התובע 1 העיד בתצהירו כי "הצגת המצגת ע"י הנתבעים לפיה כביכול קיים היתר בניה, המתיר לבנות 1,200 דירות ... מהווה מצג שווא של הנתבעים הנ"ל כלפי התובעים על כל המשתמע מכך" (פסקה 85 לתצהיר התובע 1). ואולם, כפי שהבהרתי לעיל, במצגת לא נאמר מפורשות כי לפרויקט היה היתר בניה. מעבר לכך, גם התובע 1לא הצהיר כי אילו היה יודע על העדרו של היתר בניה היה בוחר שלא להתקשר בהסכם השותפות.
- התובעים טענו במסגרת סיכומיהם כי "כל אדם סביר אשר היה יודע כי התחלת הפרויקט תלויה בהצלחת אישור תכנית המתאר – היה מוותר על מימון רכישת הקרקע". אכן, העובדה כי לא התקבלו האישורים הרלוונטיים לבנייה צוינה באופן מפורש בהסכם ההלוואה אשר נחתם בין השותפות לבין הנתבעת 4 (סעיף D, נספח 1 לכתב ההגנה), וכן בדוחות התקופתיים של חברת שרם, פודים גרופ בע"מ לשנת 2007-2009 (נספח ט' לכתב התביעה). למרות זאת אינני סבורה כי העובדה שנושא זה לא צוין בהסכמי השותפות, מהווה הטעיה המזכה את התובעים בביטולם.
כל פרויקט בניה דורש קבלתם של אישורים מסוימים. לכן, ככלל אין חובה לציין את הדרישה הזו לקבלת אישורים באופן מפורש, אלא אם כן מדובר במקרה בו קבלת האישורים היא בעייתית או נראה כי תהיה כרוכה בקושי חריג.
- במקרה דנן, לא הוכח כי הנתבעים היו סבורים כי זהו מצב הדברים ערב ההתקשרות בהסכמי השותפות. מר למקין הצהיר כי "בדיקות אשר בוצעו על ידי לידר אינטרנשיונל טרם ביצוע העסקה בפיפרה העלו כי ניתן יהיה לבנות על הקרקע למעלה מ-1,200 יחידות דיור, בכפוף לאישור תוכנית הבנייה – PUZ... מדובר בקרקע לבנייה ועל פי יעוץ משפטי והנדסי אשר קיבלנו ברומניה התכנית היתה אמורה להיות מאושרת. בהתאם לבדיקות אלו, הוצגה המצגת לתובעים כפי שהוצגה ..." (פסקה 47.2 בתצהיר).
כאשר נשאל מר למקין במסגרת חקירתו בדבר הפרוצדורה הנדרשת השיב כי –
מר שחר למקין: אני אומר עוד פעם, הפרוצדורה ברומניה היא שונה מהפרוצדורה בישראל. אתה ניגש לרשות, אתה מקבל את הגדרת זכויות הבנייה. על בסיס הגדרת זכויות הבנייה שזה מן איזה שהיא אמירה יותר כוללנית שאומרת לך מה על הקרקע הזאת יהיה ניתן לבנות. הזכויות שהיה ניתן על פי הבדיקות שלנו לבדוק על הקרקע, הייתה 1,200 יחידות דיור עם מטראז' וכן הלאה. אנחנו על בסיס הזכויות האלה, קנינו, עשינו את התכנית העסקית, עשינו את המצגות, קנינו את הקרקע, קיבלנו מימון בנקאי מהבנק לקניית הקרקע שגם כן עשתה את הבדיקות שלו והתחלנו תהליכים של התכנון היותר מפורט, שזה כולל הגשת תכנית שהרשות צריכה לאשר אותה ואחרי שהתכנית מאושרת אז הוצאת היתר בנייה.
מהאמור לעיל עולה כי במועד ההתקשרות בהסכמים צפו הנתבעים כי יתקבלו האישורים הנדרשים לבניית 1,200 יחידות דיור, ולכן לא היה מקום לציין נושא זה באופן מפורש במסגרת הסכמי השותפות.
- זאת ועוד – אני סבורה כי התובעים לא הוכיחו כי השאלה האם התקבלו בפועל האישורים הנדרשים או האם ישנו רק צפי סביר שניתן יהיה לקבלם, או השאלה מהו המספר המדויק של יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות על הקרקע – היו שאלות שהיו קריטיות מבחינתם במסגרת השיקול שלהם אם להתקשר בהסכמי השותפות אם לאו. כזכור, אף אחד מבין התובעים לא העיד ולכן לא הוכיח כי מדובר בשיקול משמעותי מבחינתו. אף התובע 1 שהגיש תצהיר, לא העיד מפורשות כי אלה הם פני הדברים. לא ניתן לכן לקבוע כי מי מהתובעים התקשר בהסכם השותפות והשקיע בפרויקט על סמך המצגים הללו או איזה מהם. לא ניתן גם לקבוע כי אילו היה מוצג לתובעים המידע כפי שהנתבעים היו מודעים לו באותה עת, קרי כי אין עדיין היתרי בנייה, אולם שניתן יהיה לבנות על הקרקע 1,200 יחידות, כי התובעים או מי מהם לא היו מתקשרים בהסכם השותפות.
- התובעים העלו טענות נוספות הנובעות מ"חקירה" שבוצעה על ידי באי כוחם. מכוח אותה "חקירה" טענו התובעים, בין היתר, כי על פי הסכם המכר שנחתם בין חברת לידר בריקציה (חברת הפרויקט בפרויקט פיפרה, שתכונה להלן: "חברת הפרויקט הרומנית") לבין המוכר (ככל הנראה של הקרקע לחברת הפרויקט הרומנית) היה על המוכר להמציא לחברת הפרויקט הרומנית היתר בניה לצורך קבלת מלוא תמורת העסקה (סעיף 84, וסעיפים 86-87 לתצהירו של מר יצחק ניר). "חקירה" זו לא הוגשה לבית המשפט וממילא אינה מהווה ראיה קבילה. לכן אינני רואה צורך לדון בטענות אשר הועלו על ידי הצדדים בהקשר זה.
- התובעים הוסיפו וטענו כי הנתבעים ניסו לטשטש את מעשיהם. הם הפנו למכתב מיום 3.2.2009 (ר' נספח ז' לכתב התביעה, להלן: "המכתב מיום 3.2.2009") בו צוין כי "נכון להיום, התקבל לקרקע PUZ (תב"ע מקומית)". לגישת התובעים הצהרה זו מנוגדת להצהרות הנתבעים כי הנתבעת 4 פעלה לשם אישור תכניות הבניה וקבלת האישורים אולם לבסוף נמנעה מלהמשיך ולקדם את הבניה בפרויקט (בסעיף 90 לכתב ההגנה, בסעיף 47 לתצהירו של מר למקין). היא גם מנוגדת לאמור בדוחות שהוגשו לבורסה על ידי הנתבעת 2 על פיהם לא התקבלו מעולם אישורי הבניה הנדרשים והוקפאו התהליכים להשגתם (נספח ט' לכתב התביעה).
- ראשית יצוין כי עדי ההגנה לא ידעו להשיב במסגרת חקירתם הנגדית על השאלה האם אכן התקבלו אישורי הבנייה הנדרשים (ר' לדוגמא – עמ' 83 לפרוטוקול 1, וכן עמ' 25 לפרוטוקול 2). מעבר לכך, המכתב נספח ז' לכתב התביעה אינו חתום וקיימת מחלוקת בנוגע לשאלה על ידי מי הוא נכתב (עמ' 75-76 לפרוטוקול 1, וכן ס' 36 לסיכומי התובעים).
זאת ועוד. בהמשך המכתב מיום 3.2.2009 מצוין כי "הקרקע הועמדה למכירה, אך מצב הנדל"ן ברומניה ובבוקרשט 'קפא' וקיים מחנק אשראי של הבנקים, וכתוצאה מכך, לא מתבצעות עסקאות". כלומר, גם אם הכתוב במכתב אינו מדויק, אין בכך כדי להעלות או להוריד בנקודת הזמן בה הוצא המכתב למשקיעים. שאלת קיומו של היתר הבניה הנדרש בתחילת חודש פברואר בשנת 2009, קרי לאחר המשבר הכלכלי העולמי וכאשר ממילא מצב הנדל"ן ברומניה "קפא", לא היתה כבר משמעותית ביחס למצב הפרויקט וסיכויי השלמתו. לכן אינני מקבלת את טענת התובעים גם ביחס למצג נטען זה.
לא הוכח קשר סיבתי בין המצגים הנטענים לבין הנזק נושא התביעה
- מעבר לכל האמור לעיל יצוין כי התובעים לא הוכיחו גם את קיומו של קשר-סיבתי בין המצגים אשר הוצגו להם לטענתם, לבין הנזק שלגישתם נגרם להם. בהקשר זה היה על התובעים להבחין בין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי – נזקים שמצגי השווא ככל שהיו כאלה לא היו קשורים אליהם, לבין הנזקים שנגרמו כתוצאה ממצגי השווא. אין זה מן הנמנע כי קריסת הפרויקטים כתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי, "בלעה" כל נזק אחר שנגרם לתובעים.
מסקנה דומה עולה גם מפסק דינו של בית המשפט העליון בערעור בענין יניב. כבוד הש' רובינשטיין בערעור יניב (פסקה ד') קבע כי –
"נאחז את השור בקרניו: הניסיון שקדם, בהשקעות שהניבו תשואות טובות, השמים הבהירים שטרם בישרו על חשרת המשבר המתרגשת – עסקינן בהשקעה ב-2007 והמשבר בא ב-2008 – הביאו את המערערים להשקעה; אלא שהוקדח התבשיל, ולא תבשילם שלהם בלבד אלא כל הסעודה, ולא סעודתם בלבד אלא סעודות רבות בתבל ומלואה".
- מעבר לכל אלה וככל שהדבר נוגע לעילות החוזיות - הרי שגם כאשר מוכחות טעות או הטעיה, על מי שטוען כי הוטעה לשלוח הודעת ביטול תוך פרק זמן סביר לאחר שנודע לו על הטעות. ואולם, התובעים לא ציינו ביחס לכל אחד ואחד ממצגי השווא שעליהם הם ביססו את טענותיהם מתי לגישתם נודע להם כי מדובר היה במצג שווא. גם מטעם זה קשה לכן לקבוע כי התובעים ביטלו את הסכם השותפות (בהנחה שניתן לראות בהגשת התביעה כהודעת ביטול) תוך "זמן סביר לאחר שנוגע להם על עילות הביטול" (ר' ס' 20 לחוק החוזים).
- לסיכום פרק זה – אני סבורה כי התובעים לא הוכיחו את טענתם ביחס למצגי השווא. ביחס לחלק מהמצגים לא הוכח כי מדובר במצגי שווא, ולגבי כלל המצגים – לא הוכח קשר בין הצגתם לבין התקשרות התובעים בהסכמי השותפות. כן לא הוכח קשר סיבתי בין המצגים לבין הנזק שנטען שנגרם לתובעים. לכן אני דוחה את טענות התובעים בהקשר זה.
התרשלות השותף הכללי ונושאי המשרה מטעמו בניהול ההלוואות
- טענה נוספת של התובעים היתה כזכור כי הנתבעת 1 ונושאי המשרה בה התרשלו בניהול ההלוואות שניתנו על ידי השותפויות לנתבעת 4, באופן שגרם לאבדן ההשקעות ולכך שהן לא הושבו. לעניין זה התמקדו התובעים בשעבודים שניתנו לשותפויות מכוח הסכם השותפות. כדי להוכיח עילה זו, על התובעים להוכיח הן את ההתרשלות הנטענת, והן קשר סיבתי בינה לבין הנזק שלטענתם נגרם להם כתוצאה מכך.
- הסכמי השותפות בשני הפרויקטים זהים זה לזה, פרט לסעיפים העוסקים בתיאור ההשקעה הספציפית. סעיף 9.12 להסכמי השותפות קובע כי –
"9.12 הלווה התחייבה כלפי השותפות לעשות כמיטב יכולתו – ובכפוף להסכמת הבנק/ים אשר יעניקו לפרויקט ליווי פיננסי – לרשום לטובת השותפות כבטוחה לפירעון ההלוואה, הריבית והרווחים, שעבוד ראשון בדרגה, על מניות הלווה בחברת הפרויקט וכן על כל ההכנסות, הרווחים והתקבולים להם זכאית הלווה מן הפרויקט ו/או מחברת הפרויקט (להלן: 'הבטוחה')"
(ההדגשות שלי – ר.ר.)
סעיף 9.14 להסכם השותפות מבהיר כי השעבוד הראשון הזה – ככל שיירשם לזכות השותפות, יהיה הבטוחה היחידה להבטחת פירעון סכום הקרן, הריבית והרווחים, שכן כאמור, מדובר בהלוואה מסוג Non-Recourse. כפי שהובהר בראשית פסק הדין, נחתמו בין השותפויות לבין הנתבעת 4, בעקבות הסכמי השותפות, שני הסכמי הלוואה – אחד לכל פרויקט. הסכמים אלה הסדירו את תנאי ההלוואה שהוענקה לנתבעת 4. לטענת התובעים, השעבודים שהובטחו להם מכוח הסכמי השותפות לא תאמו את השעבודים שהובטחו מכוח הסכמי ההלוואה. עוד נטען כי השעבודים שנרשמו בפועל לטובת השותפויות לא תאמו את השעבודים שהובטחו לתובעים מכוח הסכמי השותפויות ומכוח הסכמי ההלוואה. להלן נתייחס לטענות התובעים בנפרד ביחס לכל אחד משני הפרויקטים.
פרויקט פיפרה
- סעיף 7.1 להסכם ההלוואה נושא פרויקט פיפרה עוסק בביטחונות לשותפויות, וקובע –
"7.1 .Borrower hereby undertakes to make its best efforts and subject to the consent of any banks or financial institutions which shall grant SRL and/or the project any construction financing, to register, in the name of the Lender, and as a security for the full and timely repayment of the Loan Capital and the Interest (collectively: the 'Indebtedness') under this Loan Agreement, a continuing first security interest and a pledge of: 7.1.1. Borrower's Holdings in SRL as well as in any rights and proceeds deriving or accrued out of Borrower's Holdings in SRL …"
(ההדגשות שלי – ר.ר., חברת SRL שנזכרה בסעיף היא ככל הנראה חברת הפרויקט הרומנית כפי שעולה מס' 11 לסיכומי התובעים)
מהסעיף עולה כי השעבוד שהוא מתייחס אליו, שהלווה התחייבה "לעשות את מרב המאמצים" לקבלו, היה שעבוד על החזקות הלווה בחברת הפרויקט או שעבוד על הזכות לקבל את התמורה הנובעת מהחזקת הלווה בחברת הפרויקט. אין מדובר בשעבוד על הקרקע שעליה היה הפרויקט אמור להיבנות. השעבוד על הקרקע שעליה היה הפרויקט אמור להיבנות נרשם ככל הנראה מלכתחילה לטובת בנק אשר העמיד מימון לטובת הפרויקט (כך עולה מהחלטת דירקטוריון הנתבעת 1 מיום 19.2.2009, נספח 3 לכתב ההגנה המתוקן
- בשנת 2009, כתנאי להארכת ההלוואה על ידי הבנק המממן, הוסר (באישורו של השותף הכללי) השעבוד שנרשם לטובת השותפויות, ובמקומו נרשם שעבוד ראשון בדרגה על מניות הנתבעת 4 בחברת הפרויקט לטובת הבנק המממן. שינוי זה עוגן בין היתר בתיקון להסכם ההלוואה לפרויקט פיפרה, אשר נחתם בין השותפויות לבין הנתבעת 4 (נספח 4 לכתב ההגנה המתוקן). שעבוד זה נוסף לשעבוד שכאמור היה לזכות הבנק על הקרקע עוד קודם לכן (ס' 7.1 להחלטת דירקטוריון הנתבעת 1 מיום 19.2.2009, נספח 3 לכתב ההגנה המתוקן). הדבר הובא לידיעת התובעים במכתב מאת הנתבעת 3 מיום 26.3.2009 (נספח ז' לכתב התביעה).
- התובעים טענו כי אין ספק שאילו היה עומד לזכותם ולזכות השותפויות שעבוד בדרגה ראשונה, הם היו יכולים לקבל השבה של מלוא סכום השקעתם. עוד הם טוענים כי הסרת השעבוד נבעה מניגוד העניינים המובנה של הנתבעת 1, שהיא כזכור חברה הקשורה לנתבעת 4. התובעים הוסיפו כי בהסכם ההלוואה נקבע כי השעבוד שיירשם לטובת השותפות כפוף להסכמת הבנק המלווה שימסור הלוואה למימון הבנייה להבדיל ממימון רכישת הקרקע. הבנייה בפרויקט לא החלה מעולם. למרות זאת, כך נטען, גייסה הנתבעת 4 מהבנק הלוואה לצורך מימון הרכישה, ורשמה לטובתו שעבוד בדרגה גבוהה יותר מזה שנרשם לטובת השותפויות.
דיון
- שלושה נושאים טעונים בירור בהתייחס לטענות הצדדים – הראשון, האם היה מקום לרישום השעבוד לזכות הבנק מלכתחילה; השני, האם החלטת השותף הכללי אודות הסרת השעבוד התקבלה בניגוד עניינים אסור; והשלישי – האם הסרת השעבוד גרמה לתובעים לנזק.
האם היה מקום לרישום השעבוד לזכות הבנק?
- התובעים טענו "בסעיף 7.1 להסכם ההלוואה נקבע מפורשות שהשעבוד שירשם לטובת השותפות יהא תלוי בהסכמת הבנק הלווה ... הבנייה בפרויקט לא החלה מעולם אולם הנתבעת 4 גייסה הלוואה מבנק לצורך מימון הרכישה ורשמה לטובתו שעבוד בדרגה גבוהה מזה שנרשם לטובת השותפויות, בניגוד גמור להוראות ההסכם" (ר' ס' 11 לסיכומים מטעמם). ככל שהתובעים מתייחסים בהקשר זה לשעבוד על הקרקע שנרשם מלכתחילה לזכות הבנק – אינני מקבלת את הטענה. הן סעיף 9.12 להסכם השותפות והן סעיף 7.1 להסכם ההלוואה מציינים כי רישום השעבוד על מניות חברת הפרויקט הרומנית כפוף להסכמתו של הבנק אשר יעמיד מימון לטובת הפרויקט. מכאן כי התובעים ידעו והסכימו כי זכותם לשעבוד עשויה להיות נחותה מזו של הבנק.
- זאת ועוד - בהסכם השותפות נקבע גם כי הלווה התחייבה לעשות כמיטב יכולתה לרישום השעבוד "בכפוף להסכמת הבנק/ים אשר יעניקו לפרויקט ליווי פיננסי". כלומר, בהסכם שנחתם בין השותפות לבין כל אחד מהמשקיעים (וביניהם התובעים), הוסכם כי השעבוד יהיה כפוף להסכמתו של בנק אשר יעניק "ליווי פיננסי", ואין אם כן אינדיקציה לטענת התובעים לפיה ייעודו של המימון הבנקאי של הבנק שיעמיד את המימון, יהיה דווקא למימון הבנייה ולא למימון רכישת הקרקע.
- מסקנת התובעים לפיה רישום השעבוד כפוף להסכמת הבנק אשר יעניק מימון לצרכי הבנייה בלבד, נסמכת על הסכמי ההלוואה. ואולם, התובעים אינם צד להסכמים אלה, שהם הסכמים בין הנתבעת 4 לבין השותפות. הסכמי ההלוואה קובעים כי רישום השעבוד יהיה כפוף להסכמת הבנק אשר יעניק "construction financing" (ס' 7.1 להסכם ההלוואה). אם אכן היה מקום לפרש מונח זה כמתייחס למימון הבנייה בלבד (וזהו ענין שהיה מקום לבחון אותו לגופו בהתאם לכללי הפרשנות החוזיים), הרי לכל היותר היו השותפויות יכולות להעלות טענה ביחס לקדימות שניתנה לבנק. כך או כך, מבחינת התובעים – המשקיעים בשותפויות, לא ניתן לקבוע כי ההסכם איתם הופר ביחס להענקת השעבוד לבנק.
- בהקשר זה יצוין עוד כי התובעים לא הוכיחו שהיתה מניעה חוזית מכוח הסכמי השותפויות (או הסכמי ההלוואה) בנוגע ליכולתה של הנתבעת 4 לאפשר לבנק לרשום שעבוד על הקרקע. מכאן כי יש לדחות את טענת התובעים כי השעבוד אשר נרשם לטובת הבנק אשר העניק את המימון לרכישת הקרקע מנוגד להסכם השותפות. לכן, לאור האמור לעיל, אינני סבורה כי הוכח שרישום השעבוד על הקרקע לטובת הבנק היה הפרה של הסכם השותפות.