ב.2. התביעה שכנגד
טענות התובעים שכנגד
- התובעים שכנגד טענו בסיכומיהם כי במהלך ההליך התבררה טענתם של הנתבעים שכנגד כי שמעו על קיומו של המבנה רק לאחרונה כלא מדויקת, משום שהודו בחקירתם כי הם מכירים את המבנה מאז שהיו ילדים.
- הנתבעים שכנגד אף הסתירו מבית המשפט את קיומו של הליך קודם שניהלו נגד מר אופיר אמינוב, בקשר לשימוש של מר אמינוב במבנה, ואשר נסגר בהסדר פשרה בין הצדדים. התובעים שכנגד אף טענו, כי בהתאם לתיק המבנה, בסליאן המנוח השכיר יחידות במבנה למר אמינוב, וזה השכיר זאת לצדדים שלישיים, מבלי לשתף את נסימי המנוח ו/או את התובעים שכנגד בתמורה עבור השכירות. הנתבעים שכנגד אף לא הודיעו ו/או צירפו את התובעים שכנגד להליך שניהלו התובעים נגד מר אמינוב, למרות שידעו כי התובעים שכנגד הם יורשיו של נסימי המנוח, שהיה בעל מניות בחברה.
- נטען כי בסליאן המנוח היה המחזיק בפועל ברוב המבנה, נהג בו "מנהג בעלים" ונהנה מתשלום השכירות שקיבל בגין השכרת היחידות במבנה. עוד נטען, כי להיותו של בסליאן המנוח המחזיק במרבית היחידות במבנה קיימות ראיות רבות, וצורפו לכתב ההגנה תדפיסים לגבי רשימת הדיירים במבנה משנת 1999 ושנת 2008, דוחות ביקורת שנערכו בשנת 2008, במסגרתם מסר מר אמינוב לפקחים כי הוא שוכר את המבנה מבסליאן המנוח ומשכיר למחוסרי בית, והצהרות של דיירים שונים במבנה על פינוי היחידות במבנה והעברת החזקה לבסליאן המנוח. עוד העיד עו"ד ראובן בן שלמה, כי בתחילת שנות ה-2000 היה בעל משרד תיווך, והוא נפגש עם בסליאן המנוח פעמים רבות לצורך השכרת יחידות במבנה לשוכרים שונים.
- עוד נטען, כי שככל שהיו או קיימים כיום פולשים בנכס, הרי שהדבר נמצא באחריותו של בסליאן המנוח ו/או התובעים, ואין הם יכולים להלין אלא על עצמם בעניין זה. כך גם כל תשלומי ארנונה שלא שולמו, ככל שקיימים בקשר למבנה, ראוי שישולמו על ידי מי שהחזיק ומחזיק במבנה, דהיינו בלסיאן.
- נטען כי ככל הנראה בסליאן המנוח זייף מסמכים תוך שהוא מכר את אחת היחידות במבנה לגב' אולגה גולברט אשר הקימה שם מרפאת שיניים. נטען כי המסמך שהוצג כי נסימי המנוח ויתר לכאורה על זכויותיו במבנה לטובת בסליאן המנוח הינו חסר כל נפקות משפטית, היות שבכל מקרה זכויותיו של בסליאן במבנה, כפי שנטען על ידו בהליך נגד אמינוב, היו מכוח היותו בעל מניה בחברת, וממילא מדובר במסמך שנערך באופן רשלני, ואין כל אסמכתא לגביו אצל רשם המקרקעין ו/או רשם החברות.
- עוד נטען, כי אין כל רלוונטיות לדמי השימוש שקיבל בסליאן המנוח משוכרים שונים במבנה, זאת בהיעדר כל אסמכתא לתשלום בפועל, לרבות ההסכמות שנערכו בין בסליאן המנוח לבין מר אמינוב, ועל כן יש להסתמך בעניין זה על דמי השכירות שנקבעו בחוות הדעת.
- נטען יש לדחות את הטענות כאילו בהתאם להסכם הרכישה עם מר פנדו, רכשה החברה לכאורה רק את היחידות המפורטות בהסכם הרכישה ולא מחצית מהזכויות במבנה, וזאת הן לנוכח העובדה כי מספר היחידות הנוכחי במבנה אינו תואם למספר היחידות שהופיע בהסכם הרכישה עם מר פנדו, ובהסכם הרכישה של הגב' רחל נמדר ז"ל, והן לנוכח העובדה שמדובר במבנה הרשום במושע ולא קיים כל הסכם שיתוף.
- התובעים שכנגד טענו כי כל טענה של התובעים ו/או הנתבעים בקשר לתשלומי מיסים ו/או שיפוצים בקשר למבנה אינן מקומן בהליך דנן, אלא שיש להעלותן במסגרת הליכי החייאת החברה ופירוקה.
- התובעים שכנגד הוסיפו, כי יש לדחות את הטענות שיש להשית על הנתבעים את הוצאות הארנונה על המבנה, היות שממילא הוצאות ארנונה מוטלות על המחזיק במבנה, ואין חולק כי נסימי המנוח ו/או התובעים שכנגד לא החזיקו במבנה. לגבי טענת בסליאן כי נסימי צריכים לשאת בהוצאות המשפטיות בהליך נגד מר אמינוב, נטען כי ממילא בסליאן לא טרחו להודיע לנסימי על קיומם של הליכים אלו, ואף לא קיבלו את הסכמתם של נסימי לאישור הסדר הפשרה בשם החברה. לעניין הוצאות השיפוצים של בסליאן על המבנה, לא הוצגה כל אסמכתא לתשלום שכזה, מלבד הצעת מחיר, וממילא ראוי להטיל את הוצאות שיפוץ של המבנה על בסליאן, בשל הזנחתו של המבנה על ידי בסליאן המנוח.
- בנוסף, כתבי הטענות שנחשפו לגבי ההליכים שניהלו הנתבעים שכנגד נגד מר אמינוב, העלו כי הנתבעים שכנגד הודו בעצמם כי בסליאן המנוח היה המחזיק בפועל של המבנה מזה עשרות שנים. בנוסף, בסליאן בעצמם חתומים על הסכם הפשרה, כך שהם אינם יכולים לטעון כי לא היו מעורבים בהליך זה.
- נטען כי זכאותם של התובעים שכנגד לדמי שימוש ראויים בקשר למבנה נובעת מסעיפים 33 ו-35 לחוק המקרקעין, ויש לחייב את הנתבעים שכנגד בתשלום דמי שימוש ראויים על השימוש שביצע בסליאן המנוח ו/או הנתבעים שכנגד במבנה במשך 45 שנים, כך שישולם להם 25% מדמי השימוש הראויים במבנה בהתאם לחוות הדעת, סך של 850 ₪ לחודש עבור השימוש במרפאת השיניים וסך של 1,100 ₪ לחודש בגין חלקם בדמי השימוש של 3 יחידות על גג הבניין, וזאת החל משנת 1972 או לפחות 7 שנים שקדמו להגשת התביעה ועד למועד פירוק החברה וחלוקת נכסיה.
טענות הנתבעים שכנגד
- הנתבעים שכנגד טענו כי בהתאם להסכם הרכישה של המבנה עם מר פנדו, רכשה החברה רק מחצית מהזכויות במבנה, כאשר בהסכם הרכישה נכתב כי קיימים בנכס "...5 חנויות, 2 מחסנים ו-3 דירות...". עוד נטען צוין מפורשות בהסכם הרכישה, כי שתי דירות לא שייכות לחברה, כך שבפועל החברה רכשה רק 2.5 חנויות, מחסן אחד וחצי דירה, בעוד שיתר הזכויות נותרו בידי משפחת בכר שלימים מכרה את זכויותיה במבנה לגב' רחל נמדר ז"ל ושהועברו בסופו של דבר לבסליאן המנוח. בהקשר זה, צוין כי בניגוד לטענות התובעים שכנגד, אין בנכס 20 יחידות דיור, אלא רק 10 יחידות, כפי שצוין בחוות הדעת, והדבר גם נמצא בהתאמה מוחלטת למספר היחידות שצוינו בהסכם הרכישה, וכן למספר היחידות שצוינו בהסכם השכירות בין בסליאן המנוח לבין מר אופיר אמינוב.
- עוד טענו הנתבעים שכנגד, כי במסמך שנמצא במסגרת העבודה על תיק זה, ועליו חתום לכאורה נסימי המנוח, ושאינו נושא תאריך, עולה כי החברה העבירה את זכויותיה במבנה לידי בסליאן המנוח. לטענת הנתבעים שכנגד, לא נסתרה מהימנותו של מסמך זה, והוא גם יכול להסביר מדוע לא פנה נסימי המנוח מעולם בבקשה לתשלום דמי שימוש על המבנה. בהקשר זה טענו הנתבעים שכנגד כי התובעים שכנגד העידו בחקירתם כי החתימה שנמצאת על המסמך דומה לחתימתו של נסימי המנוח.
- הנתבעים שכנגד טענו כי בהתאם להחלטת בית המשפט, על המומחה היה להעריך את דמי השימוש מיום פטירתו של בסליאן המנוח בלבד, וזאת גם בהתאם לסעיף 126 לחוק הירושה שקובע כי עד לחלוקת העיזבון אין היורשים אחראים לחובות העיזבון של המנוח.
- הנתבעים שכנגד טענו, כי המומחה שגה בהערכתו את המבנה, לרבות משום שלא נתן משקל לכך שקיימים פולשים במבנה ולכך שהשוכרים הפוטנציאליים במבנה הם שב"חים ועובדים זרים, וכן לאור הליקויים החמורים במבנה. עוד נטען כי המומחה טעה בכך שהעריך את הדירה הצפון מערבית במבנה, אשר שייכת למר אמינוב בהתאם להסכם הפשרה. המומחה טעה משהעריך בחוות הדעת את הדירה הדרום מזרחית, משום שדירה זו שייכת בהתאם להסכם הרכישה וצוואת המנוחה רחל נמדר ז"ל לבסליאן המנוח. בנוסף, המומחה טעה כשהעריך בחוות הדעת את יחידה מס' 6 במבנה, משום שמדובר במקלט שהינו שייך לכלל דיירי המבנה. בהתאם לכך מבוקש להפחית מדמי השכירות שקבע המומחה תשלומים אלו. עוד נטען כי המומחה ציין כי ב-4 מהיחידות יש פולשים, כך שמן הסתם לא שולם לגביהם שכירות, ולכן יש להפחית מחוות הדעת גם יחידות אלו.
- עוד נטען כי יש להפחית ולקזז את חלקם היחסי של התובעים שכנגד בגין הכספים ששולמו וישולמו בעניין ההוצאות המשפטיות בתביעה שנוהלה מול מר אופיר אמינוב בסך 60,000 ₪, בתביעת חוב הארנונה העומד על מיליון ₪ ובשכ"ט העו"ד שמטפל בסך 65,000 ₪, ובתיקון הליקויים לצורך הכשרת הנכס בסך 300,000 ₪, לאור העובדה שכולם לכאורה נוצרו לאחר פטירת המנוחים.
- הנתבעים שכנגד טענו, כי אין לאפשר לתובעים שכנגד להנות מפירות יחידות דיור שנבנו במבנה ללא היתר, במובן של "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה".
- עוד נטען כי התביעה שכנגד שרויה בשיהוי רב, משום שמאז פטירת נסימי המנוח ועד להגשת עברו 12 שנים, כאשר התובעים שכנגד העידו כי חיכו למותו של בסליאן המנוח על מנת לפעול, ובכך פעלו בחוסר תום לב. הנתבעים שכנגד טענו כי מכלול הנסיבות לא מצדיק השבה בהתאם לסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.
- עוד יצוין כי הנתבעים שכנגד טענו כי ככל שבית המשפט ימצא כי הם חייבים לשלם דמי שימוש ראויים החל מיום צו הירושה, הרי שיש ליתן חשיבות כי הנתבעים שכנגד קיבלו לידיהם את החזקה במבנה רק ביום 1.12.2015, וזאת בהתאם להסכם הפשרה עם מר אופיר אמינוב, כאשר הוא נמצא במצב שאינו ראוי למגורי אדם.
- לחילופין, יש לחייבם בדמי שימוש ראויים עבור התקופה שבין הוצאת צו הירושה ועד הסכם הפשרה עם הסכם הפשרה עם מר אמינוב בהתאם להסכם השכירות בין בסליאן המנוח ומר אמינוב ($480 לחודש), מיום אישור הסכם הפשרה שנחתם בין הנתבעים לבין מר אמינוב ועד ליום קבלת החזקה במבנה (5,500 ₪ לחודש), 3 חודשים לאחר קבלת החזקה במבנה, בהתאם לחוו"ד המומחה ובכפוף לסייגים שפורטו לעיל. יצוין כי התובעים צירפו חוות דעת שמאי בקשר למצבו של המבנה, בה נקבע כי חלק מיחידות הדיור במבנה לא ראויות למגורי אדם. נטען כי בהתאם להצעת המחיר שקיבלו התובעים, עלות השיפוץ של המבנה עומדת על סך של 276,700 ₪ לא כולל מע"מ.
- דיון והכרעה
ג.1. התביעה העיקרית
- הזכאות לדמי שימוש היא נגזרת של זכות הבעלות, שהרי בהתאם לסעיף 2 לחוק המקרקעין, מהותה של בעלות היא האפשרות, בין היתר, להשתמש במקרקעין ולעשות בהם כל דבר ו/או הסכם על פי דין (ר' גם ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 11.10.2012) (להלן: "עניין חברת הירקון")).
- בעניינינו, אין מחלוקת בין הצדדים כי על פי הסדר הפשרה עם משפחת וידאל, נכון ליום הגשת התביעה, קיימת הערת אזהרה על הדירה לטובת החברה.
ג.1.1. האם בסליאן המנוח ויתר על זכותו לדמי שימוש ראויים על הדירה?
- כפי שעולה מטענות הנתבעים, עבר נסימי המנוח יחד עם משפחתו בשנת 1987 לדירה, ומאז משפחת נסימי מתגוררת בדירה עד היום (ר' ס' 41 לכתב ההגנה של הנתבעים, ס' 11 לתצהירו של מר אברהם נסימי). אין מחלוקת בין הצדדים כי נסימי המנוח נפטר ביום 15.9.2003, ובסליאן המנוח נפטר ביום 6.11.2012.
- בשלב זה, ראוי לציין, כי לא הוצגה בפני בית המשפט כל ראיה שבמהלך שנים ארוכות אלו, משנת 1987, עת עבר נסימי המנוח עם משפחתו לדירה, בהתאם להצהרת הנתבעים, ועד ליום פטירתו של בסליאן המנוח בשנת 2012, דהיינו משך 25 שנים, נעשתה כל פניה מטעם בסליאן המנוח כלפי נסימי המנוח ו/או הנתבעים בקשר עם הדירה, לרבות דרישה כי נסימי המנוח ו/או הנתבעים ישלמו דמי שימוש ראויים על השימוש בדירה ו/או כל דרישה אחרת בקשר לדירה.
- כאמור, מדובר בשני בעלי מניות בחברה שאינם בחיים, ומוקשה על בית המשפט לשער מה היו, בעת כניסת נסימי המנוח ומשפחתו לדירה בשנת 1987 ובמשך השנים הרבות במסגרתם התגוררו נסימי בדירה, ההסכמות בין בסליאן המנוח לבין נסימי המנוח בקשר לשימוש של נסימי ו/או הנתבעים בדירה. ואולם, אין חולק כי נסימי נכנס לדירה בשנת 1987 וזאת מבלי שהוצגה כל ראיה להתנגדות ו/או דרישה בקשר לכך של בסליאן המנוח.
- מושכלות יסוד הן, כי התנהגותו של צד לחוזה עשויה ללמד לעיתים שהוא ויתר על זכות שהוקנתה לו לפיו, כאשר הצד הטוען לויתור חייב להציג ראיות מוצקות וברורות לביסוסו (ר' ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 35 (1992); עניין חברת הירקון לעיל, בפס' 11).
- ערה אני לטענת התובעים, שהנתבעים לא הציגו כל ראיה פוזיטיבית לכך שבסליאן המנוח ויתר לכאורה על זכויותיו לקבלת תשלום דמי שימוש ראויים בדירה. ואולם, היות שמדובר במערכת הסכמית של בעלי מניות שאינם בחיים, ראוי לדעתי לבחון את התנהלות הצדדים בתקופה הרלוונטית.
- בעניינינו, לא הוצגה בפני כל דרישה של בסליאן המנוח כלפי נסימי המנוח ו/או התובעים לדמי שימוש ראויים בדירה החל משנת 1987, עת עברו נסימי המנוח ומשפחתו עד ליום מותו של בסליאן המנוח בשנת 2012. במובן זה, ניתן להניח מהתנהגות הצדדים במשך כ-25 שנים כי בסליאן המנוח ויתר על זכותו לקבל דמי שימוש ראויים על הדירה, וזאת יתכן גם מכוח הסכמות כלשהן עם נסימי המנוח שיתכן שהיו קשורות גם להחזקתו של בסליאן המנוח במבנה, וזאת כפי שיפורט עוד בהמשך, וזאת כאמור היות שלא הוצג בפני כי בסליאן המנוח דרש במהלך תקופה ארוכה זו דבר מנסימי המנוח ו/או הנתבעים בקשר לדירה.
- יתירה מזאת, גם לאחר מותו של נסימי המנוח בשנת 2003, ועד למותו של בסליאן המנוח בשנת 2012, לא הוצגה בפני דרישה ו/או פניה כלשהי של בסליאן המנוח כלפי הנתבעים בקשר עם דמי שימוש ראויים בדירה.
- ממכלול הנסיבות שהוצגו בפני, ובפרט ובמיוחד מכוח משך התקופה הארוכה של כ-25 שנים, בהם התגוררו נסימי המנוח ו/או התובעים בדירה ללא דרישה כלשהי מטעם בסליאן המנוח, עולה כי בסליאן המנוח ויתר על זכותו לדמי שימוש ראויים בדירה, מסיבותיו שלו, ואיני מוצאת לאפשר לתובעים לדרוש בדיעבד דמי שימוש ראויים על הדירה מקום שאביהם, בהתנהגותו במשך 25 שנים, ככל הנראה ויתר על זכות זו במשך שנות חייו, וזאת מסיבותיו שלו ו/או מהסכמות כלשהן עם נסימי המנוח.
- בהתאם לקביעתי זו, אני מוצאת לדחות את טענת התובעים לתחולת חריג "ההודאה" מכוח סעיף 9 לחוק ההתיישנות לעניינינו, כך שתקופת ההתיישנות "תאופס" לאור הודאתם של הנתבעים כי הם התגוררו ו/או מתגוררים בדירה החל משנת 1987. אין כאמור לדעתי מחלוקת על השימוש שביצעו הנתבעים בדירה מאז שנת 1987, אולם ממילא מצאתי כי התובעים אינם זכאים לדמי שימוש ראויים על התקופה בה אביהם, בסליאן המנוח, היה עדיין חי, ובהתנהגותו ויתר על זכותו לכאורה לקבל דמי תשלום ראויים עבור השימוש בדירה.
- אוסיף כי לא מצאתי ממש גם בטענת התובעים כי לאור סעיף 115(א) לחוק הירושה יש לקבוע כי ככל שהיו הסכמות בין בסליאן המנוח לבין נסימי המנוח בקשר לשימוש בדירה הם לכאורה פגו עם מותו של נסימי המנוח בשנת 2003. כאמור, התובעים מתעלמים בטענתם זו כי כל עוד בסליאן המנוח היה בין החיים, יכול הוא היה לדרוש מהנתבעים דמי תשלום ראויים עבור הדירה. ואולם, כאמור, גם לאחר מותו של נסימי המנוח בשנת 2003, לא הוצג בפני כי בסליאן המנוח דרש מן הנתבעים דבר בקשר לדירה. מר אברהם נסימי העיד בחקירתו כי שוחח עם בסליאן המנוח לאחר מותו של נסימי המנוח בקשר לחלוקת נכסי החברה, אך ללא הועיל (עמ' 60, ש' 6-19). מעבר לעדות זו, לא הוצגה בפני ראיה נוספת לכך שבסליאן המנוח יצר קשר כלשהו עם הנתבעים ו/או ביקש לשנות את ההסכמות בקשר לשימוש של הנתבעים בדירה.
- משלא הוצגה בפני כל ראיה להתנגדות מצידו כאמור, ניתן וסביר להניח כי חידש את הסכמתו כי הנתבעים ימשיכו לגור בדירה ללא תשלום דמי שימוש ראויים לטובתו. במובן זה, גם אם הייתי מקבלת את טענת התובעים כי ההסכמות, ככל שהיו, בין בסליאן המנוח לבין נסימי המנוח פגו לכאורה עם מותו של נסימי המנוח, הרי שהסכמות אלו חודשו, משום שבסליאן המנוח המשיך בשתיקתו בעניין זה, כפי שפעל עוד נסימי המנוח היה בין החיים, ומשכך הסכים כי הנתבעים לא ישלמו דמי שימוש ראויים עד למותו בשנת 2012.
- ואולם כאמור, בסליאן המנוח נפטר ביום 13.8.2012, ובהתאם לצו הירושה החל מיום פטירתו התובעים הם יורשיו, ומשכך הם בעלי הזכויות שהיו למנוח בסליאן. משכך, הרי שהשתנו הנסיבות עליהם הסתמכו הנתבעים, לרבות בקשר להסכמה של בסליאן המנוח לאי תשלום דמי שימוש ראויים עבור השימוש בדירה.
- מתצהירו של מר משה פריוב מטעם התובעים עולה כי לתובעים נודע על קיומה של הדירה כחלק מרכוש החברה רק במועד הפגישות עם הנתבעים בחודשים נובמבר-דצמבר 2014. התובע, טען אף הוא בחקירתו כי הוא כמעט שלא היה בקשר עם אביו וכי שנודע לו על קיומה של הדירה בבעלות החברה רק במעמד הפגישות עם הנתבעים (ר' עמ' 7, ש' 26-30 לפרו'). בחקירתו, העיד מר אליהו בסליאן כי ידע על קיומה של הדירה, אך חשב כי מדובר בדירה של נסימי המנוח (עמ' 7, ש' 14-16).
- הנתבעים לא הציגו בפני ראיה אחרת המעידה על כך שהתובעים ידעו לכאורה על כך שהנתבעים משתמשים בדירה שהזכויות עליה שייכות לחברה, טרם או לאחר מותו של בסליאן המנוח. משכך, איני מוצאת לזקוף לחובת התובעים כי לא פעלו מיד עם מותו של בסליאן המנוח לדרוש מן הנתבעים דמי שימוש ראויים עבור הדירה.
- בהתאם לכך, הרי שלתובעים, כיורשים של בסליאן המנוח, האפשרות לעמוד על תשלום דמי שימוש ראויים עבור הדירה על ידי הנתבעים העושים שימוש בדירה שהינה כאמור בבעלות החברה, החל מיום מותו של בסליאן המנוח, עת נכנסו בנעליו בהתאם לצווי הירושה.
- לפיכך, התובעים זכאים ל-50% מדמי השימוש הראויים בדירה החל מיום פטירת בסליאן המנוח בהתאם לחוות הדעת, עד ליום הגשת התביעה.