תא (י-ם) 21678-11-13 מנחם בוקי הלוי נ' יקותיאל יוסף חסידים

בית משפט השלום בירושלים ת"א 21678-11-13 הלוי נ' יוסף חסידים ואח' בפני כבוד השופטת מוריה צ'רקה תובע מנחם בוקי הלוי ע"י ב"כ עוה"ד ניר רוזנר נגד נתבעים 1. יקותיאל יוסף חסידים ע"י ב"כ עוה"ד ירון רבינוביץ 2. נאור ראובן 3. ניר לוי 4. רון לוי 5. ליאור לוי 6. נחמה קרמר הלינגקס 7. מנחם בן משיח 8. חדווה כהן 9. הדסה שועלי 10. רותי ינון 11. שמעונה פרץ 12. חגי בן משיח 13. ינון בן משיח 14. אליהו בן משיח

החלטה
כיצד יפורק השיתוף במגרש עליו בנויים בית ישן ובו מספר חדרים/חדרונים המשמשים יחד כחנות, וכן מספר מבני עזר המשמשים כמחסן לאותה חנות? האם ברישום כבית משותף או במכירה וחלוקת התמורה?
רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים
1. התביעה שבפני היא לפירוק שיתוף במקרקעין מוסדרים, המצויים בירושלים ברחוב פישל 25, הידועים גם כגוש 30103 חלקה 50 (להלן: המקרקעין).
2. במקרקעין בנוי מבנה בן קומה אחת, בשטח 110.82 מ"ר, וכן מספר מבני עזר קטנים. שטח החלקה הוא 326 מ"ר. על פי הרשום בפנקס הזכויות, התובע הינו בעלים של 60% מן החלקה, נתבע 1 בעלים של 10%, נתבע 2 בעלים של 10%, וחיים לוי ושושנה בן משיח, הם הבעלים של 10% כל אחד. על פי הנטען, בטרם הוגשה התביעה הלכו לעולמם מר לוי וגב' בן משיח, והנתבעים 3 - 14 הם יורשיהם. במאמר מוסגר יצויין כי לאחר שהוגשו כתבי הטענות טען הנתבע 1 שהוא קנה מנתבע 2 את זכויותיו בנכס, כך שיש בידו 20% מן הבעלות בנכס, אף כי הסכם המכר לא הוגש, והרישום בפנקס הזכויות לא תוקן.
3. בפועל מי שמשתמש בנכס הוא התובע, שמשכיר אותו לצד ג' כחנות ירקות. חלוקת דמי השכירות נידונה בת.א. 10671/07, [פורסם בנבו] בפני כבוד השופטת אנה שניידר, ואינה חלק מהתביעה המתבררת בפני.
4. הצדדים מסכימים שיש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין, המחלוקת היא רק כיצד, האם בדרך של רישום בית משותף והקצאת היחידות, או במכירה בשלמות וחלוקת התמורה.
5. לשם הכרעה בשאלת אופן פירוק השיתוף, הוריתי בהחלטה מיום 20.11.16 על מינוי השמאי יעקב ביר כמומחה מטעם בית המשפט (להלן "המומחה"). המומחה התבקש לחוות דעתו בשאלת שווי הנכס למכירה בשלמות, ולהעריך האם ניתן לרשום את הנכס כבית משותף תוך ייחוד תתי חלקות לכל אחד מהשותפים. במידה והדבר אפשרי, התבקש המומחה לקבוע את שווי כל אחת מן היחידות של הבית המשותף למכירה בנפרד.
חוות דעת המומחה
6. ביום 21.06.17 הוגשה חוות דעתו של המומחה. בחוות הדעת קבע המומחה כי על פי התכניות הקיימות במקום, המבנים מיועדים להריסה (ס' 8.20 לחוות הדעת, וכן פר' עמ' 20 ש' 30-31). במקום המבנים הקיימים ניתן לבנות בניין מגורים בן שלוש קומות, כאשר בכל קומה מאושרת יחידת דיור אחת (סעיף 8.27). במקרה זה, דירת הקרקע תהווה 33% מכלל הבניין, הדירה בקומה הראשונה תהווה 24%, והדירה בקומה השנייה, הכוללת גם את שטח גג הרעפים, תהווה 43% (סעיף 10.11).
7. בנוסף, להערכת המומחה, יש סבירות גבוהה לאישור תכנית לבניית חמש קומות (סעיף 8.34). אם תאושר בנייה של שתי קומות נוספות, הרי שדירת הקרקע תהווה 26% מכלל הבניין, ושאר הדירות יהוו כל אחת 19% מכלל הבניין (סעיף 10.12).
8. בקביעת שווי המקרקעין למכירה בשלמות, הביא בחשבון המומחה בעיקר את זכויות הבניה בהם, כפי שפורט לעיל, ובשים לב לפוטנציאל זה העריך המומחה את שווי הזכויות בחלקה בסך 8,900,000 ₪. על כן, לדעת המומחה הדרך הנאותה לחלוקה היא מכירת החלקה כולה, וחלוקת הפדיון.
9. בחקירתו מיום 25.3.18, אישר המומחה שלא ייחס חשיבות למבנה הקיים ולא שם את שוויו, משום שהוא מיועד להריסה על פי התוכנית. יתר על כן, נוכח זכויות הבניה הקיימות ואלו שקיימת סבירות גבוהה לקבל, אין ספק ששווים של המבנים הקיימים נמוך משווי המגרש לבניה ועל כן יש להתעלם מהם בקביעת השווי (פר' עמ' 13 ש' 17 - 36, ושוב בעמ' 14 ש' 6).
10. לשאלה האם ניתן לפצל את המבנה הקיים, ענה המומחה שאין מניעה עקרונית לפיצול בעין, אך לאור חלוקת הבעלות נקבל יחידות דיור מאוד קטנות של 13 מ"ר, ואין לכך הגיון כלכלי, ולכן, כשמאי, הוא לא בחן אופציה זו (שם, עמ' 14-15).
11. כאשר נתבקש המומחה בחקירתו לשום את שווי הנכס הקיים, למרות העדר הכדאיות הכלכלית בשמירה עליו, העריך המומחה לפי חישוב גס שהשווי הוא לכל היותר 3,900,000 ₪, טרם הפחתה בגין מצב הבניין (פר' עמ' 20 ש' 25).
טענות התובע
12. התובע מבקש פירוק הנכס בדרך של התמחרות פנימית, ולחילופין בדרך של מכירה פומבית כאשר יותר גם לצדדים להשתתף במכירה.
13. לטענתו, לא ניתן לבצע חלוקה בדרך של חלוקה בעין, משום שאין תשריט חלוקה, וקל וחומר שאין תשריט מאושר, ומשום שחלק מהשותפים יקבלו יחידה קטנה מאוד, בערך 13 מ"ר, שאין בה שום תועלת.
14. לחילופין, טוען התובע כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כיוון שלא ניתן יהיה לממש את הפוטנציאל הגלום בבנייה כפי שהבהיר המומחה. כאמור לעיל, שווי המקרקעין אם ימכרו כיחידה אחת הוא 8,900,000 ₪, בעוד השווי המצרפי של כלל היחידות במבנה הקיים נמוך בהרבה, והוא נמוך אפילו ממחציתו במכירה בשלמות. על כן, וכמצוות סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק" או "חוק המקרקעין"), יש להורות על פירוק בדרך של מכירה.
15. התובע מוסיף וטוען שרוב בעלי הזכויות (80%) מעוניינים במכירה; כמות השותפים גדולה מיכולת החלוקה לדירות ויחסי הצדדים אינם מתאימים להמשך שותפות בדרך של בית משותף.
טענות נתבע 1
16. הנתבע 1 (להלן "הנתבע"), שטען שרכש גם את זכויותיו של נתבע 2, מבקש פירוק בדרך של רישום בית משותף. בכתב ההגנה, טען הנתבע שלא ניתן לבצע פירוק שיתוף כל עוד זכויות הנתבעים 3 – 14 לא נרשמו, אולם בסיכומיו הטענה זו נזנחה.
17. לטענת הנתבע, ניתן לחלק את המבנה הקיים בעין. לדבריו, חוות דעתו של המומחה בנקודה זו אינה רלוונטית, לאחר שהתקבלה חוות הדעת של המפקח על הבתים המשותפים לפיה ניתן לחלק את המקרקעין בצורה של רישום בית משותף. זאת ועוד, הנתבע ביקש לפסול את חוות דעת המומחה, משום שלא נתן את דעתו לכל מה שהתבקש, ולדבריו, לא עשה את עבודתו נאמנה. לדבריו, המומחה לא ביקר בתוך הנכס הקיים ולא בדק אם הוא ניתן לחלוקה; המומחה לא בחן את חלוקת הנכס הקיים, למרות שהסכים שיש אפשרות טכנית לכך, משום חוסר הכדאיות שבדבר (פר' עמ' 18 ש' 1-8).
18. עוד טוען הנתבע, שלא הוכח שייגרם לבעלים הפסד ניכר אם יישמר המבנה הקיים וישמש כנכס מסחרי. המומחה לא התייחס לכך בחוות דעתו, ואמירתו בחקירה כי "הייעוד המיטבי של הנכס הוא למגורים" (פר' עמ' 17 ש' 33) אינה מבוססת. כמו כן, המומחה הצהיר שלא עשה חישובים בעניין ירידת הערך אם יישאר המבנה הקיים ויירשם הבית כבית משותף (פר' עמ' 20 ש' 12-13).
19. לטענת הנתבע, פירוק בדרך של מכירה אינה רווחית לכלל השותפים, בגין היטל השבחה ומס שבח שיצטרכו השותפים לשלם. הנתבע מוסיף וטוען ש"הפסד ניכר" המוזכר בסעיף 40, אינו רלוונטי כאשר דנים בפירוק בדרך של רישום בית משותף.
20. מכל מקום, הנתבע מתנגד להתמחרות פנימית, משום שלאף אחד מן הצדדים אין יכולת לקנות את הנכס מלבד לתובע.
21. הנתבע מוסיף וטוען כי אין משקל לכך שרוב הבניין אינו חפץ בפירוק בדרך של רישום בית משותף. על פי סעיף 42 לחוק המקרקעין, יש לבית המשפט שיקול דעת להורות על רישום הבית כמשותף, גם אם אין רוב בעלי הדירות מסכימים לכך. לטענת הנתבע, סעיף 43 לחוק, המורה לבית המשפט להתחשב ב"משאלותיהם של שותפים", מתייחס רק למקרה בו מדובר על חלוקה בעין.
22. לסיכום, הנתבע מבקש שחלוקת הנכס תעשה בדרך של רישום בית משותף, כאשר ניתן לעשות חלוקה בנכס הקיים, גם ביחידות קטנות, לאור העובדה שהנכס נועד לשימוש מסחרי.
טענות שאר הנתבעים
23. הנתבע 2 טען בכתב הגנתו מיום 24/12/13 שהוא מעוניין בפירוק שיתוף, אך בדרך של מכירה בשוק החופשי בגין התנהלות חסרת תום לב של התובע. יש לציין שנתבע 2 לא הגיש סיכומים ולא הופיע בדיונים משנת 2017 ואילך, ויש בכך כדי לתמוך בטענתו של נתבע 1, לפיה קנה מנתבע 2 את חלקו. הנתבעים 3 - 14 הודיעו שהם מעוניינים בפירוק שיתוף אם בדרך של התמחרות אם בדרך של מכירה פומבית.
דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית
24. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע את הבסיס לדיני פירוק בדין הישראלי:
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".
25. התפיסה היא שהשיתוף אינו רצוי, ועל כן זכותו של כל שותף לכפות על שותפיו את הפסקת השיתוף:
"הגישה המסורתית מתייחסת אל בעלות משותפת כאל אורח נסבל גרידא, ולא כאל אורח רצוי. השיתוף משמש קרקע נוחה לריב ולמדנים בין הבעלים המשותפים ובאין תמימות דעים בניהם עשוי השיתוף להכביד על פיתוח הנכס המשותף ועל האפשרות לבצע בו עסקאות" (ויסמן, בעלות ושיתוף, עמ' 134)
ור' עוד רעא 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ, פ''ד סד(2) 207.
26. מסעיף 39(א) לחוק, למדים שדרך המלך לחלוקה היא חלוקה בעין, בהסתייגות שנקבעה בסעיף 40(א) לחוק:
"במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
27. עיקרון החלוקה בעין בא להגן על בעלים מפני נישולו מן הקרקע, אשר לה חשיבות החורגת מערכם הכלכלי של המקרקעין, בשל ההיבט הרגשי. לאור זאת, ככל ואין מדובר בקשר רגשי שנקשר בין הבעלים לנכס, יש מקום רב יותר להורות – במסגרת שיקול הדעת הנתון לבית המשפט – על פירוק בדרך של מכירה. וכך נקבע בעניין רידלביץ:
"כשאני לעצמי, דומני כי עקרון החלוקה בעין הינו עיקרון "חזק", עיקרון בעל-עוצמה מכל העקרונות האחרים. הוא עמוד-האש, הוא עמוד-הענן, בעקבותיו נלך, ולא נסטה מן הדין אלא במקרים מיוחדים ויוצאי-דופן כמפורש בחוק. פירוש: נעשה להרחבת הטריטוריה של החלוקה בעין ולהצרת הטריטוריה של המכירה למרבה במחיר. כך יהא בקרקע או בבית סתם. קל וחומר בבית שאנשים דרים בו. כתב פרופסור י' ויסמן בספרו דיני קניין – חלק כללי, בעמ' 115 (סעיף 3.12): "בעלות במקרקעין מפתחת לעתים קרובות זיקה רגשית של הבעל כלפי הקרקע, נשוא הבעלות. דבר זה נובע, בין השאר, מכך שאין לך תחליף מלא לחלקת אדמה כלשהי שכן אין לך שתי חלקות אדמה שיהיו זהות לחלוטין. כל חלקת אדמה תופשת מקום המיוחד לה על פני מרחב כדור הארץ. המשפט מתחשב בהיבט זה של המקרקעין ומשתדל שלא לנשל אדם ממקרקעיו, ושלא ליצור מצב שבו יאלץ בעל מקרקעין לקבל פיצוי כספי כתחליף למקרקעיו." (שם, פסקה 29(
ור' עוד בתא (רח') 50069-10-14‏ חביב לוי החזקות בע"מ נ' אילנה ירימי [פורסם בנבו] (16.1.17), תוך סקירת פסיקות נוספות בנושא בת"א (שלום חיפה) 17003/07, אורי וינברג נ. יואב גולדיאק [פורסם בנבו] [30.12. 12], ת"א (שלום חיפה) 42625-01-11, משה נתנזון נ. שרה לנג [פורסם בנבו] (08.02.17).
28. בהתאם לכלל זה, נקבע שיש לתת משמעות לשאלה האם מי שביקש את הפירוק מתגורר בנכס אם לאו. ‏
"באחת: "החוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים" (רע"א 1017/97 הנ"ל, בעמ' 633). אינטרס זה אינו קיים לעת הזאת לגבי תובע 1, המתגורר שנים רבות עם משפחתו בארה"ב, ומאז עזב את ישראל לפני 37 שנים בשנת 1980 בהיותו בן 16... לא ביקש כלל, ועדיין אינו מבקש, להתגורר בנכס בעצמו." (עמש (י-ם) 49602-02-14‏ ‏ ר' א' א' נ' עיזבון המנוחה ח' ס' א' א' [פורסם בנבו] (9.5.17), פסקה 38)
29. בעניין זה ר' גם את (ת"א, שלום) 152849-09‏‏ טובה לויתן (ברקובר) נ' שלמה אברהמר [פורסם בנבו] (16.5.13):
"אני מוצאת כי ערכו של השיקול הרגשי שהועלה על ידי הנתבע אינו רב בנסיבות הענין. הצדדים אינם גרים בנכס מזה שנים, אלא זה מושכר. הנתבע עצמו העלה את רעיון הריסת הנכס ובניית מבנה חדש. אינני מקבלת, ברמה העובדתית, את הטענה לקיומו של קשר "רגשי ועמוק" למבנה עצמו." (שם, פסקה 46)
30. יחד עם זאת, כיוון שדרך המלך היא חלוקה בעין, נטל הראיה מוטל על המבקש לפרק השיתוף באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה:
"הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף במקרקעין מתפרק בדרך חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל." (ע"א 587/78 חגי רוטשילד ואח' נ' שלמה פרנק, לג(3) 33 (1979) (להלן "עניין רוטשילד"))
31. חוק המקרקעין מאפשר דרך חלוקה נוספת של מקרקעין בנויים, והיא באמצעות רישום בית משותף, כפי שנקבע בסעיף 42(א) לחוק:
"היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם".
32. ברע"א 1017/97 יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי [25 עמ'], נב(4) 625 (1998) (להלן "עניין רידלביץ"), נקבע כי בדומה לפירוק בעין, הדרך של רישום הבית כבית משותף עדיפה על פירוק בדרך של מכירה.
"...השאלה החשובה היא אפוא, כיצד אמור הוא בית-המשפט להפעיל את סמכותו – אם יחליט על רישומו של בית משותף, אם לאו – ומה היקף שיקול-הדעת שקנה בנושא רישומו של בית כבית משותף אגב חלוקתו של בית בין שותפים-לו?
אכן, רישומו של בית כבית משותף הינו, להלכה ולמעשה, טכניקה שהמחוקק מזמן לנו לחלוקה בעין של בית המצוי בבעלותם של כמה יחידים, ואין הבדל של-ממש בינו לבין רישום חלוקתם בעין של מקרקעין משותפים. חלוקת מקרקעין "סתם" נעשית אך על-פני המישור – במאוזן – בעוד אשר חלוקת בית משותף נעשית גם בחלל, במאונך. ואולם, מבחינה מהותית אין הבדל בין חלוקה זו לחלוקה זו.
...הנחת-המוצא היא כי פירוק שותפות בבית ייעשה על דרך רישומו כבית משותף והקצאת דירות לשותפים, ונטל השכנוע הוא על הטוען כי לא ייעשה כן בעניינו. (פסקה 19)"