האם 7 ימים בהם המושכר מופקע מחזקת השוכר הם פרט זניח ושולי שלא צריך גילוי
- אם נתייחס בשוויון נפש להסתרת מהלכי השוכר הקודם מהתובעים, במועד חתימת הנספח השני, ביום 29.10.14, קשה להתייחס כך גם למהלך קבלת סך 440,000 ₪, ע"י הודעה שקרית כאילו החזקה הבלעדית במושכר תימסר ביום 1.1.15 ביודעו שלא כך יהיה, נוכח פסק הדין וקיומו של אירוע ראשון ביום 5.1.15.
- מי שסבור בתום לב שאין בשבעת האירועים שהתחייב לשוכר הקודם כדי לפגוע כהוא זה בתובעים, וכי מדובר ב"מתנה על מגש של כסף", או פסיק לא היה מסתיר את המידע שמצוי ברשותו ומגלה אותו רק מאוחר לקבלת הכסף.
ואם מדובר כטענת התובעים וכפי הבנתי, בהתחייבות נוגדת המהווה הפרה של הסכם השכירות, כי אז גילוי המידע בעיתוי שבו התובעים מוחזקים כבני ערובה על ידי הנתבעת, נתפס בעיני כמארב מתוכנן וכך הרגיש גם התובע "מאחר והכסף שלי ברובו נמצא אצל רוני קול והרגשתי שבוי ..." (פרו' עמ' 21 ש' 13).
- כאמור, מדובר בשבעת אירועים מ-5.1.15 ועד 24.3.15. בכל שלושת החודשים הללו נמנע מהשוכר לשפץ את המבנה ולהתאימו לצרכיו.
- בסעיף 11 ז' להסכם נרשם: "המשכיר מודע לעובדה כי השוכר יבקש לבצע שיפוצים לצורך הכשרת המבנה".
התובע הוכיח בהתנהגותו כי שקל לשפץ מיד עם קבלת המושכר לידיו, כבר במועד קבלת המפתח ביום 8.12.14 נלווה אליו קבלן, אלא שנמנעה כניסתם לאולם (ס' 6 לתצהיר, פרו' עמ' 19 ש' 30), בירור נוסף עולה ממכתבה של הנתבעת ביום 25.12.14 (נספח י'), בו מצטט עו"ד קול את שנאמר לו על ידי המתווך שהתובעים מצאו משקיע לצורך השיפוצים. העובדה שבנספח להסכם ניתנה אופציה לתובעים לבחור את מועד השיפוץ במהלך השנתיים הראשונות, אינה מלמדת על העדר תכנון לשפץ עם קבלת החזקה, "זה ענין ושיקול שלי, זה דבר שאני צריך להחליט עליו" (פרו' עמ' 20 ש' 9), תשובה זו מקובלת עלי, זו בדיוק מהות האופציה. כשם שלנתבעת היתה האופציה לבחור מתי תחל תקופת השכירות בתוך טווח של זמנים והיא בחרה להודיע על 1.1.15 ולא על 1.3.15, ולתובעים היתה האופציה להחליט שהם משפצים ביום הראשון לקבלת החזקה הבלעדית בנכס והנתבעת, בהתחייבותה כלפי צד שלישי לקיים שבעה אירועים במשך שלושה חודשים מנעה מהתובעים את האופציה לשפץ לפני תחילת ההפעלה של האולם.
- את המידע שהסתירה הנתבעת יש לבחון דרך משקפי התובעים ולא של הנתבעת. התובעים שילמו ואמורים היו לשלם סכומים נכבדים ביותר לצורך קבלת החזקה הבלעדית באולם אירועים. יואל מרגלית ועו"ד קול העידו כי קשה להשיג הזמנות לאירועים כשהאולם ריק, זה נכון, אך קשה עוד יותר לשפץ בזמן שהאולם תפוס שבעה ימים במהלך שלושת החודשים הראשונים. קשה גם לשווק את האולם בזמן שהשוכר הקודם אשר היה מסוכסך עם הנתבעת מחזיק במקום, והרי נאסר על מי מהנתבעת להיכנס לאולם בזמן אירועים אלו, אם כך, היכן טמונה בדיוק "המתנה" הגדולה שארגן עו"ד קול לתובעים, ללא ידיעתם וללא הסכמתם?
- העובדה שהתובעים בעדותם הכנה העידו כי לו היה ניתן להם פיצוי של 10,000 ₪ לערך לכל אירוע, היו מגיעים לידי הסכמה עם הנתבעת, אינה מלמדת בהכרח על מהות ההפרה האם שולית או מהותית, אלא על היותם שבויים בידיה, ניסיונות פשרה שלא צלחו אינם משמיטים את הזכאות לנקוט מאוחר להם בתרופות העומדות לזכותם. היטיבה הנתבעת לתאר זאת: "נחתו עלינו 7 עיזים, אנחנו במצב נטול פרנסה ובעלי איש עסקים ופירק שותפות ושנה ישב בבית וחיפש עסקים, ראינו את המקום ורצינו את המקום והסכמנו להמתין למקום וחיכינו ושמנו את החיים שלנו בHOLD " (פרו' עמ' 24 ש' 26).
סיכום ביניים
- נסכם עד כאן ונאמר כי חוסר תום הלב של הנתבעת באמצעות עו"ד קול, התבטא במהלכים הבאים:
הסתרת ההליך המשפטי שקיים בין הנתבעת לשוכר הקודם, מתן התחייבות לתובעים ביום 4.12.14 כי החזקה תימסר ב-1.1.15 – שעה שביום 24.11.14 התחייב לקיום שמונה אירועים במהלך שלושת החודשים הראשונים בהם האולם אמור להיות בידי התובעים.
קיים את החוזה בחוסר תום לב שעה שגבה סך של 440,000 ₪ על סמך הודעה שהוא עצמו ידע שלא יוכל לעמוד בה, אלא באופן חלקי.
גילה את המידע אודות שבעת האירועים רק לאחר שהכספים הופקדו בחשבונו ובכך החזיק את התובעים כבני ערובה בידיו.
גם אם אניח לטובת עו"ד קול כי באמת ובתמים סבר שאין פסול במעשיו, ואיני מאמינה, "אין זה מתקבל על הדעת ואין זה צודק, כי רמת ההתנהגות הנדרשת תהא שונה לכל בעל חוזה, והיא תהא פונקציה של אמונתו הסוביקטיבית שלו בדבר הישר וההוגן. המטען הערכי, הניתן ליושר, אמון והגינות, אינו יכול להיות תלוי בשיקולים סוביקטיביים אלה, אלא הוא נקבע על-ידי הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת" (ע"א 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ ואח' נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים ואח' פ"ד לה(1) 828, בעמ' 835 (פורסם במאגרים).
- אשר על כן אני קובעת כי הנתבעת הפרה את חובת תום הלב ועל כן בדין ביטלו התובעים את ההסכם.
אבחן כעת, בהתעלם מסוגית חוסר תום הלב, האם על בסיס הפרה צפויה רשאים היום התובעים לבטל ההסכם. להזכיר אירוע ראשון מבין השבעה אמור היה להתקיים חמישה ימים אחרי מסירת החזקה, ב-5.1.15 והמידע אודות ההפרה הצפויה נמסר לתובעים לראשונה ביום 8.12.14 וביום 14.12.14 מועדי האירועים.
הפרה צפויה
- גבריאלה שלו מוצאת הצדקה ל"מוסד ההפרה הצפויה" מכמה טעמים שיכולים להשלים זה את זה:
- ישנה הפרה בפועל של האמון בין הצדדים - הפרת חובת תום הלב, על כן כפירה מילולית או התנהגותית בהיתכנות החוזה מהווים הפרה ממשית.
- מדובר במוסד ש"מקדים תרופה למכה", שיש אומרים שהוא יסוד מוסד בשיטת המשפט הישראלית. לפיכך אין כל הצדקה כלכלית לחייב את הנפגע לשבת בחיבוק ידיים ולהמתין להתרחשות ההפרה ולנזקים הנלווים לה.
- שיקולים מוסדיים, הקדמת הבירור המשפטי יכולה להביא ליישוב הסכסוך בין הצדדים בעודו "חם".
- עקרון חופש החוזים כ'עקרון-על' של דיני החוזים.
(ראו ג. שלו, דיני חוזים – תרופות (תשס"ו) עמ' 129-166)
- סעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 קובע כך: "גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו".
הסעיף מתייחס לשתי חלופות עובדתיות שבגינן יכולה להיווצר הפרה צפויה:
- חלופה סובייקטיבית, כאשר התנהגותו של המפר מלמדת באופן חד משמעי שאין בכוונתו לקיים את החוזה, אם כי ישנם מצבים בהם ניתן ללמוד זאת מדברים שאמר לצד שלישי או ממסמך שהגיע לידי הנפגע.
- חלופה אובייקטיבית, כאשר נסיבות העניין מראות כי החוזה לא יוכל להתקיים, ללא תלות ברצונו של המפר, כאן ההתבוננות היא מן הצד של אדם סביר ואין ענין במצבו הנפשי של המפר, אלא באפשרות להיתכנות החוזה. (ג. שלו, שם).
- "צד לחוזה, הבוחר לעשות שימוש בסעד הביטול, לוקח על עצמו את הסיכון, שאם הביטול נעשה ללא הצדקה, אזי עצם הודעת הביטול, מהווה, כשלעצמה, הפרת חוזה, או לחילופין, הפרה צפויה; ראה: ע"א 1/84 ברדה נתן נ' שמעון ורוזה סטרוד (1988), פ"ד מב(1) 661, בעמ' 671; שלו ואדר, חוזים, בעמ' 549.
- הנתבעת התכחשה למחדליה וטענה בשפה רפה כי לא מדובר בהפרה אלא ברווח לתובעים, לחילופין, שההפרה הצפויה כלל לא היתה וודאות שתתרחש, ובכל מקרה מדובר בהפרה שולית וזניחה ולא כזו היורדת לשורשו של ההסכם, ולכן היה צריך לתת ארכה סבירה לקיומה, ואין במכתבי התובעים מענה לכך, ומכאן שהם אלו שהפרו ההסכם.
- מסקנתי מהנסיבות שתוארו לעיל והוכחו בפני היא שהצדק עם התובעים. ההפרה הצפויה היתה די וודאית, וראיה לכך הוא פסק הדין שאישר הפשרה שהוסכמה בין הנתבעת לשוכר הקודם. בהנחה שהסכמים יש לכבד ופסקי דין, על אחת כמה וכמה, הרי שמדובר בהפרה וודאית. גם אם עו"ד קול לא ראה בכך הפרה, בהצגת הדברים בפני התובעים עד להודעת ביטול ההסכם, הוא הציג את קיומם של שבעת האירועים כעובדה מוגמרת. רק לאחר הודעת ביטול ההסכם הוא "הציע" שלא לקיים האירועים כולם או חלקם.
- לאחר שניתן פסק דין בהסכמת הנתבעת, היא איבדה את יכולת השליטה על הנעשה באולם. מעורבים כעת צד שלישי ובית משפט, עובדה זו תורמת אף היא לוודאות שבביצוע ההפרה. הטרוניה של הנתבעת בסיכומיה – "מדוע אצה לתובעים הדרך?...היו בוחרים להמתין מספר ימים ולראות במו עיניהם באם הנתבעת אינה אמינה" (ס' 101), אינה עולה בקנה אחד עם הדין ואף לא עם התנהגות הנתבעת, שגם ביום 1.1.15 שלחה מכתב ובו דרשה מסירת כל השיקים לידיה, כאילו לא ארע דבר.
ההפרה הצפויה היא יסודית
- לענין משקלה של ההפרה, עיון בהסכם השכירות שנחתם מגלה כי מרבית הסעיפים מהווים התחייבויות השוכרים, והפרתן הוגדרו כהפרה יסודית של ההסכם, ההתחייבות האחת והיחידה של הנתבעת היא מסירת החזקה באולם במועד שהודיעה עליו – 1.1.15. אין חולק כי מסירת חזקה בנכס לידי שוכר משמעה מסירת חזקה בלעדית, והרוצה למסור חזקה במשותף עם צד שלישי, עליו לציין זאת באופן מפורש. סעיף 2 להסכם אף נכלל ברשימת הסעיפים המוגדרים כיסודיים. אמנם בהסכם מועד תחילת השכירות נשאר ריק, אולם הוא הושלם באמצעות הנספח והודעת הנתבעת מיום 4.12.14.
- לא יעלה על הדעת באופן עקרוני ואף במקרה ספציפי זה, כי שוכר יחויב לשלם דמי שכירות מלאים, לשלם את כל המסים וההוצאות השוטפות, להתחייב לתחזוקה תקינה של האולם ואביזריו (ס' 11 להסכם), וכל זאת שעה שצד שלישי שמסוכסך עם הנתבעת יעשה באולם כבשלו אמנם "רק" בשבעה ימים, אך אלו נפרשים על פני שלושה חודשים. עו"ד קול העיד כי צד שלישי רוקן את האולם מאביזריו וכי נאלץ לקנות תנור בשווי 85,000 ₪, "ובגלל שהנזק שלנו כל כך גדול לא מצאנו להביא קבלות אפילו" (עמ' 42 ש' 15-16), ומה היה קורה עם נזקי התובעים לו היה זה מתרחש בזמן שהם אמורים להיות אחראים על האולם? ומה על בני זוג ומשפחותיהם שהיו מתחייבים כלפיהם לקיים אירוע אלא שהתנור והמדיח נעלמו, השם והמוניטין של מי היה ניזוק, של הנתבעת או של מי שהיה מפעיל את האולם באותה העת? האם הנתבעת היתה מוותרת על דמי שכירות בתקופה זו, בוודאי שלא, כאמור היא דרשה את הפקדת כל השיקים בידיה ביום 1.1.15, כשהיא יודעת בוודאות שלפחות האירוע הראשון מבין השבעה יתקיים.
- הנתבעת בעדויות מטעמה ובסיכומיה ביקשו להמעיט ככל האפשר בהפרה זו ואף הרהיבו עוז לטעון כי קיום האירועים באולם שיומנו ריק רק תועיל לתובעים ותקדם את השיווק של האולם. טענה זו היא פטרנליסטית שאין לה כל מקום במערכת יחסים חוזית, שמבוססת על רצון חופשי של שני הצדדים ולא על הגיגים או מחשבות של אחד הצדדים, "לטובת" הצד השני, מבלי לשתף אותו בהם, אלא בדיעבד. יש להסיר את המסכות מפני הנתבעת, כל שחשבה היא על טובתה שלה בלבד, כיצד היא ממזערת נזקיה מול צד שלישי, ממקסמת רווחיה מול התובעים, אין בכך פסול, כל עוד היא אינה פוגעת בזכויות הצד שכנגד.
- הטענות בדבר ביטול ההסכם בשל חוסר כדאיות כלכלית של התובעים נטענה בעלמא ולא הוכחה. נהפוך הוא, הוכח בפני רצונם העז של התובעים בקיום ההסכם, הסכמתם לדחות מועד כניסת ההסכם לתוקף עד 1.3.15 לפי בחירת הנתבעת, כאמור בנספח השני, והניסיון לבחון אפשרויות לקיום החוזה מאוחר לגילוי ההפרה הצפויה ביום 8.12.14, תומכים אף הם במסקנתי זו. גם הטענה בדבר עמידה דווקנית של התובעים על קיומו של ההסכם כראיה לחוסר תום לב או ניהול מו"מ לפיצוי בעורמה נדחות בהיותן חסרות כל בסיס ראייתי. לא דובר בענין של מה בכך או בטרחנות לשמה, מדובר בהפרה של ההסכם שהנתבעת לא יכלה להסירו וסירבה לפצות התובעים כדי להביאם למחול לה, אף שיכלה לעשות זאת בנזיד עדשים.
סיכום ביניים
- מכל האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבעת הפרה את ההסכם, באופן המקנה לתובעים זכות לביטולו לאלתר, בין בשל התנהגות שלא בתום לב ובין בשל הפרה צפויה, הפרה יסודית – מניעת מסירת חזקה בלעדית על המושכר במועד שהתחייבה לו. אעיר בקצרה כי לאותה תוצאה הייתי מגיעה גם לו היתה ההפרה מתפרשת כהפרה לא יסודית, המכתב מיום 21.12.14 לקבל אישור מהנתבעת כי ההסכם יכובד ככתבו וכלשונו ע"י הנתבעת, ואי מתן תשובה חד משמעית בענין זה, כמו גם סד הזמנים הקצר בהם האירועים הללו התרחשו, מספקים את דרישת מתן הארכה הסבירה לתיקון ההפרה, אם בכלל יכולה היתה הנתבעת לתקן אותה. לו היתה הנתבעת מספרת לתובעים אודות האירועים ביום מתן פסק הדין – 25.11.14, היה לשני הצדדים יותר זמן לדון בנוגע למשמעותם על יחסיהם החוזיים, ולכן לא יכולה הנתבעת להלין על הזמן הקצר ובוודאי שלא להשוות לפסקי דין בהם דובר על ארכות של 60 ימים וכיו"ב.
- נדמה שהעקרונות הנורמטיביים הבסיסיים, שדיני החוזים מושתתים עליהם: כיבוד הסכמים, תום לב במשא ומתן ובעת קיום ההסכם, נשתכחו מהנתבעת ומנהלה, ותחתם הופיעה תרבות ה"סמוך", ו"יהיה בסדר". מה ערך לחוזה בן עשרות עמודים, אם צד לא יכול לצפות שהוראותיו יקוימו.
אעבור כעת לנזקי התובעים, התביעה שכנגד נדחית.
תרופות התובעים
- הפרות הנתבעת מזכות את התובעים בסעד של ביטול ההסכם, השבת סכומים ששילמו על חשבון ההסכם, ופיצוי בגין נזקיהם הממוניים והלא ממוניים, כאמור בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, סעיפים 10 ו-13.
- אשר על כן אני מחייבת את הנתבעת בסכומים הבאים:
השבת סך של - 440,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.10.14 (לפי צילום השיק, נספח ג' לכתב התביעה) ועד התשלום בפועל.
דמי תיווך – בסך 20,000 ₪ הוכחו באמצעות חשבונית מס מיום 5.7.15. לא הוכח שהתובעים חייבים בסכום נוסף למתווך, וגם לנתבעת אישר המתווך כי 22,000 ₪ הוא תשלום סופי, ולכן אני מורה על פיצוי בסך של 20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 5.7.15 ועד התשלום בפועל.