תא (ת"א) 25049-01-15 פלורה בסליאן נ' זלפה נסימי - חלק 3

ג.2.1. האם יש לקזז את מס הרכישה ששולם על הדירה?

1. הנתבעים טענו כי יש לקזז מכל סכום בו הם יחויבו בקשר לדירה את מס הרכישה ששילמו לטענתם בסך 20,000 ₪. הנתבעים הציגו תדפיס ממנו עולה כי בגין מס הרכישה על הדירה שולם סך של 20,000 ₪ ביום 15.6.2005 (ר' נספח ד' לתצהיר הנתבעים).
2. לא הוצגה בפני קבלה ו/או אסמכתא על התשלום שבוצע על ידי הנתבעים, ובנוסף לא נטען בפני וממילא לא הוצגה בפני ראיה כלשהי כי הנתבעים כלל פנו לבסליאן המנוח בקשר לתשלום מס הרכישה על הדירה, לרבות דרישה כי ישלם את חלקו לכאורה במס הרכישה. איני יכולה לקבל את טענת הנתבעים, כפי שעלה מחקירתו של מר אברהם נסימי, כי עם פניית רשויות המס אליהם לתשלום מס הרכישה, לא פנו לבסליאן המנוח בהתאם כי "אי אפשר היה למצוא אותו" (עמ' 61, ש' 17 לפרו'). תשובה זו אינה מסתדרת גם עדותו כאמור של מר אברהם נסימי, כי שוחח עם בסליאן המנוח לאחר מותו של אביו (עמ' 60, ש' 6-8 לפרו').
3. מן האמור לעיל עולה שהנתבעים ביקשו לשלם בעצמם את מס הרכישה, ככל שאכן שילמו בעצמם סכום זה, ורק בשלב זה, כ-10 שנים לאחר ביצוע התשלום הם מבקשים לדרוש את חלקם של התובעים בתשלום זה.
4. במובן זה, ממילא התיישן כל חוב שהיה חב בסליאן המנוח ו/או התובעים כלפי הנתבעים בקשר לביצוע תשלום מס הרכישה, ככל שקיים חוב כזה בקשר לתשלום מס הרכישה על ידם שכאמור לא הוכח בפני על ידי הנתבעים, ויש בעובדה כי לא פנו עד להגשת התביעה לבסליאן המנוח ו/או לתובעים בדרישת תשלום בקשר לתשלום מס הרכישה כדי לפגום בטענתם. אשר על כן דינה של טענה זו להידחות.

ג.3.1. האם יש לקזז את עלויות השיפוץ בדירה?

1. הנתבעים טענו כי ביצעו שיפוצים בדירה במהלך השנים, פעם אחת בשנת 1987 בסך 16,000 ₪, ופעם שניה בשנת 2008 בסך 30,000 ₪. כמו כן, הוחלפו תשתיות החשמל, ארונות המטבח והריצוף, שופצו חניות הבניין בסך 124,445 ₪ (ר' ס' 14 לתצהיר הנתבעים). הנתבעים צירפו מסמכים המעידים לטענתם על השיפוצים שבוצעו, לרבות קבלות וחשבונות (נספח ה' לתצהיר הנתבעים).
2. מעיון במסמכים שצורפו לא שוכנעתי כי הנתבעים הוכיחו כי בוצעו שיפוצים בדירה שראוי לשיטתם שהתובעים יישאו בהם. ראשית, חלק גדול מן המסמכים שהוצגו מתייחסים לרכישת רהיטים לדירה, ולא לביצוע שיפוצים לדירה. שנית, הקבלות שהוצגו אינן מסתכמות לסכומים שהושקעו לטענת הנתבעים. שלישית, לא הוצג בפני די ראיות כי ככל שבוצעו שיפוצים, מדובר היה בשיפוצים שהביאו להשבחת הנכס, ושאינם נוגעים לתחזוקת הנכס על ידי מי שהחזיק בדירה בפועל. רביעית, כאמור, מדובר בשיפוצים שנעשו על ידי הנתבעים ועל פי בחירתם ולרווחתם כמי שהתגוררו והחזיקו בפועל בדירה, וממילא לא הוצגה בפני כל דרישה של הנתבעים כלפי בסליאן המנוח ו/או התובעים להשתתפות בשיפוצים אלו. ועוד יוזכר, למעלה מן הצורך, כי חלק גדול מהקבלות שצורפו נוגעות לשיפוצים שנעשו כביכול בשנת 1987, כאשר הנתבעים טענו בעצמם בקשר לדרישת התובעים לתשלום דמי שימוש ראויים החל משנת 1987, כי אי פנייתו של מר בסליאן המנוח בדרישת תשלום מעידה על ויתור מטעמו. בהתאם לכך, סופה של טענה זו מטעם הנתבעים להידחות.
3. אוסיף, כי טענת התובעים כי יש להשית על הנתבעים חיוב בגין עגמת נפש נטענה לראשונה בסיכומי התובעים על ידי התובעים בעלמא, ולפיכך ממילא אני מוצאת לדחותה.

ג.4.1. סיכום התביעה העיקרית

1. לסיכום התביעה העיקרית לדמי שימוש ראויים, אני מוצאת לקבל את התביעה העיקרית באופן חלקי, כך שהנתבעים נדרשים לשלם 50% מדמי שימוש הראויים על השימוש בדירה שנקבעו בחוות הדעת, החל ממועד פטירת בסליאן המנוח עד ליום הגשת התביעה.

ג.2. התביעה שכנגד

1. הכרעה בטענות התובעים שכנגד בקשר לדמי השימוש הראויים להם הם זכאים לכאורה בגין השימוש במבנה כוללת מענה על מספר שאלות: (1) מיהם בעלי הזכויות במבנה, בהתאם למסמכים שהוצגו?; (2) מי עשה שימוש במבנה על חלקיו בתקופה הרלוונטית?; (3) האם וממתי יש לאפשר לתובעים שכנגד לתבוע דמי שימוש ראויים על המבנה?; (4) הטענות בדבר מצבו הלקוי של הנכס וגובה דמי השימוש הראויים בהתאם לחוות הדעת; וכן (5) טענות הנתבעים שכנגד לחובות ארנונה על המבנה, הוצאות בגין שיפוצים במבנה והוצאות משפטיות בגין ההליכים מול מר אמינוב.
2. אדון בטענות כסדרן.

ג.1.2. מיהם בעלי הזכויות במבנה בהתאם לראיות שהוצגו?

1. בשל שלל הטענות העובדתיות שנטענו על ידי הצדדים בקשר לזכויות של מי מהצדדים במבנה, אני מוצאת, למען הסדר הטוב, להציג בתמצית בשנית את הראיות שהוצגו בפני בהקשר לעניין זכויות הבעלות על המבנה.
2. לפי חוות הדעת, המבנה נמצא בגוש 6971, והינו חלק מחלקות 12 ו-3. נסח הטאבו האחרון שהוצג בפני הוא נכון ליום 12.11.2013 (נספח ב' לתגובת התובעים מיום 10.3.2015) בקשר לחלקות 3 ו-12, עליהן נמצא כאמור המבנה. עוד צורף נסח טאבו נוסף מיום 2.7.2005 (נספח ב2 לכתב התביעה שהגיש בסליאן המנוח נ' מר אמינוב, שצורף כנספח לבקשת הנתבעים שכנגד מיום 8.6.2017).
3. לצורך הנוחות, נתייחס לזכויות במבנה בקשר לחלקה 3 ולחלקה 12 בנפרד. על פי נסח הטאבו, החברה רשומה כבעלים בקשר לחלקה 3 על פי שטר מכר מיום 24.3.1975. משפחת בכר ו/או רחל נמדר ז"ל ו/או בסליאן המנוח ו/או הנתבעים שכנגד אינם מופיעים כבעלי זכויות בקשר לזכויות במבנה בנסח הנוגע לחלקה 3. כך גם בהסכם המכר בין מר פנדו לבין החברה מיום 1.12.1972 (נספח ב' לכתב התביעה שכנגד) צוין כי למר פנדו היו הזכויות על המבנה בחלקה 3 (ר' בהואיל הראשון להסכם זה), ולא צוין כי למשפחת בכר היו זכויות במבנה בכל הקשור לחלקה 3.
4. בקשר לחלקה 12, בנסח הטאבו מיום 2.7.2005, מופיעה משפחת בכר כבעלים על פי שטר מכר מיום 24.12.1972, כאשר אם סוכמים את חלקם בחלקה 12 ("החלק בנכס") בכל הקשור למבנה, כפי שהן מופיעות בנסח הטאבו, חלקם של משפחת בכר הינו 7,312 חלקים מתוך 960,000 חלקים, בכל הקשור לחלקה 12.
5. בנספח ג' לכתב התביעה שהגיש בסליאן המנוח נגד מר אמינוב (שצורף כנספח לבקשה מטעם הנתבעים שכנגד מיום 8.6.2017) צורף הסכם רכישה בין משפחת בכר לבין הגב' רחל נמדר ז"ל מיום 19.6.1984. בהסכם זה נכתב בהואיל הראשון: "והמוכרים [משפחת בכר – א.פ.פ] הינם בעלים של 7,312/960,000 חלקים בחלקה 12 בגוש 6971, המהווה זכות חזקה ובעלות על דירה בקומה ב' הפונה לשד' חכמי ישראל ת"א, המסומנת בתסריט המצורף... יחד עם חלקים בבית כמתחייב בהבעלות [הטעות במקור - א.פ.פ] המשותפת בין כל הבעלים, להלן – "הממכר"" [ההדגשות אינן במקור – א.פ.פ]. ובסעיף 1(ד) להסכם זה נכתב "הקונה מצהיר כי ידוע לו כי יתר החלקים בבית נמכרו לקונים שונים באופן ובצורה כפי שהוא רוכש את הדירה ויתר חלקי הבנין." [ההדגשות אינן במקור – א.פ.פ.]
6. כך גם שטר המשכנתא על שם הגב' רחל נמדר ז"ל (נספח 3 לתצהירי הנתבעים שכנגד) מתייחס לזכויות שרכשה הגב' רחל נמדר בחלקה 12 בלבד.
7. יצוין כי התובעים שכנגד טענו בסיכומיהם כי הם זכאים ל-25% בלבד בדמי השימוש הראויים על המבנה, ועל כן הם מסכימים כי לחברה מחצית מן הזכויות על המבנה ואין להם כל דרישה במסגרת התביעה שכנגד בקשר ומכוח יתר הזכויות על המבנה, גם ככל שהן שייכות לנתבעים שכנגד מכוח צו הירושה (ר' ס' 36 לסיכומי התובעים שכנגד).
8. כאמור, לא הוצגה בפני כאמור כל אסמכתא מרשם המקרקעין על רישום הזכויות במבנה על שמה של הגב' רחל נמדר ז"ל ובהתאם לצו קיום צוואתה, על רישום זכויותיה במבנה על שמו של בסליאן המנוח.
9. מלשון הסכם הרכישה בין משפחת בכר לבין הגב' רחל נמדר ז"ל עולה כי הגב' רחל נמדר רכשה ממשפחת בכר את זכויותיהם בדירה הדרום מזרחית בקומה הראשונה במבנה, אשר תואמות בדיוק לזכויות של משפחת בכר בחלקה 12 בהתאם לנסח הטאבו. כך, בהסכם הרכישה נכתב כי הגב' רחל נמדר ז"ל רכשה 7,312/960,000 חלקים בחלקה 12 שהיו שייכים למשפחת בכר, שהינם  בדיוק כפי שנכתב בקשר לזכויותיה של משפחת בכר בחלקה 12 בנסח הטאבו. מכאן לכאורה עולה כי הזכויות שרכשה הגב' רחל נמדר ז"ל נוגעות לזכויות משפחת בכר בדירה הדרום מזרחית, ולא ראיתי כל התייחסות ו/או הסכם ו/או מסמך אחר המעיד על העברת זכויות אחרות של משפחת בכר בדירות במבנה, ככל שהיו כאלו, מלבד הזכויות בדירה הדרום מזרחית.
10. הנתבעים שכנגד טענו כאמור כי בסעיפים 1.ג ו-1.ד להסכם הרכישה בין מר פנדו לבין החברה החריגו הצדדים שתי דירות, אשר נותרו לכאורה בבעלות משפחת בכר (ולימים, לטענת הנתבעים שכנגד, הועברו הזכויות עליהן לבסליאן המנוח מכוח צו קיום הצוואה של הגב' רחל נמדר ז"ל), ואולם לא מצאתי כי הנתבעים שכנגד הצליחו להציג גרסה קוהרנטית בקשר לעניין זה. ראשית, כאמור לא למותר לציין כי כל החרגה שכזו לכאורה של הדירות לטובת משפחת בכר לא הוכחה באסמכתאות, לרבות באמצעות אסמכתאות על רישום במרשם המקרקעין. שנית, בניגוד לטענה לעיל של הנתבעים שכנגד, כאמור בהסכם הרכישה בין משפחת בכר לבין רחל נמדר ז"ל מיום 19.6.1984 צוין כי משפחת בכר הינה הבעלים של דירה אחת בלבד בקומה הראשונה למבנה, היא הדירה הדרום מזרחית (ר' מול ההואיל הראשון להסכם הרכישה), ולא שתי דירות כנטען על ידי הנתבעים שכנגד.

96. כאמור, לא מצאתי במסמכים שהוצגו בפני תימוכין לטענה כי הגב' רחל נמדר רכשה מחצית מן הזכויות במבנה ו/או זכויות אחרות מעבר לזכויות של משפחת בכר בדירה הדרום מזרחית.
97. בקשר ליתר הזכויות במבנה, מנסחי הטאבו שהוצגו בפני לא עולה תמונה ברורה בקשר לזהות בעלי הזכויות במבנה. מכוח הסכם הרכישה עולה כי החברה רכשה מחצית מן הזכויות במבנה, ובהתאם לסעיף 27 לחוק המקרקעין כלל ידוע הוא כי מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם מתפשטת בכל חלקי המקרקעין.
98. מכל האמור לעיל עולה כי הוצגו בפני ראיות כי הדירה הדרום מזרחית נרכשה על ידי הגב' רחל נמדר ז"ל והועברה על פי צו קיום הצוואה למר בסליאן המנוח. לגבי יתר הזכויות במבנה, הצדדים לא השכילו להציג בפני ראיות ברורות. היות שדרישתם של התובעים שכנגד הינה ל-25% מדמי השימוש הראויים במבנה, ואין חולק כי לחברה לפחות 50% מהזכויות במבנה, הרי שאני מוצאת לאפשר להם לתבוע דמי שימוש ראויים בגין 25% מהזכויות במבנה בהתאם לחוות הדעת, תוך החרגת הדירה הדרום המזרחית שלגביה נמצא כי אינה שייכת לחברה.
99. בנוסף, הנתבעים שכנגד צירפו לתצהירם מסמך עליו חתם לכאורה נסימי המנוח בשם החברה, ובמסגרתו הסכימה החברה לכאורה להעברת זכויותיה במחצית מהמבנה לבסליאן המנוח. איני יכולה לקבל את טענת הנתבעים שכנגד כי יש לראות במסמך זה ראיה לכך שאין לחברה זכויות לכאורה במבנה. מדובר במסמך שהוגש ללא תאריך, לא הועברו כל אישורים ו/או אסמכתאות אחרות בקשר להעברת זכויות במבנה מהחברה לבסליאן המנוח ו/או אישורים על תשלומי מס על העברה שכזו, ככל שהייתה. מדובר במסמך שהוגש כשלעצמו, כשאין אפשרות לחקור את המעורבים בעריכתו לרבות בקשר לנסיבות עריכתו, ועל כן הוא בעל משקל ראייתי נמוך, ודאי בקשר לסוגיית זכויותיה של החברה במבנה, משלא הוצג בפני כי העברת הזכויות לכאורה בין החברה לבין בסליאן המנוח נרשמה. בנוסף, טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם כתב התביעה שהגיש בסליאן המנוח נגד מר אופיר אמינוב, במסגרתה ציין כי זכויותיו במבנה נובעות, בין היתר, מכוח היותו בעל מניות בחברה (ס' 1 לכתב התביעה שהגיש בסליאן המנוח נ' מר אמינוב), משלכאורה לשיטת הנתבעים שכנגד, זכויות אלו ממילא הועברו לבסליאן המנוח מהחברה זה מכבר בשלב זה. כך גם נטען בכתב התביעה שהוגש על ידי הנתבעים שכנגד בעצמם נגד מר אמינוב (ס' 6). לנתבעים שכנגד לא הייתה תשובה לחוסר העקביות לעיל בחקירותיהם (עמ' 30 לפרו', ש' 19-27).
100. אוסיף, כי אני מוצאת לדחות את טענת הנתבעים שכנגד בסיכומיהם כי יש לגרוע מחוות הדעת את הדירה הצפון מערבית במבנה משום שהיא לכאורה שייכת למר אמינוב בהתאם להסכם הפשרה בין הנתבעים שכנגד והחברה לבין מר אמינוב שקיבל תוקף של פסק דין ביום 22.1.2015. ראשית, מדובר בהרחבת חזית אסורה משלא מצאתי כי הנתבעים שכנגד טענו זאת במסגרת כתבי טענותיהם. שנית, אין הנתבעים שכנגד יכולים לטעון לבעלות מר אמינוב בדירה כלשהי בהתאם להסכם פשרה שלא הוצג בפני כי נרשם ברשם המקרקעין. שלישית, ממילא מדובר בהסכם פשרה משנת 2015, ואין בכך רלוונטיות לטענת הנתבעים שכנגד לדמי שימוש ראויים ביחס לתקופה הקודמת למועד זה, שלגביה גם הגיש המומחה את חוות הדעת. אבהיר בהקשר זה, כי איני מביעה עמדה כלשהי בקשר לתקפות הסכם הפשרה ו/או בקשר לבעלות הנוכחית ו/או הזכויות על הדירה הצפון מערבית.
101. ראוי גם לציין כי בין הצדדים ניטשה מחלוקת נוספת בקשר להעברת הזכויות במרפאת השיניים לגב' אולגה גולברט ובהתאם לכך האם נדרש המומחה להעריך בחוות הדעת את דמי השימוש הראויים בגין מרפאת השיניים. בתשובה לשאלת ההבהרה ציין המומחה כי לא העריך את דמי השימוש הראויים בגין מרפאת השיניים בהסתמך על הסכם שהוצג לו מיום 26.3.2006 בין החברה לבין הגב' אולגה גולברט במסגרתו צוין כי מתנהל בין הצדדים הליך של רכישת הנכס אשר מתעכב בשל ליקוי ברישום הנכס, שובר מס רכישה ביחס למרפאת השיניים שמוען על שמה של הגב' אולגה גולברט וחשבונית מס בקשר לתשלום שביצעה לכאורה על חשבון רכישת מרפאת השיניים מבסליאן המנוח. מסמכים אלו לא הוצגו בפני בית המשפט, לרבות רישום לגביהם. הנתבעים שכנגד חיוו בסיכומיהם כאמור כי הם מסכימים להערכת המומחה בחוות הדעת (ס' 4 לסיכומיהם) שכאמור לא העריך את דמי השימוש הראויים לגבי מרפאת השיניים, ולפיכך איני מוצאת צורך להכריע בסוגיה זו, ובהתאם לחוות הדעת מרפאת השיניים לא תשוכלל ותשוקלל במסגרת ההכרעה בזכויות של הצדדים במבנה.
102. כך, גם לגבי טענת התובעים שכנגד בקשר ליחידות על גג המבנה שלא נסקרו על ידי המומחה משלא נמצא לגביהם היתר בניה כדין, איני מוצאת להכריע בקשר לדמי השימוש לגביהן במסגרת ההליך דנן, לאור הסכמתם של הנתבעים שכנגד כאמור לעיל לממצאי חוות הדעת המומחה. לפיכך, הרי שהתביעה לדמי השימוש הראויים לא תכלול את היחידות על גג המבנה.
103. ממכלול הראיות שהוצג בפני עולה כי בהכרעתי בתביעה שכנגד אתייחס לזכויותיה של החברה במבנה, ובהתאם זכויות התובעים שכנגד במבנה לדמי שימוש ראויים, על פי חוות הדעת, תוך הפחתה של ממצאי חוות הדעת בקשר לדירה הדרום מזרחית.