תא (י-ם) 66187-12-14 חיים איתן דודו נ' משה קול ובניו חברה לניהול בע"מ

מבוא

1. לפניי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן נזקי הצדדים בעקבות ביטול הסכם שכירות אולם אירועים שבבעלות הנתבעת, ע"י התובעים.
2. התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים") הם בני זוג. התובע, איש עסקים בתחום עסקי המזון. הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת"), היא הבעלים של אולם אירועים ברחוב יד חרוצים 22 בירושלים, שכונה בעבר "אולמי פאלאס" או "ירוק בעיר" (להלן: "אולם האירועים ו/או הנכס").

(המנהל ובעל המניות נמחקו מכתב התביעה בהתאם להצהרת ב"כ התובעים בדיון מיום 21.2.16).  

1. תביעת התובעים עומדת על 693,100 ₪ (לאחר תיקון הסכום במעמד הדיון הראשון). הסכום כולל השבת כספים ששילמו לנתבעת (סך 440,000 ₪), פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 150,000 ₪, החזר הוצאות בסך כולל של 103,100 ₪ (תיווך ושכ"ט עו"ד בגין עריכת ההסכם והקמת חברה בע"מ לטובת ניהול המושכר, ואגרות הכרוכות בכך ).
2. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד על סך 300,000 ₪ בטענה כי נזקיה גדולים מכך והסכום הוקטן לצרכי אגרה בלבד, משהתברר בדיון הראשון כי קיזזה רק 200,000 ₪ (ס' 51 לתביעה שכנגד), ולא את מלוא ה-440,000 ₪ שקיבלה מהתובעיןם, הודיעה כי גם לאחר הקיזוז המלא של הסכום ששולם לה, תביעתה נותרת על הסך הנ"ל של 300,000 ₪, המורכבים מהפסד צפוי בדמי שכירות במהלך ששה חודשים, תשלומי ארנונה, דמי תיווך ועוגמת נפש.

הראיות

1. מטעם התובעים העידו שני התובעים ומתווך העסקה שהיה שותף לכמה פגישות - רביד עוזרי. מטעם הנתבעת העידו מנהלה עו"ד רוני קול,  יואל מרגליות ואדיר כהן. יואל עוסק בארגון אירועי שמחות בירושלים ונפגש עם התובעים לצורך שיווק האולם, ואדיר כהן הוא מפעיל אולם אירועים סמוך לזה של הנתבעת, ואשר עובד כיום בשיתוף פעולה עם הנתבעת (העברת לקוחות מצד אחד למשנהו). יואל העיד על האופן שבו תחום האירועים עובד ואדיר סיפר על שיתוף פעולה בינו לבין הנתבעת, לאחר יציאת השוכר הקודם מהאולם, ועל פגישה בינו לבין התובעים, קודם לביטול ההסכם.

השתלשלות האירועים

הסכם שכירות

1. ביום 29.9.2014 נחתם בין התובעים לנתבעת הסכם שכירות אולם האירועים. (להלן: "ההסכם")(נספח א' לכתב התביעה). תקופת השכירות היא לחמש שנים עם שתי אופציות נוספות בנות חמש שנים כל אחת. מועד תחילת השכירות לא סוכם, אלא בנספחים מאוחרים להסכם.
2. במועד החתימה ואף לאחריה היה האולם מוחזק על ידי צד שלישי שניהל אולם אירועים בשם "ירוק בעיר" (להלן: "השוכר הקודם")

דמי השכירות בארבעת החודשים הראשונים עמדו על 50,000 ₪ לחודש לאחר מכן יעלו בהדרגה, עד ל-90,000 ש"ח לחודש החל מהחודש העשירי ואילך לכל תקופת השכירות.

"הואיל והשוכר הצהיר ואף הודיע למשכיר כי בדעתו לשפץ את המושכר עם כניסתו למושכר, לפיכך הוסכם..." שהמשכיר יוותר כמענק חד פעמי על דמי השכירות לחודש אחד או לחודשיים, תלוי בגובה עלות השיפוץ (ס' 34, מכונה בפי התובע "גרייס").

1. על פי הוראות ההסכם, היה על התובעים להפקיד בידי הנתבעת 200,000 ₪ מזומן שישמש כערבות (ס' 20 ב') , וכן 240,000 ₪ שמוגדרים "כדמי פינוי של המושכר. סכום זה ישולם על ידי השוכר למשכיר ללא קשר להוצאותיו בפועל של המשכיר בגין פינוי המושכר ו/או השוכר הקודם." (ס' 31). סעיפים אלו ונוספים שכולם מתייחסים לחובות השוכר כלפי המשכיר, הוגדרו כתנאים עיקריים שהפרת כל אחד מהם תזכה את המשכיר בכל הסעדים העומדים לו עפ"י ההסכם והדין, לרבות 300,000 ₪ פיצוי מוסכם (ס' 35).

נספחים להסכם

1. ביום החתימה על ההסכם נחתם גם נספח שעניינו דחית מועד תחילת תקופת השכירות למועד גמיש שהנתבעת תודיע עליו בתוך 40 ימים ובלבד שלא יהיה מאוחר מ-1.1.15. עוד נקבע כי בתוך 40 ימים רשאית הנתבעת להודיע על ביטול ההסכם "ובלבד שסיבת ההודעה על פי זה תהא בקשר לשוכר הנוכחי של האולם." באם תינתן הודעת ביטול כי אז לאף צד לא תהא טענה כלפי משנהו. התובעים העידו כי ידעו שיש שוכר קודם שצריך להתפנות אולם לא את פרטי העסקה או היחסים בינו לבין הנתבעת.
2. ביום 29.10.14 נחתם נספח נוסף המבטל את קודמו ובו ניתנה לנתבעת האפשרות לדחות את תחילת השכירות עד ליום 1.3.15, ובלבד שהודעה על מועד תחילת תקופת השכירות ניתנה עד ליום 1.1.15.
3. במסגרת שינוי ההסכם ע"י הנספח, קיבלו התובעים את האפשרות לקבל את ה"גרייס" בדמי השכירות,   במהלך 24 החודשים מתחילת תקופת השכירות ולאו דווקא עם כניסתם למושכר. התובע העיד כי לא החליט מתי ישפץ את האולם ולכן בדק במקביל גם אפשרות של שיתופי פעולה עם מארגני אירועים ועם בעל אולם סמוך. מכל מקום, על פי ההסכם, הבחירה הושארה בידיו.
4. עוד נרשם בנספח כי עם קבלת ההודעה על מועד תחילת תקופת השכירות, יועמד לרשות השוכר משרד, החל מיום ההודעה ועד למועד תחילת השכירות.  (ס' 8 לנספח).
5. התובעים הפקידו עם חתימתם על הנספח האחרון, סך של 440,000 ₪ במזומן שהוחזקו בנאמנות אצל ב"כ הנתבעת, עו"ד רן בסה, עד לקבלת הודעה בנוגע לתחילת תקופת השכירות.

מהלכי הצדדים לאחר חתימת ההסכם ונספחיו

זכויות השוכר הקודם – לפי פסק דין מיום  25.11.14

1. מנספח ב' שצורף לתצהיר הנתבעת ומהתצהיר עולה כי בין השוכר הקודם לבין הנתבעת התקיימו הליכים משפטיים שתחילתם בחודש אוקטובר 2014 . השוכרת ביקשה לממש אופציה וסורבה ע"י הנתבעת בטענה להפרות חוזה ואי תשלום ארנונה. השוכרת ומנהלה ביקשו צו מניעה זמני שימנע פינויים וניתוק החשמל וצו למניעת הטרדה מאיימת שירחיק את עו"ד רוני קול מהאולם,  הנתבעת הגיבה בתביעת פינוי ותביעה כספית.

ביום 25.11.14 - המועד שיועד לדיון במעמד שני הצדדים בבקשה למניעת הטרדה מאיימת, אוחדו ארבעת ההליכים והסתיימו בהסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין.  (נספח ב' לתצהיר הנתבעת ובראשו מנויים ההליכים הבאים: ה"ט 35313-10-14 כהן ואח' נ' קול, ה"פ 37651-10-14, מרכז האירועים ירוק בעיר(2011) בע"מ נ' משה קול ובניו חב' לניהול בע"מ ואח', תא"ח 52404-10-14 משה קול ובניו חב' לניהול ואח' נ' מרכז האירועים ות.א 9517-11-14, משה קול ובניו חב' לניהול בע"מ נ' מרכז האירועים).

1. עיקרי הסכם הפשרה הם כדלקמן:

השוכר הקודם יפנה את המושכר עד 31.12.14, התביעות ההדדיות ידונו בפני בורר.

על אף מועד הפינוי הנ"ל, "תהיה השוכרת רשאית לקיים אירועים גם לאחר 1.1.15, עד יום 1.4.15, בתנאי כי לא יקוימו יותר מ-8 אירועים. רשימת האירועים ומועדיהם וכן שמות הצדדים תועבר לעו"ד רן בסה עד ליום חמישי – 27.11.14. המשכירה או מי מטעמה מתחייבים כי האולם יהיה ראוי לשימוש על כל הציוד הנדרש לקיום אותם אירועים, כפי שהיה עד כה. התשלום בגין אותם אירועים ישולם כפי התנאים בהסכם השכירות לדמי שכירות בגין קיום אירועים בלבד. ככל שלא ישולם תשלום בגין אחד מהאירועים בתאריך המיועד לתשלום, לא תהיה השוכרת רשאית לקיים אירועים נוספים בהתאם להסכם זה, וזאת מבלי לגרוע בכל טענה אחרת. הצווים שניתנו בה"ט 35313-10-14 ובה"פ 37651-1014 יעמדו בתוקפם עד ליום 31.12.14 בכפוף לאמור בהסכם זה וכן יעמדו בתוקפם בימים בהם יתקיימו אירועים בחודשים ינואר פברואר ומרץ. יראו את הצו שניתן כסעד זמני בה"פ 37651-10-14 כצו שניתן בתביעה העיקרית בתיק האמור. התביעה בתא"ח 52404-10-14 והתביעה בת.א. 9417-11-14 יימחקו"

1. מועדי האירועים המתוכננים שנמסרו על ידי השוכר הקודם היו: 5.1.15, 18.1.15, 4.2.15, 11.3.15, 12.3.15, 17.3.15, 24.3.15 , ברי כי במהלך החודשים ינואר – מרץ לא יוכלו התובעים לשפץ האולם והחזקה במושכר תינטל מהם בשבעת הימים הללו, אם השכירות תחל ב-1.1.15. נמצא כי הנתבעת התחייבה התחייבויות סותרות כלפי שני השוכרים.  ככל שהיה נבחר מועד מאוחר יותר לתחילת השכירות, החפיפה בין החזקות היתה מצטמצמת או נעלמת.

4.12.14 – בחירת הנתבעת במועד לתחילת השכירות -  1.1.15

1. "לנגד עיני הנתבעת היו אינספור אופציות כיצד להתמודד עם קיומם האפשרי של אירועים אלה באולם מבלי שהתובעים יפגעו אלא להיפך..." (ס' 18 בתצהיר עו"ד קול), ומכל האופציות בוחרת הנתבעת להודיע  ביום 4.12.14 כי תקופת השכירות תחל ביום 1.1.15 ולא בפברואר או מרץ,  מבלי לספר דבר וחצי דבר אודות שבעת האירועים הצפויים במהלך תקופת השכירות של התובעים ואודת פסק הדין בעניינו של השוכר הקודם.

עו"ד רוני קול, מנהל הנתבעת, איש עסקים קר וממולח, יחד עם ייעוץ משפטי צמוד, טיכסו עצה והוחלט למסור הודעה לתובעים לפיה החזקה תימסר ביום 1.1.15.

האם באותה עת היתה הנתבעת חייבת לגלות לתובעים את המידע אודות שבעת האירועים, האם המידע מהותי או שולי וזניח כטענת הנתבעת, ואם שולי וזניח מדוע הוסתר בשלב זה. על מניעי הנתבעת ובחירת דרך פעולתה ביחסה אל התובעים ניתן ללמוד מתוך האירועים הבאים.

7.12.14 - קבלת 440,000 ש"ח

1. ביום 7.12.14 הודיע עו"ד בסה כי הוא מעביר את סך ה-440,000 ₪ שהוחזקו על ידיו בנאמנות, לידי הנתבעת. ברי כי לולא ההודעה שתקופת השכירות מתחילה ב-1.1.15 לא יכולה היתה הנתבעת לקבל לידיה סך של 440,000 ₪, סכום לא מבוטל לכל הדעות.
2. סביר כי צד לחוזה שנפרד מ- 440,000 ₪, עוד לפני שקיבל החזקה במושכר, כשהסכום מצוי בידי הצד השני  יחשוב פעמיים ויותר, לפני שיבטל את ההסכם, גם אם הופר או שונה באופן חד צדדי שלא על דעתו.

ואכן, יום למחרת העברת הכספים גילתה הנתבעת את שהסתירה קודם לכן, התובעים קראו לכך "עיזים" שהוכנסו להם, התובע כינה זאת גם "מהמורה" שניתן היה להתגבר עליה, לו היה מוצע פיצוי, עו"ד קול כינה זאת "פסיק קטן שלא מעלה ולא מוריד". (פרו' עמ' 37 ש' 3).

8.12.14 – גילוי המידע בדבר זכויות השוכרת הקודמת

1. ביום 8.12.14 כשהגיע התובע לקבל מפתחות המשרד יחד עם בעל מקצוע לצורך בחינת האולם וקבלת הצעת שיפוץ, הודיע לו עו"ד קול כי השוכר לא מאפשר כניסה לאולם בשלב זה, וכי באולם יתקיימו עוד שבעה אירועים בחסות השוכר הקודם, במהלך החודשים ינואר – מרץ  2015.

הוא מוסר לתובע מפתחות של משרדו הפרטי שנמצא שתי קומות מתחת לאולם, במקום המשרד הצמוד לאולם, ומבקש ממנו לשמור בסוד את קיומו של הסכם השכירות ביניהם.

לטענת התובע היה המום מדברי עו"ד קול שניסה להרגיעו ואמר שיעזור לו,  "נסתדר".  (ס' 6 לתצהיר התובע).

לטענת התובעת במשך מספר ימים ניסתה להשיג את עו"ד קול "ביום 14 לחודש ...במשך יום שלם שניסיתי התחננתי על נפשי שהשיחה תתקיים במשרדו בנוכחות בעלי, אמרתי לו רוני מה אתה רוצה לעשות עם האירועים והוא אמר שהוא לא רוצה לעשות שום דבר עם האירועים הם טובים לכם" (פרו' עמ' 27 ש' 10-12).

1. ביום 14.12.14 בשעה 11:19 שולח עו"ד קול הודעה לתובעת ובה רשימת מועדי האירועים. (נספח ו'1 לכתב התביעה).  התובעת "...התקשרה אלי נסערת, שהיא מדברת עם רוני והוצג לה שיש שבעה אירועים ולא מקובל עליה ולכן היא רוצה שאהיה נוכח בפגישה לראות מה ניתן לעשות" – העיד המתווך רביד (פרו' עמ' 10 ש' 16).

הפגישה ביום 14.12.14 

1. בפגישה נכחו התובעים, עו"ד קול ומתווך העסקה רביד עוזרי. המתווך העיד כי "אפשר היה לחתוך את המתח בסכין"... "רוני בלהט הויכוח אמר: את מעלה לי את לחץ הדם, ואם את לא רוצה את העסקה תצאי מהעסקה, זו העסקה" (פרו' עמ' 8 ש' 23-26), "היא אמרה שהיא רוצה להסתדר, לא דובר על סכום, דובר על העיקרון של הפיצוי, העיקרון שבמהלך השכירות של האולם ששייכת לה, אף אחד לא צריך לעשות אירוע, ואם עושים אירוע אז היא רוצה להרויח"  (עמ' 9 ש' 1-3). עו"ד קול בעדותו טען כי לא הציע לבטל את העסקה ולכל היותר אמר זאת ב"ציניות"..."בטח בשלב הזה אני לא אציע להם לקחת את הכסף אחרי שהוצאתי את השוכר" (פרו' עמ' 37 ש' 40). ציניות או לא, מדובר בלשון חד משמעית שלא הותירה ספק בעיני התובעים כי האירועים של השוכר הקודם יתקיימו באולם.

התובעים דורשים קיום החוזה ככתבו וכלשונו – חזקה בלעדית

1.  ביום 21.12.2014 שלח ב"כ התובעים מכתב באי מייל לנתבע 2 בו הבהיר כי קיום שבעת האירועים אינו  מקובל על ידי התובעים,  ודרש את קיום הסכם השכירות "ככתבו וכלשונו".  "נא העבר אלי מייל המאשר כי החל מתאריך תקופת שכירות המבנה, דהיינו 1.1.15 יהיו מרשיי השוכרים והמפעילים הבלעדיים של המבנה בדיוק כפי שנחתם ביניכם"  (נספח ו'2 לכתב התביעה).

במכתב זה לא מאיימים התובעים בביטול ההסכם אלא דורשים אכיפתו הדווקנית.

אותו הדבר במכתב הנוסף שנשלח ביום 23.12.14, לאחר שהמכתב הראשון לא נענה (נספח ז') שם נכתב:

"אין כל תוקף מבחינת מרשיי להתחייבויות שלך מול צדדים שלישיים וכי יומן האירועים החל מתאריך 1.1.15 הינו של מרשיי בלבד." (נספח ז' לכתב התביעה).

מדובר באימיילים שאין לי ספק שהגיעו לידי עו"ד קול בזמן אמת, גם בהיותו בחופשת חנוכה בצפון הארץ עם משפחתו, אולם הוא המתין קמעא שקל ואז השיב.

הצעת הנתבעת  

1. ביום 24.12.2014 השיב עו"ד קול את הדברים הבאים: התובעים הם אלו שלחצו להקדים את מועד תחילת השכירות, "בתום לב" "ועל פי רצונם פעלנו כפי שפעלנו, מבחינתנו לא היה זה משנה מהו מועד התחלת השכירות שכן בצאת שוכר א' נכנס שוכר ב' וכל שאנו עשינו היה מאמץ כן ואמיתי לרצות את מרשיך", ולכן חוסר תום הלב הוא של התובעים. (נספח ח' לכתב התביעה).
2. באותו מכתב ניאות לשאת בהוצאות החשמל והמים ואף הציע לתת לתובעים בתום הסכם השכירות את אותו מספר אירועים, "כך שהלכה למעשה הם לא יפגעו כלל, אפילו לא מבחינה תאורטית, והחשוב מכל – ביצוע 2-3 אירועים באולם בכל חודש מהחודשים הראשונים לפעילותם (בכפוף לתשלום ההוצאות שעלולות  להיגרם להם) רק יועיל למרשיך, שכן שיווק חתונות ואירועים מבוצע בדרך כלל בשעה שהמזמינים הפוטנציאלים נוכחים בהפעלה פיזית של אירוע האולם".
3. מדובר בהצעות שנועדו לשנות את ההסכם הכתוב ולכן נדרשות הן להסכמת התובעים. הנתבעת לא אישרה כדרישת התובעים כי האירועים יבוטלו ולכן ההפרה הצפויה בעינה עמדה, גם ביום 24.12.14, להזכיר שבוע לאחר מכן החזקה אמורה היתה להימסר וביום 5.1.15 אמור להתקיים האירוע הראשון מבין השבעה של השוכר הקודם.  הנתבעת לא  מצאה לנכון להציע הצעות שוות ערך שיגרמו לתובעים למחול על ההפרה כמו להקטין דמי השכירות בחודשים בהם נפגעה זכות החזקה הבלעדית של התובעים, או  העברת מלוא הסכום שתקבל מהשוכר הקודם עבור קיום האירועים הללו. בעיני הנתבעת היה סביר לקבל כ-70,000 ₪ בגין שבעת האירועים שיתקיימו בזמן שהתובעים מחזיקים האולם, בנוסף ל-150,000 ₪ דמי שכירות שחייבים בהם התובעים בגין שלושת החודשים הללו.  מעדותו של עו"ד קול משתמע כי הוא ציפה שהתובעים יודו לו על כך שתרם באירועים אלו לשיווק האולם.  "..צריך להבין שכדי להביא לאולם שבעה אירועים זה מתנה יפה מאוד על מגש של כסף" (פרו' עמ' 35, ש' 6). "באותו שלב ניסיתי דרך המו"מ להעניק להם כמה שפחות מהעוגה והם ניסו יותר ובסופו של יום ביום 25.12. נתתי להם את כל העוגה, כשביום 23.12 נתנו דעתם שהם לא רוצים לקיים את האירועים ואמרתי להם שיעשו מה שהם רוצים" (פרו' עמ' 39 ש' 6-8).