תא (ת"א) 25049-01-15 פלורה בסליאן נ' זלפה נסימי

1. בפני תביעה לדמי שימוש ראויים שהגישו התובעים, הגב' תמר פריוב, מר אליהו בסליאן ומר אביטל בסליאן (להלן יחדיו: "התובעים" ו/או "הנתבעים שכנגד" ו/או "בסליאן") נגד הנתבעים, הגב' זלפה נסימי, מר אברהם נסימי ומר יונתן נסימי (להלן: "הנתבעים" ו/או "התובעים שכנגד" ו/או "נסימי") שהועמדה על סך 588,000 ₪ בגין דמי שימוש ראויים שלא שילמו להם נסימי לטענתם, על השימוש שביצעו נסימי לכאורה בדירה ברח' שלמה בובר 31, תל אביב (להלן: "הדירה").
2. בנוסף, בפני תביעה שכנגד שהגישו נסימי נגד בסליאן שהועמדה על סך 1,260,000 ₪ בגין דמי שימוש ראויים שלא שילמו בסליאן לנסימי, לטענת נסימי, על השימוש שביצעו לכאורה בסליאן במבנה שברח' חובות הלבבות 2, תל אביב (להלן: "המבנה").
3. מטעם בסליאן העידו כל התובעים וכן בעלה של הגב' תמר פריוב, מר משה פריוב. מטעם הנתבעים העידו כל הנתבעים ועו"ד ראובן בן שלמה. כן העיד החוקר הפרטי מר עומר טראובר. בנוסף, הוגשה לתיק ביום 24.11.2015 חוות הדעת של אינג' חיים גלצנר שמונה כמומחה על ידי בית המשפט, אשר גם הגיש תשובות לשאלות הבהרה שהוגשו על ידי הצדדים (להלן: "המומחה" -ו"חוות הדעת" בהתאמה). פסק דיני זה ניתן לאחר עיון בכתבי הטענות, התצהירים, החקירות, חוות הדעת ושאלות ההבהרה והסיכומים וסיכומי התשובה שהגישו הצדדים.

• המסגרת העובדתית

1. התובעים הינם יורשיו של מר משה בסליאן ז"ל (להלן: "בסליאן המנוח"). מר אברהם נסימי ומר יונתן נסימי הינם היורשים של מר בנימין נסימי ז"ל (להלן: "נסימי המנוח") והגב' זלפה נסימי הייתה אשתו של נסימי המנוח.
2. בשנת 1971 ייסדו בסליאן המנוח ונסימי המנוח את חברת בסן חשמל ופיתוח בע"מ (להלן: "החברה"), כאשר לבסליאן המנוח 50% ממניות החברה ולנסימי המנוח 50% ממניות החברה.
3. ביום 1.2.1972 רכשה החברה, על פי הסכם הרכישה שצורף לכתב ההגנה, את חלקו של מר יוסף פנדו (להלן: "מר פנדו") במבנה, שכאמור נמצא ברח' חובות הלבבות 2 בתל אביב, כאשר לבכר ברטה, בכר ראובן, בכר ניסים, לילי שרה ובכר יצחק יתר הזכויות במבנה (להלן: "משפחת בכר").
4. בנוסף, בין השנים 1973-1976 התקשרה החברה בהסכם עם משפחת ידיאל בקשר להקמת בניין בן שתי קומות ברח' שלמה בובר 31, תל אביב. על פי טענת התובעים, בשנת 1976 נרשמה לטובת החברה הערת אזהרה על המבנה ברשם המקרקעין. ואולם, בשנות ה-80 ניטש סכסוך משפטי בין החברה לבין משפחת ידיאל, והחברה ומשפחת ידיאל הגיעו לפשרה שאושרה במסגרת דיון בבית המשפט העליון (ע"א 282/82), במסגרתה קיבלה החברה לבעלותה את הדירה בקומת הקרקע בבניין ואת חצר הדירה.
5. יצוין כי על פי הסדר הפשרה, היו הצדדים צריכים לרשום את הבניין כבית משותף, כך  שהדירה העליונה והגג ירשמו על שם משפחת ידיאל, והדירה התחתונה וחלק מן החצר על שם החברה. ואולם עניינים אלו לא הושלמו עד ליום זה, וזאת, לטענת הנתבעים, בשל חוסר שיתוף הפעולה של משפחת ידיאל וחיסרון הכיס של נסימי המנוח.
6. התובעים טענו כי הנתבעים עושים שימוש בדירה החל משנת 1977. על פי טענת הנתבעים, נסימי המנוח ו/או הנתבעים החלו להתגורר בדירה החל משנת 1987. עוד הוצג דו"ח לגבי הדירה ועל שמה של החברה הכולל אישור על תשלום מס רכישה על הדירה בסך 20,000 ₪ ביום 15.6.2005. לטענת הנתבעים, הם אלו שנשאו בתשלום מס הרכישה על הדירה.
7. על פי הנתבעים, יתר הזכויות במבנה, שהיו כאמור שייכות לכאורה למשפחת בכר, נרכש בשנת 1984 על ידי הגב' רחל נמדר ז"ל, אחותו של בסילאן המנוח (ר' ס' 34 לכתב ההגנה שכנגד). לראיה לעניין זה הוצג מכתב של עו"ד הלוי לחברה מיום 18.9.1984, במסגרתו נמסר לחברה על רכישת חלקה של משפחת בכר במבנה על ידי הגב' רחל נמדר ז"ל, וכן שטר משכנתא בקשר לזכויות על המבנה על שם רחל נמדר ז"ל מיום 8.2.1990. בהמשך צורף במסגרת הגשת כתב התביעה בקשר עם הליכים שונים שניהל בסליאן המנוח וניהלו התובעים נגד אדם בשם אופיר אמינוב (להלן: "מר אמינוב"), על כך יפורט בהמשך, הסכם רכישה מיום 19.6.1984 בין משפחת בכר לבין רחל נמדר ז"ל.
8. ביום 9.4.1991 נמחקה החברה מפנקס החברות. יוזכר כאמור, כי בעת זו, הייתה החברה בעלת הערת אזהרה על הדירה, והבעלים בזכויות שנרכשו במבנה, כאשר כאמור הגב' רחל נמדר ז"ל, לטענת התובעים, הייתה הבעלים של יתר הזכויות על המבנה.
9. ביום 9.8.1993 אושר צו קיום צוואה של הגב' רחל נמדר ז"ל, במסגרתו הועברו הזכויות של רחל נמדר ז"ל לאחיה, בסליאן המנוח. כך, החל מיום זה, לטענת התובעים, הזכויות במבנה היו שייכות במחציתן לחברה ובמחיצתן באופן פרטי לבסליאן המנוח.
10. ביום 15.9.2003 נפטר נסימי המנוח, והנתבעים כאמור, מר אברהם נסימי ומר יונתן נסימי, הם יורשיו. הנתבעים טענו כי לאחר מותו של נסימי המנוח, הם פנו לבסליאן המנוח על מנת להסדיר את נושא נכסי החברה, אך לא הגיעו להסכמות עמו.
11. בסליאן המנוח נפטר ביום 13.8.2012, והתובעים הם יורשיו.
12. לאחר פטירתו של בסליאן המנוח החלו התובעים והנתבעים במו"מ לשם פיתרון המחלוקות ביניהם, לרבות בעניין דמי השימוש ו/או חלוקת הנכסים השונים של החברה, אך ניסיונות אלו העלו חרס.
13. על פי מכתב בא-כוחם של התובעים מיום 11.11.2014 שצורף לכתב התביעה, החלה עיריית תל אביב לפנות לתובעים בשנת 2014 בקשר עם דרישת חוב ארנונה בכל הקשור למבנה.
14. ביום 13.1.2015 הוגשה התביעה דנן על ידי התובעים לתשלום דמי שימוש ראויים עבור השימוש שביצעו לכאורה הנתבעים בדירה. ביום 19.3.2015 הוגשה התביעה שכנגד לתשלום דמי שימוש ראויים עבור השימוש שביצעו התובעים לכאורה במבנה.
15. חוות הדעת שהוגשה ביום 24.11.2015, כללה הערכת דמי שכירות ראויים הן בדירה והן במבנה, החל מיום פטירת של נסימי המנוח ומיום פטירת בסליאן המנוח.
16. המבנה תואר בחוות הדעת כבניין מגורים בן שתי קומות המוחזק בחלקו על ידי שוכרים ובחלקו על ידי פולשים. קומת הקרקע תוארה כקומה מסחרית המחולקת ל-5 יחידות מסחריות, כאשר כל היחידות המסחריות בקומת הקרקע, להוציא יחידה אחת, הוסבו כיום ליחידות מגורים קטנות. בנוסף קיים מקלט שהוסב ליחידת דיור, ובחלק הצפון מערבי קיים מחסן המשמש כיום גם כ-2 יחידות מגורים קטנות (להלן: "קומת הקרקע"). הקומה הראשונה מחולקת ל-3 דירות מגורים: הדירה הצפון מערבית, הפונה לרח' חובות הלבבות (להלן: "הדירה הצפון מערבית"), הדירה הדרום מערבית, הפונה לרח' חובות הלבבות ולשדרות חכמי ישראל (להלן: "הדירה הדרום מערבית") והדירה הדרום מזרחית, הפונה לשד' חכמי ישראל (להלן: "הדירה הדרום מזרחית") . לגבי קומת הגג, צוין בחוות הדעת כי לא התאפשרה למומחה כניסה אליה, וממבט חיצוני נראה כי נבנו מספר חדרי גג ללא היתר בניה. בהתאם לכך, חוות הדעת העריכה מה היו דמי השכירות הראויים בקשר ליחידות המגורים שתוארו במבנה החל מחודש אוגוסט 2003 ועד לחודש אוגוסט 2015. בקשר לשווי השוק של המבנה, הוא הוערך ב-4,500,000₪. יצוין כי המומחה ציין בחוות הדעת כי רמת הגמר של המבנה נמוכה, רמת התחזוקה של יחידות הדיור נמוכה, וחלקן נמצאות במצב של הזנחה (עמ' 9 לחוות הדעת).
17. במענה לשאלות ההבהרה של ב"כ הנתבעים וב"כ התובעים, השיב המומחה, בין היתר, כי אמנם בהתאם להסכם הפשרה שנחתם בין התובעים לבין מר אמינוב, כפי שיפורט עוד להלן, צוין שם כי על גג המבנה קיימות 3 יחידות דיור, שהועברו לידי מר אמינוב במסגרת הסדר הפשרה, ואשר נבנו ככל הנראה ללא היתר בניה, אך בכל מקרה לא ניתנה למומחה גישה אליהן במהלך ביקורו במבנה, ועל כן הן לא נכללו במסגרת חוות הדעת. יצוין, כי בסיכומיהם ציינו הנתבעים שהם מסכימים לממצאי חוות הדעת, למרות הסתייגויותיהם מעניינים שונים שצוינו בה, לרבות לעניין אי הערכת יחידות הדיור על גג הבניין (ר' ס' 4 לסיכומי הנתבעים).
18. הדירה מתוארת בחוות הדעת כדירה בת 4 חדרים הממוקמת בקומה הראשונה בבניין מגורים בן 2 קומות, כאשר לדירה מוצמד חלק מחצר הבניין ומשטח חניה בחזית הבניין. בחוות הדעת תואר המטבח בדירה ככזה שעבר שיפוץ, בדירה דלתות מעץ ומיזוג אויר. בהתאם לכך, המומחה העריך בחוות הדעת מה היו דמי השכירות בדירה החל מחודש ספטמבר 2003 ועד לחודש ספטמבר 2015. בקשר לשווי השוק של הדירה, היא הוערכה בחוות הדעת בסך של 2,460,000 ₪.

• טענות הצדדים

ב.1. התביעה העיקרית