עד כאן באופן כללי, ומהתם להכא.
2. תמצית טענות הצדדים
22. לטענת המערערות, לא היה מקום להחיל את הגנת היתרה בנסיבות המקרה. ראשית, נטען כי היה על בית המשפט לדחות את חוות דעתו של המומחה סיון בשל טעויות וסתירות רבות שנפלו בה. בנוסף, נטען כי אף אם היה מקום להסתמך על חוות דעתו של המומחה סיון – שקבע שההפקעות פגעו בערכן של יתרת החלקות – לא היה מקום להחיל את הגנת היתרה. זאת משום שכלל לא הוכח, לרבות לא בחוות הדעת של המומחה סיון, כי יתרת החלקות אינה ניתנת לניצול סביר – שזהו תנאי הכרחי, לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה, לשם החלת הגנת היתרה. עוד טענו המערערות כי המקרה דנן אינו נכנס לגדר המקרים החריגים שבהם תותר העלאת טענה להגנת היתרה בשלב ביצוע ההפקעה (לאחר אישור התכנית). המשיבים, מנגד, סומכים ידיהם על פסק הדין של בית המשפט קמא בהקשר זה.
3. "הגנת היתרה" – הכרעה
23. להבדיל מבית המשפט המחוזי אשר ראה להחיל את הגנת היתרה במקרה דנן – לדעתי מן הדין לדחות את טענת הגנת היתרה מן הטעם שלא הוכח כי לא ניתן לעשות שימוש סביר בחלק הנותר. מסקנה זו מייתרת את הדיון בטענות הנוספות שהעלו הצדדים ביחס לתחולתה של הגנה זו, לרבות המועד המתאים להעלאתה.
24. אנו מתמקדים, כאמור, בשאלת האפשרות לנצל ניצול סביר את יתרת החלקות. בעניין מצבו של החלק הנותר הוגשו חוות דעת שונות מטעם הצדדים: לתמיכה בטענות המשיבים צורפה חוות דעת מאת השמאי פהים מח'ול, ומטעם המערערות צורפה חוות דעתו של השמאי שלומי מערבי. כפי שצוין לעיל, בהמשך מונה המומחה סיון מטעם בית המשפט, וחוות דעתו היא שאומצה בפסק הדין. לדעתי עיון בחוות דעתו של המומחה סיון, בחקירתו בבית המשפט ובקביעותיו של בית המשפט המחוזי מעלה כי בדין טענו המערערות שלא הוכח שלא ניתן לנצל ניצול סביר את יתרת החלקות, ומשכך – לא חלה בענייננו הגנת היתרה.
25. חוות הדעת של סיון – אחת ביחס לכל חלקה – התמקדו בקביעת שיעור הפגיעה ביחס למגרשים אשר לא הופקעו או הופקעו בפועל. חלקת קייס כוללת, כזכור, שלושה מגרשים: מגרש מס' 202, שהופקע; מגרש מס' 204, שהופקע בפועל; ומגרש מס' 203. הדיון נערך אפוא אגב מגרש מס' 203, שהוא "החלק הנותר". על פי חוות הדעת, לחלקה נגרמה פגיעה וירידת ערך בעת אישור התכנית הן עקב שינוי הייעוד, הן בשל פיצול החלקה לכמה מגרשים. עם זאת, צוין כי עוד קודם לתכנית הייתה החלקה בעלת "צורה בלתי רגולרית, עם טופוגרפיה משופעת מדרום לצפון בחלק הדרומי" (סעיף 4.4 לחוות הדעת בעניין קייס). בהתאם לתכנית, יעוד מגרש מס' 202, החלק המרכזי בחלקה, שונה ל"דרך", וכתוצאה מכך נוצר מגרש חדש – מגרש מס' 203 בחלק הדרומי של הכביש, "המנותק מיתרת החלקה, בעל צורה בלתי רגולרית" (סעיף 8.7 לחוות הדעת בעניין קייס). הודגש כי ההליך התכנוני גרם לשינוי ניכר במגרש זה, שכן הוא נותק מהחלקה ונותר מחוץ לאזור התעשייה – בעוד שקודם לכן הוא היה כלול בתחום אזור תעשייה פעיל. הפגיעה במגרש מס' 203 הוערכה בשיעור של 20% (סעיף 8.18 לחוות הדעת בעניין קייס). לפי סיון, שוויו של מגרש זה לפני התכנית היה 10 דולר למטר, ואילו השווי במצב החדש הוא 8 דולר למטר.