(ההדגשה שלי – ר.ר., פסקה 8 לפסק דינו של כבוד הש' זמיר)
גם עילות התביעה הנזיקיות (הן תרמית והן מצג השווא הרשלני) דורשות הוכחה של קשר סיבתי היינו של הסתמכות בפועל על המצג. כלומר – לא די בהוכחה כי אחד או יותר מפרטי המידע שהוצגו לתובעים בענייננו היה לא מדויק או מטעה, אלא יש להוכיח כי אותו מצג גרם להתקשרות של התובעים או מי מהם בהסכמי השותפות שמכוחם הם ביצעו את השקעותיהם. בהתייחס לעוולות הנזיקיות, על התובע להוכיח גם קשר סיבתי בין מצג השווא לבין הנזק הממוני שנגרם בפועל. כלומר, לצורך הוכחת התגבשותה של עוולה נזיקית נדרשים התובעים להוכיח כי ההיצג הכוזב שהוצג להם היה זה שגרם לנזק הנתבע.
כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי התובעים לא הוכיחו ביחס למצגים אליהם נתייחס, כי הם הביאו אותם להתקשרות בהסכמים, וכי אלמלא המצגים הללו (כלומר אילו היו העובדות לאשורן ידועות להם), התובעים לא היו מתקשרים בהם.
- ראשית, מטעם התובעים כולם הוגש רק תצהיר עדות ראשית אחד, תצהירו של התובע 1. ואולם, התובע 1 לא יכול היה להצהיר בשמם של יתר התובעים אודות קיומו של הקשר הסיבתי הנדרש בין מצגי השווא הנטענים לבין ההתקשרות של כל אחד ואחד מהם בהסכם השותפות. הדברים יפים ביתר שאת לאור העובדה שהתובע 1 הודה בחקירתו הנגדית כי הוא כלל אינו מכיר את התובעים האחרים (עמ' 21-22 לפרוטוקול 1). אין אם כן ספק כי הוא לא יכול היה להעיד בשמם אודות הטעמים שהביאו כל אחד ואחד מהם להתקשר בהסכם, ואודות ההשלכה שהיתה – ככל שהיתה – למידע כזה או אחר על החלטתם להתקשר בו.
אין די בטענת התובעים כי כלל התובעים נכחו באותה מצגת כדי להסיק כי כלל התובעים אכן הסתמכו בפועל על המצגים אשר הוצגו במסגרתה, כולם או חלקם, וכי כל אחד מהם התקשר בהסכם דווקא לאור פרט כזה או אחר שהוצג לו במסגרת המצגת (או כי הוא לא היה מתקשר בהסכם השותפות אילו היה מודע למידע המדויק). כל אחד ואחד מהתובעים היה צריך להוכיח בנפרד כי הוא עצמו הסתמך על מצגים אלה וכי הוא התקשר בהסכם עקב אותו המצג.
לא ניתן, לכן, בלא תצהיר של כל אחד מהתובעים הרלוונטיים, לקבוע כמימצא עובדתי כי מי מהתובעים התקשר בהסכם בעקבות מצגי השווא שהוצגו לו, וכי אילו היה אותו תובע מודע לעובדות לאשורן, הוא לא היה מתקשר בהסכם.
- בהיותם מודעים לקושי האמור, טענו התובעים בסיכומיהם בהקשר זה כי "אין ספק שכל אדם סביר, אשר היה מגלה כי שיקרו לו במצח נחושה, הטעו אותו והציגו לו מצגי שווא, לא היה מוסר את כספו בידי מי שהטעה אותו... הדבר נכון על אחת כמה וכמה כאשר גם אם היו מוצגים מצגי האמת ביחס לפרויקטים נשוא התובענה דנן, כל אדם סביר לא היה מתקשר בעסקה" (פסקאות 22-23 לסיכומים מטעם התובעים).
אינני מקבלת את הטענה. כפי שפורט לעיל, בהתאם להלכה הפסוקה, כל תובע חייב להוכיח הסתמכות ישירה שלו עלצמו על המצגים שלגישתו היו מצגי שווא (ר' עניין ולנטין, לעיל). כדי לקבוע כי תובע מסוים התקשר בהסכם עקב טעות, יש לבחון לכן את המניעים של אותו תובע להתקשר בהסכם, ואין די בהנחה כזו או אחרת לגבי השאלה איך היה "אדם סביר" נוהג.
- יתרה מזאת - אף התובע 1 שהיה היחיד שהגיש תצהיר מטעמו, לא הצהיר כפי שהיה עליו לעשות, כי אלמלא אחד או יותר ממצגי השווא שהוצגו לו, הוא עצמו לא היה מתקשר בהסכמי השותפות. הטענות הכלליות בדבר התקשרות בהשקעות עקב המצגים, הועלו על ידי התובעים לראשונה רק במסגרת הסיכומים.
בהסתמך על האמור לעיל, נבחן את יתר טענות התובעים למצגים אשר הוצגו להם, ולשאלת הקשר הסיבתי בין המצגים הללו לבין ההתקשרות בהסכמי השותפות.
מצגי השווא בנוגע לקשר למר שטיינמץ וייעוד הפרויקט למלון ולא לדירות נופש
- התובעים טענו בין היתר כזכור, כי הוצג להם מצג לפיו מר רז שטיינמץ הוא בעלים בחברת גאיה אשר לקחה חלק בפרויקט פיפרה. הם טענו גם כי פרויקט בנסקו היה מיועד לבניית דירות נופש, ולא לבניית מלון. ואולם, אף אחד מהתובעים (אפילו לא התובע 1) לא טען כי הוא הסכים להשקיע בפרויקטים האלה בהסתמך על המצגים הללו, וכי לא היו מתקשרים בהם לו היו יודעים את העובדות לאמיתן.
המצג לפיו הלווה החזיקה במניות חברות בולגריות שהקרקע היתה בבעלותן
- מצג אחר שהתובעים התייחסו אליו היה המצג לפיו נכון למועד המצגת, החזיקה הלווה בכ-50% מחברה בולגרית אשר החזיקה בנכס נושא פרויקט בנסקו. לגישת התובעים, הלווה לא החזיקה במניות במועד זה, אלא היא החזיקה ב-50% ממניות חברת לידמס, אשר ריכזה את ההחזקות של 6 חברות בולגריות שהחזיקו בקרקעות נושא פרויקט בנסקו (להלן: "החברות הבולגריות").
אינני רואה חשיבות בהכרעה בשאלת המועד בו החזיקה הלווה (בעקיפין) בקרקע – האם בעת הצגת המצגת בחודש פברואר 2007 או רק לאחר מכן (אם כי יצוין כי מדוח לידמס 2007 עולה כי הסכם ראשוני לרכישת מניות לידמס על ידי הלווה נערך ב-25 בינואר 2007 (עמ' 1 בפרק דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד, המופיע במסגרת דוח לידמס 2007, נ/2)).
זאת משום שהתובעים לא הוכיחו כי גם אם המגרשים נושא הפרויקט הועברו בפועל ובניגוד לנאמר במצגת לחברת לידמס (שבאותה העת היתה חברה נקייה מנכסים והתחייבויות (עמ' 39-40 לפרוטוקול 2)) רק לאחר הצגת המצגת וטרם החתימה על הסכמי השותפות – מדובר במצג שקשור בקשר סיבתי להתקשרותם בהסכם השותפות. במילים אחרות, הם לא הוכיחו כי התקשרו בהסכמי השותפות רק על סמך ההנחה כי הלווה החזיקה ישירות, במועד המצגת, ב-50% מכל אחת מ-6 החברות אשר החזיקו בנכס, וכי לא היו מתקשרים בהם לו היו יודעים אודות החזקה עקיפה של הלווה, מכוח ההחזקה במניותיה של חברת לידמס שריכזה את ההחזקות בחברות הבולגריות.
- מסקנה דומה עולה גם ביחס לשני מצגים נטענים נוספים - המצג בדבר היקף השקעתה של הנתבעת 4 בפרויקטים וכן המצג בדבר ייעוד הקרקע בפרויקט פיפרה. עניינם של מצגים אלה יפורט בהרחבה להלן.
היקף ההשקעה של הנתבעת 4
- התובעים טוענים כי הערכות הסיכון שלהם לגבי הפרויקטים השונים שובשו בשל העובדה שהנתבעים הציגו בפניהם מצג שווא בנוגע לחלקה של הנתבעת 4 בהשקעה בפרויקטים. לעמדתם, במסגרת "הלוואת מזנין" (וכאלה היו ההלוואות שהם העמידו לפרויקטים), היזם-הלווה (כלומר הנתבעת 4 במקרה דנן) אמור לממן מכיסו את מרבית ההשקעה בעוד שהשקעתו של המלווה (קרי התובעים) מהווה רק "השלמה". בפועל – כך נטען, לא אלה היו פני הדברים.
כך, התובעים הפנו לעדותה של הגב' מירצקי בחקירתה הנגדית לפיה "הלווה הוא גוף מוכר, ידוע, ידוע ביכולות שלו לעשות את הפרויקטים, לנהל פרויקטים כאלה, להשקיע בפרויקטים האלה והכי הכי חשוב, לשים את הכסף שלו בפרויקטים האלה. אנחנו לא הלכנו לשום פרויקט, כאשר היזם לא שם את הכסף שלו ככרית ביטחון. ועל זה נשענו, ולא על שום שיעבוד ולא על שום בטוחה אחרת" (עמ' 66 לפרוטוקול 1, ש' 4-11). בהמשך, כאשר נשאלה הגב' מירצקי האם ישנה חשיבות לכמות הכסף שהושקעה בפרויקטים על ידי הנתבעת 4 השיבה כי זה "חשוב מאוד" (עמ' 95 לפרוטוקול 1, ש' 16-18).
- התובעים טוענים כי גילו רק בדיעבד שהשקעתה של הנתבעת 4 בפרויקטים היתה קטנה באופן יחסי –
בשקף המצגת נושא פרויקט בנסקו שכותרתו "רקע כללי לפרויקט" צוין כי "גודל הקרקע הכולל ל-6 הפרויקטים הינו 27.5 דונם במחיר של כ-8 מיליון יורו וצפויים להבנות עליה כ-900 יח' דיור" (ההדגשה שלי – ר.ר.). אולם – כך הם טוענים – מדוח לידמס 2007 (נ/2) עולה כי הסך הכולל אותו שילמו החברות הבולגריות עבור הקרקעות בבנסקו הינו 4.658 מיליון אירו (עמ' 24-28 לדוח).
- מר למקין הצהיר בהקשר זה כי "כפי הנראה, המחיר של 4.5 מיליון אירו, אותו מעלים התובעים, מתייחס לעלות ההיסטורית של המקרקעין בספרי חברות הפרויקט אשר נרכשו על ידי לידמס ולא לתמורה ששולמה בפועל על ידי חברות הפרויקט עבור החברות אשר החזיקו בהן... במועד מאוחר ערך הקרקע השביח ועל כן המחיר בה נמכרו מניות אותה חברה ללידר אינטרנשיונל ו/או לידמס גבוה יותר, אין כל קשר למחיר הקרקע ה'היסטורי'" (פסקה 41, שם).
כאשר נשאל מר למקין אודות הפער בין המחירים במסגרת חקירתו הנגדית השיב כי –
עו"ד יניב יובל: אני שואל אותך, למה זה מופיע כאילו הקרקע נרכשה במחיר של 8,000,000 יורו? רשום מחיר, תשים לב למילה מחיר?
מר שחר למקין: כשאנחנו קנינו את הקרקעות מהקבוצה בראשות עמוס גרינבאום, אנחנו סיכמנו איתו מחיר על הקרקעות, על 6 הקרקעות שהוא קנה. אנחנו קנינו 50% מהמניות של החברות. מה שהמחיר שדווח בדוחות הכספיים זה המחיר ששילמנו לו.
- דוח לידמס 2007 מציג נתונים אודות התשלום אותו שילמו חברות הבולגריות עבור רכישת הקרקע. יחד עם זאת, הסכום אותו שילמו החברות הבולגריות אינו זהה בהכרח לתשלום אשר שילמה הנתבעת 4 כחלק מהעסקה לרכישת 50% ממניות לידמס שהחזיקה בקרקעות. אין זה מן הנמנע כי המחיר שהנתבעת 4 שילמה עבור המניות היה גבוה יותר (בין היתר משום שהוא שיקף כבר גם את הפוטנציאל הטמון בקרקע לאור השבחתה של הקרקע ותנופת הבניה באזור). לכן אינני סבורה כי ניתן לקבוע כי התובעים הוכיחו את טענתם לפיה המחיר שהנתבעת 4 שילמה עבור הקרקע היה גבוה יותר מזה שהוצג להם במסגרת המצגת.
- זאת ועוד - טענתם של התובעים איננה נוגעת לשוני בין המחיר שהוצג להם לבין המחיר בפועל של הקרקע, אלא שטענתם מתייחסת לקושי שהיה להם לחשב את הסיכון שהיה כרוך בעסקה. לגישתם, כפי שהיא נטענה בסיכומים, אילו הם היו יודעים שההלוואה שהם העמידו מממנת כמעט 90% מההון שיושקע ברכישת 50% ממניות החברות הבולגריות, הם לא היו מתקשרים בעסקה.
אינני מקבלת טענה זו. לא במצגות, לא בהסכמי השותפות ולא בהסכמי ההלוואה ישנה התחייבות להיקף השקעה מינימלי שנדרש מהיזם. לכן אין בסיס לטענת התובעים לפיה הוצג להם מצג ביחס להיקף ההשקעה של היזם – קרי של הנתבעת 4. בהעדר מצג פוזיטיבי כזה, לא ניתן לקבוע כי התובעים היו יכולים להסתמך על נתון בדבר החלק היחסי שיהיה לנתבעת 4 בהשקעה בפרויקט לצורך הערכת הסיכון שלהם בהשקעה. יתרה מזאת – אילו אכן היה נושא זה בעל חשיבות מיוחדת עבור התובעים, היה עליהם לבררו באופן מפורש ולדאוג לכלול אותו במסגרת ההסכמים עליהם הם חתמו. ואולם, למרות שהתובעים היו מודעים לכך שחלק ממימון הפרויקט יעשה באמצעות הלוואה שתינתן על ידי מוסד פיננסי – הם לא עמדו על בירור השאלה מה יהיה חלקה של נתבעת 4 בהשקעה, ולא כללו נושא זה במסגרת ההתחייבויות כלפיהם.
- יתרה מזאת - במצגות ובהסכמי השותפות כלל לא נזכר כי מדובר בהלוואת מזנין. בכך שונות העובדות במקרה דנן מאלה שהיו נושא פסק הדין בענין יניב. באותו ענין נקבע כי במצגת שהוצגה שם למשקיעים, הוכתרה ההלוואה בכותרת "הלוואת mezzanine משולבת משתתפת ברווחים". אין אם כן בסיס ראייתי לטענת התובעים לפיה ההלוואה הוצגה להם כהלוואת מזנין, וכי הם חישבו את הסיכון הכרוך בה בהתאם למצג זה. חלקה היחסי של הנתבעת 4 בהשקעה (שלטענת התובעים נגזר מהנתון בדבר מחיר הקרקע), לא היה אם כן נתון אשר יכלו התובעים להסתמך עליו לצורך שכלול הסיכון בהשקעה.
- מעבר לכך יש לציין כי מחומר הראיות עולה גם כי אחד השיקולים המרכזיים שהתובעים הביאו בחשבון ביחס לשאלה האם להשקיע בפרויקט, נגע לריבית אשר היתה צפויה מההשקעה בפרויקט ולא לשווי הקרקע. כך העיד בהקשר זה התובע 1 –
מר ניר יצחק: היא הייתה [הריבית שתינתן מכוח ההשקעה בפרויקט – ר.ר.] יותר גבוהה מריבית של הבנק. ואת זה חנה מירצקי גם דאגה להסביר לכולם כל הזמן.
הנתון אודות המחיר ששולם עבור הקרקע מופיע רק במצגת ולא בהסכמי השותפות. זאת לעומת הנתונים בדבר הריביות שהמשקיעים יהיו זכאים להן, נתון המופיע הן במצגת והן בהסכמים.
- התובעים העלו טענה דומה גם ביחס לפרויקט פיפרה. לטענתם התברר שהנתבעת 4 לא הזרימה לפרויקט זה מימון מכיסה, אלא היא מימנה את רכישת הקרקע באמצעות כספי התובעים ובאמצעות הלוואה שקיבלה מבנק מקומי. מטעמים דומים אני סבורה כי יש לדחות גם את הטענה הזו. התובעים חתמו על הסכם השותפות, ובמסגרתו הסכימו להכפפת רישום השעבוד לטובתם להסכמת הבנק שיעניק לפרויקט ליווי פיננסי (סעיף 9.12 להסכם השותפות). הסכמה זו של התובעים מעידה על כך שהתובעים היו מודעים, בעת החתימה על ההסכם, כי חלק מהמימון יינתן על ידי הבנק. גם בהקשר זה התובעים לא עמדו על התחייבות מפורשת ביחס לחלק היחסי של הנתבעת 4 במימון הפרויקט.
אישורי הבנייה בפרויקט פיפרה
- במצגת ביחס לפרויקט פיפרה צוין בשקף שכותרתו "רקע כללי לפרויקט" כי – "גודל הקרקע הינו כ-42.5 דונם והייעוד הינו ל-1,200 דירות של 90 מ"ר בממוצע".
לטענת התובעים, עולה מהמצגת כי בעת הצגתה ניתן כבר היתר בניה לפרויקט פיפרה מכוחו הותר לבנות 1,200 יחידות דיור. ואולם לגישתם מסקנה זו אינה נכונה, שכן בפועל לא התקבלו אישורי הבנייה הרלוונטיים לבניית 1,200 יח"ד, וזכויות הבניה היו בהיקף נמוך יותר. התובעים הוסיפו כי לשם הפיכת הקרקע לזמינה לבנייה, היה הכרח באישור תכנית מתאר שבפועל לא קודמה מעולם.
- אני סבורה כי גם דינה של טענה זו להידחות. התובעים לא טענו וממילא לא הוכיחו, כי הם ביררו בשלב כלשהו את שאלת קיומו של היתר בניה. טענתם נסמכת על האמור במצגת כפי שהוא פורט לעיל. אינני סבורה כי מהאמור במצגת ניתן להסיק את המסקנה לה טוענים התובעים לגבי קיומו או העדרו של היתר בנייה. כל שצוין במצגת הוא כי הקרקע מיועדת לבניית 1,200 יחידות דיור, ואף זאת רק תחת ה"רקע הכללי" של הפרויקט. אין כל אמירה ביחס למצב התכנוני, קיומם או העדרם של היתרי בנייה וכיו"ב. לכן, לא היה מקום לכך שהתובעים יסיקו מהאמור במצגת כי היתרי בנייה לצורך בניית 1,200 יח"ד כבר הוצאו בפועל. מובן כי לא ניתן לקבוע קביעה כזו גם בהעדר תצהירים של כל התובעים למעט התובע 1.