דברים אלו לא מדויקים, עו"ד קול לא נתן את כל העוגה לתובעים, אלא גלגל לעברם את הבעיה עם השוכר הקודם, כפי שנראה בהמשך מתוכן תשובתו ביום 25.12. לאחר שקיבל הודעה על ביטול ההסכם עקב הפרת הנתבעת.
הודעת ביטול ההסכם
- ביום 25.12.2014 הודיע ב"כ התובעים לעו"ד קול: "בהתנהגותך זו הפרת את ההסכם בין הצדדים ומרשיי מבקשים להפסיק את ההתקשרות עמך באופן מיידי", הוא התבקש להעביר כספי הנאמנות חזרה לנאמן, כשבהמשך יועבר אליו פירוט נזקי התובעים. (נספח ט' לתצהיר עו"ד קול).
הצעות נוספות של הנתבעת
- עוד באותו היום השיב עו"ד קול ודחה את הודעת הביטול: "מבחינתנו ההסכם שריר וקיים ומרשיך מוזמנים לבחור באפשרות הנוחה להם ביותר לקיום ההסכם, כשהאולם עומד לרשותם החל מיום 1.1.15 כמוסכם" (נספח י').
- האפשרויות שהועלו בפני התובעים, בנוסף לנשיאה בהוצאות חשמל ומים וקיום אירועים בסוף תקופת ההסכם היו כדלקמן:
" 3. בנוסף... ישנן עוד שלוש אפשרויות בהן יכולים מרשייך לקיים את ההסכם.
- האפשרות הראשונה: מרשיך יכולים לקיים את הסכם השכירות מבלי לבצע כלל את שבעת האירועים ו/או את חלקם.
- האפשרות השניה: מרשיך יכולים להתחיל בשיפוץ האולם בעזרת המשקיע שמצאו, כפי שמסר לי היום המתווך מר עוזרי, מבלי לקיים את שבעת האירועים כולם או חלקם. וגם באפשרות זו נשמח לעזור למרשיך ככל שנוכל.
- אפשרות שלישית: מרשיך רשאים לאפשר את ביצוע שבעת האירועים כולם או חלקם תמורת פיצוי כספי."
- הנתבעת לא באמת הציעה הצעות מעשיות לתובעים. להטיל על התובעים האחריות לביטול האירועים שהנתבעת התחייבה להם בפסק הדין, לא רק שזה לא הוגן, זה גם לא מעשי, התובעים היו צפויים לצו מניעה זמני, הנתבעת לביזיון בית משפט, שלושה חודשים האולם היה מושבת כליל, ועל סמך התנהגות עו"ד קול, היו השיקים עבור שלושת דמי השכירות בסך 150,000 ₪ נפרעים במלואם, כאילו לא אירע דבר. בדיעבד, עו"ד קול מראה בתצהירו כי ניתק החשמל לשוכר הקודם וגרם לכך שבסופו של יום התקיימו רק שני אירועים. זו חכמה בדיעבד ולא הוכחה לכך שההפרה הצפויה היתה לא וודאית.
- ההצעה לשפץ אף היא אינה מעשית, אלא לאחר שיתקיים האירוע האחרון בחודש מרץ. נוכח צו ההרחקה שהגיש השוכר הקודם, ספק אם ניתן היה להתקרב לאולם.
גם האפשרות השלישית של קבלת פיצוי לא היתה מסוימת דיה ולכן לא היה בה כדי לגרום לתובעים לחזור בהם מהודעת ביטול ההסכם. הנה, האיום בביטול ההסכם התממש בניגוד להערכותיו של עו"ד קול, ועדיין לא מצא לנכון להציע פיצוי בסכום ספציפי, או למצער להציע להעביר את מלוא הסכומים שתקבל הנתבעת מהשוכר הקודם לידי התובעים. האמור בסעיף 70 לסיכומי הנתבעת כאילו היתה הצעה דומה, מהווה טענה עובדתית חדשה שלא מצאתי לה זכר בחילופי המכתבים והדברים בין הצדדים.
- עוד יש להבהיר כי גם אם הצעת הפיצוי היתה הוגנת ואפילו גבוהה, אין בה כדי להסיר את ההפרה הצפויה, אלא כדי להביא לשינוי ההסכם, בכפוף להסכמת התובעים. קיום ההסכם ככתבו וכלשונו כדרישת התובעים יכולה היתה להתבצע לו היתה הנתבעת משיגה את שינויו של פסק הדין בינה לבין השוכר הקודם, או מציגה מסמך חתום ממנו המוותר על קיום האירועים. תחת זאת הציע עו"ד קול בתצהירו ניתוח משפטי לפיו פסק הדין אינו מחייב את התובעים "ובהיותם שוכרים תמי לב בעלי זכות חזקה כדין , היו גוברים על ירוק (השוכר הקודם-מ.ק.) בכל עימות משפטי לו היה ביניהן" (ס' 17). ובכן, מי שבנספח להסכם מכפיף עצמו לאפשרות ביטול ההסכם בשל השוכר הקודם, לא יכול להיחשב כבעל זכות עדיפה עליו.
הצעה נוספת שקיבל התובע מעו"ד קול "תסגור את האולם עם מנעול". "אני בריון?" שאל את עצמו התובע (פרו' עמ' 22 ש' 3).
מכתב הנתבעת מיום 29.12.14
- התובעים לא השיבו להצעות הנתבעת. מנהל הנתבעת רושם כך: "הנני לחזור ולהודיעך, כי ההסכם שנחתם בין הצדדים שריר וקיים ומחייב ככתבו וכלשונו, ומרשיך מתבקשים להעביר אלינו את כל השיקים בהתאם להסכם השכירות". (הדגשה לא במקור). אני תוהה כיצד העברת כל השיקים, לרבות בגין שלושת החודשים הראשונים בהם נמנעת מהתובעים חזקה בלעדית מתאימה להסכם השכירות, או לטענת בא כוח הנתבעת כי התובעים "יכלו כמובן לקזז לנתבעת כל חיוב כאמור". (ס' 70 בסיכומיו).
- עו"ד קול לא יידע את התובעים כי יום קודם איים על השוכר הקודם בניתוק החשמל בשל הפרת פסק הדין (נספח ד' לתצהיר הנתבעת), הוא לא הצהיר בפני הנתבעים כי ביטל את שבעת האירועים שאמורים היו להתקיים, ואכן לא ביטל, לכן לא יכלו התובעים לדעת למה מתכוון עו"ד קול קיום ההסכם "ככתבו וכלשונו", והרי ההתחייבות בהסכם היא להעברת החזקה הבלעדית במושכר ביום 1.1.15 ולא חזקה מוגבלת.
מכתב הנתבעת מיום 1.1.15
- ביום 1.1.15 הנתבעת מזמינה את התובעים להתחיל את הפעלת הסכם השכירות ולהעביר אליה את כל השיקים, "הרינו להודיעך כפי שהבהרנו לך במכתבינו מיום 25.12.14 שהסכם השכירות שריר וקיים ואנו נקיימו ככתבו וכלשונו...אם מרשיך לא יופיעו היום...הרי שיש בכך הפרה יסודית של ההסכם, שתגרום לנזקים גדולים ביותר", התובעים חייבים למצוא שוכר חליפי וכל עוד לא יעשו כן, "בהתאם להסכם השכירות, הרי שהם השוכרים והמחזיקים של המושכר.." .(הדגשה לא במקור).
ושוב חוזרת הנתבעת על הביטוי קיום ההסכם ככתבו וכלשונו, מבלי שהיא מפרטת כיצד תמסור חזקה בלעדית באולם נוכח פסק הדין שמחזיק בו השוכר הקודם.
עוד הובהר במכתב כי על אף שהתובעים נחשבים למחזיקי המושכר, הנתבעת תשכיר אותו לאחרים כדי להקטין נזקיה.
בדיעבד מסתבר כי הנתבעת אפשרה לשוכר הקודם לקיים חלק מהאירועים, כך עולה מסעיף 31 לתצהיר עו"ד קול, אם כי הוא עומד בסתירה לאמור בסעיף 30 שם נרשם שבפועל לא התקיימו 7 האירועים. מה שברור הוא שמכתב זה של הנתבעת צופה פני תביעה משפטית, ואינו מלמד על תיקון ההפרה.
- לשני המכתבים האחרונים לא ענו התובעים, ב-31.12.14 הגישו תביעתם הנוכחית לבית המשפט.
טענות הצדדים
- המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לשאלה האם התובעים היו זכאים להודיע על ביטול ההסכם בשל הפרתו, אם לאו.
התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה הפרה יסודית של ההסכם, כל אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם שבו אינו מקבל חזקה מלאה ובלעדית במושכר. תקופת השכירות (ס' 2 להסכם) מהווה תנאי עיקרי בהסכם. הנתבעת חטאה באי גילוי עובדות מהותיות כמו: קיומו של שוכר שיש מחלוקת עמו בנוגע למועד פינויו, פסק הדין שהתקבל בעניינו, אי עמידתו של השוכר הקודם בתנאי פסק הדין.
הנתבעת באמצעות עו"ד קול לקו בחוסר תום לב - בבחירת עיתוי לגילוי שבעת האירועים "יום אחד בלבד לאחר שהועבר התשלום מידי הנאמן לנתבעת" (סיכומי תשובה).
התובעים טענו להתנהגות בלתי ראויה וחוסר מהימנות של עו"ד קול - שינה עורו ביחסו אל התובעים וניסה "להרוויח על גב התובעים" – גם לקבל דמי שכירות וגם את הרווח מקיום שבעת האירועים.
- הנתבעת טוענת כי אין בקיומם של שבעה אירועים במהלך תקופת השכירות משום הפרה חוזה ואף לא הפרה צפויה, מדובר "בברכה גדולה לאולם אירועים המתחיל את דרכו" (ס' 12 לעיקרי טיעון הנתבעת). גם בהנחה שמדובר בהפרה צפויה, זו אינה הפרה יסודית, וההוכחה לכך טמונה בדברי התובע שראה בכך "לא יותר ממהמורה" שניתן לפצות בגינה, לפיכך היה על התובעים ליתן ארכה סבירה ולא לבטל ההסכם לאלתר, מה עוד שלא היתה כל וודאות שההפרה תתרחש. (שם ס' 44 וס' 102).
- עוד נטען כי התובעים התנהגו בעורמה ובחוסר תום לב שמנע מהנתבעת מלהודיע על תיקון ההפרה, בכך שגרמו לנתבעת להבין כי מדובר במחלוקת כספית בלבד – "כמה פיצוי יקבלו משפחת דודו", וכי גם לאחר שידעו על שבעת האירועים המשיכו התובעים לנהל מגעים עם גורמים שונים בנוגע לשיווק אירועים באולם.
- הנתבעת טענה כי כוונת הביטול לא היתה ברורה, מכתביו הראשונים של ב"כ התובעים דיברו על קיום החוזה ולא על ביטולו, ואף במועד הודעת ביטול ההסכם – 25.12.14, התובעים טרם החליטו סופית, אלא לאחר שיחה נטענת בין עורך הדין שלהם לבין השוכר הקודם, ביום 28.12.14, כך העיד התובע וכך הבינה הנתבעת את מצב הדברים (ס' 51-57).
- עוד נטען לחוסר תום לב התובעים שבא לידי ביטוי בעמידתם על ביטול ההסכם, על אף שהנתבעת הודיעה על כוונתה לקיים את ההסכם, וכל זאת כאשר עסקינן בהפרה צפויה שטרם התרחשה. חוסר תום הלב בא לידי ביטוי גם בכך שמדובר בבעיה פתירה ולכן השימוש בזכות הביטול נעשתה שלא בתום לב, בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) ובלתי צודק כאמור בסעיף 7 ב' לחוק התרופות (ס' 105).
- הנתבעת טענה כי התובעים ביטלו ההסכם משיקולי כדאיות ולא מכל נימוק אחר (ס' 71, 98 ו-108), וכי לא באמת חפצו לשפץ, הא הראיה שרצו להתקשר עם מפיקי אירועים ולקבל פיצוי בגין קיום האירועים של השוכר הקודם.
- לחילופין נטען כי היה אפשר להפריד את החוזה לחלקים באופן שעל חודשים ינואר-מרץ 2015 לא יתקיים החוזה (ס' 112-117) – טענה שנטענה לראשונה בסיכומים ולא עולה בקנה אחד עם דרישת עו"ד קול לקבלת כל השיקים ביום 1.1.15.
- לענין נזקי הנתבעת, נטען לנזקים העולים על 800,000 ₪ ולכן לאחר קיזוז 440,000 ₪, סכום התביעה - 300,000 ₪, נותר בעינו. לראשונה נטען בסיכומים ס' 125 כי "לא מיותר לציין" את זכאות הנתבעת לפיצוי מוסכם וקבוע מראש בסך 300,000 ₪ (ס' 125). מיותר לציין כי בכתב התביעה אין כל זכר לתביעת פיצוי מוסכם שאמורה להיתבע במקום הנזקים המוכחים, או נטענת לחילופין.
- התובעים בסיכומי התשובה דוחים זכאותה של הנתבעת לפיצוי, ולחילופין בכל חישוב שניתן לערוך ביחס לנזק המוכח, מגיעים לתובעים החזר כספי. (ס' 2).
השאלות שבמחלוקת
- ניתן למקד את טענות הצדדים בשאלות בודדות השנויות במחלוקת ודרושות הכרעה:
האחת – האם הנתבעת הפרה את ההסכם, ואם כן מה סוג ההפרה, יסודית או רגילה;
השניה – שקשורה גם לראשונה, מי מבין הצדדים התנהג בחוסר תום לב;
והשלישית – האם נזקי הניפר הוכחו.
דיון והכרעה
חובת תום הלב וחובת הגילוי
הדין הנוהג
- רבות נכתב ונאמר אודות מהות דיני החוזים:
הסכמים יש לכבד, היות שקיום הבטחות עומד ביסוד חיינו כחברה, ומטרת דיני החוזים היא לא רק להגביר היעילות הכלכלית, אלא גם לאפשר חיי חברה תקינים, צד לחוזה צריך להתנהג לצד השני כאדם, לא זאב וגם לא מלאך. "אין זה מתקבל על הדעת ואין זה צודק, כי רמת ההתנהגות הנדרשת תהא שונה לכל בעל חוזה, והיא תהא פונקציה של אמונתו הסוביקטיבית שלו בדבר הישר וההוגן. המטען הערכי, הניתן ליושר, אמון והגינות, אינו יכול להיות תלוי בשיקולים סוביקטיביים אלה, אלא הוא נקבע על-ידי הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת"
(ע"א 207/79 רביב משה ושות' נ' בית יולס בע"מ).
"כלל ידוע ומושרש הוא שחוזה יש לקיים בתום לב. כלל זה חולש אף על הפסקת הקשר החוזי...
תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו, אלא קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. עצם עמידה על זכות חוזית ועשיית השימוש בה אין בה כשלעצמה, משום חוסר תום לב. אולם, צורת השימוש בזכות ואופן השימוש בזכות החוזית כפופים לעקרון תום הלב.
אשר להפסקת התקשרות מטעמים של כדאיות כלכלית, חובת תום הלב אינה מבטלת את התכלית העסקית של החוזה. חובת תום הלב משתלבת עם תכליתו של החוזה העסקי ודורשת מכל הצדדים לחוזה לנהוג בהוגנות, תוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר.
חובת תום הלב אינה דורשת אלטרואיזם וביטול האינטרס העצמי, ההפך הוא הנכון, חובת תום הלב מכירה בדאגה של צד לחוזה לאינטרס שלו עצמו, אך היא דורשת כי דאגה זו תעשה בהוגנות.
דאגה לאינטרס כלכלי, שהינו חלק מן החוזה, אינו מפר את החובה לנהוג בתום לב. לפיכך, העמידה של צד לחוזה על הזכות להפסיק את הקשר בהתאם לזכותו החוזית אינה מהווה הפרה של חובת תום הלב, אף אם הסיבה העיקרית להפסקת הקשר נעוצה בשיקולים כלכליים."
(ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו-ישראל בע"מ ואח' (נבו) (8.11.09).
מהכלל אל הפרט
- הנתבעת רצתה להחליף את השוכר הקודם ומנוי וגמור עמה לא להתיר לו שימוש באופציה המוענקת לו בהסכם להארכת חוזה השכירות לתקופה נוספת בת חמש שנים. אלא שהתובעים לא ידעו על כך ערב חתימת ההסכם, לתומם סברו כי השוכר עומד להתפנות כמוסכם ב-31.12.14. גם במועד חתימת הנספח השני (29.10.14), בו התבקשה על ידי הנתבעת הארכת טווח תחילת השכירות (מינואר למרץ 2015), בהתאם להודעה של הנתבעת, לא גילה להם עו"ד קול כי השוכר הקודם לא רק שלא מתכוון לפנות, אלא אף נקט בהליכים משפטיים נגדו, והוציא ימים ספורים קודם לכן צו מניעה זמני במעמד צד אחד למנוע פינויו ולהרחיק את עו"ד קול או מי מטעמו מאזור האולם. קריאת פרוטוקול הדיון בין הנתבעת לשוכר הקודם מיום 25.11.14 (נספח י"א לכתב התביעה) לא מצביע בהכרח על צדקת הנתבעת באי מתן האפשרות לשוכר לנצל את האופציה ולהאריך ההסכם. גם לשוכר הקודם היו טענות רבות כנגד הנתבעת.
- הניסיון של עו"ד קול באי מייל מיום 24.12.14 (נספח ח') להציג מצג של אדישות וקור רוח "מבחינתינו לא היה זה משנה מה מועד התחלת השכירות, שכן בצאת שוכר א' נכנס שוכר ב'" לא שיכנע אותי כלל ועיקר, באשר באותו מועד כבר ידע עו"ד קול כי מהשוכר הקודם יקבל רק תשלום בגין קיום שבעת האירועים בלבד (בין 56,000-70,000 ₪), ואילו מהתובעים אמור לקבל דמי שכירות עבור שלושת החודשים הראשונים בסך 150,000 ₪, אם זה לא היה משנה, היה פועל עו"ד קול בתום לב, תוך גילוי העובדות הרלוונטיות לתובעים והיה מציע אחת משתיים: לדחיית מועד השכירות ל-1.4.15 (בסך הכל חודש יותר מאוחר ממה שהתאפשר על פי הנספח השני), וככל שהתובעים לא היו מסכימים לכך, יכול היה לנקוט בצעד ביטול החוזה ללא כל פיצוי, כאמור באותו נספח.
- התרשמתי כי אכן התובעים רצו מאוד את האולם, וגם עו"ד קול רצה אותם כשוכרים, אך "הריקוד בשתי החתונות", מבלי ליידע את "בעלי השמחה" השתבש והוא מצא עצמו חסר מכאן ומכאן.