תא (ת"א) 25049-01-15 פלורה בסליאן נ' זלפה נסימי - חלק 4

ג.2.2. מי עשה שימוש במבנה בתקופה הרלוונטית?

104. התובעים שכנגד טענו כי בסליאן המנוח החזיק בפועל במבנה ועשה בו שימוש כבר בשנים שלאחר רכישת הזכויות במבנה על ידי החברה בשנת 1972, תוך נישול נסימי המנוח מהרווחים מהשכרת היחידות במבנה. למען הסדר הטוב, אסקור את הראיות שהוצגו בפני בקשר לסוגיה זו.
105. הראיות שהוצגו בפני כוללות: תדפיס מעיריית תל אביב מיום 15.4.1999 במסגרתו צוין בסליאן המנוח כמחזיק 8 מהיחידות במבנה מתוך 20; תדפיס מעיריית תל אביב מיום 7.1.2008, במסגרתו צוין בסליאן המנוח כמחזיק 9 יחידות במבנה מתוך 20; דוח ביקורת מיום 9.1.2008, במסגרתו צוין כי אמינוב מסר לפקח מטעם העירייה כי הוא שוכר את המבנה מבסליאן המנוח; וכן הצהרה בדבר החזקה בנכס מיום 16.7.2009 במסגרתה צוין כי החזקה בנכס הועברה לבעלים, כך על פי לשון המסמך, בסליאן המנוח (נספח א' לכתב התביעה שכנגד).
106. עוד כאמור יש לציין כי בכתבי הטענות בקשר לתביעת בסליאן המנוח נגד מר אמינוב, וכן תביעת הנתבעים שכנגד נגד מר אמינוב, צוין כי בסליאן המנוח הינו "בעל הזכויות להירשם כבעלים... והמחזיק מזה עשרות שנים במבנה..." (ס' 1 לכתב התביעה שהגיש בסליאן המנוח, ס' 6 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים שכנגד נגד מר אמינוב). עוד צורף כאמור הסכם השכירות בין בסליאן המנוח לבין מר אמינוב, במסגרתו הוסכם כי מר אמינוב שוכר 8 יחידות במבנה מבסליאן המנוח.
107. בנוסף, העיד מטעם הנתבעים שכנגד מר ראובן בן שלמה, כי בתחילת שנות האלפיים היה בקשר עם בסליאן המנוח בקשר להשכרת יחידות במבנה, ומתוקף היותו מתווך באותה עת, הביא לבסליאן המנוח שוכרים למבנה, וכי המבנה הושכר לדיירים שונים על ידי בסליאן המנוח (עמ' 116, ש' 12-14 לפרו').
108. ממכלול הראיות עולה בבירור כי מי שעשה שימוש במבנה, והשכיר את החדרים ו/או היחידות בו, או את חלקן, למר אמינוב ו/או לדיירים אחרים, היה בסליאן המנוח. די בכך כי הנתבעים שכנגד הודו בעניין זה בעצמם במסגרת ההליך נגד מר אמינוב. בהתאם לכך, הרי שעולה כי עד למותו ביום 13.8.2012 החזיק בסליאן המנוח ועשה שימוש במבנה.
109. הנתבעים שכנגד טענו בסיכומיהם כי קיבלו את החזקה במבנה רק ביום 1.12.2015 לאחר מאבקים משפטיים עם מר אמינוב, כאשר מדובר במבנה שאינו ראוי למגורי אדם.
110. אין בידי לקבל טענה זו. מיום פטירתו של בסליאן המנוח פעלו הנתבעים שכנגד על פי שיקול דעתם במבנה, לרבות בהתנהלותם מול מר אמינוב, וזאת כאמור ללא שיתוף התובעים שכנגד בהתנהלות זו, למרות שהודו בחקירתם כי ידעו על חלקם של התובעים שכנגד בחברה (עמ' 9, ש' 19-21 ו-26-28 לפרו'). העד מר ראובן בן שלמה סיפר בעדותו כי כבר בשנת 2010 לערך שוחח עם מר אליהו בסליאן, במקום אביו, בקשר למכירת המבנה (ר' עמ' 125, ש' 11-14 לפרו'), ועדותו זו לא נסתרה.
111. הנתבעים שכנגד אף ניהלו הליכים בקשר למבנה, ומכתבי הטענות בהליכים הקודמים בין הצדדים שצורפו ביום 8.6.2017, עולה כי מר אמינוב שילם לנתבעים שכנגד תשלום חודשי בסך 5,500 ₪ בגין תקופה שקדמה ליום 1.12.2015. בהסכם הפשרה עם מר אמינוב אף נכתב כי מר אמינוב "ימשיך לשלם" לנתבעים שכנגד סך של 5,500 ₪ לחודש עד למועד 1.12.2015 (ס' 10 להסכם הפשרה עם מר אמינוב, נספח ו' לתגובת התובעים מיום 10.3.2015).
112. מכאן, שהנתבעים שכנגד קיבלו תשלום בגין המבנה בגין התקופה שקדמה ליום קבלת החזקה במבנה לטענתם, ועל כן אני מוצאת לדחות טענתם כי לכאורה לא עשו שימוש במבנה עד ליום 1.12.2015.

ג.3.2. האם וממתי יש לאפשר לתובעים שכנגד לתבוע דמי שימוש ראויים על המבנה?

113. מכל האמור לעיל היה לכאורה ניתן היה להסיק כי נסימי המנוח היה זכאי ל-25% מדמי השימוש הראויים על המבנה בתקופה בה עשה שימוש בסליאן המנוח במבנה, להוציא הדירה הדרום מזרחית. ואולם, כפי שקבעתי בקשר לדירה, הרי שלא הוצגה בפני דרישה כלשהי של נסימי המנוח כלפי בסליאן המנוח לדמי שימוש ראויים בגין השימוש של בסליאן המנוח במבנה, ואיני יכולה לסמוך בקשר לכך על הטענה הבלתי מבוססת שהעלו התובעים שכנגד כי נישולו לכאורה של נסימי המנוח מהמבנה על ידי בסליאן המנוח הטריד את מנוחתו של נסימי המנוח כהבעת התנגדות לעניין זה (ס' 38 לכתב התביעה שכנגד).
114. לפיכך, הרי שלפחות החל מרכישת הזכויות על המבנה על ידי החברה בשנת 1975 עד לשנת 2003, עת פטירתו של נסימי המנוח, דהיינו במשך כ-28 שנים, מהתנהלותו של נסימי המנוח ניתן להסיק כי לא עמד על חלקו מן השימוש במבנה, וזאת מסיבותיו שלו. כשם שלא מצאתי לאפשר לתובעים לתבוע בדיעבד דמי שימוש ראויים בגין הדירה כאשר לא הוצגה בפני ראיה כי אביהם, בסליאן המנוח, עמד על זכות זו משך כ-25 שנים, הרי שאיני מוצאת לאפשר לתובעים שכנגד לטעון כעת בדיעבד כי הם זכאים לדמי שימוש מקום שאביהם, נסימי המנוח, לא עמד על כך בהתנהלותו, במשך כ-28 שנים, בהתאם לראיות שהוצגו בפני.
115. ואולם, עת נפטר נסימי המנוח, הרי שזכויותיו עברו ליורשיו, התובעים שכנגד, והם היו רשאים לדרוש מבסליאן המנוח ו/או מהנתבעים שכנגד דמי שימוש ראויים בגין המבנה. אמנם, התובעים שכנגד לא הציגו כל ראיה כי עד להגשת התביעה שכנגד דרשו דמי שימוש ראויים ו/או כל דרישה אחרת מבסליאן המנוח ו/או מהנתבעים שכנגד בקשר למבנה. ואולם, היות שמדובר בתקופה קצרה יותר יחסית, משך 12 שנים, לא מצאתי בעובדה כי הנתבעים שכנגד לא פנו עד למועד הגשת התביעה שכנגד לדרוש דמי שימוש ראויים עבור השימוש במבנה כסיבה לבדה שתאיין את זכותם לדרוש דמי שימוש ראויים בגין המבנה בהתאם למגבלות חוק ההתיישנות, דהיינו לדרוש מן הנתבעים שכנגד 25% מדמי השימוש הראויים על המבנה, להוציא הדירה הדרום מזרחית, בהתאם להוראות חוק ההתיישנות.
116. ואולם, הנתבעים שכנגד טענו בסיכומיהם כי לכאורה אין הם חייבים בחובות העיזבון של בסליאן המנוח מכוח סעיפים 126-128 לחוק הירושה, וזאת עד ליום הוצאת צו הירושה ביום 6.11.2012.
117. סעיפים אלו לחוק הירושה קובעים כי עד לחלוקת העיזבון, אין היורשים לחובות העיזבון, ולאחר חלוקת העיזבון היורשים חייבים עד כדי שווים של מה שקיבלו מן העיזבון, ובלבד שחובות אלו היו ידועים ליורשים במועד חלוקת העיזבון (ר' ע"א 8265/03 אברמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין (פורסם בנבו, 17.10.2005); ת"א 2131/05 מולדבסקי נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 6.12.2009)).
118. הנתבעים שכנגד אמנם טענו טענה זו בעלמא וללא פירוט, ואולם מצאתי ממש בטענה זו. אמנם, נראה כי לא ניתן לחלוק כי בעניינינו העיזבון חולק, נוכח העובדה כי הנתבעים שכנגד הגישו בעצמם תביעה מכוח אותו עיזבון הכולל לשיטתם זכות לדמי שימוש ראויים בדירה, אך לא הוכח בפני כי במועד חלוקת העיזבון, שהינו לכל הפחות לפני מועד הגשת התביעה שכנגד, ידעו הנתבעים שכנגד על דרישת התובעים שכנגד לדמי שימוש ראויים בגין המבנה, שלא ברור אם נולדה במועד זה, ובהתאם על חובות לכאורה של בסליאן המנוח כלפי התובעים שכנגד בגין דמי שימוש ראויים על המבנה, משדרישה זו מטעם התובעים שכנגד קיבלה ביטוי באופן מפורש רק בהגשת התביעה שכנגד.
119. בהתאם להוראות חוק הירושה לעיל, אני מוצאת שהתובעים כנגד אינם זכאים לקבל דמי שימוש ראויים על המבנה מהנתבעים שכנגד בגין השימוש שעשה בסליאן המנוח במבנה עד למותו ביום 13.8.2012.
120. ואולם, אין בקביעתי זו כדי לאיין את זכותם של התובעים שכנגד לדמי שימוש ראויים מהנתבעים שכנגד החל מיום פטירתו של בסליאן המנוח, דהיינו החל מיום 13.8.2012, אשר בהתאם לצו הירושה ירשו הנתבעים שכנגד את זכויותיו של בסליאן המנוח והחלו לעשות שימוש במבנה.

ג.4.2. הטענות בדבר מצבו הלקוי של המבנה וגובה דמי השימוש הראויים במבנה בהתאם לחוות הדעת

121. הנתבעים שכנגד טענו כאמור כי יש להפחית מדמי השימוש שנקבעו בחוות הדעת, היות שהמומחה לא התחשב בכך שקיימים פולשים במבנה וכי השוכרים הפוטנציאליים במבנה הינם שב"חים ועובדים זרים. עוד נטען כי המומחה לא לקח בחשבון כי מצבו של הנכס לא ראוי למגורי אדם. בקשר לסוגיה זו צורפה חוות דעת של שמאי המקרקעין מר יעקב שפיר, במסגרתה חיווה דעתו כי המבנה כולל חדרים עם עובש, חוטי חשמל חשופים, ברזלים חשופים בקירות המבנה, מטבחים רעועים ושירותים שאינם ראויים לדעתו למגורי אדם.
122. עוד טענו הנתבעים שכנגד כי על המומחה היה לקחת בחשבון את דמי השכירות שנגבו בפועל. כך לדוגמה, לגבי דירות בהם יש פולשים, לא נגבתה שכירות ועל כן אין לחייבם בדמי שימוש לגבי דירות אלו במבנה.
123. התובעים שכנגד טענו בסיכומיהם כי הם זכאים ל-25% מדמי השימוש הראויים לפי קביעת המומחה בחוות הדעת, ולא לדמי השכירות שהתקבלו בפועל. עוד טענו כי כל טענה בקשר למצבו של המבנה רובצת לפתחם של הנתבעים שכנגד משום שבסליאן המנוח ו/או הנתבעים שכנגד הם שהחזיקו במבנה.
124. הפסיקה והספרות המשפטית דנו לא פעם בסוגיית הדיאלוג שמקיימים, אם בכלל, סעיף 33 לחוק המקרקעין, אשר לפיו "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש", לבין סעיף 35 לחוק המקרקעין אשר לפיו "כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין".
125. פרופ' דויטש גרס בספרו כי הכרעה בין סעד הנגזר משכר ראוי לבין סעד הנגזר מפירות המקרקעין אינה נתונה לשיקול דעתו של הזכאי, אלא ראוי שתינתן על פי הכרעה נורמטיבית של בית המשפט באשר לשיטת ההשבה הראויה בנסיבות הנתונות של כל מקרה (ר' מ' דויטש, "קניין", 545 (1997)). לשיטת פרופ' ויסמן, בכל מקרה לא קמה זכאות לבעלים משותף בנכס הן מכוח סעיף 33 והן מכוח סעיף 35, כי אז עשוי הדבר להביא לכפל תשלום (י' ויסמן, "דיני קניין – בעלות ושיתוף", 244 (1997)).
126. בעניין ע"א 6035/07 חברת החניון המרכזי בבת ים בע"מ נ' אמיר אשורי (פורסם בנבו, 5.7.2010) אשר עסק בסוגיה זו קבע כב' השופט רובינשטיין בקשר לשותף שנושל ממעמדו בקשר לזכויותיו בחניון כי היות שהחניון תופעל והופקו ממנו רווחים בתקופה בה נושל התובע, הסעד המתבקש המגיע לשותף שנושל הוא הפירות שהופקו מהנכס, דהיינו חלקו ברווחים שהופקו (שם, בפס' ל"ד).
127. בעניינינו, יוזכר כי מדובר במבנה שאמור לכאורה להיות נכס מניב מתשלום דמי שכירות על היחידות השונות בו. מעיון בכתב התביעה שהגישו הנתבעים שכנגד נגד מר אופיר אמינוב (נספח לבקשת הנתבעים שכנגד מיום 8.6.2012) עולה כי לנתבעים שכנגד שולם בהתאם להחלטת בית המשפט בהליך שם 5,500 ₪ לחודש החל מיום 23.7.2012 בשל אי הפינוי של מר אמינוב מהמבנה, ובהתאם להסכם הפשרה עם מר אמינוב, סכום זה המשיך להיות משולם על ידי אמינוב לנתבעים שכנגד עד ליום 1.12.2015. כך גם עולה מתצהירו של מר משה פריוב שהוגש במסגרת תגובת התובעים מיום 10.3.2015.
128. כאמור, הנתבעים שכנגד לא סיפקו הסבר הגיוני לעובדה כי עם פטירת בסליאן המנוח, ועם הגשת התביעה נגד מר אמינוב, לא פנו לתובעים שכנגד ושיתפו אותם בהחלטות בקשר לפעולות שביצעו בקשר למבנה, לרבות ההליכים המשפטיים בהם נקטו למול מר אמינוב ו/או פולשים אחרים במבנה ו/או כל פעולה אחרת שביצעו בקשר למבנה. ואולם, כעת, משהוגשה נגדם התביעה שכנגד, הנתבעים שכנגד מבקשים "לכפות" בדיעבד על התובעים שכנגד את ההחלטות שביצעו, לרבות ההסדרים אליהם הגיעו עם מר אמינוב בקשר לתשלומים שקיבלו ו/או ההסדרים, ככל שקיימים, ו/או הפעולות, ככל שבוצעו, בקשר עם פולשים אחרים במבנה, וזאת כאמור ללא שעירבו את התובעים שכנגד בכך בזמן אמת כנדרש.
129. בהתאם לכך, בנסיבות העניין ולאור התנהלותם לעיל של הנתבעים שכנגד, אני מוצאת כי הסעד הראוי הינו כי התובעים שכנגד זכאים, בנסיבות העניין, לדמי שימוש ראויים במבנה בהתאם לסעיף 33 לחוק המקרקעין ולדיני עשיית עושר ולא במשפט, וזאת בהתאם לנקבע בחוות הדעת, החל מיום פטירת בסליאן המנוח, ולהוציא הדירה הדרום מזרחית, ולא לפי דמי השכירות שהתקבלו בפועל בקשר למבנה במהלך התקופה הרלוונטית.
130. אוסיף, כי לא מצאתי פגם בחוות הדעת של המומחה, שהתבקש על ידי בית המשפט להעריך את דמי השכירות הראויים בדירות ו/או היחידות במבנה. בהקשר לכך, לא מצאתי רלוונטיות לחוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעים שכנגד בקשר למצבו של הנכס ו/או לטענות הבלתי מבוססות שהעלו בקשר לאוכלוסיית השוכרים הבעייתית לכאורה, ומקובלות עלי תשובות ההבהרה שנתן המומחה בקשר לעניינים אלו (ר' תשובות 2-3 ו-5-7 לתשובות המומחה לשאלות ב"כ הנתבעים שכנגד מיום 20.4.2016).
131. כך גם לדעתי יש לדחות את טענות הנתבעים שכנגד כי אין לחייב אותם בתשלום דמי שימוש ראויים בגין המקלט (יח' מס' 6) היות שלכאורה מדובר במקלט שהינו רכוש משותף ולא מיועד למגורים. המומחה השיב כי מדובר ביחידה שהוסבה למגורים ויש לה ערך כלכלי, ועמדתו לעיל מקובלת עלי (עמ' 4 לתשובות המומחה לשאלות ההבהרה של הנתבעים שכנגד, מיום 20.4.2016).
132. מכל האמור לעיל עולה כי על הנתבעים שכנגד לשלם 25% מדמי שימוש הראויים בגין המבנה כפי שנקבע בחוות הדעת, להוציא הסכומים שנקבעו בקשר לדירה הדרום מזרחית, החל מיום פטירת בסליאן המנוח עד ליום הגשת התביעה שכנגד.

ג.5.2. טענות הנתבעים שכנגד לחובות ארנונה על המבנה, הוצאות בגין שיפוצים במבנה והוצאות משפטיות בגין ההליכים מול מר אמינוב  

133. הנתבעים שכנגד טענו כי על המבנה רובץ חוב ארנונה של כ-1,000,000 ₪ וכי שכר הטרחה של העו"ד המטפל בהליכים בקשר לעניין זה עומד על סך 65,000 ₪, ועל התובעים שכנגד לשאת בחלקם בתשלומים אלו. הנתבעים שכנגד לא ביססו טענה זו, לא הציגו כי שילמו חוב זה, ומכוח מה רובץ חוב הארנונה ועל אילו תקופות הוא חל ו/או אם חוב זה שולם על ידם ו/או צירפו כל מסמך בקשר לשכר הטרחה הנטען, ועל כן רק בשל כך יש לדחות טענה זו.
134. למעלה מן הצורך, אציין כי מפאת גודלו של חוב הארנונה לטענתם, סביר להניח כי רובו ככולו חל על תקופה הקודמת עוד היה בסליאן המנוח בחיים. בהתאם לדין ולפסיקה, הרי שממילא חלה הארנונה על בעל הזיקה הקרובה ביותר (ע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים (פורסם בנבו, 10.6.1992)), ובעניינינו, לא הוכח בפני כי התובעים שכנגד היו בעלי זיקה שכזו בתקופה הרלוונטית.
135. בכל מקרה, יתכן שראוי יהיה להעלות הוצאות שכאלו במסגרת הליך החייאת החברה ו/או פירוק החברה ו/או פירוק השיתוף.
136. הנתבעים שנגד הוסיפו וטענו כי בשל מצבו הלקוי של המבנה, הם לקחו הלוואה מהבנק ונדרשים לבצע שיפוצים במבנה בגובה של כ-300,000 ₪. הנתבעים שכנגד צירפו לתצהירם הצעת מחיר מקבלן שיפוצים על סך של 323,739 ₪ כולל מע"מ. הנתבעים שכנגד לא טענו כי מדובר בסכום שכבר שולם על ידם.
137. לעניין זה, אני מוצאת לקבל את טענת התובעים שכנגד, כי מדובר בהוצאות עתידיות שאין מקומן במסגרת תביעה לדמי שימוש ראויים, שמטבעה וטיבה הסעד הנדרש בה הוא בעל תחולה רטרואקטיבית. הוצאות אלו, ככל שנדרשות, ראוי שידונו במסגרת הליך החייאת החברה ו/או פירוק החברה ו/או פירוק השיתוף בין הצדדים. מכאן, דינה של טענה זו להידחות.
138. הנתבעים שכנגד טענו בנוסף כי יש לקזז מכל סכום שיפסק לחובתם את ההוצאות המשפטיות בסך 60,000 ₪ ששולמו על ידם לכאורה במסגרת ההליכים מול מר אמינוב. גם טענה זו נטענה בעלמא, ללא שצורפה כל ראיה בקשר לתשלום זה על ידי הנתבעים שכנגד, ועל כן סופה להידחות, ויפים לכך הדברים שנכתבו קודם בקשר לנישול התובעים שכנגד מקבלת ההחלטות ו/או ביצוע הפעולות בקשר למבנה, ולא אחזור עליהם בשנית.