טענות הנתבעים שכנגד
- הנתבעים שכנגד טענו כי בהתאם להסכם הרכישה של המבנה עם מר פנדו, רכשה החברה רק מחצית מהזכויות במבנה, כאשר בהסכם הרכישה נכתב כי קיימים בנכס "...5 חנויות, 2 מחסנים ו-3 דירות...". עוד נטען צוין מפורשות בהסכם הרכישה, כי שתי דירות לא שייכות לחברה, כך שבפועל החברה רכשה רק 2.5 חנויות, מחסן אחד וחצי דירה, בעוד שיתר הזכויות נותרו בידי משפחת בכר שלימים מכרה את זכויותיה במבנה לגב' רחל נמדר ז"ל ושהועברו בסופו של דבר לבסליאן המנוח. בהקשר זה, צוין כי בניגוד לטענות התובעים שכנגד, אין בנכס 20 יחידות דיור, אלא רק 10 יחידות, כפי שצוין בחוות הדעת, והדבר גם נמצא בהתאמה מוחלטת למספר היחידות שצוינו בהסכם הרכישה, וכן למספר היחידות שצוינו בהסכם השכירות בין בסליאן המנוח לבין מר אופיר אמינוב.
- עוד טענו הנתבעים שכנגד, כי במסמך שנמצא במסגרת העבודה על תיק זה, ועליו חתום לכאורה נסימי המנוח, ושאינו נושא תאריך, עולה כי החברה העבירה את זכויותיה במבנה לידי בסליאן המנוח. לטענת הנתבעים שכנגד, לא נסתרה מהימנותו של מסמך זה, והוא גם יכול להסביר מדוע לא פנה נסימי המנוח מעולם בבקשה לתשלום דמי שימוש על המבנה. בהקשר זה טענו הנתבעים שכנגד כי התובעים שכנגד העידו בחקירתם כי החתימה שנמצאת על המסמך דומה לחתימתו של נסימי המנוח.
- הנתבעים שכנגד טענו כי בהתאם להחלטת בית המשפט, על המומחה היה להעריך את דמי השימוש מיום פטירתו של בסליאן המנוח בלבד, וזאת גם בהתאם לסעיף 126 לחוק הירושה שקובע כי עד לחלוקת העיזבון אין היורשים אחראים לחובות העיזבון של המנוח.
- הנתבעים שכנגד טענו, כי המומחה שגה בהערכתו את המבנה, לרבות משום שלא נתן משקל לכך שקיימים פולשים במבנה ולכך שהשוכרים הפוטנציאליים במבנה הם שב"חים ועובדים זרים, וכן לאור הליקויים החמורים במבנה. עוד נטען כי המומחה טעה בכך שהעריך את הדירה הצפון מערבית במבנה, אשר שייכת למר אמינוב בהתאם להסכם הפשרה. המומחה טעה משהעריך בחוות הדעת את הדירה הדרום מזרחית, משום שדירה זו שייכת בהתאם להסכם הרכישה וצוואת המנוחה רחל נמדר ז"ל לבסליאן המנוח. בנוסף, המומחה טעה כשהעריך בחוות הדעת את יחידה מס' 6 במבנה, משום שמדובר במקלט שהינו שייך לכלל דיירי המבנה. בהתאם לכך מבוקש להפחית מדמי השכירות שקבע המומחה תשלומים אלו. עוד נטען כי המומחה ציין כי ב-4 מהיחידות יש פולשים, כך שמן הסתם לא שולם לגביהם שכירות, ולכן יש להפחית מחוות הדעת גם יחידות אלו.
- עוד נטען כי יש להפחית ולקזז את חלקם היחסי של התובעים שכנגד בגין הכספים ששולמו וישולמו בעניין ההוצאות המשפטיות בתביעה שנוהלה מול מר אופיר אמינוב בסך 60,000 ₪, בתביעת חוב הארנונה העומד על מיליון ₪ ובשכ"ט העו"ד שמטפל בסך 65,000 ₪, ובתיקון הליקויים לצורך הכשרת הנכס בסך 300,000 ₪, לאור העובדה שכולם לכאורה נוצרו לאחר פטירת המנוחים.
- הנתבעים שכנגד טענו, כי אין לאפשר לתובעים שכנגד להנות מפירות יחידות דיור שנבנו במבנה ללא היתר, במובן של "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה".
- עוד נטען כי התביעה שכנגד שרויה בשיהוי רב, משום שמאז פטירת נסימי המנוח ועד להגשת עברו 12 שנים, כאשר התובעים שכנגד העידו כי חיכו למותו של בסליאן המנוח על מנת לפעול, ובכך פעלו בחוסר תום לב. הנתבעים שכנגד טענו כי מכלול הנסיבות לא מצדיק השבה בהתאם לסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.
- עוד יצוין כי הנתבעים שכנגד טענו כי ככל שבית המשפט ימצא כי הם חייבים לשלם דמי שימוש ראויים החל מיום צו הירושה, הרי שיש ליתן חשיבות כי הנתבעים שכנגד קיבלו לידיהם את החזקה במבנה רק ביום 1.12.2015, וזאת בהתאם להסכם הפשרה עם מר אופיר אמינוב, כאשר הוא נמצא במצב שאינו ראוי למגורי אדם.
- לחילופין, יש לחייבם בדמי שימוש ראויים עבור התקופה שבין הוצאת צו הירושה ועד הסכם הפשרה עם הסכם הפשרה עם מר אמינוב בהתאם להסכם השכירות בין בסליאן המנוח ומר אמינוב ($480 לחודש), מיום אישור הסכם הפשרה שנחתם בין הנתבעים לבין מר אמינוב ועד ליום קבלת החזקה במבנה (5,500 ₪ לחודש), 3 חודשים לאחר קבלת החזקה במבנה, בהתאם לחוו"ד המומחה ובכפוף לסייגים שפורטו לעיל. יצוין כי התובעים צירפו חוות דעת שמאי בקשר למצבו של המבנה, בה נקבע כי חלק מיחידות הדיור במבנה לא ראויות למגורי אדם. נטען כי בהתאם להצעת המחיר שקיבלו התובעים, עלות השיפוץ של המבנה עומדת על סך של 276,700 ₪ לא כולל מע"מ.
- דיון והכרעה
ג.1. התביעה העיקרית
- הזכאות לדמי שימוש היא נגזרת של זכות הבעלות, שהרי בהתאם לסעיף 2 לחוק המקרקעין, מהותה של בעלות היא האפשרות, בין היתר, להשתמש במקרקעין ולעשות בהם כל דבר ו/או הסכם על פי דין (ר' גם ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 11.10.2012) (להלן: "עניין חברת הירקון")).
- בעניינינו, אין מחלוקת בין הצדדים כי על פי הסדר הפשרה עם משפחת וידאל, נכון ליום הגשת התביעה, קיימת הערת אזהרה על הדירה לטובת החברה.