הכרעה:
23. אגדיר תחילה את המחלוקת בין הצדדים ולאחר מכן אכריע בשאלות שבמחלוקת:
א) האם תצהיר המתנה עליו חתום התובע, מהווה התחייבות לתת מתנה עליה חל סעיף 5 לחוק המתנה, או שמא מדובר במתנה מוגמרת?
ב) מהם התנאים המוסכמים בין הצדדים; האם כפי שטען התובע, מדובר במתווה שלא קויים וכי מתנתו ניתנה אגב התחייבות מצד הנתבע להרוס את המדרגות או שמא מדובר בהסדר כולל הכולל את ההליך בפני בית המשפט לענייני משפחה.
ג) בהתאם לתשובות שתינתנה לשאלות הנ"ל אכריע בשאלה האם ניתן לבטל את ההסכם בין הצדדים לפי העילות להן טען התובע.
מתנה או שמא התחייבות לתת מתנה:
24. כידוע, שלוש הן דרכי הקניית מתנה: מסירת דבר המתנה לידיו של המקבל, או מסירת מסמך המזכה את המקבל לקבל דבר המתנה ואם דבר המתנה בידי המקבל, בהודעת הנותן למקבל על הקנייתו (ראו סעיף 6 לחוק המתנה). סעיף 6 לחוק המתנה מוסיף וקובע, כי דרכי ההקנייה כפופות לכך "שאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון". ההוראה האמורה בסעיף 7 לחוק המקרקעין קובעת, כי עסקה במקרקעין נגמרת ברישום ו-"עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה" (סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין). משכך, כל עוד עסקת המתנה לא נגרמה ברישום הופכת היא להתחייבות להקנות מתנה (ע"א 1284/92 רתם נ' רתם, פ"ד מט(5) 257 (1996) (להלן: "עניין רתם"); ע"א 404/84 סעתי נ' סעתי, פ"ד מא(2) 477 (1987) (להלן: "עניין סעתי")). מכאן, כך לשיטת התובע, מדובר בהתחייבות לתת מתנה עליה חלות הוראות סעיף 5 לחוק המתנה לרבות זכות החזרה מן המתנה בהתאם לסעיפים 5 (ב) ו-(ג) לחוק המתנה.
25. אלא שבענייננו, אין מחלוקת בין הצדדים, כי התובע קיבל את הזכויות בחלקה 17 מאחותו מרים ז"ל במתנה כפי שעולה מסעיף 4 לתצהירו של עו"ד אבו זלף, אשר העיד כי הוא ערך את תצהיר המתנה והוא טיפל בו. אין מחלוקת כי ביום חתימת התובע על תצהיר המתנה לנתבע, הזכויות בחלקה 17 טרם נרשמו על שמו מאחר והקרקע עברה הליך הסדר וזהות הבעלים טרם הוסדרה (ראו נספח ו' לתצהיר הנתבע- נסח מלשכת רישום המקרקעין מיום 08.06.2017 ממנו עולה, כי החלקה הוסדרה ללא רישום קודם וזהות הבעלים "לא הוסדר". משמע, בידי התובע היתה הזכות להירשום כבעלים בחלקה על-פי תצהיר מתנה, וזכויות אלה- המהוות זכויות על-פי אותו הסכם מתנה בינו לבין אחותו הן אלה שהועברו לידי הנתבע. מרים ז"ל לא היתה בעלים רשום כי אם בעלת זכויות להרישם כבעלים, וזכויות אלה הועברו לאחיה התובע, והתובע הקנה אותן זכויות שקיבל ממרים לאחיינו הנתבע.
26. המנוחה לא נרשמה כבעלים במקרקעין, כי אם היתה בעלת זכות אובליגטורית להירשם במקרקעין. אף התובע לא נרשם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין, כי אם בעל זכות אובליגטורית (על-פי הסכם מתנה) להירשם כבעל הזכויות בחלקה 17. משמע, מדובר בעסקת מתנה בזכויות הניתנת להשלמה אף ללא רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ולכאורה ניתן לבחון אם התובע העביר לנתבע את זכותו האובליגטורית הנ"ל במתנה מוגמרת והשלים את הליך הענקת המתנה בחתימתו על ייפוי הכוח נשוא הדיון לפי הוראות סעיף 6 לחוק המתנה (ראו: עניין רתם, 260; רע"א 4890/15 אלוש נ' עיריית טבריה, [פורסם בנבו] פסקה 6 (31.12.2015); ע"א 879/14 נחשון נ' נחשון, [פורסם בנבו] פסקה 16 (05.05.2016) (להלן : "עניין נחשון"); ע"א 6439/99 "טפחות" בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' פרח, פ"ד נח(2) 106, 117 (2003); ע"א 641/82 פרידמן נ' פרידמן, פ"ד מ(2) 253 (1986)).
27. אבחן אפוא את מהות הסכם המתנה עסקינן, האם מדובר בעסקת מתנה מוגמרת בזכויות או שמא בהתחייבות לתת מתנה כאשר הדבר ייעשה על-פי אומד דעת הצדדים. נראה, כי במקרה דנן יש להסיק אם מדובר בהתחייבות לתת מתנה או במתנה גמורה מן המסמכים שהובאו בפניי. עיון בתצהיר עליו חתם התובע, שאינו שנוי במחלוקת מעלה, כי בהתאם ללשון תצהיר המתנה הוא העביר "במתנה וללא תמורה את זכויותיי ב- 40/67 מהמקרקעין הנ"ל ובדירה בת 1 חדרים בשטח של 40 מ"ר" ובסעיף 4 לתצהיר צוין, כי "בן אחי.... יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בגין המתנה הנ"ל..". עוד הצהיר התובע בתצהיר המתנה כי "אין באמור בעברת זכויותיי עפ"י תצהיר זה כדי לפגוע בזכותי למעבר...". הנה כי כן, מן התצהיר עולה כי מדובר בהעברה מוגמרת ולא בהתחייבות לתת מתנה בעתיד. ועוד, התובע חתם על יפוי כח בלתי חוזר בו הוא ייפה כוחו של עו"ד אבו זלף לחתום בשמו על כל מסמך לשם העברת הזכויות בחלקה לנתבע. באשר למשמעות החתימה על יפוי כח בלתי חוזר קבע בית המשפט העליון בעניין נחשון הנ"ל, כי "יש לייחס אף חשיבות ממשית לעובדה שבד בבד עם חתימתו על הסכם המתנה חתם המנוח על ייפוי כח בלתי חוזר לטובת המערער – שנועד לאפשר את ביצוען של כל אותן פעולות הנדרשות להעברת הזכויות בנכס לידיו. חתימתו של מסמך זה מלמדת על כך שהמנוח לא היה מעוניין לשמור בידו את האפשרות לחזור בו מדבר המתנה, אלא שכוונתו היתה שהמערער ייכנס בנעליו באופן מיידי" (פסקה 17 לפסק הדין). (לדעה הרווחת כי חתימה על ייפוי כח יש בה כדי להביע ויתור על זכות החזרה ממתן מתנה- ראו גם דעת הרוב בעניין סעתי; ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה(5), 410 (1991)).
28. מסקנתי היא, שאומד דעת הצדדים כפי שהיא עולה מן המסמכים שהוצגו בפניי, כי מדובר במתנה גמורה. הדבר עולה מלשון תצהיר המתנה, שאף אפשר לנתבע לרשום הערת אזהרה, ואף מעצם החתימה על ייפוי כח בלתי חוזר שמאפשר רישום הזכויות על שם הנתבע. ועוד, הדבר עולה מדבריו של עו"ד אבו זלף שניסח את התצהיר. בתצהיר עדות ראשית שהגיש עו"ד אבו זלף הוא לא טען כי מדובר בהתחייבות לתת מתנה, אף הוא נקב במינוח "עסקת מתנה" (סעיף 12 לתצהיר עדות ראשית). בתצהירו טען עו"ד אבו זלף כי הענקת הבית היתה בתנאים (דהיינו – מתנה על תנאי) אולם לא נטען כי מדובר בהתחייבות לתת מתנה שהתובע יוכל חזור בה לפי הוראות סעיף 5 לחוק המתנה.
29. המסקנה אפוא היא, כי התובע העניק את הזכויות האובלגטוריות לידי הנתבע, וכי אין מדובר בהתחייבות לתת מתנה. באשר למחלוקת בין הצדדים, האם מדובר במתנה על תנאי כטענת התובע או שמא במתנה מוגמרת, נדרש בפרק הבא.
האם עסקנן המתנה על תנאי, כפי שהתובע טען?
30. סעיף 4 לחוק המתנה קובע כי:
"מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר-המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב, ורשאי לדרוש זאת מי שהחיוב הוא לזכותו...".
31. בע"א 495/80 ברקוביץ ואח' נ' קלימר, פ"ד לו(4) 057 (1982) (להלן: "עניין ברקוביץ"), כב' השופט ברק הבחין בין שלושה סוגי חוזי מתנות: "חוזה חליפין", "חוזה מתנה ובו חיוב על המקבל" ו-"חוזה מתנה על תנאי". הראשון מעין חוזה שותפות היוצר התחייבויות הדדיות, כאשר הפרה של אחד מהתנאים עשויה ליתן לצד השני זכות ביטול; השני, חוזה בו עשו הצדדים ביניהם חוזה מתנה, עם זאת נטל על עצמו מקבל המתנה חיוב כלפי נותנה, דהיינו "מתנה בחיוב". אין מדובר בחוזה הדדי, אלא בחוזה חד צדדי שבו נוטל על עצמו המקבל חיוב כלפי הנותן, כאשר "אם מקבל המתנה מפר את החיוב המוטל עליו, הריהו מפר חיוב חוזי, ובידי נותן המתנה התרופות הרגילות, הקיימות בגין הפרת חיוב, כלומר, אכיפה, ביטול ופיצויים" (שם, עמ' 62). יצוין כי כב' השופט ברק קבע כי במקרה של הפרת החיוב נותן המתנה אינו רשאי לבטלה, אלא ניתן לדרוש לבטל את החיוב עצמו; החוזה השלישי הוא "חוזה מתנה על תנאי", אשר אינו כפוף לתניה המטילה חיוב, אלא לתנאי מפסיק, לפיו המתנה תחדל להתקיים, אם התנאי לא יתקיים. "כאשר עניין לנו בחוזה מתנה ובו תנאי מתלה, אין לחוזה המתנה תוצאות משפטיות, כל עוד לא נתקיים התנאי. כאשר עניין לנו בחוזה מתנה ובו תנאי מפסיק, החוזה המתנה תופס לכל דבר ועניין, אך עם התרחשות התנאי, חדל החוזה מלהתקיים" (עניין ברקוביץ, עמ' 63; וכן ראו והשווה גם ע"א 166/82 פלונית נ' דגני, פ"ד לט(4) 113 (1985)).
32. סיכום האמור לעיל: במתנה על תנאי אם לא נתקיים התנאי מתבטלת המתנה, ואילו במתנה עם חיוב נלווה, גם אם לא נתקיים החיוב הנלווה, עומדת המתנה על מכונה והנותן רשאי לתבוע את מילוי החיוב או כל סעד אחר בגין הפרתו (ראו עניין רתם, עמ' 262).
33. כאמור, התובע טוען כי בפנינו חוזה מתנה על תנאי, לפיו ככל שלא תהרסנה המדרגות על-פי המתווה לו טוען התובע, יהיה הוא רשאי לבטל את המתנה. עוד טוען התובע, כי הוא העניק את המתנה על בסיס ההסכמה, כי המתווה (לו טוען התובע בכתב תביעתו ובתצהירו) יקויים בידי הנתבע. התובע הוסיף בעדותו בפניי כי המועד שבו על הנתבע להרוס את המדרגות הוא עם קבלת הבית בחלקה 17 לידיו (ראו עדות התובע בעמוד 10, שורה 2 לפרוטוקול). מאידך, טוען הנתבע, כי המתווה שהוסכם כלל חזרה מההתנגדות לביצוע צוואת המנוחה מרים ומתן הזכויות בדירה, כאשר נושא הריסת המדרגות כבר הוסדר בתצהיר קבלת המתנה, כאשר התחייב הנתבע להרוס את המדרגות "בזמן ובמקביל לביצוע כל עבודת בנייה מעל לדירת המגורים" (סעיף 4 לתצהיר קבלת המתנה) והנתבע עומד בשלב זה בתנאי זה, מאחר וטרם החל לבנות.
34. בטרם אכריע בטענות הצדדים, מצאתי להעיר שתי הערות: הראשונה היא בנושא נטל ההוכחה; הנטל להוכיח כי עסקינן "במתנה על תנאי" מוטל על התובע שטוען טענה זו שמקדמת את האינטרס שלו. השאלה אפוא מתחדדת : האם הוכיח התובע, כי הסכם המתנה כלל התנאי לו הוא טוען וההערה השנייה היא כי טענת התובע, לפיה הוא לא הבין על מה הוא חתם לא עמדה בחקירתו הנגדית. התובע טען כי הוא הגיע למשרדו של עו"ד אבו זלף ביום 25.02.2014, הוא חתם על תצהיר המתנה, ועו"ד אבו זלף "הקריא בעברית ותרגם לי" את המסמכים עליהם חתם התובע (עדות התובע בעמוד 7 שורה 27 לפרוטוקול) וכך אף העיד עו"ד אבו זלף (בעמוד 25 שורה 22 לפרוטוקול). בנוסף, אין מחלוקת בין הצדדים כי עו"ד אבו זלף ייצג את התובע באותו שלב (עדות התובע בעמוד 8 שורה 8-9 לפרוטוקול).
35. לאחר ששקלתי טענות הצדדים, מצאתי כי התובע לא עמד בנטל להוכיח כי הסכם המתנה כלל תנאי להרוס את המדרגות מייד עם קבלת הבית. מבלי להכריע במחלוקת בין הצדדים בשאלה אם המתנה שנתן התובע לנתבע ניתנה בכפוף לויתר הנתבע על ההתנגדות לקיום צוואת המנוחה מרים – כטענת הנתבע, או ללא כל קשר לויתור הנתבע על ההתנגדות, כפי שטען התובע , נראה, כי התובע לא הרים הנטל להוכיח את טענתו כי מדובר במתנה מותנית בתנאי לו הוא טוען. אנמק מסקנתי זו בנימוקים הבאים:
36. ראשית, לשון התצהירים: אין מחלוקת כי המדרגות שהריסתן היו תנאי להשתכללות המתנה, לפי טענת התובע, הן אותן מדרגות אשר הופיעו בתצהיר קבלת המתנה עליו חתם הנתבע. עובדה זו עולה הן מעדות התובע והן מעדותו של עו"ד אבו זלף אשר העיד, כי במהלך המו"מ בין הצדדים דובר על שני גרמי מדרגות. מדרגות שוסמנו C בתשריט ת/1 ומדרגות אחרות שסומנו בין הנקודות A ו-B באותו תשריט. עו"ד אבו זלף העיד כי הוסכם כי המדרגות בין הנקודות A ו-B לא ייהרסו וכי המדרגות שייהרסו הם המדרגות C (ראו עדותו של עו"ד אבו זלף בעמוד 26 לפרוטוקול ובפרט בשורות 28-36). אם כן תצהיר המתנה עליו חתם התובע לא קבע כל מועד לגבי הריסת המדרגות ואף לא הזכיר אותן, כי אם הזכיר המדרגות בין הנקודות A-B שהבנייה מעליהן תהיה בנקודת אפס והן לא היו מיועדות להריסה. המדרגות שאמורות היו לההרס הן אלה שסומנו C שהוזכרו בתצהיר הנתבע, אשר נקבע המועד להריסתן (בזמן ובמקביל לביצוע כל עבודת בנייה). לשון התצהירים אפוא, אינה מרמזת על תנאי כלשהו לפיהן ייהרסו המדרגות עם מסירת הבית, אינה מרמזת כי נותרו דברים שלא סוכמו, ואינה מציבה תנאי בדבר הריסת המדרכות C במועד אחר מזה שנקבע בתצהיר עליו חתם הנתבע. אדרבא, תצהיר קבלת המתנה עליו חתם הנתבע קבע מועד להריסת המדרגות ("בזמן ובמקביל לביצוע כל עבודות בנייה מעל לדירת המגורים שקיבלתי מהדוד שלי"), ולא ברור כי כיצד עניין זה טרם סוכם מקום שלגביו קיימת התחייבות באשר למועד הריסת המדרגות .
37. שנית; עדותו של עו"ד אבו זלף, אין בה כדי להרים את הנטל להוכיח כי מדובר במתנה מותנית: עו"ד אבו זולף אמנם העיד כי הוא הבין מן הצדדים כי מדובר "במתנה על תנאי" וכדבריו: "בשיא הכנות לאור כל התמונה הכוללת ראיתי בעניין מתנה מותנית. יכול להיות שטעיתי" (בעמוד 24 שורות 18-19 לפרוטוקול), וכי בעיני התובע, לא היה כל קשר בין הסרת ההתנגדות לקיום צוואת המנוחה מרים לבין הענקת הזכויות במתנה. יחד עם זאת עו"ד אבו זלף הוסיף במהלך עדותו לגבי המו"מ שהתנהל בין הצדדים את הדברים שלהלן:
"ש. מה סוכם?
ת. סוכם שמדרגות C המובילות לדירת הנתבע ייהרסו ולגבי המועד, המועד היה כשיבנה הנתבע מעל דירת המנוחה.
....
ש. כך היה הסיכום וזה דבר שהוסכם על התובע?
ת. כן בוודאי. אבל מה היתה המחלוקת מתי הרגע של ההריסה, אנחנו קבענו מועד עקרוני אבל לא ידענו אותה תקופה האם זה יקרה עוד חודש, או עוד 10 שנים או עוד שנתיים?
....
ש. מדבריך אנו מבינים כי התובע ידע שהנתבע התחייב במסגרת תצהירו להרוס את המדרגות C המובילות לביתו אחרי שיקבל את הבית ויבנה מעליו ואת זה למעשה התובע ידע ?
ת. קודם כל זה כתוב. הוא ידע. אבל גם ידע שבהמשך ששני הצדדים גם אני ומר שחאדה נשב יחד ונעשה סולחה ותהיינה כמה נקודות שנותרו לדבר עליהן והיינו בכיוון.
לביהמ"ש
ש. גם בנוגע למדרגות בנקודות C?
ת. בוודאי כי לא סוכמו על מתי זה יהיה.
ש. אבל סוכמו מועדים?
ת. צריך להבין מה עמד מאחורי ההסכמות בא הנתבע ואמר שרוצה לבנות לגובה, ואני רוצה להרוס את המדרגות שהם המקור לכל הסכסוך, אנו לא ידענו בזמנו מתי יבנה ויקבל היתר בנייה ומתי זה ייעשה, עובדה שציינתי זאת בהסכם השיתוף במפורש, ועובדה שלאחר חתימה על המסמכים החלו בני התובע לבוא ולהגיד שהם רוצים להגביל אותו בחודש, בחצי שנה, בשנה ואמרתי להם שיש נקודה שטרם סוכמה וצריך לשבת על התכניות כדי לדעת מתי העניין הזה יחול.
ש. אז לשם מה לנקוב במועד?
ת. כי זה נותר כחלק מהמו"מ.
ש. מדוע לא ציינתם בתצהיר שזה נשאר למו"מ?
ת. כי אז לא יכלנו להתקדם. זה עניין שהיה במחלוקת. ניתנה הסכמה להרוס את המדרגות. מתי זה היה אמור להתבצע בפועל אף אחד מהצדדים לא ידע" (עמ' 26-27 לפרוטוקול, ההדגשות אינן במקור, נ.ג').