (להלן: "מר אמינוב"), על כך יפורט בהמשך, הסכם רכישה מיום 19.6.1984 בין משפחת בכר לבין רחל נמדר ז"ל.
8. ביום 9.4.1991 נמחקה החברה מפנקס החברות. יוזכר כאמור, כי בעת זו, הייתה החברה בעלת הערת אזהרה על הדירה, והבעלים בזכויות שנרכשו במבנה, כאשר כאמור הגב' רחל נמדר ז"ל, לטענת התובעים, הייתה הבעלים של יתר הזכויות על המבנה.
9. ביום 9.8.1993 אושר צו קיום צוואה של הגב' רחל נמדר ז"ל, במסגרתו הועברו הזכויות של רחל נמדר ז"ל לאחיה, בסליאן המנוח. כך, החל מיום זה, לטענת התובעים, הזכויות במבנה היו שייכות במחציתן לחברה ובמחיצתן באופן פרטי לבסליאן המנוח.
10. ביום 15.9.2003 נפטר נסימי המנוח, והנתבעים כאמור, מר אברהם נסימי ומר יונתן נסימי, הם יורשיו. הנתבעים טענו כי לאחר מותו של נסימי המנוח, הם פנו לבסליאן המנוח על מנת להסדיר את נושא נכסי החברה, אך לא הגיעו להסכמות עמו.
11. בסליאן המנוח נפטר ביום 13.8.2012, והתובעים הם יורשיו.
12. לאחר פטירתו של בסליאן המנוח החלו התובעים והנתבעים במו"מ לשם פיתרון המחלוקות ביניהם, לרבות בעניין דמי השימוש ו/או חלוקת הנכסים השונים של החברה, אך ניסיונות אלו העלו חרס.
13. על פי מכתב בא-כוחם של התובעים מיום 11.11.2014 שצורף לכתב התביעה, החלה עיריית תל אביב לפנות לתובעים בשנת 2014 בקשר עם דרישת חוב ארנונה בכל הקשור למבנה.
14. ביום 13.1.2015 הוגשה התביעה דנן על ידי התובעים לתשלום דמי שימוש ראויים עבור השימוש שביצעו לכאורה הנתבעים בדירה. ביום 19.3.2015 הוגשה התביעה שכנגד לתשלום דמי שימוש ראויים עבור השימוש שביצעו התובעים לכאורה במבנה.
15. חוות הדעת שהוגשה ביום 24.11.2015, כללה הערכת דמי שכירות ראויים הן בדירה והן במבנה, החל מיום פטירת של נסימי המנוח ומיום פטירת בסליאן המנוח.
16. המבנה תואר בחוות הדעת כבניין מגורים בן שתי קומות המוחזק בחלקו על ידי שוכרים ובחלקו על ידי פולשים. קומת הקרקע תוארה כקומה מסחרית המחולקת ל-5 יחידות מסחריות, כאשר כל היחידות המסחריות בקומת הקרקע, להוציא יחידה אחת, הוסבו כיום ליחידות מגורים קטנות. בנוסף קיים מקלט שהוסב ליחידת דיור, ובחלק הצפון מערבי קיים מחסן המשמש כיום גם כ-2 יחידות מגורים קטנות (להלן: "קומת הקרקע"). הקומה הראשונה מחולקת ל-3 דירות מגורים: הדירה הצפון מערבית, הפונה לרח' חובות הלבבות (להלן: "הדירה הצפון מערבית"), הדירה הדרום מערבית, הפונה לרח' חובות הלבבות ולשדרות חכמי ישראל (להלן: "הדירה הדרום מערבית") והדירה הדרום מזרחית, הפונה לשד' חכמי ישראל (להלן: "הדירה הדרום מזרחית") . לגבי קומת הגג, צוין בחוות הדעת כי לא התאפשרה למומחה כניסה אליה, וממבט חיצוני נראה כי נבנו מספר חדרי גג ללא היתר בניה. בהתאם לכך, חוות הדעת העריכה מה היו דמי השכירות הראויים בקשר ליחידות המגורים שתוארו במבנה החל מחודש אוגוסט 2003 ועד לחודש אוגוסט 2015. בקשר לשווי השוק של המבנה, הוא הוערך ב-4,500,000₪. יצוין כי המומחה ציין בחוות הדעת כי רמת הגמר של המבנה נמוכה, רמת התחזוקה של יחידות הדיור נמוכה, וחלקן נמצאות במצב של הזנחה (עמ' 9 לחוות הדעת).
17. במענה לשאלות ההבהרה של ב"כ הנתבעים וב"כ התובעים, השיב המומחה, בין היתר, כי אמנם בהתאם להסכם הפשרה שנחתם בין התובעים לבין מר אמינוב, כפי שיפורט עוד להלן, צוין שם כי על גג המבנה קיימות 3 יחידות דיור, שהועברו לידי מר אמינוב במסגרת הסדר הפשרה, ואשר נבנו ככל הנראה ללא היתר בניה, אך בכל מקרה לא ניתנה למומחה גישה אליהן במהלך ביקורו במבנה, ועל כן הן לא נכללו במסגרת חוות הדעת. יצוין, כי בסיכומיהם ציינו הנתבעים שהם מסכימים לממצאי חוות הדעת, למרות הסתייגויותיהם מעניינים שונים שצוינו בה, לרבות לעניין אי הערכת יחידות הדיור על גג הבניין (ר' ס' 4 לסיכומי הנתבעים).
18. הדירה מתוארת בחוות הדעת כדירה בת 4 חדרים הממוקמת בקומה הראשונה בבניין מגורים בן 2 קומות, כאשר לדירה מוצמד חלק מחצר הבניין ומשטח חניה בחזית הבניין. בחוות הדעת תואר המטבח בדירה ככזה שעבר שיפוץ, בדירה דלתות מעץ ומיזוג אויר. בהתאם לכך, המומחה העריך בחוות הדעת מה היו דמי השכירות בדירה החל מחודש ספטמבר 2003 ועד לחודש ספטמבר 2015. בקשר לשווי השוק של הדירה, היא הוערכה בחוות הדעת בסך של 2,460,000 ₪.

• טענות הצדדים

ב.1. התביעה העיקרית

טענות התובעים

1. בכתב התביעה התובעים טענו כי דבר קיומה של הדירה נודע להם לראשונה רק כחודש לפני הגשת התביעה על ידם. כן נטען, כי החל מיום פטירתו של נסימי המנוח בשנת 2003 ועד ליום הגשת התביעה, הנתבעים עשו שימוש חד צדדי ובלעדי בדירה השייכת לחברה,  מבלי לשלם כל תמורה על כך.
2. התובעים טענו כי הנתבעים גוזלים את נכסי החברה בהסתמך על סעיף 49 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], בכך שהם מעכבים לכאורה את הדירה שלא כדין, ובהימנעותם בתשלום דמי שכירות עבור השימוש בדירה הם גוזלים למעשה את פירות החברה. עוד נטען כי הנתבעים קיפחו את התובעים מזכויותיהם בחברה, בהתאם לסעיף 192 לחוק החברות, תשנ"ט -1999 (להלן: "חוק החברות"). יצוין כי בסיכומיהם זנחו התובעים טענות אלו, ועל כן בהתאם להלכה הנוהגת לא אדון בהם במסגרת פסק דין זה.
3. עוד נטען, כי יש לחייב את הנתבעים בתשלום בדמי שימוש ראויים מכוח דיני עשיית עושר, משהתעשרותם של הנתבעים בכך שלא שילמו דמי שימוש ראויים על הדירה, נעשתה על חשבונה של החברה, ובהתאם לכך על חשבון התובעים כיורשיו של בסליאן המנוח, הזכאים לפירות הדירה שבבעלות החברה. במסגרת כתב התביעה נתבעו דמי שימוש ראויים בסך 7,000 ₪ לחודש ב-7 השנים הקודמות להגשת כתב התביעה, וכן חיוב הנתבעים בתשלום שכירות לתובעים החל מיום הגשת התביעה. יצוין כי במקביל להגשת התביעה הגישו התובעים בקשה לכונס נכסים, אשר נדחתה (כב' הש' טל לוי).
4. בסיכומיהם טענו התובעים, כי במסגרת ההליך הודו הנתבעים כי עשו שימוש בדירה החל משנת 1987, ועל כן יש להחיל את החריג לכלל ההתיישנות הקבוע בסעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") ולחייב את הנתבעים לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים החל משנת 1987 ועד להיום. עוד זכאים התובעים לטענתם לדמי השימוש הראויים מכוח סעיפים 31 ו-33 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 וכן סעיפים 1 ו-115(א) לחוק הירושה, תשכ"ה-1965.
5. לטענת התובעים, מעולם לא היה ויתור מצד בסליאן המנוח ו/או מצדם של התובעים על דמי שימוש ו/או על דמי השכירות בקשר לדירה, והנתבעים לא הציגו כל ראיה פוזיטיבית לויתור שכזה.
6. עוד לטענת התובעים, טענת הנתבעים, כי לכאורה לאחר פטירת נסימי פנו לבסליאן המנוח לצורך הגעה להסדר בקשר לנכסי החברה אינה מסתדרת עם טענתם שבסליאן המנוח הסכים לכך שיגורו בדירה ללא תשלום דמי שימוש. בנוסף, ככל שהנתבעים פנו לכאורה לבסליאן להסדיר את נושא חלוקת נכסי החברה ונענו בשלילה, לא ברור מדוע כבר אז לא תבעו את בסליאן המנוח, עת ידעו על קיומו של המבנה וזכותם הלכאורית בו.
7. התובעים טענו כי גם ככל שהיו הסכמות כלשהן בין בסליאן המנוח לבין נסימי המנוח לגבי חלוקת הנכסים של החברה ו/או השימוש בנכסי החברה, הרי שבכל מקרה הסכמות אלו פגו עם מותו של נסימי, והיה על הנתבעים לחדש את ההסכמות מול בסליאן המנוח, וזאת גם לנוכח ההסדר הספציפי הקיים בסעיף 115(א) לחוק הירושה.
8. לטענת התובעים, לא הוכח על ידי הנתבעים כי מס הרכישה על הדירה שולם על ידם, וממילא לא הוצגה כל ראיה כי הנתבעים פנו לבסליאן שישתתף בתשלום מס הרכישה, כך שהם מושתקים לטעון כי יש לקזז סכום זה כיום.
9. עוד נטען כי ככל שבוצעו שיפוצים כלשהם בדירה על ידי הנתבעים, הרי שמדובר בעיקר ברכישת ריהוט לדירה, ולא בהשבחת הדירה. יתירה מזאת, הנתבעים לא הציגו חשבוניות בגין השיפוצים, אלא מסמכים חסרי חשיבות משפטית/חשבונאית. נטען כי באחד המסמכים שצורפו על ידי הנתבעים נכתב כי על פי זכרון דברים שנערך בין בסליאן המנוח לבין נסימי המנוח, ההוצאות לגבי הדירה חלות על נסימי, כך שבכל מקרה אין לזקוף כל הוצאה בגין שיפוץ של הדירה לכאורה לחובתם של התובעים. בנוסף, ממילא מדובר בחשבונות משנת 1987 אשר חלה עליהם התיישנות.
10. עוד נטען לראשונה בסיכומי התובעים כי על הנתבעים לשלם לתובעים פיצויים בגין עגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה מהתנהלות חסרת תום הלב של הנתבעים לכאורה.

טענות הנתבעים

1. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי דווקא התובעים הם אלו שהתעשרו על חשבון הנתבעים, היות שבסליאן החזיק במשך שנים במבנה ברח' חובות הלבבות בתל אביב ונהנה משכירות ששולמה לו מהשכרת דירות וחנויות במבנה.
2. לטענת הנתבעים, בסליאן המנוח ידע על קיומה של הדירה ועל השימוש בה ואף ביקר בה מאות פעמים, כך שיש לתהות על טענת התובעים כאילו נודע להם על קיומה של הדירה רק ערב הגשת התביעה. בהקשר זה, טענו הנתבעים, הודו התובעים כי ידעו על קיומה של הדירה, אך לכאורה חשבו כי מדובר בדירה בבעלות נסימי. בנוסף, התובעים לא סיפקו כל אסמכתא לכך שבסליאן המנוח דרש במרוצת השנים, אף לו פעם אחת, דמי שימוש מנסימי המנוח ו/או מהנתבעים על השימוש בדירה, למרות שידע כאמור על קיומה ועל השימוש בה על ידי הנתבעים. הנתבעים טענו כי נסימי המנוח עבר להתגורר בדירה בשנת 1987 בידיעת ובהסכמת בסליאן המנוח, וזאת לאחר שבסליאן המנוח סירב להתחלק עם נסימי המנוח בפירות השכרת היחידות במבנה, ובכך יצר דה-פקטו הסכם מקפח כלפי נסימי המנוח במשך עשרות שנים.
3. לטענת הנתבעים, טענת התובעים כי על ביהמ"ש לפסוק להם דמי שימוש ראויים החל ממועד פטירת נסימי המנוח עומדת בסתירה להוראות חוק ההתיישנות, הקובע מגבלת תביעה של 7 שנים.
4. בנוסף, כשנה וחצי לפני הגשת התביעה, ביקש הנתבע 2 להיפגש עם התובע 3 על מנת להסדיר את חלוקת נכסי החברה, ובשל עיכוב מטעם התובעים, נערכה הפגישה רק לאחר 9 חודשים, במסגרתה עמדו התובעים על כך שהתובעים יוותרו על המבנה והנתבעים יוותרו עם הדירה, כפי שהיה כל השנים, כך לטענתם.
5. הנתבעים טענו כי לא יכול להיות חולק כי נשאו בתשלום של מס הרכישה בסך 20,000 ₪ בקשר לדירה, וכי על התובעים לשאת במחצית מתשלום זה.
6. הנתבעים טענו כי הם יסכימו לחיובם בדמי שימוש ראויים בגין המגורים בדירה כל עוד שבמקביל באופן זהה ובאותם המועדים יחויבו התובעים בדמי שימוש בגין השימוש הבלעדי במבנה.