272. המסקנה השניה הינה כי חוות הדעת הסופית לא המליצה על מרכז הקונגרסים במקום מועדף. צויין במפורש כי הכלכלה הינה גבולית במקרה הטוב. ההתניות והאזהרות שניתנו בנושא זה היו צריכות להדליק נורות אדומות אצל כל אדם שטרח לעיין בחוות הדעת ובודאי אצל בני הזוג כהן ששקלו לבצע השקעות כה מסיביות. לכן איני מקבל את גרסת כהן כי לא הוצג להם או שלא ניתן היה להבין כי חוות הדעת אינה ממליצה על מרכז הקונגרסים כמקום מועדף. מכל מקום איני מקבל כמבוססת את הטענה כי חוות הדעת המליצה על מרכז הקונגרסים ובעצם היוותה את הסיבה המרכזית להחלטת כהן לפתוח את המיזם שם.
273. יתר על כן כהן לא הקפידו על מסגרת ההשקעות והפעולות שהתוותה בחוות הדעת או במודל העסקי שנותח באמצעותו, אלא עשו דברים אחרים לגמרי. בכל הקשור להשקעות הם חרגו מהמסגרת של 3 מליון ₪ באופן ניכר (כאשר גם מתווה זה סומן כבר בחוות הדעת כלא רווחי). יתר על כן, לא פעלו בהתאם למתווה של הבטחת השגת שכירויות משנה מתאימות במקום טרם סגירת החוזה מול מת"ם. כהן לא היו מסוגלים להציג ולו חוזה אחד עם שוכר משנה שנכרת טרם שכירת המקום על ידם וכמו כן עד כמה שזה מפתיע לא נראה כי טרחו לבדוק את המצב הפיזי של המרכז עם בעלי מקצוע על מנת לבדוק היקף השיפוצים שיידרשו כדי להכשיר את המקום כאשר הם הסכימו לקבלו AS IS.
274. מצטיירת תמונה כי כהן החליטו לצאת למיזם של הקמת שוק סיני במרכז הקונגרסים בכל מחיר. זאת, למרות שלא היה להם כל נסיון בתחום, או אף בתחומים קשורים. הם אמנם הזמינו מיועץ בתחום הקמעונאי חוות דעת אך לא פעלו לפיה ועולה הרושם כי גם לא התעמקו בממצאיה. כמו כן, עולה הרושם כי ביצעו השקעות בלתי מחושבות כלכלית במתקן, הרבה מעבר לסכומים שהוערכו בחוות הדעת, והמציאו על הדרך תכנית עסקית שלא נבדקה כלל במסגרת חוות הדעת.
275. לא ברור על בסיס מה ציפו להצליח במיזם מעבר לתחושה הפנימית שלהם. הם התקדמו בפרויקט ללא תכנית ברורה, ללא מסגרת תקציבית מחייבת וללא שבחנו מספר רב של גורמים – כגון וידוא התאמתו של מרכז הקונגרסים מבחינה פיזית לצרכיהם טרם כריתת החוזה. לא נמצאה עדות לכך כי צ'מנסקי בן שחר או תמיר בן שחר הוליך אותם שולל באשר לסיכויי הפרויקט. בכל הקשור לטענותיהם כי פעל לקידום הפרויקט, הנני מקבל את גרסת בן שחר כי לאחר שבני הזוג החליטו לקדם את הפרויקט הוא תרם את קשריו, מול מת"מ ומול גורמים אחרים כגון עיריית חיפה על מנת לסייע להם לממש את רצונם. היה בכך מתן שירות בהתאם לרצון הלקוח ולא גרירת הלקוח לתוך עסקה שאינו חפץ בה.