פסק דין
1. במוקד התביעה והתביעה שכנגד ניצב מגרש שרכשו התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "כהן") מהנתבעים והתובעים שכנגד (להלן ולצורך הנוחות ייקראו: "מנדלמן"), את זכויותיהם במגרש בשטח של 504 מ"ר ברחוב בלפור 75 בנהריה, אשר היה ידוע במועדים הרלבנטיים כגוש 18134 כמחצית מחלקה 167 וכחלק מחלקות 16 ו-22 (להלן: "המגרש").
2. ביום 22.8.2013, נחתם הסכם מכר בין מנדלמן, אותו ייצג עו"ד ברח"ד לבין כהן אותו ייצגה עו"ד אלה יקוטי בן שושן (להלן: "עו"ד בן שושן"). בהסכם נרשם כי מנדלמן רכשו את הזכויות מה"ה זידנר שהוגדרו כבעלים, תמורת סך של 1,250,000 ₪ אשר ישלמו בשלושה תשלומים בתוך 120 ימים מיום ההסכם(להלן: "ההסכם").
3. כהן שילמו את התשלום הראשון בסך 150,000 ₪ לנאמנות עורך דינם של מנדלמן ופרט לכך לא שילמו דבר.
4. כשנתיים ממועד ההסכם הגישו כהן תביעה לאכיפת ההסכם וכשנה לאחריה הגישו מנדלמן תביעה לביטול ההסכם, היא התביעה שכנגד.
א. רקע עובדתי
5. ביום 7.11.2003 רכשו מנדלמן, מ-74 בעלים משותפים באמצעות - עו"ד יוסף ברינט ועו"ד שמואל ברח"ד, שמונו על ידי בית משפט השלום בחיפה (ת"א 19146/00 כב' השופט רמזי חדיד), ככונסי נכסים, כל אחד בנפרד, לצורך פירוק השיתוף במגרש נשוא המחלוקת.
ביום 25.12.2003 אישר בית משפט השלום את מכר המגרש למנדלמן תמורת סך של 120,000 דולר. ביום 12.1.2004 נרשמה על המגרש הערת אזהרה לטובת מנדלמן, ועד היום, בשל היעדר פרצלציה לא נרשמו מנדלמן כבעלים.
6. בהסכם בין מנדלמן לבין כהן הוסכמו תנאים סטנדרטיים המקובלים בהסכמי מכר לרבות הצהרות מוכר, הצהרות קונה, התחייבות לתשלומי מיסים ורישום זכויות, חתימה על ייפוי כוח ושונות, ואפרט את הסעיפים הרלבנטיים לענייננו:
סעיף 6 להסכם "התמורה" - סך של 1,250,000 ₪ (מיליון מאתיים וחמישים אלף), שהוסכם שישולם בשלושה תשלומים – תשלום ראשון בסך של 150,000 ₪, יופקד בנאמנות עו"ד שמואל ברח"ד ויועבר למנדלמן לאחר שעו"ד בן שושן תרשום הערת אזהרה לטובת כהן; תשלום שני בסך של 350,000 ₪ אשר ישולם תוך 60 יום מיום חתימת ההסכם, כאשר מתוכו ישלמו כהן, בשם מנדלמן ועבורו ישירות לרשויות המס סך של 93,750 ₪ (7.5%), והתשלום השלישי והאחרון, בסך 750,000 ₪ תוך 120 יום מחתימת ההסכם ובכפוף לקבלת החזקה במגרש.
סעיף 7 להסכם "מסירת החזקה" בו הוסכם, כי החזקה תועבר כנגד תשלום מלוא התמורה ותוך 120 יום מעת חתימת הצדדים על ההסכם.
סעיף 11 להסכם "הפרה ותרופות" –סעיפי התמורה ומסירת החזקה הינם תנאים יסודיים להסכם והפרתם תהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר תזכה את הצד המקיים בפיצויים מוסכמים בסך של 125,000 ₪, הצד המפר לא יהיה חייב לשלם את הפיצויים המוסכמים אלא אם הצד המקיים נתן לו התראה בכתב המפרטת את פרטי ההפרה והצד המפר לא חזר בו מההפרה, תוך 14 יום מתאריך קבלת מכתב ההתראה.
7. בד בבד עם חתימת ההסכם, חתמו מנדלמן ועו"ד ברח"ד, בתפקידו ככונס נכסים על המגרש, על בקשות לרישום הערת אזהרה לטובת כהן על שתי החלקות – חלקה 16 וחלקה-22.
הבקשות נמסרו לעורכת הדין בן שושן, על מנת שתרשום את הערות האזהרה, בהתאם להסכם. כהן שילמו לנאמנות עו"ד ברח"ד את התשלום הראשון בסך של 150,000 ₪.
8. ביום 29.8.2013 פנתה עו"ד בן שושן לעו"ד ברח"ד וציינה בפניו, כי טרם נרשמה הערת אזהרה בשל עיכוב שחל בלשכת רישום המקרקעין וביקשה כי לא יועברו הכספים שבנאמנות עד לרישום בפועל של הערת אזהרה. הכספים נותרו בנאמנותו עד ליום 29.03.2016, קרוב לשלוש שנים, עד הפקדתם בקופת בית משפט.
9. ביום 12.9.2013 נרשמה הערת אזהרה לטובת כהן על חלקיהם של כל הבעלים בחלקה 22 ואילו בחלקה 16 נרשמה הערת אזהרה רק על זכויותיהם של ה"ה זיידנר (לצורך הנוחות תקרא הערת אזהרה על מלוא זכויות הבעלים "הערת אזהרה מלאה" והערת אזהרה שנרשמה רק על חלק מהבעלים תיקרא "הערת אזהרה חלקית"). עו"ד בן שושן מבקשת שלא יועברו כספי הנאמנות למנדלמן והם נותרו בנאמנות עו"ד ברח"ד.
10. לאחר חתימת ההסכם, פונים כהן לבנק טפחות למשכנתאות בבקשה לקבל הלוואה שתובטח במשכנתא. במהלך חודשים ספטמבר אוקטובר 2013 החלה התכתבות מול החטיבה המשפטית של בנק טפחות למשכנתאות (עו"ד גב' צוהר טואף), שביקשה לקבל פרטים אודות המגרש, ההערות והשעבודים על זכויות הבעלים הקודמים, פרצלציה, אישורי מסים ועוד.
11. ממועד זה ואילך פנתה עו"ד בן שושן לעו"ד ברח"ד בפניות רבות על מנת להביא לרישום הערת אזהרה מלאה גם על חלקה 16. לחלק מפניותיה השיב עו"ד ברח"ד, שחזר וציין בפניה ובפני צד ג' – לשכת רישום המקרקעין ובנק למשכנתאות, כי הבעלים שמכרו למנדלמן את הזכויות במגרש הם ה"ה זיידנר בלבד. בפועל לא נרשמה הערת אזהרה מלאה על חלקה 16.
12. ביום 4.12.2013, פנתה עו"ד בן שושן לעו"ד ברינט, וביקשה את עזרתו. במענה השיב לה עו"ד ברינט ביום 25.12.2013 כי באפשרותו ככונס נכסים לרשום הערת אזהרה מלאה גם על חלקה 16 תמורת שכר טרחה של 6,000 ₪ + מע"מ, ובהמשך הסכים לבקשתה להפחית את שכר טרחתו ל-1,000 $ וכן לסייע לעו"ד בן שושן בעת שתפנה לבית המשפט בכל הקשור לאכיפת ההסכם (תשובתו מיום 1.1.2014.) בהמשך, פנתה עו"ד בן שושן בבקשה דומה לעו"ד אליעזר קליין (13.1.2014).
13. ביום 13.1.2014, פנתה עו"ד בן שושן לעו"ד ברח"ד וציינה כי אם לא ישתף פעולה וזאת עד ליום 16.1.2014, יתואם מועד לביטול ההסכם ולא – יפנו כהן לערכאות השיפוטיות.
כהן מדווח על העסקה לשלטונות המס ומשלם מס רכישה. מנדלמן אינם מדווחים באיחור על העסקה ובהמשך מוטלים עליהם קנסות בגין אי דיווח במועד. מס השבה לא שולם.
14. כשנה לאחר חתימת ההסכם, פנו מנדלמן וחמו של מר כהן, מר בר חן לרב דוד אבוחצירא. כבוד הרב אבוחצירא הציע למנדלמן להחליף את עורך דינו ואמר להם כי העסקה "חתומה בשמיים". בהמשך ובמועד לא ידוע, הציעו מנדלמן לכהן לרכוש רק מחצית מהזכויות במגרש, אולם כהן סירבו להצעה.
כל אותה עת נותר המצב כבראשיתו - הכספים מופקדים בנאמנות עו"ד ברח"ד, כהן לא שילמו את המשך התמורה, ומנדלמן, פרט ל-3,000 ₪, לא קיבלו דבר.
15. ביום 21.1.2015, בחלוף שנה ושמונה חודשים מיום חתימת ההסכם, פנה בכתב עו"ד ברינט, שהחליף את עו"ד בן שושן, אל סגנית רשמת המקרקעין בחיפה בטענה, כי נפלה שגיאה אצל רשם המקרקעין וכי עליהם להסדיר רישום הערת אזהרה במלואה גם על חלקה 16 כשם שרשומה על חלקה 22.
16. ביום 27.1.2015 נרשמה הערת אזהרה מלאה לטובת כהן על חלקה 16.
17. ביום 19.2.2015 פנו כהן למנדלמן בבקשה כי יחתמו על מסמכי משכנתא מבנק דיסקונט לישראל בע"מ. מנדלמן נמנעו מלחתום.
18. ביום 11.6.2015 הוגשה תביעת כהן נגד מנדלמן במסגרתה עתרו לאכוף את ההסכם על דרך של תשלום יתרת התמורה וכן עתרו לתשלום הפיצוי הקבוע בהסכם המכר בסך 125,000 ₪.
19. ביום 6.7.2016 הגישו מנדלמן תביעה נגדית כנגד כהן, במסגרתה עתרו להצהיר כי ההסכם הופר על ידי כהן ובשל ההפרה ביטלו מנדלמן את ההסכם. כן עתרו מנדלמן לחייב את כהן בפיצוי המוסכם בסך 125,000 ₪.
ב. טענות הצדדים
עיקרי טענות כהן:
20. את עיקר טענתם מפנים כהן כלפי עו"ד ברח"ד אשר בלשונם גרם "לתאונה משפטית". לטענתם, עו"ד ברח"ד התרשל והכשיל את כל המעורבים בעסקה, והביא לכך שעסקת המכר לא באה לידי סיום. עו"ד ברח"ד ערך את ההסכם לפיו מנדלמן רכשו את הזכויות רק מזיידנר, שעה שעוד 74 בעלים נוספים מכרו למנדלמן את המגרש, ערך את הבקשות לרישום הערת אזהרה באופן מטעה, מנע מכהן לקבל משכנתא, נמנע מלשתף פעולה עם עו"ד בן שושן והתעמר בה, בפנייתו לרשם המקרקעין לא פעל לתיקון הטעות, אלא קיבע את הטעות והטענה, כי המוכרים הינם זיידנר בלבד, כך גם הציג מצדג שגוי לבנק מזרחי טפחות וכן פעל ברשלנות משלא הוסיף את עו"ד בן שושן בייפוי הכוח הבלתי חוזר, לא הצהיר כראוי למס שבח על מכר מגרש, ונמנע מלשלם את מס השבח, שעה שהוא מחזיק בכספי הפיקדון העולה על מס השבח וגרם שיוטלו קנסות על מנדלמן ומחדלים נוספים.
21. לטענת כהן, הם עשו כל אשר לאל ידם כדי לקיים את העסקה כפי שעולה מההתכתבות הרבה של עו"ד בן שושן, לעו"ד ברח"ד, ניסו כל אפשרות להגיע להסדר עם מנדלמן לרבות פגישה שנערכה אצל הרב דוד אבוחצירא.
כהן טוענים, כי היה בידם כספים כדי לממן את העסקה, הם השקיעו בתכנון, שילמו מס רכישה ואף מכרו את דירתם לצורך כך. על פי עצה שקבלו מעו"ד בן שושן הם לא המשיכו בביצוע התשלומים כל עוד לא נרשמה לטובתם הערת אזהרה מלאה על חלקה 16.
22. לטענת כהן, במשך כל השנים מאז נחתם חוזה המכר – אוגוסט 2013 ועד אשר הוגשה התביעה שכנגד – יולי 2016, לא שלחו מנדלמן מכתב ביטול חוזה ואף לא העלו כל טענה כי החוזה הופר על ידי כהן או כי הם מבקשים לבטלו. כן אף לא הודיעו על ביטול ההסכם בשיחת הטלפון שניהלו עם עו"ד ברינט, משנתבקשו לחתום על מסמכי המשכנתא.
טענת הביטול בכתב הועלתה בכתב ההגנה – בסעיף 35 כטענה חלופית ובכתב התביעה שכנגד – סעיף 34 הודיעו הודעת ביטול. רק משהתחלף הייצוג העלו מנדלמן את טענתם בדבר ביטול העסקה.
לחיזוק טענתם מפנים כהן לדברי עו"ד נצר, בא כוחם הקודם של מנדלמן בפרוטוקול הישיבה מיום 3.11.2015, "אני מניח שהקרקע היום שווה יותר. הם עדיין מעוניינים וצריכים את הכסף", כך גם בישיבה מיום 16.12.2015. משנתבקשו מנדלמן לחתום על מסמכי המשכנתא הם דרשו תוספת של 50,000 ₪ ולא הודיעו כי חוזה המכר מבוטל.
לטענת כהן, יש להתעלם מהמכתב הפיקטיבי, כביכול, מיום 29.4.2014 שצורף לתצהיר מנדלמן, לפיו שיגר מנדלמן לבא כוחו עו"ד ברח"ד, בקשה לבטל את העסקה ושלא הוצגה ו/או צויין בכתבי בי-דין מוקדמים.
23. לטענת כהן, חקירתם של מנדלמן העלתה סתירות מהותיות, לרבות הטענה כאילו דובר בעסקת מכר במזומן או כי לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא על המגרש והעלה אף טענות חדשות שלא הופיעו בכתבי בי-דין ויש בהם שינוי חזית, כך גם באשר לדברים שייחסו לכהן והתברר כי הם נאמרו מפי מתווך העסקה בשם אלי רזאל, שאותו נמנעו מנדלמן מלהביא למתן עדות, ומכאן שמדובר בעדות שמיעה פסולה.
24. לטענת כהן, החוזה תקף ויש ליתן ארכה לקיומו, משלא הודיעו מנדלמן על ביטולו תוך זמן סביר. לטענתם יש להורות על התאמת יתרת סכום המכר להיום, על דרך של פסיקת הצמדה וריבית כחוק. לחלופין, בהתאם לחוות הדעת של השמאי מטעמם מר ג' קרול, שהנתונים בחוות דעתו מתבססים על נתוני אמת, היינו, שווי המגרש הוא 1,450,000 ₪, נכון למועד הקובע.
25. סיבות אלה טוענים כהן כי יש ליתן אורכה מתאימה להשלמת העסקה; על בית המשפט להורות על אכיפת החוזה וקיומו, התאמת יתרת סכום המכר להיום, על דרך של פסיקת הצמדה וריבית כחוק בלבד, תוך חיוב מנדלמן בתשלום הפיצוי הקבוע והמוסכם מראש על סך 125,000 ₪. באשר לתביעה שכנגד טוענים כהן כי יש לדחותה תוך חיוב מנדלמן בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין בשתי התביעות.
עיקרי טענות מנדלמן:
26. לטענת מנדלמן כהן הפרו את ההסכם משלא שילמו את התמורה לכהן וברור כי אי תשלום התמורה דינו הפרה יסודית של ההסכם. מנדלמן טוענים כי יש לדחות את הטענה כאילו המחדל לאי רישום הערות אזהרה בשתי החלקות, שמצבן המשפטי והרישומי זהה מאז ועד עתה, מונח לפתחם של מנדלמן ו/או של עו"ד ברח"ד. אי הרישום נבע מטעות של רשם המקרקעין, כשנתיים לאחר מכן, משלא נצטרכה כל בקשה חדשה ו/או הבהרה, נרשמה הערת אזהרה זהה בחלקה 16. עוד מוסיפים מנדלמן וטוענים כי בידי כהן הייתה האפשרות לתקן את המחדל כבר ביום 25.12.13, כמפורט במכתבו של עו"ד ברינט לעו"ד בן שושן.
יתרה מזו, ביום 27.1.15 נרשמה הערת אזהרה לשביעות רצונם של כהן ועדיין המשיכו הם בהפרה היסודית והשורשית ולא שילמו את התמורה למנדלמן.
27. לטענת מנדלמן יש לדחות את טענת כהן כי הם הפרו את ההסכם משלא שילמו מס שבח.
הן מהטעם כי על פי לשון ההסכם היה על כהן לשלם בשם ובעבור מנדלמן את מס השבח בהתקיים שני תנאים מצטברים - תוך 60 יום ממועד חתימת ההסכם ולאחר שישולמו להם 40% מהתמורה, תנאי שלא התקיים. לטענת מנדלמן התחייבותם של כהן לשלם את התשלום השני והשלישי לא הייתה תלויה כלל ברישום הערת אזהרה או תשלום מס שבח. משכך, לא ניתן לומר כי מנדלמן הפרו את ההסכם בעניין זה.
28. לטענת מנדלמן, יש לדחות את הטענה כאילו אי רישום הערת אזהרה מלאה ו/או אי תשלום מס שבח, מנע מכהן ליטול משכנתא. לא הוסכם, לא בעל פה ולא בהסכם, על נטילת הלוואה על ידי כהן כנגד מתן בטוחה של משכנתא ראה עדות עו"ד בן שושן, המנעות מלהציג את מסמכי המשכנתא הנטענים וכן התכתובות בעניין זה (סעיפים 116-114 לסיכומים). זאת ועוד, אילו ידעו מנדלמן כי כהן מעוניינים לשלם את התמורה באמצעות משכנתא, מנדלמן היו מסרבים ולא מתקשרים בעסקה, או לחילופין היו מתקשרים בתנאים נוספים ואחרים למשל כי אי קבלת המשכנתא לא תהווה סיבה לאיחור בתשלום.
29. לטענת מנדלמן, כהן הם שהפרו את ההסכם ומנדלמן הודיעו על ביטול ההסכם כדין ובהתאם לדרישות החוק. הם הודיעו למר אברהם כהן שהם אינם חפצים בעסקה וכי הסכם המכר בטל ומבוטל. הודעת הביטול נמסרה יותר מפעם אחת בטלפון ובשיחה פנים אל פנים. עדותם לא נסתרה בחקירה הנגדית. מר כהן הודה, כי מנדלמן הודיעו לו על ביטול ההסכם (עמ' 36 לפרוטוקול שורות 11-9 ו-31-25), כך גם העידו שניהם כי הייתה פגישה אצל רבי דוד אבוחצירא ולאחריה נתבקשה פגישה נוספת שלא יצאה לפועל בשל סירובו של כהן. לחילופין טוענים מנדלמן כי יש לראות בכישלון כל הניסיונות לפתרון המחלוקת, כהודעת ביטול כדין.