עינת רביד, שופטת
השופט ד"ר קובי ורדי, סג"נ
אני מצטרף לחוות דעתה המקיפה של חברתי השופטת רביד ולתוצאה אליה הגיעה ,שבמקרה זה אין מנוס מקבלת הערעור.
זאת, כאשר השימוש שנעשה על ידי מיעוט השותפים-המשיבים, נעשה ללא הסכמה ובניגוד לעמדת הרוב-המערערים והוא אינו כדין ובניגוד לדין . מדובר בשימוש שאינו סביר, אינו שוויוני, מקפח ומונע מהמערערים שימוש דומה, תוך יצירת עובדות בשטח ,השתלטות ותפיסת חזקה חד צדדית וייחודית על החלק המשובח שבקרקע כולה –רצועת הקרקע הרחבה הפונה לחזית והפקת רווחים ועושר מכך, בלא שהמשיבים זכאים לעשות שימוש ייחודי בשטח זה ותוך מניעת שימוש שכזה מהמערערים .
לא ניתן להתעלם גם מכך שמדובר בפעולות שנעשו על ידי המשיבים חד צדדית החל משנת 2011, תוך שינוי הסטטוס קוו שהיה קיים בשטח עשרות שנים, כאשר עצם ההגנה על זכות הקניין של המערערים מפני פלישה של המשיבים הינה לגיטימית ומתבקשת ובוודאי שאין בה חוסר תום לב .
ד"ר קובי ורדי, שופט, סג"נ
השופט ישעיהו שנלר –סג"נ, אב"ד
1. חברתי השופטת עינת רביד פירטה בפסק דינה המקיף, הן את הרקע העובדתי והן את הפסיקה והספרות המשפטית בהתייחס בעיקר ליישום הוראות סעיף 31 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) לרבות אשר נפסק ברע"א 4107/15 עתאמלה נ' קיבוץ אושה [פורסם בנבו] (24.8.15) (להלן: עתאמלה), החלטה שניתנה לאחר מתן פסק דינו של בית משפט קמא, אשר נדרש לחילוקי הדעות ולאשר נפסק בבית המשפט המחוזי באותה פרשה.
משכך, אין צורך לחזור על הנאמר, אלא בהתייחס לאופן בחינת הנסיבות על ידי.
אקדים את המאוחר ואציין כי לשיטתי יש מקום לדחות את הערעור.
2. במקרה דנן, לא מדובר בבעלי זכויות משותפים בדירה או בנכס ספציפי, באופן שנדרשים אנו לשאלת שימוש ייחודי ע"י אחד מהשותפים או השכרת אותה זכות לצדדים שלישיים. כך גם אין אנו עוסקים בבעלי זכויות במקרקעין ומחלוקת לגבי שימוש ברכוש משותף הצמוד לאותן זכויות.
מדובר בחלקה בת 12 דונם, מרובת בעלים אשר שותפים כולם בכלל הזכויות בחלקה וכשאין לשותף ספציפי חלק מסויים במקרקעין. כפי שציינה השופטת רביד בפסק דינה, בפועל החלקה חולקה למספר רב של מגרשים כאשר בעל זכויות במושע תפס חזקה ייחודית במבנה או במבנים, ככל הנראה על סמך הסדר בין הבעלים ההסטוריים. עם זאת לגבי החצרות, לכאורה אין הסדר ואין "הצמדות" ליחידה ספציפית זאת או אחרת. חרף האמור, הן בית משפט קמא והן הצדדים התייחסו למבנה הכולל את כלל היחידות הבנויות וכך גם החצרות, ושאלת יישום ההוראות השונות של חוק המקרקעין, בהתייחס לשימוש בחצרות.
3. הן בבית משפט קמא והן בדיון בפנינו, התעוררו מחלוקות עובדתיות ועל כן סבורני כי יש לבחון את ההיבטים העובדתיים לאור אשר פסק בית משפט קמא, ובמיוחד שמצא לנכון לערוך ביקור במקום ולבחון את הנצרך להכרעה, ומעת שיכול היה להתרשם מהשטח עצמו.
ראשית, קבע אכן בית משפט קמא, כי דה-פקטו קיימת אותה חלוקה שפורטה לעיל, "דהיינו, הנני סבורה כי ניתן ללמוד על הסכמה כוללת לחלוקת המגרשים ולאוטונומיה של מחזיקי כל מגרש ומגרש ואולם, אין בפני כל מידע באשר להסכמה בדבר החלוקה הפנימית בתוך כל אוטונומיה ואוטונומיה. " (פסקה 29). כל זאת לרבות ממראה עיניים ומהתרשמות בית המשפט קמא.
שנית, דחה בית המשפט את הטענה לקיומו של הסכם בין בעלי הזכויות, לשימוש ייחודי.
שלישית וכעיקר עבר בית המשפט לבחון את שאלת השימוש היחודי בחצר שבמחלוקת מכח סעיף 31 לחוק המקרקעין ועל כן נדרש עתה לקביעותיו העובדתיות הנצרכות להכרעה בשאלה זאת.
4. בית המשפט קבע כי אין חולק שהמערער 2 עושה שימוש בחלק הצפוני של החצר. כך גם אישר המערער 2 כי חיפה את שטח המעבר ויתרה מכך הוא אף העיד "כי הוא סגר את הגישה מהחלק האחורי של החצר לכיוון החלק בו הוא עושה שימוש בדלת עם מנעול" (פסקה 32).
עוד קבע בית המשפט קמא "זאת ועוד, מתוך הסיור התרשמתי כי החלקים- הצפוני בו נעשה שימוש על ידי התובע, הקדמי, בו נעשה שימוש על ידי הנתבעים ויתרת החצר בה לא נעשה שימוש – הינם כמעט בגודל שווה" (שם, ההדגשה שלי). כך נמצאו תימוכין להתרשמות זאת גם בעדויות.
בנוסף, כי למעשה עובר לתפיסת החזקה בחצר ע"י המשיבים, לא שימשה החצר את הבעלים המשותפים באופן בלעדי, אלא את כלל הציבור לחניה בחינת "כל הקודם זוכה" וכך גם חניית הצדדים במקום תלויה הייתה באמור. המערער 2 אף העיד כי לא היה בידו לעשות מאומה מעת שבעל משאית החנה משאיתו שם משך תקופה. כך גם הוסיף כי האמור לא פגע בעסקיו וכדבריו "...כל דכפין בא ועלה כשהיה מקום, גם לא שכנים".
בית המשפט לא הסתפק בכך אלא בחן גם אשר מצא בשטח, דהיינו כי כל חלק במבנה המוחזק ע"י מי מהבעלים, נפתח לכיוון חלק החצר בו נעשה שימוש על ידו "ומשכך, חלוקת השימוש כאמור עולה בקנה אחד עם שורת ההיגיון" (שם).
תימוכין לכך מצא בית המשפט בעדויות שבפניו לרבות עדותו של המערער 2 אשר אישר שאכן לא יראה בעין יפה שימוש של אחרים בחלק החצר בה הוא עושה שימוש. כך טען כי זה לא הגיוני שהמשיבים יעשו שימוש בחצר המשמשת אותו "כי זה מקום עבודה, לא שזה שלי".
עוד הדגיש בית המשפט וקבע כי בשימוש הנעשה ע"י המשיבים אין כדי למנוע גישה לחלקים האחרים במבנה. במסגרת זאת אף דחה בית המשפט את טענת המערער 1 כאילו הכניסה ליחידה שלו הינה מהחלק התפוס ע"י המשיבים, בציינו כי הדבר נוגד את התרשמות בית המשפט בסיור במקום, וכפי שגם לא עולה בקנה אחד עם העדויות שבפניו, וכאשר מדובר במצב השורר במקום למעלה מ- 10 שנים. כך גם נקבע כי אין חולק שליחידת המערער 1 ניתן להיכנס גם מהחלק הצפוני של המגרש ושם הכניסה הראשית שלה.
עוד התייחס בית המשפט למקום החנייה הן של המערער 2 והן של העד חלילי גם לאחר הקמת בית הקפה וסגירתו בחורף, כולל אפשרות לפריקה וטעינה.
5. לאור כל האמור קבע בית המשפט, ובגדר קביעות עובדתיות, כי מדובר בחצר פתוחה, אשר בהבדל מדירת מגורים, ניתנת לחלוקה באופן שווה והגון בין השותפים "...כך שכל אחד מהם יוכל לעשות שימוש יחודי בחלק ממנה" (פסקה 33).
מעבר לכך, הדבר גם נעשה בפועל בשטח ע"י המערערים, בחלק החצר הצמוד למבנה שלהם. יתר על כן, המערער 2 אף סגר ונעל את הגישה האחורית לחצר המוחזקת על ידו.
ומכאן מסקנתו, כי ביחס לחצר השנויה במחלוקת הרי אף שותף לא עשה בה שימוש כשותף אלא כחלק מהציבור הרחב, באופן ש"כל הקודם זוכה" ובאשר לכך מוסיף בית המשפט וקובע כי "...יתרה מכך, בנסיבות בהן יכולים התובעים ואף עושים בפועל שימוש לשם חניה בחלק החצר הצמוד למבנה שלהם הרי שאף בכך יש בכדי לתמוך בעובדה שלא נגרם לתובעים כל נזק כפועל יוצא ממניעת השימוש לשם חנייה בחצר הקדמית" (שם).
לאור כל האמור, מסקנתו כי אכן השימוש הנעשה הינו שימוש סביר בהתאם להוראות סעיף 31 לחוק המקרקעין.
6. כחיזוק, סבר בית המשפט קמא כי התנהלות המערערים אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב.
7. לאחר העיון לא נראה לי כי יש מקום לשנות מקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא.
במסגרת הדיון מיום 18.7.16 נטען ע"י ב"כ המערערים כי אינו יודע מה שטח החצר, אך הפנה לאשר קבע בית המשפט בנושא השימוש והתפיסה, וכשמנגד נטען בשם המשיבים, תוך פירוט השטחים המדוברים, כי אשר מוחזק מטעם המשיבים כ- 60 מ"ר בעוד אשר מוחזק מטעם המערערים הינו כ- 130 מ"ר.
אמנם בדיון מיום 1.11.17 נטען מטעם המערערים אודות שטחי מעבר וכך גם הפסקת הפעילות ע"י המערער 2 אשר הינו איש מבוגר ופרש וכאשר המערער 1 משכבר אינו במקום. לשאלת בית המשפט שאם כך מה מפריע למערערים השיב בא כוחם שמפריע לו הקיבוע וכך גם "...שגם אני זכאי ליהנות ממנו כי יש לנו בעלות משותפת..." (עמ' 9), כך גם הוסיף כי השטחים אשר ברשות המערערים חסרי ערך ולא ניתן להשכירם.
לא בכדי טען ב"כ המשיבים כי הם מחזיקים ב- 42% משטח המבנים ועל כן החלק המוחזק על ידם בחצר קטן מחלקם היחסי. עוד הוסיף "...אני לא יודע למה קבעו שלחזית יש ערך יותר מהחלק האחורי כאשר הוא עשה עסק של פוליטורה שספק אם הוא היה יכול לעשות אותה בחזית הרחוב. דבר נוסף, הדברים אלה לא נטענו בכתב התביעה ולא בשום מקום עניין השווי הכלכלי" (עמ' 10 ההדגשה שלי).
עוד הוסף שלמעשה כל מה שהמערער 1 חפץ, להחנות מכונית כשהוא סר פעם בחודשיים.
8. מכאן לאשר עולה מענין עתאמלה.
בית המשפט בוחן את שני התנאים הנדרשים. האחד, סבירות השימוש בהפנותו לכך כי סבירות השימוש עניין עובדתי הוא אשר נקבע על פי אופי הנכס. השני, שהשימוש לא ימנע שימוש כזה משותף אחר.
בהידרשו לתנאי זה ובהתחשב באשר נפסק בע"א 452/82 וילנר נ' גולני פ"ד מב(1) 49 (להלן: וילנר) שם היה מדובר בשאלת מגורים בדירה כולה, קבע כב' השופט מזוז כי העניין שבפניו שונה, הואיל ולא התעוררה שאלת השימוש של שותף בכל שטח המקרקעין ובאופן שלכאורה גם המבקש באותו מקרה יכול לעשות שימוש ביתרת השטח באופן דומה, תוך הדגשה, היפה אף לענייננו "...בהקשר זה יודגש, כי המבקש אף לא טען שהרשות משתמשת בחלק העולה בערכו על חלקי המקרקעין האחרים" כאשר נטען בפנינו ולא נסתר כי טיעון זה לא עלה כלל בבית משפט קמא.
עם זאת לא הסתפק בית המשפט בכך והתייחס גם לנסיבות בהן השותף המבקש למנוע שימוש מהאחר, הוא עצמו אינו חפץ להשתמש בעצמו בנכס.
ובהסתמך על הממצא אודות רצונו של המבקש שם, הוביל את בית המשפט למסקנה כי "....היעתרות לבקשתו של המבקש לסלק את ידו של הקיבוץ מהשטח לחלוטין תהיה מנוגדת למטרה המונחת ביסודו של סעיף 31 לחוק המקרקעין לפיה
'מוטב שהנכס לא יעמוד כאבן שאין לה הופכין וכי ייעשה בו שימוש, ולו אך על-ידי שותף אחד ללא הסכמת האחרים..." כמובא בפרשת וילנר.
עוד יש לציין כי בית המשפט סבר כי יש לקבל את הגישה המרחיבה של כב' השופטת שטמר.
9. הנה כי כן, למעשה בנסיבותיו של המקרה דנן, אשר עלה בפני בית משפט קמא וכפי שנקבע על ידו, שהמערערים לא עשו שימוש כבעלי זכויות בשטח החצר השנויה במחלוקת, אלא כחלק מכלל הציבור ככל שהיה מקום חניה חנו בה. כך גם לא ביקשו משך כל השנים לעשות שימוש זה או אחר בחצר.
מנגד, נכסו לעצמם את החצר הסמוכה ליחידות שבשימושם ואף כשימוש ייחודי תוך סגירת כניסות ועוד.
עוד עולה כי מדובר בשטחים דומים, וכשבית המשפט לא נדרש לשאלת הערכים הכלכליים של כל חלק, ובצדק מעת שהדבר לא נטען ולא הובאו ראיות ביחס לכך. יתר על כן, דומה כי יש להעדיף התרשמות בית המשפט במסגרת וכעולה מסיור במקום משרטוט זה או אחר.
בסופו של יום, המשיבים מצאו את הדרך ליהנות מחלק מהחצר הכוללת, כשעד אז רק המערערים עשו כן, וכאשר לרבות על פי פסיקת בית משפט קמא, אין מניעה גם למערערים לעשות כן.
אם לא די בכך, הרי המערערים אינם חפצים לעשות שימוש זה או אחר בחצר שבמחלוקת, על כל המשתמע בכך וכמפורט לעיל, וכשלדעתי אין בטענה אודות חניה ובהתחשב במצב ששרר טרם השימוש של המשיבים וכך במצב שלאחריו וכפי שקבע בית משפט קמא, להורות גם לי גם לך לא יהיה.
10. לכל האמור יש להוסיף כי נראה שגם אם בית המשפט נסמך על הוראות חוק המקרקעין בבחינת שאלת אופן השימוש, יש לזכור כי אותה תשובה אודות מניעת שימוש כי פתרון לכך יימצא בפירוק השיתוף, לא בהכרח ישימה מקום בו מדובר על תפיסת חזקה ביחידות אלו או אחרות, וכפי שאין לגזור בהכרח כי הזכויות בחצר הינן יחסיות לגודל יחידה זאת או אחרת ומעת שמדובר בחלוקה לפני שנים ולפי מצב ששרר בזמנו בשטח.
יתר על כן, דומה כי מעת שמדובר בתפיסת חזקה בשטח זה או אחר, לא מדובר בתפיסת החלק הבנוי בלבד, הואיל ועדים אנו, לרבות במקומות דומים, כי משך השנים הולכים הבתים ונבנים בתים נוספים ואף הרחבות ולא בכדי ציין המערער 1 אודות רצונו לבנות עוד שתי יחידות נוספות. דהיינו "התפיסה" הינה של שטחים חלקם בנוי וחלקם יכול וייבנו. בנסיבות שכאלו, סבורני כי יכול והיה מקום לקבל את הטענה לפיה אכן חצר הסמוכה למבנה אף היא בחזקת אותו "בעלים" ובאופן שכל אחד חופשי לעשות בחצירו הסמוכה כרצונו. אולם, מעת שדי היה באשר פסק וקבע בית המשפט, גם לשיטתו, לא אדרש מעבר לכך.
עוד יש להוסיף, כי לאור אשר נטען בפנינו כאשר הצדדים לא הרחיבו בסוגיה זאת, יכול ויש מקום לבחון שאלת הפסקת שימוש בפן הקנייני, כביכול, ושאלת פיצויי כספי – ומבלי לקבוע מסמרות בדבר.
11. לבסוף, יש להפנות לאשר הוגש לבית המשפט ע"י המשיבים כתגובה לאשר הוגש ע"י המערערים, לאחר הדיון, כשנטען שהמשיבים תפסו, כביכול, שטחים נוספים לשימוש ייחודי.
בתצהיר שניתן בתמיכה לאשר הוגש ביום 26.12.17, הוצהר בסעיפים 14 ו- 15 כדלקמן:
"עוד אציין כי לאחרונה השכיר המערער את שטחי החצר בחזקתו לטובת מסעדה חדשה אשר צפויה לפעול במקום כבר בימים הקרובים.
בשטח החצר נעשו עבודות הכנה לצורך שימוש בחצר שבחזית המבנה על ידי השוכר החדש (שוכר של המערער 1), על דרך של הצבת שולחנות וכסאות בחזית הצמודה לשטח המערערים, נבנה דק, הוצבה תאורה ונבנה קיר החוצץ".
הגם שדומה כי כל המוסיף גורע, אציין כי אם לא כן היו פני הדברים חזקה על המערערים שהיו פונים משך התקופה שחלפה לבית המשפט.
יתר על כן, דומה כי בסופו של יום יכול ואכן המערער מצא את הפתרון הראוי גם מבחינתו.
ודוק, האמור בסעיף זה הינו בגדר תנא דמסייע למסקנה שצויינה על ידי בפתיחת הדברים שהגעתי אליה אף ללא דברים אחרונים אלו.