פסק דין
1. תביעה שטרית על סך של 96,774 ₪. גלגולה מהמחאה מחוללת שמשכה הנתבעת לפקודת התובעת מכוחה של ערבות להסכמי הלוואה שנחתמו לצורך מימונו של פרויקט חיזוק בניין מגורים בהתאם להוראות תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה הקרויה בפי כל – "תמ"א 38".
2. החרב המשפטית המתהפכת בין הצדדים – שלוש טענות שהכרעה בהן עשויה לפטור את הנתבעת מהחיוב על פי השטר. טענה בדבר היעלמותן של בטוחות שניתנו על ידי החייב העיקרי לתובעת לצורך פירעון ההלוואה, טענה כי התובעת הפרה בעצמה או על ידי מי מטעמה את הסכם ההלוואה והנובע מכך, וטענה כי התנהלות התובעת, לרבות בעצם הגשת התובענה, נגועה משורש ועד צמרת בחוסר תום לב קיצוני.
3. נניח לעת עתה לשאלות נכבדות אלה העומדות ברומו המשפטי של פסק הדין, ונספר מקצת משהו על שני בניינים באים בימים בעיר גבעתיים הצמודים זה לזה ברחוב הכ"ג 13 והכ"ג 15. לפני דור אחד או שניים בלבד היו בעלי הדירות בכרכי הים של ישראל מתדיינים זה עם זה בדלתות פתוחות בעניינים העומדים ברומם של חיי שכנות, עסקי שאילת סוכר או חלב או אבקת אפיה, ושלום הילדים, ורכילות שכונתית, וניהול וועד הבית, ושתילת פרחים בחצר, וניקיון חדר המדרגות והפחים, ושמירת קדשי מנוחת הצהריים, ומיני מדון קלים וטבעיים הזולגים מכל אלו. בעידן הזה שבתים ודירות הם "נדל"ן", ומחירי הקרקעות בערי גוש-דן האמירו אל מעבר למידת מתינותו של אדם סביר אל מול הרווחה הצפויה לו ומשדלים את בעלי הדירות בבניינים הוותיקים לצעידה בסך אל מימיה העמוקים של תמ"א 38, ולעיתים בעקבותיהם של חלילנים המצטיינים בנגינה אך לא בבניה, תוצאתן של התדיינויות שכנים בענייני יזמות עסקית, ומימון, ותכנון ובנייה ופיקוח, ומיסוי, ועוד כהנה וכהנה ענייני ממון כבדי משקל, ומומחיות, וסיכון, עלולה להיות מרה לאין שיעור מספל קפה ללא סוכר.
אקדים אפוא את מה שאיחר גדול ממני, ואבהיר כי במעשה זה של פסק הדין לא נתכוונתי לספר על מי מאלו שהופיעו בפניי כי איש מופת הוא, ואף לא לספר גנותו של אף אחד מהם, אלא ליישב את הסכסוך ביניהם בהתאם לדרכי המשפט.
מוצא הסכסוך:
4. בשנת 2010 הוחלט ברוב קולות מקרב הבעלים של הדירות הכלולות בבניינים על ביצועו בייזום עצמי של פרויקט תמ"א 38 אשר ישביח את נכסיהם הכלכליים על ידי הרחבת דירותיהם או קבלת רווחים, וימומן באמצעות מכירת ארבע דירות חדשות שייבנו על גגות הבניינים הקיימים. לצורך ביצוע האמור לעיל שכרו בעלי הדירות את שירותיו של עו"ד רון טורקלטאוב [להלן: "עו"ד טורקלטאוב"] אשר טיפל בין היתר בהקמת חברה בע"מ בה אוגדו כל בעלי הדירות. בשמה של החברה נשזרו גם ראשי התיבות של שמותיהם – "ב.ר.ס.ר. – ק.מ.כ.ה 13-15 בע"מ" [להלן – "החברה"].
ביום 15.1.13 נתקבל אישור עקרוני של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים להוספה לבניינים של קומה רביעית הכוללת ארבע דירות חדשות, וכן ממ"דים, גזוזטראות, מעליות, מחסנים, חניות ועוד. בד בבד הוביל עו"ד טורקלטאוב חתימה על מערכת הסכמים ובכללם "הסכם יסוד" המסדיר את היחסים בין הדיירים, והסכם נוסף בין החברה לבינם. בהסכם היסוד נקבע כי עו"ד טורקלטאוב יהיה עוה"ד של הפרוייקט בתמורה לסך של 6% בתוספת מע"מ מהתמורה שתשולם לחברה עבור הדירות החדשות, וזאת בנוסף לשכ"ט של 1% בתוספת מע"מ שישלמו לו רוכשי אותן דירות. על פי הערכת השווי של הדירות החדשות שבוצעה באותה העת נאמד מחירן בסך של 13,111,560 ₪, ודומה כי באותה העת ערבו צלצולים אלו לאזני כל המעורבים.
5. עו"ד טורקלטאוב הוא גם מי שקישר בין החברה לבין התובעת לצורך חתימת הסכם הלוואה מיום 8.12.13 [להלן – "הסכם ההלוואה הראשונה"]. מתוקף הסכם זה העמידה התובעת לחברה הלוואה לצורך ביצוע הפרויקט בסך של 1,580,458 ₪, אשר נקבע כי יופקד בחשבון נאמנות שינוהל ע"י עו"ד טורקלטאוב. בפועל ניתנה לבסוף הלוואה בגובה 1,387,741 ₪ בלבד. תקופת ההלוואה הועמדה על 18 חודשים, והריבית על 12% לשנה, בצירוף הפרשי הצמדה. רוב בעלי הדירות, ובכללם הנתבעת חתמו על הסכם ההלוואה הראשוני כערבים, כאשר נקבע בו כי לצורך כך הם ימסרו לתובעת שטר חוב חתום על ידיהם על סך 2,600,000 ₪, ובנוסף ימסור כל אחד מהם בנפרד לתובעת המחאה ערוכה לפקודת התובעת על חלקו היחסי בחוב, וייחתם ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את עו"ד טורקלטאוב להעביר בשמם ובמקומם לתובעת או לכל צד שלישי את מלוא זכויותיהם בפרויקט, על מנת לפרוע את ההלוואה. בנוסף עוגנה בהסכם זה זכותה של התובעת להיפרע מכל אחד מהערבים בנפרד או ביחד.
6. ביום 24.2.15 נחתם בין אותם צדדים "נספח להסכם הלוואה" ובמסגרתו לוותה החברה מהתובעת סך נוסף של 600,000 ₪ לתקופה של 12 חודשים באותם תנאי ריבית והצמדה. גם סכום זה הופקד בידיו הנאמנות של עו"ד טורקלטאוב. [להלן :"הסכם ההלוואה השנייה"], ביום 9.6.15 נחתם בין אותם צדדים "הסכם להארכת מועד פירעון של הלוואה" שנועד לדחיית מועד פירעונה של ההלוואה הראשונה ב-12 חודשים נוספים עד ליום 8.6.16 [להלן – "הסכם ההארכה"].
7. ההמחאה אשר הוגשה לביצוע על ידי התובעת כנגד הנתבעת נמסרה לה מכוח אותם הסכמים. אעיר כבר עתה כי עכירות מסוימת שורה על החומר הראייתי ועל גרסאות שני הצדדים ביחס למועד מסירתה של המחאה זו, וללקח הנלמד מכך אתייחס בהמשך.
8. עוד בתחילת שנת 2015 עלה הפרויקט על שרטון אם מסיבות כלכליות-ניהוליות גרידא, ואם בשל חיכוכים בין המעורבים בו ביחס לנתיב הפלגתו, כאשר בעלי דירות שונים משכו לכיוונים שונים. גם על כך חלוקים הצדדים. הבנייה הוקפאה בסביבות חודש מרץ 2015, עם עזיבת קבלן הביצוע, ומאז לא התחדשה. מתמונות נ/5 ניתן להתרשם ממצבם העכשווי העגום של הבניינים אשר עם הפסקת הבניה עטויים שלמת טלאים כעורה שחורה-אפרפרה של חגורות בטון ושבכות ברזל.
9. ביום 22.11.15 פנה ב"כ הנתבעת לראשונה לעו"ד טורקלטאוב וביקש לקבל לידיו את כל הפרוטוקולים של ישיבות החברה, החלטותיה, התכתבויות הקשורות לכך, מסמכים ביחס למינויים בחברה, דו"חות כספיים וכיו"ב. ביום 29.11.15 [ראו ת/1] פנה ב"כ הנתבעת בשנית לעו"ד טורקלטאוב בתפקידו כב"כ החברה ולאחר שתיאר את מצב הבניינים עקב העבודות שנפסקו, לרבות דרכי הגישה המשובשות, המדרגות המסוכנות, והרס קיר חיצוני בדירת הנתבעת, תחתיו הוצבה מחיצת גבס, טען כי עקב אי קיום תנאי הסכם בעלי הדירות עם החברה, האחרונה אינה רשאית לבצע כל פעולה נוספת הקשורה בשיפוץ ובבניה בפרויקט, לרבות משא ומתן להעברת הזכויות בפרויקט ליזם חיצוני כלשהו. עו"ד טורקלטאוב לא צירף לתצהיר עדותו תשובות כלשהן שנשלחו למכתבים אלו.
10. ואכן, ניסיון שנעשה להכניס לפרויקט יזם חיצוני לא צלח משום שהנתבעת, בניגוד לרוב בעלי הדירות האחרים בבניינים, סירבה לתנאי העסקה שהציע, אשר היו לשיטתה גרועים באופן ניכר מהתנאים שבשלהם נכנסה לחופת הפרויקט מלכתחילה. התובעת מצדה תמכה בהכנסת היזם החיצוני אשר התחייב בין היתר להשיב לה את חוב כספי ההלוואות המעודכן שהגיע אז על פי חישוביה לסך של כ-2.6 מלש"ח [עיינו בהסכם הביטול המאוזכר להלן].
11. להסכם עם היזם החיצוני אשר נחתם כבר על ידיו ועל ידי רוב בעלי הדירות, צורף כנספח גם "הסכם ביטול" בין החברה, בעלי הדירות, עו"ד טורקלטאוב, והיזם החיצוני [להלן: "הסכם הביטול"]. מטרתו של ההסכם - הסדרת הפסקת מערכת ההתקשרויות החוזיות המפורטת בסעיף 4 לעיל. עו"ד טורקלטאוב התחייב בהסכם זה לנקוט בכל הפעולות הדרושות לפירוק החברה בתוך תשעה חודשים, כאשר כל כספי החברה ו/או כל הזכויות הכספיות המוקנות לה, לרבות זכויות תביעה, יועברו לידיו, וכן יועברו לידיו כל מניות החברה. כן התחייב עו"ד טורקלטאוב, בכפוף לתנאים בהסכם, לשאת באחריות לכל חוב נטען של החברה. סייג לכך נקבע בסעיף 5.2 ה' להסכם לפיו סילוק החוב לתובעת ייעשה באמצעות שתי המחאות בנקאיות שימסור היזם החיצוני לידיו של עו"ד טורקלטאוב. בסעיף 7 להסכם נקבע כי היזם החיצוני ישלם לעו"ד טורקלטאוב סך של 131,500 ₪ המהווה 1% מהפדיון שהיה צפוי בפרויקט.
12. ביום 11.4.16, לאחר שהנתבעת סירבה לחתום על ההסכם עם היזם החיצוני, נשלח אליה מכתבו של עו"ד טורקלטאוב בשמה של התובעת אשר כותרתו : "התראה בגין הפרת הסכם הלוואה מיום 26.2.15". בסעיף 3 לאותו מכתב הוסבר כהאי לישנא: "מרשתי המתינה לסילוק החוב, כולל הפרשי ריבית הפיגורים באמצעות היזם שאתו הייתם אמורים לחתום על הסכם ההתקשרות, אלא שעל פי המידע שניתן בידי מרשתי עד עצם מועד זה לא נחתם על ידכם ההסכם האמור ובהתאם אין היזם מתכוון לסלק את ההלוואה". הנתבעת נדרשה באותו מכתב לסלק את ההלוואה בתוך 30 ימים, שאם לא כן תופקדנה ההמחאות שנתנה בידי התובעת להבטחת חלקה בערבות, וימומשו הזכויות בנכס.
13. ביום 21.4.16 השיב ב"כ הנתבעת לעו"ד טורקלטאוב והבהיר כי בכוונת מרשתו לפרוע את חלקה בהלוואה, אלא שלצורך כך מתבקשת שנית העברת כל המסמכים הקשורים בניהול החברה, ומתבקש חילוט הערבות הבנקאית שניתנה לסילוק ההלוואה לפי סעיף 5 (ד) להסכם ההלוואה הראשונה.
14. למחרת היום, ובטרם חלפו 30 ימים בהתאם למכתב עו"ד טורקלטאוב, הציגה התובעת את ההמחאה דנא לפירעון בסניף הבנק של הנתבעת.
15. ביום 25.4.16 פנה ב"כ הנתבעת לעו"ד טורקלטאוב, חזר על טענותיו ממכתבו הקודם, תוך שהוא מדגיש כי היה על התובעת לפעול לסילוקו של החוב במועדו תוך שימוש בערבות הבנקאית האמורה שהופקדה בידיה לצורך כך, ומלין על כך שמבין כל בעלי הדירות הערבים בחרה התובעת להציג לפירעון את המחאת הערבות רק כנגד הנתבעת. על כן הודיע ב"כ הנתבעת לעו"ד טורקלטאוב כי מרשתו החליטה שלא לכבד את ההמחאה.
16. התובעת הגישה את ההמחאה המחוללת לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. הנתבעת הגישה ביום 12.9.16 את התנגדותה, ובהסכמת הצדדים בדיון מיום 19.12.16, ניתנה לנתבעת הרשות להתגונן מפני התובענה. דיון הוכחות בו העידו הנתבעת, גולדיאן ועו"ד טורקלטאוב התקיים ביום 31.12.17, וביום 19.7.18 נשלמה הגשת סיכומי טענות הצדדים.
17. דומה כי לשלושת גיבורי פסק דין זה, התובעת, הנתבעת, ועו"ד טורקלטאוב מטרה זהה. להציל את אמתחתו שלו מהספינה המתמלאת מים. על סיפון האניה הם מתנגשים זה בזה.
מוצא פיות הצדדים:
18. בתצהיר התנגדותה הטילה הנתבעת דופי בתובעת על כך שהעמידה את ההמחאה לפירעון ממניעים זרים שתכליתם לאלץ את הנתבעת לחתום על ההסכם עם היזם החיצוני חרף הפגיעה הצפויה לה מכך. הנתבעת העלתה תמיהות ביחס להתנהלותו המקצועית של עו"ד טורקלטאוב כבא כוחן הן של החברה והן של התובעת במקביל, לרבות ביחס לניהולו של חשבון הנאמנות, והצביעה על כך שמתוך כל בעלי הדירות הערבים להסכמי ההלוואה בחרה התובעת להציג לביצוע רק את ההמחאה שלה, ולא זו אף זו, אף חדלה בכך שלא השתמשה לצורך פירעון ההלוואות בבטוחות בנקאיות שהפקידה החברה בידיה למטרה זו. כן נטען כי עלפי תנאי הסכם ההלוואה הראשונה הייתה התובעת רשאית להציג את ההמחאה לפירעון בתוך 7 ימים ממועד פירעון ההלוואה, וכי מועד זה חלף כבר בשנת 2015, ברם טענה זו נזנחה בסיכומי הנתבעת.
19. סיכומי הנתבעת התמקדו בכך שבתום שמיעת העדויות הוכח לשיטתה כי לא רק שהתובעת, בצוותא עם עו"ד טורקלטאוב, הטעו את הנתבעת ביחס למידת הייצוג של האינטרסים של בעלי הדירות על ידי עורך הדין, אלא שנגלה כי המדובר ב"תרגיל עוקץ מתוכנן" שנועד להיטיב עם התובעת ולהרע לבעלי הדירות, ואשר התבטא בין היתר בכך שערב החתימה על הסכם ההלוואה השנייה הסתירו התובעת ועו"ד טורקלטאוב את המידע כי עיקרם של כספי ההלוואה הנוספת נועדו להחזר חובות, והם אינם מבטיחים את סיום עבודות שלד הבניין עד לשלב שבו יתקבל הליווי הכספי מהבנק, והן בכך שנעשה שימוש בכספי ההלוואות שהוזרמו לחשבון הנאמנות למטרות החורגות מתנאי הסכמי ההלוואות.
כן נטען כי בשים לב לעובדה כי בהסכמי ההלוואה עוגנה לזכות התובעת המצאת בטוחות בנקאיות על ידי החברה להבטחת פירעון ההלוואות, ברם התובעת בחרה שלא לחלטן במועדן, הונחה התשתית העובדתית להחלתה של ההגנה הקבועה בסעיף 6(ב) לחוק הערבות התשכ"ז-1967 [להלן – "חוק הערבות"] והמתבטאת בכך שאם גרם נושה לפקיעת ערובה שניתנה להבטחת החיוב הנערב ונגרם על ידי כך לערב נזק מופטר הערב כדי סכום הנזק.
הנתבעת אף אוחזת בכך שהצגת ההמחאה לפירעון כנגדה בלבד, חרף העובדה שהתובעת מחזיקה בהמחאות ערבות זהות שניתנו על ידי יתר בעלי הדירות ביחס לחלקם בחוב, מלמדת על כך שעניינה של התובעת חורג באופן נעדר תום לב מהבטחת פרעון ההלוואות, ותכלית ההליך הינו הפעלת לחץ בלתי הוגן על הנתבעת לחתום על החוזה עם היזם החיצוני, משככל הנראה לתובעת יש עניין כלכלי נסתר בכך.
20. בתצהיר עדותו הראשית סקר מנהל התובעת, מר אריק גולדיאן [להלן – "גולדיאן"] את השתלשלות הסכמי ההלוואה המפורטת לעיל, ועמד על כך שחרף חלוף כל מועדי הפירעון על פיהם, לא נענו כל הפניות, לרבות לערבים, להשבת סך החובות הכולל שהאמיר עתה כבר לסך של כ-4.3 מלש"ח. משכך, ונוכח הפרות יסודית אלו, פועלת החברה לגבייתו הן כנגד הנתבעת בתיק ההוצאה לפועל שבו הוגשה התנגדותה, והן כנגד יתר בעלי הדירות. מטעם התובעת הוגש גם תצהיר עדות ראשית של עו"ד טורקלטאוב המתאר את הפרויקט מערש הגייתו בשנת 2008 ועד לימים אלה, תוך שהוא נועץ את עילת הפסקתו במריבות בין בעלי הדירות אשר בעקבותיהן סירבו חלק מהם לשתף עמו פעולה בחתימה על הסכם מימון בנקאי לפרויקט. עו"ד טורקלטאוב זוקף לזכותה של הנתבעת את העובדה שהיא לא נמנתה על בעלי הדירות הסרבניים הללו, אך מקטרג עליה כי מיאנה להשלים עם המצב החדש שנוצר ולשתף פעולה לטובת הפרויקט עם אותו יזם חיצוני המוכן להוציא את העגלה מן הבוץ.
21. בסיכומי בא כוח התובעת נטען כי בסיכומיה זנחה הנתבעת חלק מטענותיה, וחלף זאת העלתה טענות חדשות שהינן בגדר הרחבת חזית, ברם כלל טענותיה אין כוחן יפה על מנת לפגוע בזכותה הקניינית של התובעת בשטר, וזאת משעניין הבטוחות שצוין בהסכמי ההלוואה יסודו בטעות הקלדה, ובכל מקרה אין הנתבעת יכולה להיתלות בו שכן היא העידה כי כלל לא ידעה כשחתמה על הסכמי ההלוואה על קיומה של בטוחה כלשהי כאמור, ומשאף לא הונח כל יסוד לטענה כי התובעת הייתה אמורה לפקח על האופן בו ניהל עו"ד טורקלטאוב את חשבון הנאמנות, ובכל מקרה, הטענות כלפי עו"ד טורקלטאוב, כמי שכלל אינו צד לדיון שבפניי, אין מקומן כאן.