- מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
- עילה נזיקית של מצג שווא עשויה להתבסס על יסודות עוולת התרמית (על פי סעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], להלן: "פקודת הנזיקין") או על מצג שווא רשלני במסגרת עוולת הרשלנות הכללית (סעיף 35 לפקודת הנזיקין).
סעיף 56 לפקודת הנזיקין נוגע לעוולת התרמית וקובע כי –
- תרמית היא הצג כוזב של עובדה, בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמיתותה או מתוך קלות ראש, כשלא איכפת למציג אם אמת היא או כזב, ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו; אולם אין להגיש תובענה על היצג כאמור, אלא אם היה מכוון להטעות את התובע, אף הטעה אותו, והתובע פעל על פיו וסבל על ידי כך נזק ממון.
- לצורך הוכחת קיומה של תרמית מכוח הדין הנזיקי יש להוכיח אם כן קיומם של חמישה יסודות מצטברים – היצג כוזב של עובדה; אי אמונה באמיתות העובדה; כוונה להטעות; הטעייה בפועל; וגרימת נזק ממוני למוטעה.
גם יסודותיה המצטברים של עוולת מצג השווא הרשלני הם חמישה. נדרש להוכיח כי – הוצג מצג עובדתי; המצג שהוצג לא היה מהימן – כאשר המציג יכול היה לדעת בזהירות ושקידה ראויה כי ההיצג אינו מבוסס; המציג היה צריך לצפות הסתמכות של הצד השני על המצג; המציג היה יכול לצפות כי ייגרם נזק; הצד השני הסתמך בפועל על ההיצג (המ' 106/54 וינשטיין נ' קדימה, פ"ד ח 1317 (1954; ע"א 790/81 american microsystems inc נ' אלביט מחשבים בע"מ, לט(2) 785 (1985)).
אני סבורה כי התובעים לא עמדו בנטל ולא הוכיחו את קיומם של היסודות הנדרשים לעילות התביעה – לא העילה החוזית ולא העילה הנזיקית.
האם הוכח מצג שווא?
- תנאי ראשוני להוכחתו של מצג שווא – הן בגדר העילות החוזיות והן בגדר העילות הנזיקיות, הינו הוכחה כי המצג אשר הוצג הוא אינו מצג אמיתי. לגבי חלק ממצגי השווא הנטענים על ידי התובעים, לא הוכח כי מדובר במצגים שלא שיקפו את מצב הדברים במציאות.
מצג אודות משך הפרויקט
- התובעים טענו כזכור כי הוצג להם מצג על פיו משך הפרויקט יהיה כ-3 שנים. לטענתם בפועל, לאחר שלוש שנים, לא היו הפרויקטים קרובים לסיום; בפרויקט בנסקו החלה הבניה רק על קרקע אחת מתוך שש, בעוד שבפרויקט פיפרה אפילו לא אושרה תכנית הבניה. כלומר, טווח הזמנים אשר הוצג לתובעים לא היה ריאלי. מכאן כי מלכתחילה המצג שהוצג להם לא היה מצג אמיתי.
המצג לו טוענים התובעים הוא מצג לגבי העתיד. כפי שהובהר לעיל, ביחס למצג כזה נפסק כי הוא ייחשב למצג שווא רק כאשר יוכח כי המציג לא התכוון מלכתחילה לקיים את ההבטחה שנתן.
- אני סבורה כי לא הוכח כי ההבטחה כי משך הפרויקט יהיה קצר (כשלוש שנים) היתה הבטחה שהנתבעים לא התכוונו לקיים ואשר כל מטרתה היתה להניע את התובעים להשקיע בפרויקטים. אני סבורה כי הנתבעים אכן התכוונו לעמוד בלוח הזמנים אשר הציבו לעצמם – קרי, השבת ההשקעות לצד הריבית לתובעים בתום פרק זמן של בין 3.5-3 שנים (בהתאם לקביעה בסעיף 9.5 להסכמי השותפות).
- מסקנה זו עולה בין היתר מהעובדה כי מועד הפירעון להלוואה שקבלה הנתבעת 4 מהבנק המקומי בפרויקט פיפרה היה פברואר 2009 (נספח ז' לכתב התביעה, קרי כשנה לפני מועד השבת ההלוואה לתובעים). התחייבות זו עולה בקנה אחד עם ההנחה לפיה התובעים אכן סברו כי יצליחו לפרוע את ההלוואות – הן לשותפויות והן לבנק, בלוח הזמנים אשר הציגו.
כזכור, השנים בהן התבצע הפרויקט היו 2007-2009. לא מן הנמנע כי כישלונם של הנתבעים לעמוד בהבטחה ביחס למשך הפרויקט לא נבע מכך שלא התכוונו לעמוד בהבטחתם מלכתחילה, אלא מהזעזועים שהתרחשו אותה העת בשוקי הנדל"ן העולמיים. כך גם סיכם את עמדתו המומחה מטעם בית המשפט בעניין יניב – "אין לי ספק כי שרשרת האירועים שהובילה לקריסת המיזם 'כנף 2000' נגרמה בעיקרה על ידי קריסת שוק הנדל"ן ברומניה ובלטביה. יתכן מאד שאלמלי קריסת השווקים היו שני הפרויקטים מסתיימים בהצלחה כלכלית, וכל המשקיעים היו זוכים לתשואות נאות ביותר על השקעותיהם" (ר' ערעור יניב, פסקה 7 לפסק דינו של כבוד הש' עמית).
- זאת ועוד, ההבטחה שניתנה לתובעים, הן במסגרת המצגת והן במסגרת הסכמי השותפות, היא כי משך ההלוואה יהיה לתקופה של שלוש שנים, להבדיל ממשך הפרויקט. כעולה מדבריה של הגב' מירצקי, לצורך עמידה בהתחייבות להשבת ההלוואה, לא נדרש בהכרח כי הפרויקט יושלם במסגרת שלוש השנים –
עו"ד עודד גבעון: אני אומר לך שלא קיים, עוד לא נברא יצור כזה, של פרויקט של בניית 1,200 יחידות דיור ומכירתן בשלוש שנים.
גב' חנה מירצקי: טוב. אז זה רק מראה כמה שאתה לא מבין את הנושא. לא צריכים לחכות,
...
גב' חנה מירצקי: תשובה, אף אחד לא אמר שהפרויקט צריך להיגמר, כדי להחזיר את הכסף. לא חייבים לגמור את כל ה-1000 יחידות, לקנות אותן כדי להחזיר את הכסף. אם הפרויקט היה מתנהג נכון, על פי הצפי, על פי התוכנית העסקית, ניתן היה להחזיר את הכסף גם לפני שלוש שנים.
לסיכום נקודה זו, הערכת הנתבעים כי משך תקופת ההלוואה תהא קצרה אינה מהווה מצג שווא. מדובר בהבטחה עתידית שלא הוכח לגביה כי הנתבעים לא התכוונו לקיימה או כי לא היה ביכולתם לקיימה מלכתחילה.
העלמת מידע אודות גורמי הסיכון
- התובעים טענו כי במסגרת המצגת בה פורטו גורמי הסיכון בפרויקט בנסקו, הוסתרה מהם העובדה כי קיימת תחרות קשה בשוק דירות הנופש והמלונאות בבנסקו. כזכור, מצג שווא יכול שיתקיים גם במחדל לגלות נתונים שהיתה חובה לגלותם.
התובעים טענו כי הנתבעים היו מודעים בעת הצגת המצגת לתחרות הקיימת בשוק בבנסקו. כך עולה לטענתם מהדוח התקופתי לשנת 2007 של חברת לידמס (ר' נ/2, להלן: "דוח לידמס 2007"). לעניין זה הפנו התובעים לסעיף 11 לדוח שכותרתו הינה "תחרות". סעיף זה מציין באופן כללי כי "הקבוצה חשופה לתחרות מצד מספר רב של חברות יזמות וחברות נדל"ן". בהמשך מצוין בדוח הזה כי "להערכת החברה הגורמים החיוביים אשר ישפיעו על מעמדה בשוק הינם ניסיון רב שנים של מייסדיה ומנהליה בשוק הנדל"ן במדינות בהן הקבוצה פועלת (עמוס גרינבאום, יו"ר דירקטוריון החברה ... שחר למקין, מנכ"ל החברה ...) ..." בסעיף 11.3 לדוח מצוין כי "ששת הפרויקטים של הקבוצה הנמצאים באזור עיירת הסקי בנסקו, חשופים לתחרות הולכת וגוברת, בעיקר מצד יזמים בינלאומיים, כאשר בשנים האחרונות מתחזקת המגמה של בניית יחידות נופש באזור" (עמ' 50 לדו"ח).
- הפסקאות אליהן הפנו התובעים במסגרת דוח לידמס 2007 מופיעות תחת פרק ה"תחרות" בדו"ח, להבדיל מפרק גורמי הסיכון (סעיף 24 לדוח לידמס 2007). כלומר קיומה של תחרות בשוק אינו בהכרח גורם סיכון בהתאם לדוח הזה (מה עוד שכאמור בסיפא של הדברים צוין גם נושא חיזוק מגמת בניית יחידות הנופש באזור, ענין שיש בו כדי להשליך לחיוב על הפרויקט).
- ואכן, קיומה של תחרות בשוק מסוים אינו בהכרח גורם סיכון. קיומה של תחרות יכול להעיד גם על ביקוש גדול בשל הכדאיות של בנייה באזור. גם ההיפך הוא נכון – העדרה של תחרות בשוק מסוים עשויה להעיד על יכולת בלעדית של היזם ליצירת רווחים, אולם באותה המידה היא יכולה גם להצביע על העדר ביקוש בשוק הרלוונטי.
מסקנה זו עולה גם מעדותו של מר למקין בחקירתו הנגדית (עמ' 57 לפרוטוקול 2, ש' 6-17) –
מר שחר למקין: ... כשאנחנו הגענו לבנסקו בשנת 2007, זה היה אתר, אזור מאוד פופולארי של אנשים שקנו דירות מכל המקומות, מבולגריה, מאנגליה ומגרמניה ומרוסיה ומכל המקומות. זה אתר סקי מאוד מאוד פופולארי, עם מתקנים מאוד מודרניים ואנשים רצו שם דירות.
כבוד השופטת: אוקיי.
מר שחר למקין: אני הייתי שם, האזור הזה מי שהיה בארץ בחריש בשנים האחרונות, בשנה שנתיים שפתאום נבנית עיר בישראל, זה היה בנסקו. הכל מנופים, תנופת בנייה אדירה שם.
- במסגרת חקירתו הנגדית של מר למקין, הפנו התובעים לפיסקה שלטענתם הופיעה בדוח השנתי של חברת לידמס לשנת 2008 (אשר לא צורף כחלק ממסמכי התביעה) ושאלו אותו אודותיו –
עו"ד יניב יובל: "שוק דירות הנופש למכירה בבנסקו, סובל מעודף היצע עמוק ולמעשה איננו מתפקד. על פי נתוני... [כך בפרוטוקול – ר.ר.] בבנסקו קיים מלאי דירות נופש של כ- 19,000 יחידות. עקב משבר האשראי הביקוש מצד השווקים האנגלי והאירי שסיפקו את עיקר הלקוחות לדירות נופש בבנסקו, ירד משמעותית".
מר שחר למקין: אוקיי.
עו"ד יניב יובל: נשמע לך מוכר הפתגם הזה?
מר שחר למקין: כן, נשמע לי מאוד מוכר.
- אכן בשלהי 2008 (ובתחילת שנת 2009 – מועד פרסום הדוח), ציינה חברת לידמס כי שוק דירות הנופש בבנסקו סובל מעודף היצע עמוק. אולם בהמשך מוסבר כי הגורם לירידה בביקוש בשווקים האנגליים והאיריים אינו התחרות בין גורמים קבלניים שונים (שהיא שהוסתרה מהתובעים לגישתם), אלא משבר האשראי שהוא תולדה של המשבר הכלכלי העולמי. את המשבר הזה הנתבעים לא יכלו לצפות ולא הוא נושא טענותיהם של התובעים.
- זאת ועוד, מחומר הראיות עולה כי התובעים לא הוכיחו כי העובדה שנושא התחרות לא הוצג להם, היא שהביאה לכך שהם התקשרו בהסכמי השותפות. זאת שום שמחומר הראיות עולה כי התובעים היו ככל הנראה חשופים למידע אודות התחרות בבנסקו. מהפרטים שצוינו במצגת יכלו התובעים להסיק כי באזור קיימת תחרות. כך לדוגמא מציינת המצגת כי "העיר נמצאת בפיתוח במהלך השנים האחרונות. משקיעים רבים מבולגריה ומחוץ לבולגריה (במיוחד בריטים) רוכשים 'בית שני' באזור" (נספח א', שקף המצגת שכותרתו "רקע כללי לפרויקט").
מסקנה דומה עולה גם מעדותו של מר למקין, שהעיד כי קיומה של תחרות הוא מידע הידוע לכל ומהווה "נחלת הכלל". כך העיד מר למקין (עמ' 59 לפרוטוקול 2) –
"אני יכול לענות ככה, הנושא של תחרות בפרויקט נדל"ן, שיש פרויקטים אחרים זה נכון, תמיד לכל פרויקט. גם בארץ כשאני בונה, יש פרויקט מימין, יש פרויקט משמאל. היום יש תנופה גדולה בארץ, יש תחרות, זה אני לא יודע למה זה לא כתוב במצגת, אבל זה בהחלט משהו שהוא public domain".
- סיכומה של נקודה זו - התובעים לא הוכיחו קיומו של מצג שווא בכך שלא הוצג להם נושא התחרות כגורם סיכון בפרויקט בבנסקו, הן משום שלא הוכח כי התחרות אכן היתה גורם סיכון בפרויקט שהיה מקום לציינו ככזה, והן לאור העובדה שלא הוכח כי התובעים לא היו מודעים למצב הדברים – קרי לקיומה של תחרות.
שעבוד הזכות לקבלת עודפי נזילות מהפרויקטים
- בשקף המצגת שכותרתו "בטחונות" מצוין בין היתר כי "למשקיעי SFK כנף 2000 קיימת זכות לקבלת עודפי הנזילות מהפרויקט לפני החזר הכסף לבעלי מניות הלווה". סעיף 9.15 להסכם השותפות מציין כי "בנוסף על הבטוחה ... התחייבה הלווה כי כל סכום אשר ימשך על ידה מן הפרויקט או מחברת הפרויקט בכל מועד שהוא טרם פירעון הלוואה, ייזקף לזכות השותפות על חשבון ההלוואה ועל הלווה יהא לפרעו לשותפות על חשבון קרן הלוואה, הריבית והרווחים".
לטענת התובעים, הנתבעת 4 גייסה הלוואה בנקאית לצורך מימונם של שני פרויקטים אחרים שהיא הקימה בלטביה. כחלק מדרישת הבנק המלווה באותם פרויקטים, היא התחייבה לשעבד לטובתו את הזכות לקבלת תקבולים מפרויקט פיפרה.
- הנתבעים הכחישו את טענות התובעים בהקשר זה, וציינו כי הנתבעת 4 קבלה הלוואות מצדדים שלישיים (שאינם בנקים) לצורך הפרויקטים בלטביה. לטענתם, הבטוחות אשר ניתנו לאותם צדדים שלישיים בגין הלוואות אלה לא פגעו בדרך כלשהי בזכויות התובעים מכוח הסכמי השותפות. מכל מקום, כך נטען, מדובר היה בהסדרי ביניים, אשר בוטלו ולא יצאו מעולם אל הפועל.
לעניין זה הפנו התובעים לדוחות הנתבעת 2 לשנים 2007-2009 (נספח ט לכתב התביעה), שם צוין כי – "עקב אי עמידת התאגידים הקשורים בהתחייבויותיהם נאלצה לידר לחתום במאי 2008 על הסכם (בסעיף זה – הסכם ההלוואה)... תשלומים שיתקבלו על ידי לידר אינטרנשיונל [הנתבעת 4 – ר.ר.] במקרה של מימוש החזקותיה בפרויקט Pipera שברומניה ו/או באחת מחברות הלטביות הנ"ל, ו/או במניות לידמס שהיו בבעלות לידר אינטרנשיונל במועד ההנפקה הראשונה לציבור של לידמס (עד 2.5 מיליון אירו), ישמשו לצורך פירעון מוקדם של ההלוואה".
- אני סבורה כי התובעים לא הוכיחו שנפגעה זכותם לקבלת עודפי הנזילות בפרויקט פיפרה. ראשית, התובעים ביססו את טענתם על הדוח נספח ט' לכתב התביעה, שהמסקנה לה טענו התובעים אינה עולה ממנו. על פי הדוח, הזכות לקבלת תשלומים המגיעים לנתבעת 4 במקרה של מימוש החזקותיה בפרויקט פיפרה היא הזכות ששועבדה לאותו גוף מלווה – בדגש על זכותה של הנתבעת 4. זכות זו היא זכות "מסדר שני" לזכותם של התובעים לקבל כל סכום אשר ימשך מהפרויקט על ידי הנתבעת 4 בטרם הפירעון המלא של ההלוואה.
שנית, גם אם נקבל את טענת התובעים כי זכותם לקבלת עודפי הנזילות מהפרויקט אכן נפגעה על ידי התחייבות הנתבעת 4, הרי שהתובעים לא טענו וממילא לא הוכיחו כי נמנעה מהם קבלת תשלום כלשהו בפועל או כי נגרם להם נזק בשל התחייבות זו של הנתבעים.
- סיכום ביניים: בהתייחס למצגים שפורטו לעיל, התובעים לא הוכיחו כי מדובר במצגי שווא, ועל כל פנים הם לא הוכיחו קיומה של עילת תביעה ביחס אליהם.
לא הוכח קשר סיבתי בין מצגי השווא הנטענים להתקשרות בהסכמי השותפות
- הן עילת הטעות והן עילת ההטעיה דורשות כי ההתקשרות בחוזה תהיה עקב הטעות או ההטעיה. כך נקבע בין היתר בע"א 1581/92 אברהם אבי ולנטין נ' דורית ולנטין, מט(3) 441 (1995) (להלן: "ענין ולנטין) –
"מכנה משותף יש לטעות ולהטעיה בנקודת המוצא: אין מקום לדבר על טעות או על הטעיה, אלא אם אדם 'התקשר בחוזה עקב טעות'. משמע, החוק מציב תנאי כפול: ראשית, שהייתה טעות; שנית, שהטעות גרמה להתקשרות בחוזה. לפיכך צריך להקדים ולבדוק מה הייתה טעותו של המערער, ולאחר מכן להוסיף ולבדוק אם הוא התקשר בחוזה עם המשיבה עקב טעות זאת".