פסק דין
השופט חננאל שרעבי:
1. עסקינן בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת הבכירה כאמלה ג'דעון) מיום 25.7.17 בת.א. 52962-12-14, במסגרתו קיבל תביעה לפינוי מושכר המוחזק ע"י המערער בשכירות מוגנת, בעילה של אי-תשלום דמי שכירות והפרת חוזה השכירות.
רקע עובדתי בזעיר אנפין
2. המשיבים הינם בעלי הבניין הבנוי על המגרש הידוע כחלקה 405 בגוש 10037, הנמצא ברחוב הנשיא 78 בחדרה (להלן: "הבניין").
3. ביום 26.3.84 שכר המערער, בשכירות מוגנת, דירה בת 3 חדרים בבניין, על פי חוזה שכירות אשר העתק ממנו צורף כנספח 2 לתצהירו של מר יואל גולדנברג (ת/1) (להלן: "הדירה").
4. במבוא לחוזה השכירות נקבע כי השוכר מתחייב לשלם למשכיר דמי שכירות בסך של 2.900 שקל חדש בכל 15 לחודש. סכום דמי השכירות החודשי עמד על-סך של כ-260 ₪ נכון ליום הגשת התביעה קמא.
בית משפט קמא לא ציין בפסק דינו אם שולמו על-ידי המערער דמי מפתח והדבר גם לא צויין בחוזה השכירות. יחד עם זאת, בישיבת הערעור בפנינו ביום 6.3.18 ציין ב"כ המערער לשאלת בית המשפט, כי המערער שילם דמי מפתח בשיעור של כ-21,000 דולר בערכים שקליים למועד חתימת החוזה (שנת 1984). ב"כ המשיבים לא הכחיש נתון זה בישיבת הערעור הנדונה, כך שניתן לקחת נתון זה בחשבון בשיקולי ערעור זה, כפי שנראה להלן.
5. לטענת המשיבים, לאורך כל תקופת השכירות נהג המערער להפר את חוזה השכירות באופן שיטתי, דבר שגרר אותם להליכים משפטיים מרובים ולנקיטת פעולות נוספות. לטענתם, למרות המחוות שהוענקו לו על ידם, המערער המשיך בהפרותיו, ובמהלך כל שנת 2014 הוא לא שילם דמי שכירות. אף התשלומים ששולמו על ידו בשנת 2013 והשנים שקדמו לה, שולמו באיחור ותוך יצירת נתק ארוך בין תשלום לתשלום.
עוד טענו המשיבים כי במהלך שנת 2014 פלש הנתבע, פעם נוספת, לגג הבניין, והקים עליו מבנה מעץ בעל קירות ותקרה, ריהט אותו ועשה בו שימוש.
6. בגין הפרות אלה טענו המשיבים כי קמה להם זכות לפנות את הנתבע מהדירה מכח סעיפים 131(1) ו-(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), שזו לשונם:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;"
עוד טענו המשיבים כי בשל הפרותיו המתמשכות, אין המערער זכאי לסעד מן הצדק על פי סעיף 132(א) לחוק, שזו לשונו:
"על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת".
7. המערער הכחיש את טענות המשיבים בבית משפט קמא, וטען כי אי-תשלום דמי השכירות לשנת 2014 נבע מהסכם בעל-פה שנכרת בינו לבין המנוח, בעל הנכס, מר חיים גולדנברג ז"ל (להלן: "המנוח"), שהמשיבים הם יורשיו. בהתאם להסכם זה התחייב המנוח לספק למערער חומרים לביצוע תיקונים בדירה, ועלות העבודה שתבוצע על-ידי המערער, בסך של 7,000 ₪, תקוזז מהתשלום אותו חב המערער בגין דמי שכירות.
המערער הכחיש את הטענה בדבר הפלישה לגג הבניין, וטען כי המבנה הנטען הוקם על ידי אחרים, וכי אין לו כל יד בהפרה הנ"ל.
8. במהלך ניהול המשפט בבית משפט קמא, הפקיד הנתבע בקופת בית המשפט סך של 6,216 ₪ בגין 24 חודשי שכירות, מינואר 2014 ועד ינואר 2016, לפי דמי שכירות בסך של 259 ₪ לחודש.
פסק הדין קמא (להלן: "פסק הדין")
9. בפסק דין מפורט ומנומק קיבלה השופטת קמא את טענות המשיבים לענין הפרת חוזה השכירות על-ידי המערער (ולא בפעם הראשונה), ודחתה כלא מוכחת את גרסתם לענין הפרת החוזה ע"י המערער בבניית מבנה מעץ על גג הבנין.
10. השופטת קמא גם הדגישה בפסק דינה, כי בנסיבות המקרה דנן המערער אינו זכאי לסעד מן הצדק על-פי החוק. זאת בעיקר לנוכח הפרות חוזרות ונשנות של חוזה השכירות על ידו לאורך השנים מאז תחילת השכירות (בשנים 1989, 1990, 1993, 2007, 2008, 2011, 2012, ואף כניסה להליך פש"ר ביום 24.3.10), הפרות שחייבו נקיטת הליכים משפטיים ואחרים ע"י המנוח, כמפורט בהרחבה בסעיף 10 לפסק הדין (ראו פירוט גם בסעיף 31 להלן).
11. לענין ההפרה הנטענת נשוא התובענה קמא (אי-תשלום דמי שכירות במשך כל שנת 2014), קיבלה השופטת קמא את טענות המשיבים בנדון תוך שדחתה את נימוקו של המשיב כי היה הסכם קיזוז בינו לבין המנוח כמפורט בסעיף 7 לעיל. השופטת קמא נימקה בהרחבה דחיה זו של גרסת המערער בסעיפים 11-12 לפסק הדין, שניתן לסכמה באי-אמון בגרסה זו בהיותה בלתי מבוססת.
12. השופטת קמא גם דחתה בפסק הדין (סעיף 13) את גרסת המערער כי המשיבים מתנכלים לו במטרה ליטול לידיהם החזקה בדירה על-מנת להקים פרויקט של התחדשות עירונית בחלקה עליה נמצא הבניין, מהטעם הבא:
"...גם טענה זו דינה להידחות, שכן הוכח כי מלבד הנתבע, מתגוררים בבניין שלושה דיירים נוספים בשכירות מוגנת, שלגביהם לא ננקטו שום הליכים על ידי התובעים (ראה עמ' 14 ש' 7-6), ובנוסף, לא הוכחו קיומן של תכניות להקמת הפרויקט הנטען".
13. לאור כל האמור קבעה השופטת קמא כי:
"המסקנה היא אפוא שהנתבע לא הוכיח כל הגנה מפני אי תשלום דמי שכירות במשך שנת 2014, ומשכך, קמה נגדו עילת פינוי בגין אי תשלום כאמור, מכח סעיף 131(1) לחוק" (סעיף 14 לפסק הדין).
14. כאמור, בית המשפט קמא התייחס בפסק דינו בהרחבה לשאלת הענקת סעד מן הצדק על-פי סעיף 132(א) לחוק למערער, אך שלל זאת לנוכח נסיבות המקרה דנן, ובהתבסס על פסיקה רלוונטית (סעיפים 16-17 לפסק הדין).
בנדון ציין בית המשפט קמא כדלקמן:
"...סעד מן הצדק הינו סעד שבשיקול דעת, ונבחן על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה...
בענייננו, המדובר בנתבע אשר הפר באופן מתמשך ושיטתי את התחייבויותיו על פי חוזה השכירות, תוך רמיסת זכויותיהם הקנייניות של התובעים בדירה, והפגנת זלזול בתוצאות מעשיו. גם ההזדמנויות שניתנו לו לתיקון הפרותיו כמתואר לעיל, לא הועילו, ולא הרתיעו אותו מלחזור לסורו.
במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי הנתבע זכאי להמשיך וליהנות מהסעד הקבוע בסעיף 132(א)..." (ציטוט מסעיפים 16-17 לפסק הדין).
15. בית משפט קמא לא התעלם מהעובדה כי מדובר בדירת מגורים, ולכאורה מדובר בפינוי המערער מדירה בה גר כ-34 שנים (נכון להיום), וציין כדלקמן:
"אציין כי לא נעלמה מעיני העובדה שמדובר בדירת מגורים, אולם לאור חומרת מעשיו של הנתבע, לא ניתן היה להעניק לו את הסעד המבוקש, אף שעסקינן בדירת מגורים" (ציטוט מסעיף 17 לפסק הדין).
16. לנוכח מסקנותיו אלה פסק בית המשפט קמא כדלקמן:
א. קבלת התביעה, והוראה למערער לפנות את הדירה ולהשיבה לידי המשיבים כשהיא ריקה מכל אדם וחפץ.
ב. חיוב המערער בהחזר אגרת בית משפט למשיבים וכן שכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.
ג. עכוב ביצוע פסק הדין עד ליום 15.9.17, בכדי לאפשר למערער למצוא דיור חלופי.
ד. הוראה כי הסכום שהופקד על ידי המערער בקופת בית המשפט, על פירותיו, יועבר לידי המשיבים על חשבון דמי השכירות שבפיגור.