60. זאת ועוד, בנספח "ט" לתצהירה של התובעת נקבע כי ככל שיצורף עורך דין נוסף למחלקה המשפטית הוא יחלוק עם התובעת בשכר הטרחה "ובכל מקרה לא יפחת שכר הטרחה מסך של 0.375% מכל מכירה" (ר' סעיף 4 לטיוטה).
61. התובעת כעורכת דין יכולה, בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, לחלוק עם עורך/ת דין אחר/ת את שכר הטרחה המגיע לה. היא וודאי לא יכולה לחלוק את השכר או העמלות המגיעות לה. לא בכדי כינתה התובעת תשלומים אלה בסיכומיה "שכר טרחה" (ר' סעיף 15 לסיכומי התובעת).
62. מסקנתנו היא, איפוא, כי לתובעת ברור היה, כי התשלומים המגיעים לה, ככל שמגיעים לה, בגין מכירת דירות בפרויקטים המנוהלים על ידי הנתבעים ובגין ההתקשרויות החוזית, אותם 5,000$ המשולמים בכפוף להתקיימותם של תנאים עליהם נעמוד בהמשך, הם בונוס, תמריץ, שכונה על ידה אף שכר טרחה. חרף נסיונה של התובעת להכתיב לנתבעים כי שכר הטרחה יהווה חלק משכרה הקובע לצורך חישוב זכויותיה הסוציאליות, סרבו הנתבעים לקבל דרישתה זו של התובעת ואף עמדו על הוספת ציון מפורש לפיו הסכומים המשולמים לה יסווגו כבונוס שאינו חלק מן השכר הקובע.
63. במסגרת מלאכת המחשבת של הפרשנות לה נדרשנו ולאחר שסקרנו את ההתפתחות של הטיוטות ומשהצדדים חלוקים באשר לפרשנות הסובייקטיבית שיש ליתן לחוזה/הטיוטה פונים אנו אל הפרשנות האוביקטיבית בעוד בזכרוננו מקנן הכלל כי מקום בו קיימים חילוקי דעות פרשניים הולכים לרעת המנסח.
64. נפנה בענין זה לפסק דינו של בית הדין הארצי לעבודה בו נקבע:
"לשון החוזה היא כאמור נקודת המוצא לפרשנותו, אך מקום שאין בה כדי להתחקות אחר כוונת הצדדים, יש לפנות לנסיבות החיצוניות לחוזה – הנחות היסוד שלו, מבנהו הפנימי והגיונו הפנימי [ראו ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ (לשעבר-מרכז אום רשרש בע"מ) נ' עו"ד ד"ר שגב, פ"ד נח(4), 106 , 124-125 (2004)]. כלל נוסף מורה על הפרשן לשקול האם הפרשנות המובאת בפניו "עומדת במבחן ההגיון המסחרי, ואם אין היא מביאה לתוצאה אבסורדית" (ע"א 565/85 בנימין גד נ' אברהם נביאי ואח', פ"ד מב(4) 422 (1989)]."
(ר' ע"ע (ארצי) 529/09 ארז נאורי נ' National Semiconductor (I.C) Ltd (2011)).
תשלומים בגין חוזי מכר
65. בטיוטה הראשונה, נספח "ד" לתצהירה של התובעת, הוגדרה ההתקשרות החוזית כדלקמן:
"התקשרות חוזית מחייבת בין החברה לבין בעלי זכויות בפרויקטים מסוג תמ"א 38, תמ"א 38 2, פינוי-בינוי וכן פרויקטים נוספים שיוסכמו בין הצדדים בכתב. לטיוטה צורפה רשימה של פרויקטים שהיו ידועים לצדדים במעמד חתימת ההסכם "אליהם יתווספו, באותם התנאים, כל הפרויקטים העתידיים או פרויקטים שלא היו ידועים לעובד במעמד חתימת הסכם זה" עבורם ישולם לתובע שכר טרחה כדלהלן:
מחצית בגובה 2,500$ מיד עם חתימת היזם על ההסכם ו/או לאחר שחתמו מספר בעלי הזכויות המינימאלי בהתאם לכל דין, לפי המוקדם ומחצית בעת קבלת היתר בניה" (ר' סעיף 9 לטיוטה).
66. ראשית נציין, כי ככל שעולה השאלה בגין אילו פרויקטים זכאית התובעת לתמורה, התשובה על כך היא פרויקטים מסוג תמ"א 38 (בטיוטות הבאות פרויקטים מסוג תמ"א 38 2 לא הופיעו עוד בהגדרת ההתקשרות החוזית).
67. הפרשנות האובייקטיבית אשר מקיימת את אומד דעת הצדדים ובהנתן שצורפה רשימה של פרויקטים שהצדדים ביקשו לכלול בגדר הסעיף, היא שלבד מאותם פרויקטים שנמנו ברשימה הסכימו הצדדים כי לרשימה זו לצורך קביעת זכאות התובעת לקבלת התמורה החוזית, יכול ויתווספו פרויקטים שטרם באו לעולם במועד עריכת החוזה (ובעניננו הטיוטה) או פרויקטים שנשתכחו מלב אך היו בשלב כלשהוא של הוצאתם מן הכח אל הפועל נכון למועד עריכת החוזה (הטיוטה). משמע, זכאותה של התובעת לקבלת התמורה החוזית לא הוגבלה לפרויקטים שנמנו ברשימה שצורפה לטיוטה.ד
68. עיון ב"נספח "ב" שצורף לטיוטה מיום 17.3.2011 (נספח "ד" לתצהירה של התובעת) ונוקב בשמם של מספר פרויקטים בהשוואה לחוזים שצורפו על ידי התובעת כראיות יסייע בידנו לעמוד על כוונת הצדדים:
בבלי 40 (נספחים 4-1 לתצהיר התובעת)
פרויקט זה כלל לא נזכר בנספח "ב".
התובעת מציינת בדף הלוואי הראשון של נספח 1 כי הפרויקט נחתם ביום 11.8.2009, טרם תחילת עבודתה של התובעת אצל הנתבעים, אך אינה מצרפת עותק מן ההסכם.
כל שצורף הם יפויי כח, חלקם לא חתומים, משנת 2012-2011. מנוסח יפוי הכח עולה, כי מדובר על חוזה משנת 2006.
ענתות 35 (נספחים 8-6 לתצהיר התובעת)
פרויקט זה לא נזכר בנספח "ב"
התובעת ציינה כי ההסכם נחתם ביום 15.2.2009. צורף נוסח הסכם אשר חתימות הדיירים המתנוססות על ההסכם אומתו ביום 15.2.2009 טרם תחילת עבודתה של התובעת אצל הנתבעים.
בבלי 42-40 (נספחים 14-9 לתצהיר התובעת)
פרויקט זה נזכר בנספח "ב".
התובעת מציינת בדף הלוואי לעמוד הראשון של נספח 9, כי הפרויקט נחתם ביום 17.3.2010 ואכן זה התאריך המתנוסס בראש ההסכם שצורף על ידי התובעת.
ברטנורה 22 (נספחים 20-15 לתצהיר התובעת)
פרויקט זה לא נזכר בנספח "ב".
בדף הלוואי לעמוד הראשון של נספח 15 טוענת התובעת כי ההסכם נחתם ביום 25.10.2010. אכן זה המועד המתנוסס בראש ההסכם ואף המועד בו אושרה חתימת הדיירים על ידי עורך הדין הוא 25.10.2010.
69. עיון בנספח "ל" לתצהירה של התובעת מעלה, כי התובעת אינה דורשת שכר טרחה בגינם של פרויקטים שנחתמו טרם תחילת עבודתה אצל הנתבעים, אלא רק שכר טרחה בגין מכירת דירות בפרויקטים אלה. ועל כך בהמשך.
70. עלינו לבחון, כעת, מה היתה כוונת הצדדים בכותבם, כי המחצית הראשונה של התשלום צריכה להשתלם לתובעת בהתקיים שני תנאים והם: חתימת היזם על ההסכם ו/או חתימת מספר מינימלי של בעלי הזכויות, לפי המוקדם מביניהם. עוד עלינו לבחון שאלה נוספת שהתעוררה בהקשר זה והיא מהו מועד תשלום המחצית השניה של שכר הטרחה מקום בו יחסי עובד ומעביד הסתיימו עוד בטרם הוצא התר בניה וכן, מהי הנפקות של ביטול הסכמי ההתקשרות, אם וככל שבוטלו, על זכאות התובעת לקבלת התשלום הנזכר.
71. התובעת נשאלה בחקירתה בענין זה וכך ענתה:
"ת. אוקי. תנאי העבודה שלי מהיום הראשון הם סוכמו והם לא השתנו...היה שכר בסיס מאוד מאוד נמוך 6000 שקלים נטו ועליו עיקר העבודה שלי היתה חוזים, 5000$ לחוזה תמ"א שנחתם והיה עוד על חצי אחוז על מכירה של דירות...
ש. בואי תפני אותנו למסמכים שאנחנו יכולים ללמוד ולהשתכנע שאת טיפלת למשל בפרויקט מסוים בהחתמת הדיירים...תפני אותנו למסמכים שנוכל לבוא ולהגיד עורכת דין מלמדובסקי אכן טיפלה בפרויקט הזה ומגיע לה בונוס של ה-5000 דולר. אני יכול לראות מסמך כזה אחד?
. . .
ת. אז קודם כל יש לנו פירוט של הפעולות שעשיתי. מבחינת מה שצרפנו המסמכים אני חושבת שזה בעיקר החוזים החתמים עצמם. אני מופיעה שם על היפויי כח התכנוניים לכול דבר.
. ..
ש. מבחינת השלמת העסקה, כי לבוא ולהגיד יש הסכם ויש חתימות דיירים אני אומר את זה בזהירות זאת הייתה הטעות של בית הדין קמא בענין של רודמן הוא לא ספר את החתימות הוא חשב שבעצם זה שהוצג לו מסמך שיש בו 50 חתימות מתוך 150 דיירים...אבל כדי שתקום לך הזכאות את מסכימה איתי שיש מספר מינימלי של חתימות דיירים שצריך להחתים?
ת. יש מספר מינימאלי.
ש. יופי. מהו המספר המינימאלי? בכל עסקה כדי שהיא תצא לפועל והקבלן ייקח האם זה נכון שזה 100 אחוז ולפני זה הוא לא יצא לדרך?
ת. יש שני דברים. אחד זה 66 אחוז ודבר שני בכל חוזה תמ"א ברגע שהיזם חותם ההסכם נכנס לתוקף
ש. זה תנאים מצטברים? זאת אומרת צריכים 66 אחוז מהדיירים פלוס לפחות פלוס חתימה אחת של היזם?
...
ש. בעקרון זה תנאים מצטברים?
ת. אפשר להגיד
. . .
ש. זאת אומרת...אם אנחנו מעיינים סתם בחוזה דמיוני שנניח גבירתי היתה מגישה בבנין קטן שיש בו 10 דירות זה מספיק שהיינו סופרים 6.6 חתימות לצורך הדוגמא כדי לבוא ולהגיד או קי גבירתי זכאית ל 5000 דולר עמלה? זאת הטענה?
ת. אני טיפה אחדד...זה תלוי, כל חוזה מגדיר כמה מינימום צריך ויש את הסעיף שאומר שברגע שהיזם חותם ההסכם נכנס לתוקף, אז יש שני מצבים יש גם את המינימום חתימות...אם נבוא לחוזה ורשום בחוזה 75 אחוז חתימות ונספור נראה שיש 75 אחוז והיזם לא חתם עדיין ההסכם בתוקף, אם נראה שיש 66 אחוז והיזם חתם למרות שהיה צריך 75 זה עדיין בתוקף"
(ר' פרוטוקול עמ' 35 שורה 1 – פרוטוקול עמ' 40 שורה 18)
72. על מנת להבין במה דברים אמורים נפנה, לצורך הדוגמא, לנספח 90 לתצהירה של התובעת, הסכם ההתקשרות בין קריגר בראלי 23 בע"מ לבין בעלי הדירות ברחוב בראלי 12 בתל אביב. סעיף 4 לחוזה קובע:
"תוקפו של הסכם זה מותנה ומותלה בהתקיימם במצטבר של כל התנאים המתלים המפורטים להלן:
תנאי מתלה ראשון – תוך 90 ימים ממועד חתימת בעל הדירה הראשון נחתם הסכם זה על ידי 75% מבעלי הדירות. לאחר חתימת 75% מבעלי הדירות, יחתום היזם על הסכם זה כדין וממועד חתימתו יחייב ההסכם את היזם ואת בעלי הדירות החתומים בהתאם להוראותיו.
...
על אף האמור מוסכם כי היה ובתוך המועד הנ"ל לא חתמו על ההסכם 75% מבעלי הדירות, יהיה היזם רשאי להאריך את מניין הימים בתקופה אחת נוספת 6 חודשים ו/או להודיע לבעלים על פי שיקול דעתו הבלעדי, כי הוא מוותר על קיומו של התנאי המתלה הראשון ואו חלק ממנו. הודיע היזם כי הוא מוותר על התנאי המתלה האמור וחתם על הסכם כדין יחייב ההסכם את היזם ואת בעלי הדירות החתומים בהתאם להוראותיו ללא תלות בכמות הבעלים החתומים ובלבד שחתמו לכל הפחות הרוב המינימאלי הדרוש בהתאם להוראות חוק המקרקעין".
73. מן הדברים שהובאו לעיל עולה, איפוא, כי שני תנאים צריכים להתקיים ובהצטברם תהיה התובעת זכאית לתמורה (על שיעורה נעמוד להלן): האחד: קיום מינימום החתימות הנדרש על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008 , דהיינו: 66% מבעלי הדירות באותו בנין (הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בבניין אשר להם 2/3 לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) ובנוסף כי החוזה נחתם על ידי היזם. נציין בהקשר זה, כי בתצהירה ובתביעתה השמיטה התובעת קיומם של תנאים מתלים לקבלת התמורה, והמצג שהוצג על ידה היה, כי די בהצגת הסכם חתום על מנת לזכותה בתשלום בגובה 5000$. ולא היא.
74. בעדותה הסבירה התובעת במענה לשאלת בית הדין, כי במסגרת חישוביה נלקחו בחשבון חוזים שהיו קרובים לחתימה וחוזים שהוכנה טיוטה לחתימתם ודיירים התחילו לחתום עליהם (ר' פרוטוקול עמ' 64 שורות 30-28).
75. לא ברור מדוע התובעת סבורה היתה, כי היא זכאית לתשלום גם בגינם של חוזים שלא התקיימו בהם שני התנאים המצטברים הנזכרים לעיל. אנו דוחים את טענת התובעת כי זכאותה לקבלת שכר הטרחה בגין ההתקשרות החוזית קמה לה גם בגין טיוטות שהוכנו אף אם היו קרובות לחתימה. בהתאם לניתוח שערכנו לעיל וכפי שהודתה התובעת בחקירתה, התנאים לקיומה של זכאות לקבלת התשלום הם תנאים מצטברים: חתימתם של המינימום הנדרש בחוק מתוך בעלי הזכויות בנכס וכן חתימת היזם.
מהו שיעור התמורה לה זכאית התובעת?
76. התובעת טענה בתצהירה, כי בעבור חתימת הסכם תמ"א 38 היתה זכאית לתשלום בגובה 5,000$ וכי סוכם שסכום זה ישולם בשני תשלומים שווים: 2500$ בזמן חתימת בעלי הדירות על ההסכם ו-2,500$ בזמן קבלת ההתר בניה (ר' סעיף 10.3 לתצהירה).
77. בחקירתה נשאלה התובעת ביחס למועדי התשלום:
"ש: כשזה בתוקף זה אומר ש-50 אחוז מהבונוס לכאורה היה אמור להיות משולם נכון? אם היזם חתם.
ת: הסיכום שלי היה 5000 דולר על חוזה תמ"א הוא שולם בשני תשלומים.
ש: אבל בשני תשלומים 2500 בחתימת היזם על החוזה נכון?
ת: נכון.
ש: והיתרה?
ת: בהיתר בנייה, אבל אם אין היתר בנייה זה לא מתיירת העמלה.
ש: יפה אז עכשיו, לא, לא מתייתרת העמלה הראשונית של ה-50 אחוז של 2500.
ת: לא. ההסכם שלי הוא 5000 דולר על הסכם תמ"א זה היה בחלוקה לשני תשלומים,
ש: אבל אם אין היתר בנייה אז את לא מקבלת את ה-2500 הנותרים כי לא ניתן היתר לפרויקט אז לא התמלאו התנאים לקבלת ה-50 אחוז הנותרים נכון?
ת: אני אומרת זה לא מדויק.
ש: למה?
ת: זה היה פשוט בשני תשלומים, אם לא, המועד של התשלום השני לא חל זה לא אומר שאני לא זכאית, עשיתי את העבודה שלי.
ש: אבל אם לא ניתן היתר בנייה הרי התנאי הוא היתר בנייה, לא ניתן היתר בנייה,
ת: לא, אין תנאי שלה יתר בנייה. זה חלוקה לתשלומים זה לא תנאי לתשלום העמלה.
ש: אבל אם לא ניתן ההיתר אני לא מבין,
נצר: שאלת 10 פעמים את אותה שאלה.
ש: אז את אומרת שלא, היא אומרת שלא ניתן היתר בנייה, אם הבנתי נכון אז עדיין היא תקבל את ה-50 אחוז,
ש: אז מה המועד אם אין היתר בנייה? מה המועד לביצוע התשלום השני?
ת: התשלום שלי העמלה שלי היא עבור חוזה שנחתם היא 5000 דולר והם ביקשו לעשות את זה בשני תשלומים.
ש: אוקי אבל נניח, בסדר, אז יש חתימות כמו שגברתי הסבירה, אם זה 66 אחוז או 75 אחוז אנחנו סופרים ורואים שיש פלוס חתימה של היזם, לפעמים זה בנוסף, אוקי זה הבנו, עכשיו אז כמה קודם על הזכאות מה שגברתי אומרת כמה לי יש זכאות ל-5000 יש פה שני תשלומים התשלום הראשון בחתימה, יש חתימה בדקנו. עכשיו מה הוא המועד של התשלום השני?
ת: מבחינתי בסיום העבודה שלי. אם אין היתר בנייה אם לא ניתן היתר בנייה בסיום העבודה אני צריכה לקבל את מלוא התשלום.
ש: מתי זה בסיום העבודה? בסיום יחסי עובד מעביד?
ת: כן, יש עמלה שצריכה להיות,
ש: בעצם המוקדם מבניהם היתר בנייה או סיום יחסי עובד ומעביד?
ת: כן".