31. ומן הכלל אל הפרט – נסיבות המקרה דנן.
שוכנעה השופטת קמא, ויש לטעמי בסיס מוצק למסקנתה זו, כי עסקינן בשוכר אשר הוא כבר בגדר "שוכר מועד" להפרות חוזה השכירות, תוך פגיעה ניכרת בזכות הקנין של המשיבים. זאת מעבר להטרדתם שוב ושוב בנקיטת הליכים משפטיים נגדו ו/או פעולות אחרות, דוגמת פעולות גביה ו/או תלונות למשטרה, כפי שפורט בסעיף 10 לפסק הדין.
בסעיף 10 לפסק הדין פירטה השופטת קמא את הפרות הסכם השכירות שנעשו לאורך השנים ע"י המערער, כדלקמן:
" מעיון בחומר הראיות עולה כי לאורך כל תקופת השכירות, נהג הנתבע להפר באופן שיטתי את חוזה השכירות, תוך התעלמות בוטה מההתחייבויות שנטל על עצמו, ומזכויותיהם הקנייניות של התובעים בדירה. להלן אפרט בקצרה את ההליכים שננקטו נגדו על ידי התובעים במשך השנים, בגין ההפרות הנ"ל, כדלקמן:
א. בשנת 1989, תביעת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות, במסגרתה ניתן פסק דין בהסכמה לפיו הנתבע יפונה מהדירה אם לא ישלם את חובותיו (ת.א 2252/89).
ב. בשנת 1990, תביעת פינוי בגין נטישת הדירה והפקת רווח בלתי הוגן מהשכרתה בשכירות משנה, שבמסגרתה ניתן פסק דין לפינוי אלא אם ישלם הנתבע לתובעים סכומים שונים שפורטו בפסק הדין (ת.א 5830/90).
ג. בשנת 1993, תביעת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות שבמסגרתה ניתן פסק דין פינוי, שלא מומש על ידי התובעים לפנים משורת הדין, במטרה לתת הזדמנות נוספת לנתבע לעמוד בהתחייבויותיו (ת.א 380/93).
ד. בשנת 2007, תביעה בגין פלישה לגג הבניין ואחסון בו חפצים וגרוטאות. התביעה נתקבלה, והנתבע חויב לסלק את ידו מגג הבניין וחדר המדרגות ולפנותם מכל גרוטאה וחפץ (ת.א 3816/07).
הנתבע לא מילא אחר הוראות פסק הדין, דבר שאילץ את התובעים לנקוט נגדו בהליכי הוצאה לפועל.
ה. בשנת 2008, תביעת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות משנת 2007, שבמסגרתה הגיעו הצדדים להסכם פשרה לפיו נפרס חובו של הנתבע ל-12 תשלומים.
הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו על פי הסכם הפשרה, והתובעים נאלצו לפתוח נגדו בהליכי הוצאה לפועל, אשר לא סייעו בגביית החוב.
ביום 24.3.10, ועקב צבירת חובות, ניתן צו כינוס נכסים כנגד הנתבע בבית המשפט המחוזי במסגרת תיק פש"ר 33720-11-09.
ו. בשנת 2011 הגשת תלונה במשטרה כנגד הנתבע לסילוק חיבור בלתי חוקי לתשתית החשמל של חדר המדרגות.
ז. בשנת 2012 משלוח מכתב התראה לנתבע לסילוק דלת ברזל שהציב בכניסה לגג הבניין. הדלת הוסרה במועד שאינו ידוע.
עינינו הרואות כי לתביעה דנן קדמו הליכים רבים שננקטו על ידי התובעים בעקבות הפרת התחייבויותיו של הנתבע על פי חוזה השכירות".
32. והגרוע מכל הוא – שהמערער לא הפנים את לקחי העבר ולא העריך את רצונו הטוב של המנוח בהליכי העבר.
כעולה מההיסטוריה האמורה שבין המערער למנוח, המערער הפר את הסכם השכירות מספר רב של פעמים בעבר וקיבל לחובתו פסקי דין כספיים תוך ויתור על סעד פינוי מצד המנוח, בעל הדירה, לפנים משורת הדין.
המערער אף קיבל לחובתו פסק דין של פינוי שלא מומש ע"י המנוח (שוב תוך התחשבות במערער ולפנים משורת הדין).
במקום להפיק הלקח ולתקן דרכיו תוך הקפדה על מילוי הוראות הסכם השכירות, המשיך המערער להפר הסכם זה.
המערער אף המשיך להפר את הסכם השכירות לאחר הגשת כתב התביעה, ובעצם מפרו עד היום, שכן לא שילם דמי שכירות מחודש 2/16 ואילך. טענותיו של בא-כוחו בפנינו בישיבת הערעור כי המערער לא שילם את יתרת חוב השכירות מחודש 2/16 ואילך מהטעם שהמשיבים "מסרבים לאחר פסה"ד של בימ"ש לקבל" (עמ' 1 לפרו' שו' 14) אינו משכנע משני טעמים עיקריים:
א. פסק הדין ניתן רק ביום 25.7.17, ולא היתה מניעה כי עד למועד זה ישלם לידי המשיבים את דמי השכירות באופן שוטף (שהרי לדברי בא-כוחו המצוטטים לעיל, סרוב המשיבים לקבל את יתרת חוב דמי השכירות היה רק לאחר פסק הדין).
ב. המערער היה יכול לבקש מבית המשפט להורות למשיבים לקבל את תשלום דמי השכירות או להפקידם בקופת בית המשפט, כפי שהפקיד את דמי השכירות עד לחודש 1/16.
ההפרה הנוכחית, נשוא פסק הדין, לא היתה קלה ולא סולקה לאלתר. לא שולמו דמי שכירות במשך שנה שלמה (2014), והפרה זו הוסרה רק לאחר הגשת כתב התביעה קמא, בהפקדת סכומי החוב בקופת בית המשפט.
זאת ועוד – כפי שציינו לעיל, בחינת נסיבות המקרה הפרטני לצורך שקילת הפעלת סעד מן הצדק, אינה מוגבלת להפרה הנוכחית אלא כוללת גם את בחינת התנהלות הדייר בקיום חוזה השכירות לאורך שנותיו, תוך לקיחה בחשבון גם את הפרות העבר. במקרה דנן, הפרות העבר, כמפורט לעיל, רבות וחמורות.
33. נדגיש שוב, היסוד העיקרי הטמון בסעד מן הצדק, הוא התנהגות תמת לב מצד הדייר והעדר זדון בהליכותיו (בר-אופיר, עמ' 173).
בחינת התנהגות או התנהלות המערער לאורך שנות השכירות כמתואר לעיל, לרבות שנת ההפרה נשוא כתב התביעה קמא (2014), מלמדת לכאורה כי:
א. אין עסקינן בשוכר תם לב;
ב. עסקינן בשוכר שהסיר לאורך שנות השכירות אחריות מעל עצמו לקיום הוראות חוזה השכירות בדווקנות, תוך השלכת יהבו על המנוח שימחל לו (כפי שנהג בעבר, כמפורט לעיל) או על בית המשפט כי יעניק לו "חבל הצלה" בדמות סעד מן הצדק.
34. אלה הנסיבות והנתונים שעמדו בפני השופטת קמא, ובפניי, בשקילת מתן סעד מן הצדק.
35. משאלה הנסיבות והנתונים יש לבחון אם היה מקום למתן סעד מן הצדק למערער, בדמות אחת משלוש האפשרויות שציינו בסעיף 26 לעיל, כדלקמן:
אי מתן סעד מן הצדק.
מתן סעד מן הצדק בכפוף לתנאי.
מתן "סעד מן הצדק הפוך".
36. היות שהמסקנה המתבקשת מנסיבות המקרה דנן כי עסקינן ב"שוכר מועד" סבורני כי אין, ולא היתה, הצדקה למתן סעד מן הצדק בכפוף לתנאי, שיכול להיות פיצוי כספי למשיבים ו/או ערבותו של בנו של המערער להמשך סדיר של תשלומי השכירות. בנדון המשיבים בצדק אינם סומכים יותר, לנוכח נסיון העבר, על המערער ו/או על בנו, שלא התעורר לעזור לאביו לאורך שנות השכירות או חלקן, אלא רק לאחר מתן פסק הדין, בבחינת "מעט מידי ומאוחר מידי".
זאת ועוד – ערבותו של הבן יכולה אולי להועיל רק לענין הבטחת תשלומי השכירות מכאן ואילך באופן סדיר, אך לא לגבי הפרות אחרות של חוזה השכירות, וכאלה לא חסרות, כעולה מפירוט ה"עבר השכירותי" שבין הצדדים (ראה סעיף 31 לעיל).
בנסיבות אלה אין ולא היתה הצדקה לחשוף המשיבים להפרה עתידית נוספת מצד המערער, תוך פגיעה בזכות הקנין שלהם כבעלי הדירה.
37. מכאן כי נותרו בפני השופטת קמא לפחות שתי אפשרויות רלוונטיות לפעול במקרה דנן (אי-מתן סעד מן הצדק ומתן "סעד מן הצדק הפוך").
38. השופטת קמא בחרה כאמור באפשרות הראשונה, היינו אי-מתן סעד מן הצדק. אפשר להבין עמדה זו של השופטת קמא לנוכח התנהלות המערער לאורך שנות השכירות. יחד עם זאת, לא שוכנעתי עד תום כי השופטת קמא נתנה דעתה די הצורך, עם מתן פסק הדין לפינוי, לאפשרות כי בכך עלול המערער למצוא עצמו, כטענתו, ללא קורת גג.
39. נזכיר את נתוניו האישיים והאחרים של המערער דנן:
א. כבן 65 שנים.
ב. שילם דמי מפתח בשיעור של כ-21,000 דולר בשקלים עובר לחוזה השכירות בשנת
1984.
ג. מתגורר בדירה במשך 34 השנים האחרונות.
ד. נכנס להליך פש"ר (ניתן כנגדו צו כינוס) ביום 24.3.10 וקיבל הפטר ביום 16.7.17 (תיק פש"ר (חי') 33720-11-09), כשבוע טרם מתן פסק הדין.
נתונים אלה של המערער מקימים חשש, במיוחד לנוכח גילו ומצבו הכלכלי (רק יצא מהליך פש"ר), כי יתקשה לממן דיור חלופי לאחר פינויו מהדירה.
40. במצב דברים זה, כשמחד גיסא המערער הוא בבחינת "שוכר מועד" להפרות חוזה השכירות וכנראה אף חסר תום לב בהתנהלותו מול בעלי הדירה, ומאידך גיסא קיים חשש כי יתקשה לממן דיור חלופי, שוכנעתי כי יש, והיה מקום, לפסוק במקרה הנדון "סעד מן הצדק הפוך". היינו להתנות את פינוי המערער מהדירה בתשלום פיצוי בסכום מסויים מצד המשיבים לידיו. פיצוי זה, שסכומו יקבע ע"י בית המשפט בשקלול הנתונים הרלוונטיים למערער הנדון (מפורטים בסעיף 39 לעיל), יבטיח דיור חלופי למערער לתקופה קצובה, בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט.
בנדון ראוי לצטט מדבריו של כב' השופט רובינשטיין בענין קיסלביץ, שכמו נאמרו על המקרה דנן, בנוגע להבטחת דיור חלוף למערער בדרך של מתן "סעד מן הצדק הפוך", כדלקמן:
"יתכנו מקרים – כבענייננו – בהם סבור בית המשפט כי אינם מצדיקים מתן סעד מן הצדק, קרי – מניעת פינוי, אולם מאידך סבור כי פינוי הדיירים ללא תמורה אינו צודק, שכן שילמו בשעתו דמי מפתח ושילמו שכר דירה כסדרו אף שנטשו. לגישתי, אין לומר על "סעד מן הצדק הפוך" "אין חיה כזאת", כדברי בא כוח המבקשים; יש לאפשר לבתי המשפט לבחור גם דרך אמצע, מעין שביל זהב, לילך בה..., והדברים תלויי מקרה ומקרה. במישור העקרוני, לא זו בלבד שאין לשלול מראש פתרונות ביניים, אלא ייתכנו מקרים בהם פתרונות הביניים יהיו מחויבי המציאות, וליתר דיוק, מחויבי הצדק. אזכיר גם את הוראת סעיף 133(א) לחוק הגנת הדייר, הקובעת כי בעילות פינוי מסוימות לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף, ואת הוראת סעיף 133(ב) לחוק לפיה רשאי בית המשפט לקבוע שהסידור החלוף יהיה בתשלום פיצויים או בדרך אחרת. הוראות אלו מאפשרות גמישות בעילות המנויות בסעיף 133(א), גמישות אותה לטעמי יש לאפשר גם בעילות שאינן מנויות בו". (סעיף כא לפסק הדין).
41. זו גם היתה זעקתו של המערער בערעור בפנינו, חששו הרב להיוותר ללא קורת גג לאחר פינוי מהדירה.
42. לכן סבורני כי בנקודה זו בלבד דין הערעור להתקבל, באופן שיפסק למערער "סעד מן הצדק הפוך". היינו – קביעת הפינוי בעניינו של המערער תיוותר על כנה, אך נחייב המשיבים, תוך התחשבות בכל נתוני המערער הרלוונטיים (פורטו בסעיף 39 לעיל), תוך הבטחת "קורת גג לראשו" תקופה מסוימת, בתשלום סכום של 100,000 ₪ למערער תוך 90 ימים מהיום.
43. לאור כל האמור אמליץ לחברותיי לקבל הערעור בשאלת הסעד מן הצדק בלבד, באופן שנורה כדלקמן:
א. פסק הדין בסוגיית הפינוי יוותר על כנו, ובלבד שהמשיבים יפקידו בקופת בית משפט קמא סכום של 100,000 ₪ תוך 90 ימים מיום מתן פסק דין זה, בניכוי חוב שכירות לעבר על-פי חוזה השכירות, ככל שיוותר, עד למועד ההפקדה. מיד לאחר ההפקדה יודיע ב"כ המשיבים לב"כ המערער על ההפקדה האמורה (להלן: "ההודעה").
ב. המערער יפנה את הדירה תוך 60 ימים מיום קבלת ההודעה.
ג. סכום ההפקדה האמור יעבור לידי המערער עם מסירת אישור ב"כ המשיבים לבית המשפט קמא כי המערער פינה הדירה.
ד. ככל שלאחר ההפקדה לא יפנה המערער את הדירה תוך 60 ימים מיום קבלת ההודעה, הוא יאבד הזכאות לקבלת הפיצוי, וסכום ההפקדה יוחזר לידי המשיבים, באמצעות בא-כוחם. במקרה כזה פסק דיננו זה יהיה פסק דין לפינוי מיידי של המערער, והמשיבים יהיו רשאים לפנות המערער מהדירה בהליכי הוצאה לפועל.
ה. ככל שהמשיבים יעדיפו שלא להפקיד את סכום הפיצוי בשיעור של 100,000 ₪, יודיעו על-כך תוך 30 ימים מהיום לבית משפט קמא. במקרה כזה יוותר החייב בדירה כדייר מוגן בהתאם לחוזה השכירות, אך בתנאים הבאים:
1. סילוק חוב שכירות העבר, עד למועד ההודעה, תוך 30 ימים ממתן ההודעה.
2. מסירת ערבותו של בנו (שהסכים לכך גם בבית משפט קמא וגם בפנינו) לתשלומי שכירות שוטפים בהתאם לחוזה השכירות.
ו. דין זהה לזה המפורט בסעיף קטן ה' לעיל יהיה, אם המשיבים לא יודיעו דבר אך לא יפקידו את סכום הפיצוי בשיעור של 100,000 ₪ תוך 90 ימים מיום מתן פסק הדין.
44. למרות קבלת הערעור בנקודה מצומצמת, ולאור קביעותינו לעיל, גם אמליץ לחברותיי לא לעשות צו להוצאות. יחד עם זאת, אמליץ לחבריי להעביר את סכום הפקדון שהופקד ע"י המערער בתיק זה בשיעור של 15,000 ₪ לידי המשיבים, באמצעות בא כוחם, על-חשבון חוב השכירות עד כה והבטחת תשלומו עד לפינוי הדירה בפועל, ותשלום שכר הטרחה שנפסק לחובת המערער בפסק הדין, ככל שטרם שולם ע"י המערער.
השופטות ב.בר-זיו וא. אלון :
מסכימות.
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ח. שרעבי.
ניתן היום, ט' ניסן תשע"ח, 25 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.
ב. בר-זיו, שופטת
[אב"ד] ח. שרעבי, שופט א. אלון, שופטת