פסק דין
השופט חננאל שרעבי:
1. עסקינן בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת הבכירה כאמלה ג'דעון) מיום 25.7.17 בת.א. 52962-12-14, במסגרתו קיבל תביעה לפינוי מושכר המוחזק ע"י המערער בשכירות מוגנת, בעילה של אי-תשלום דמי שכירות והפרת חוזה השכירות.
רקע עובדתי בזעיר אנפין
2. המשיבים הינם בעלי הבניין הבנוי על המגרש הידוע כחלקה 405 בגוש 10037, הנמצא ברחוב הנשיא 78 בחדרה (להלן: "הבניין").
3. ביום 26.3.84 שכר המערער, בשכירות מוגנת, דירה בת 3 חדרים בבניין, על פי חוזה שכירות אשר העתק ממנו צורף כנספח 2 לתצהירו של מר יואל גולדנברג (ת/1) (להלן: "הדירה").
4. במבוא לחוזה השכירות נקבע כי השוכר מתחייב לשלם למשכיר דמי שכירות בסך של 2.900 שקל חדש בכל 15 לחודש. סכום דמי השכירות החודשי עמד על-סך של כ-260 ₪ נכון ליום הגשת התביעה קמא.
בית משפט קמא לא ציין בפסק דינו אם שולמו על-ידי המערער דמי מפתח והדבר גם לא צויין בחוזה השכירות. יחד עם זאת, בישיבת הערעור בפנינו ביום 6.3.18 ציין ב"כ המערער לשאלת בית המשפט, כי המערער שילם דמי מפתח בשיעור של כ-21,000 דולר בערכים שקליים למועד חתימת החוזה (שנת 1984). ב"כ המשיבים לא הכחיש נתון זה בישיבת הערעור הנדונה, כך שניתן לקחת נתון זה בחשבון בשיקולי ערעור זה, כפי שנראה להלן.
5. לטענת המשיבים, לאורך כל תקופת השכירות נהג המערער להפר את חוזה השכירות באופן שיטתי, דבר שגרר אותם להליכים משפטיים מרובים ולנקיטת פעולות נוספות. לטענתם, למרות המחוות שהוענקו לו על ידם, המערער המשיך בהפרותיו, ובמהלך כל שנת 2014 הוא לא שילם דמי שכירות. אף התשלומים ששולמו על ידו בשנת 2013 והשנים שקדמו לה, שולמו באיחור ותוך יצירת נתק ארוך בין תשלום לתשלום.
עוד טענו המשיבים כי במהלך שנת 2014 פלש הנתבע, פעם נוספת, לגג הבניין, והקים עליו מבנה מעץ בעל קירות ותקרה, ריהט אותו ועשה בו שימוש.
6. בגין הפרות אלה טענו המשיבים כי קמה להם זכות לפנות את הנתבע מהדירה מכח סעיפים 131(1) ו-(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), שזו לשונם:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;"
עוד טענו המשיבים כי בשל הפרותיו המתמשכות, אין המערער זכאי לסעד מן הצדק על פי סעיף 132(א) לחוק, שזו לשונו:
"על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת".
7. המערער הכחיש את טענות המשיבים בבית משפט קמא, וטען כי אי-תשלום דמי השכירות לשנת 2014 נבע מהסכם בעל-פה שנכרת בינו לבין המנוח, בעל הנכס, מר חיים גולדנברג ז"ל (להלן: "המנוח"), שהמשיבים הם יורשיו. בהתאם להסכם זה התחייב המנוח לספק למערער חומרים לביצוע תיקונים בדירה, ועלות העבודה שתבוצע על-ידי המערער, בסך של 7,000 ₪, תקוזז מהתשלום אותו חב המערער בגין דמי שכירות.
המערער הכחיש את הטענה בדבר הפלישה לגג הבניין, וטען כי המבנה הנטען הוקם על ידי אחרים, וכי אין לו כל יד בהפרה הנ"ל.
8. במהלך ניהול המשפט בבית משפט קמא, הפקיד הנתבע בקופת בית המשפט סך של 6,216 ₪ בגין 24 חודשי שכירות, מינואר 2014 ועד ינואר 2016, לפי דמי שכירות בסך של 259 ₪ לחודש.
פסק הדין קמא (להלן: "פסק הדין")
9. בפסק דין מפורט ומנומק קיבלה השופטת קמא את טענות המשיבים לענין הפרת חוזה השכירות על-ידי המערער (ולא בפעם הראשונה), ודחתה כלא מוכחת את גרסתם לענין הפרת החוזה ע"י המערער בבניית מבנה מעץ על גג הבנין.
10. השופטת קמא גם הדגישה בפסק דינה, כי בנסיבות המקרה דנן המערער אינו זכאי לסעד מן הצדק על-פי החוק. זאת בעיקר לנוכח הפרות חוזרות ונשנות של חוזה השכירות על ידו לאורך השנים מאז תחילת השכירות (בשנים 1989, 1990, 1993, 2007, 2008, 2011, 2012, ואף כניסה להליך פש"ר ביום 24.3.10), הפרות שחייבו נקיטת הליכים משפטיים ואחרים ע"י המנוח, כמפורט בהרחבה בסעיף 10 לפסק הדין (ראו פירוט גם בסעיף 31 להלן).
11. לענין ההפרה הנטענת נשוא התובענה קמא (אי-תשלום דמי שכירות במשך כל שנת 2014), קיבלה השופטת קמא את טענות המשיבים בנדון תוך שדחתה את נימוקו של המשיב כי היה הסכם קיזוז בינו לבין המנוח כמפורט בסעיף 7 לעיל. השופטת קמא נימקה בהרחבה דחיה זו של גרסת המערער בסעיפים 11-12 לפסק הדין, שניתן לסכמה באי-אמון בגרסה זו בהיותה בלתי מבוססת.
12. השופטת קמא גם דחתה בפסק הדין (סעיף 13) את גרסת המערער כי המשיבים מתנכלים לו במטרה ליטול לידיהם החזקה בדירה על-מנת להקים פרויקט של התחדשות עירונית בחלקה עליה נמצא הבניין, מהטעם הבא:
"...גם טענה זו דינה להידחות, שכן הוכח כי מלבד הנתבע, מתגוררים בבניין שלושה דיירים נוספים בשכירות מוגנת, שלגביהם לא ננקטו שום הליכים על ידי התובעים (ראה עמ' 14 ש' 7-6), ובנוסף, לא הוכחו קיומן של תכניות להקמת הפרויקט הנטען".
13. לאור כל האמור קבעה השופטת קמא כי:
"המסקנה היא אפוא שהנתבע לא הוכיח כל הגנה מפני אי תשלום דמי שכירות במשך שנת 2014, ומשכך, קמה נגדו עילת פינוי בגין אי תשלום כאמור, מכח סעיף 131(1) לחוק" (סעיף 14 לפסק הדין).
14. כאמור, בית המשפט קמא התייחס בפסק דינו בהרחבה לשאלת הענקת סעד מן הצדק על-פי סעיף 132(א) לחוק למערער, אך שלל זאת לנוכח נסיבות המקרה דנן, ובהתבסס על פסיקה רלוונטית (סעיפים 16-17 לפסק הדין).
בנדון ציין בית המשפט קמא כדלקמן:
"...סעד מן הצדק הינו סעד שבשיקול דעת, ונבחן על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה...
בענייננו, המדובר בנתבע אשר הפר באופן מתמשך ושיטתי את התחייבויותיו על פי חוזה השכירות, תוך רמיסת זכויותיהם הקנייניות של התובעים בדירה, והפגנת זלזול בתוצאות מעשיו. גם ההזדמנויות שניתנו לו לתיקון הפרותיו כמתואר לעיל, לא הועילו, ולא הרתיעו אותו מלחזור לסורו.
במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי הנתבע זכאי להמשיך וליהנות מהסעד הקבוע בסעיף 132(א)..." (ציטוט מסעיפים 16-17 לפסק הדין).
15. בית משפט קמא לא התעלם מהעובדה כי מדובר בדירת מגורים, ולכאורה מדובר בפינוי המערער מדירה בה גר כ-34 שנים (נכון להיום), וציין כדלקמן:
"אציין כי לא נעלמה מעיני העובדה שמדובר בדירת מגורים, אולם לאור חומרת מעשיו של הנתבע, לא ניתן היה להעניק לו את הסעד המבוקש, אף שעסקינן בדירת מגורים" (ציטוט מסעיף 17 לפסק הדין).
16. לנוכח מסקנותיו אלה פסק בית המשפט קמא כדלקמן:
א. קבלת התביעה, והוראה למערער לפנות את הדירה ולהשיבה לידי המשיבים כשהיא ריקה מכל אדם וחפץ.
ב. חיוב המערער בהחזר אגרת בית משפט למשיבים וכן שכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.
ג. עכוב ביצוע פסק הדין עד ליום 15.9.17, בכדי לאפשר למערער למצוא דיור חלופי.
ד. הוראה כי הסכום שהופקד על ידי המערער בקופת בית המשפט, על פירותיו, יועבר לידי המשיבים על חשבון דמי השכירות שבפיגור.
עיקר טענות המערער בערעור דנן
17. בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון מטעמו התמקד המערער בטענה אחת והיא – כי טעה בית המשפט קמא כשלא העניק למערער סעד מן הצדק, שימנע את פינויו מהדירה.
18. לטעמו של המערער היה מקום במקרה הנדון, על נסיבותיו, ליתן סעד מן הצדק בהתאם לסעיף 132(א) לחוק, מכל אחד מהטעמים הבאים:
א. עסקינן בדירת מגורים ובמערער מבוגר (כבן 65 שנים), העלול להיזרק מדירתו לרחוב, הגם ששילם דמי מפתח בשיעור של כשליש מחיר הדירה אז (שנת 1984).
ב. נשללה במקרה הנדון הגנה מירבית למערער, שכן בעל הנכס, המנוח מר חיים גולדנברג ז"ל, נפטר תוך כדי ההליך, ובגין כך נבצר ממנו לחקרו נגדית להוכחת טענותיו בדבר התנהלותו בעבר, בגינה נפסק כי עליו לפנות הדירה.
ג. באמצעות בנו, עורך דין במקצועו, הוא יכול להבטיח מנגנון כספי להבטחת תשלומי השכירות בעתיד, ובכך לאפשר המשך מגוריו בדירה ללא חשש פגיעה במשיבים.
ד. הפרת הסכם השכירות הנדון היא על סכומים זניחים (259 ₪ בחודש), ואין הצדקה בגינם לפנותו מדירתו. מה גם שהמערער עומד על גרסתו כי לא שילם את דמי השכירות לשנת 2014, כיוון שסיכם עם המנוח שיקזזם עם תיקונים שיש לבצע בדירה שהאחריות לביצועם, על-פי החוק, מוטלת על בעל הדירה.
עיקר טענות המשיבים בערעור
19. המשיבים טענו בעיקרי הטיעון מטעמם, כי לא נפלה כל טעות בפסק דינו של בית משפט קמא, ויש לדחות הערעור.
20. הדגישו עוד המשיבים, כי לא היה במקרה דנן, לאור נסיבותיו, הצדקה למתן סעד מן הצדק למערער, מכל אחד מהטעמים הבאים:
א. כפי שפורט בפסק הדין, אין מדובר בהפרה ראשונה של המערער את חוזה השכירות. לחובתו של המערער במהלך שנות השכירות הפרות לא מעטות, ואף ניתנו פסקי דין לחובתו. במקום ללמוד הלקח ולתקן את דרכיו המשיך המערער להפר ההסכם, תוך שנמנע מלשלם את דמי השכירות במשך כל שנת 2014.
ב. לא זו אף זו – מאז ההפקדה בבית משפט קמא את דמי השכירות לתקופה שעד חודש 1/2016, נמנע המערער לשלם את דמי השכירות לחודשים שלאחר מכן עד כה (2/2016-3/18), תוך הפרה נוספת של חוזה השכירות. בכך למעשה שוב הפר את חוזה השכירות תוך הקמת עילת פינוי חדשה.
ג. המערער נכנס להליך פש"ר ביום 24.3.10 וקיבל הפטר מחובות עבר, לרבות חובות שכירות, שלא נכללו (עקב ההפטר) בתביעה הנדונה. גם את פסקי הדין שקיבלו בעבר נגד המערער לא היו יכולים המשיבים לגבות מהמערער בגין כך, ורק הוגשו תביעות חוב לנאמן בתיק הפש"ר.
ד. התנהלותו הקלוקלת של המערער לאורך שנות השכירות, תוך פגיעה ממשית בקניינם, חייבה את המנוח והמשיבים בנקיטת הליכים משפטיים ואחרים כלפיו.
21. מדגישים המשיבים כי הוכחה כדבעי הפרת חוזה השכירות ע"י המערער, המקימה להם עילת פינוי מכח החוק, כמפורט בהרחבה בפסק הדין.
22. טענת המערער כי נפגעה הגנתו באי-חקירתו של המנוח, בעל הנכס, אינה במקומה. היה נכון לטעון זאת ככל שהמנוח היה עד במשפט. במקרה דנן המנוח נפטר סמוך לאחר הגשת התובענה קמא. משכך כלל לא היה עד במשפט. מי שנתן תצהיר עדות ראשית מטעם המשיבים היה בנו של המנוח יואל גולדנברג, והוא נחקר ארוכות על תצהירו.
23. לסיכום טוענים המשיבים, אין מקום ליתן סעד מן הצדק לדייר מפר חוק והסכם שכירות באופן שיטתי, דוגמת המערער דנן.
דיון והכרעה
24. לאחר עיון בחומר שעמד בפנינו, לרבות החומר שעמד בפני בית משפט קמא, ואף שמיעת ב"כ הצדדים, המערער, בנו של המערער והמשיבה 3 (בישיבת יום 6.3.18), שוכנעתי כי לא נפלה טעות בקביעותיו הבאות של בית משפט קמא:
א. המערער לא שילם את תשלומי השכירות לשנת 2014.
ב. בכך הפר את חוזה השכירות.
ג. בנסיבות אלה קמה למשיבים, כבעלי הדירה, עילת פינוי של המערער מהדירה מכח סעיף 131(1) לחוק.
אין קושי להבחין כי פסק הדין מושא הערעור מבוסס בעיקר על קביעות עובדתיות ומהימנות. קביעות אלה מבוססות על מכלול הראיות שהוצגו, לרבות התרשמות ישירה מן העדים שנשמעו ונחקרו בפני בית המשפט.
כידוע, אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות מסוג זה, והמערערים לא הצליחו להראות כי המקרה דנא נמנה על החריגים לכלל.
ראו לענין זה: ע"א 3305/17 חוסיין אבו ג'מייע נ' אשקר ריבחי (27.2.18).
למעשה, קביעותיו של בית משפט קמא בשלוש הנקודות דלעיל מבוססות היטב, ולא מצאתי בערעור טענה שמלמדת על טעות כלשהי בהן שתצדיק את התערבות ערכאת הערעור.
25. הנקודה היחידה בה סבורני כי יש להתמקד, ולעברה כיוון המערער את מירב חיציו בערעור זה, היא בחינת קביעת השופטת קמא כי אין מקום בנסיבות המקרה דנן להורות על סעד מן הצדק. בחינה זו מתבקשת בעיקר לנוכח העובדה כי מדובר בסעד פינוי של דייר מוגן כבן 65 שנים לאחר כ-34 שנות דיירות מוגנת, שלטענתו בערעור זה "ייזרק לרחוב" עם פינויו מהדירה.
בחינת אפשרות זו של הפעלת סעד מן הצדק, הנתון לשיקול דעת שיפוטי, רלוונטית הן לערכאה הדיונית והן לערכאת הערעור, שלא רק בוחנת את שיקול דעתה של הערכאה קמא בנקודה זו, אלא יכולה להפעיל שיקול דעת עצמאי בבחינת אפשרות מתן סעד זה ו/או תנאיו (ע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (19.2.13) – להלן: "ענין קיסלביץ").
26. כשבית המשפט בוחן אפשרות הפעלת סעד מן הצדק בהתאם לנסיבות המקרה הפרטני, עומדות בפניו מספר אפשרויות פעולה, עליהן גם עמד בית המשפט העליון בענין קיסלביץ כדלקמן (הרשימה אינה סגורה – ושופט יכול בשיקול דעת יצירתי למצוא פתרונות נוספים באופן שיגשים באופן המיטבי את עקרון הצדק הגלום בסעד מן הצדק – כעולה מדברי כב' השופט רובינשטיין בענין קיסלביץ, סעיף כא):
א. החלטה על אי מתן סעד מן הצדק.
ב. מתן סעד מן הצדק בכפוף למילוי תנאי מסויים על-ידי הדייר (דוגמת מתן פיצוי בסכום שייקבע לבעל הנכס כתנאי לאי-פינויו מהנכס).
ג. הוראה על פינוי הדייר בהתנאה הפוכה. היינו פינוי הדייר בתנאי שבעל הבית יעמוד בתנאי מסויים (דוגמת מתן פיצוי לדייר המפונה שיעזור לו במימון דיור חלוף לתקופה מסויימת שתלקח בחשבון, תוך התחשבות גם בעובדה כי מדובר בדייר ששילם בזמנו דמי מפתח).
אפשרות זו מכונה בפסיקה ובספרות "סעד מן הצדק הפוך", והיא אחד מכלי העזר העומדים בפני השופט בבחנו את הפעלת סעד מן הצדק.
באשר לאפשרות שימוש "בסעד מן הצדק הפוך" ראו גם:
דוד בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה עדכון מס' 8, עמ' 172(4) (להלן: "בר אופיר").
ע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (5.9.17), עמ' 20 (להלן: "ענין פלונית).
ע"א(חי') 19032-03-14 אלדור נ' זיידן (5.10.14, סעיף 33).
27. טרם שנבחן את נסיבות המקרה דנן הרלוונטיות לבחינת הענקת או אי-הענקת סעד מן הצדק, נעמוד על המצב המשפטי הנוגע לדיירות מוגנת בכלל ולהענקת סעד מן הצדק בפרט.
28. הנטיה של בתי המשפט בשנים האחרונות היא לפרש את דיני הגנת הדייר בצמצום, נוכח התמורות שחלו במציאות החברתית כלכלית ובשוק הדירות. מגמה זו מקבלת רוח גבית בעידן החוקתי, לנוכח המעמד שניתן לזכות הקנין בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
ראו לענין זה:
רע"א 6509/14 זפט נ' יעקב (3.11.14).
ענין פלונית סעיף 17.
ענין קיסלביץ, כב' השופט דנציגר, עמ' 12.
בר אופיר, עמ' 163.
29. באשר למתן סעד מן הצדק - בית המשפט העליון הנחה כי יש להעניק הסעד בצמצום, על מנת שלא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף יהפוך להיות הכלל. מגמה זו עולה בקנה אחד עם המגמה הכללית של הפסיקה הנוגעת בכלל לחוק הגנת הדייר, כמצויין לעיל.
ראו לענין זה:
ענין קיסלביץ, עמ' 8.
בר אופיר, עמ' 163-164.
30. מהם אם כן שיקולי בית המשפט, כשבוחן אם לתת סעד מן הצדק אם לאו?
בפסיקה ובספרות התגבשו מספר כללים מנחים בנדון (ושוב - מדובר ברשימה שאינה סגורה), כדלקמן (ראו לענין זה, בר אופיר, עמ' 163-168, 172(2) -174):
א. גודל "החטא", טיבו ואופיו. ככל שגודל "החטא" קטן יותר כן ניטה ליתן סעד מן הצדק, ולהיפך. במיוחד נכון הדבר בדירת מגורים, שסעד הפינוי עלול להיות חמור מידי ביחס להפרה שהיתה.
ב. בחינה אם הפגיעה בזכויות בעל הנכס אינה ארעית, אלא שיטתית, ולא תוקנה מיד. ככל שמדובר בהפרות חוזרות ונשנות ו/או בהפרה שלא תוקנה מיד או תוך זמן סביר, ניטה שלא ליתן סעד מן הצדק, שכן המחוקק לא התכוון להסיר מהדייר כל חרדה לגורלו, כאשר הוא מפר את חובותיו בזדון או בחוסר תום לב, ואינו מתקן את המעוות תוך זמן סביר.
ג. בבחינת נסיבות המקרה הפרטני, בית המשפט אינו בוחן רק את ההפרה הספציפית נשוא הדיון שבפניו אלא גם את "הרקע ההיסטורי" ביחסי הצדדים, והתנהגות הדייר לאורך כל תקופת השכירות.
ד. בחינת התנהגות הדייר לאחר הגשת כתב התביעה.
ה. כשמדובר בדירת מגורים, בית המשפט יבחן מהם סיכויי הדייר להשיג קורת גג אחרת.