פסק דין
לפני תביעה כספית של משכיר(ת) נכס מסחרי כנגד חברה עמה נחתם הסכם שכירות. ההסכם בוטל בנסיבות השנויות במחלוקת ועוד קודם לכניסת השוכרת למושכר.
כללי
1. התובעת, חברה פרטית, הייתה בעת הרלוונטית בעלת הזכויות בבניין מסחרי בן 6 קומות בעיר חדרה ("הנכס") .
2. תחילה התקשרה התובעת בהסכם עם שירותי בריאות כללית (להלן גם: "הכללית") והשכירה לה את מירב השטחים בנכס (5 קומות).
הנתבעת (להלן: "ניו פארם") חפצה להקים בנכס, בקומת הקרקע, חנות פארם ובה בית מרקחת.
3. בחודש מאי 2010 נקשרו התובעת וניו פארם בהסכם שכירות לגבי שטח של כ-600 מ"ר בקומת הכניסה של הנכס ("המושכר").
4. בסתיו 2011, עוד קודם לכניסת ניו פארם למושכר, בוטל הסכם השכירות.
בבסיס המחלוקת – הפעלת בית מרקחת בנכס ע"י הכללית. ניו פארם טוענת כי לו הייתה יודעת מלכתחילה שהכללית תפעיל בית מרקחת בנכס (להבדיל מ"חדר תרופות פנימי"), לא הייתה מתקשרת בהסכם השכירות משנשמטת מטרתו המסחרית. לשיטת ניו פארם, בנסיבות העניין הוסכם בין הצדדים בישיבה שהתקיימה ביום 9.10.2011 או בסמוך לכך, על ביטולו של ההסכם. עוד טוענת ניו פארם, כי בכל מקרה הייתה רשאית לבטל את ההסכם מטעמים כמו הטעיה, מצגי שווא, חוסר תום לב וסיכול מטרת ההסכם. התובעת דוחה טענות אלה מכל וכל.
רקע ונקודות ציון עובדתיות
5. הקשר בין התובעת לבין ניו פארם החל בשנת 2009, ככל הנראה לאחר שנודע לניו פארם כי הכללית שכרה או עתידה לשכור חלקים מהנכס.
6. ההסכם שבין התובעת לבין שירותי בריאות כללית נושא תאריך 5.3.2009 (נספח 3 לתצהיר מר לוי) (להלן גם: "ההסכם עם הכללית"). ההסכם עם הכללית נכרת בעקבות מכרז והנחת המוצא היא כי הסכם זה אינו כולל מגבלה על אפשרותה של הכללית לפתוח בנכס בית מרקחת.
7. התובעת וניו פארם החלו לנהל מגעים לגבי אפשרות התקשרות.
מנהלה של התובעת בכל עת רלוונטית היה מר אברהם לוי. המגעים מצדה של ניו פארם נוהלו ע"י מנהלת הנכסים שלה דאז, גב' אירית מזרחי.
8. בשלב מסוים נחתם מסמך עקרונות, "טיוטה לניהול מו"מ" (מסמך מיום 25.8.2009, נספח 1 לתצהיר מר לוי; נספח 4 לתצהיר גב' מזרחי, להלן: "מסמך העקרונות").
החל מיום 19.10.2009 הוחלפו בין הצדדים טיוטות הסכם (נספח 1 לתצהירו של עו"ד ארז נפתלי).
הסכם השכירות בין התובעת לניו פארם נחתם ביום 17.5.2010 (נספח 7 לתצהיר מר לוי; להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם").
התקופה הכוללת של המשא ומתן בין הצדדים הייתה כשנה וחצי (עמ' 189 ש' 4-3 לפרוטוקול).
9. הסכם השכירות כולל בין השאר ובפרט, הסכם מסגרת (להלן: "החלק הכללי") ונספח תמורה ותנאים מיוחדים (להלן: "נספח התנאים המיוחדים").
ההסכם מתייחס לתקופת שכירות של 10 שנים שתחילתן ביום פתיחת המושכר. כן נקבעו 2 תקופות אופציה של 5 שנים כל אחת.
לפי ההסכם, על המשכירה (התובעת) לבצע במושכר שינויים מסוימים לצורך התאמתו לשימוש ניו פארם. כן נקבע כי החל ממועד המסירה ומהלך 90 יום, תבצע ניו פארם עבודות בנכס לצורך פתיחתו לעסקים. או אז מגיע יום פתיחת המושכר.
10. הן ההסכם עם הכללית והן הסכם השכירות בין התובעת לניו פארם נחתמו כאשר הנכס היה עדיין בשלבי בנייה.
11. ביום 9.10.2011 התקיימה פגישה בין מנכ"ל התובעת מר לוי לבין נציגת ניו פארם, עו"ד שירלי קוק. עו"ד קוק שימשה כמנהלת הנכסים של ניו פארם לאחר שהחליפה בתפקיד זה את קודמתה, גב' מזרחי.
קיימת מחלוקת עזה לגבי תוכנה של הפגישה הנזכרת. בעיקרם של דברים, ניו פארם טוענת כי באותה פגישה אמר מר לוי כי אם בעקבות הפתיחה הצפויה של בית מרקחת בנכס ע"י הכללית מעוניינת ניו פארם "לצאת" (מההתקשרות), "אין בעיה" והיא יכולה לצאת. לשיטתה, הוסכם כי כל אחד מהצדדים ילך לדרכו. התובעת טוענת כי לא כך הם פני הדברים וכן כי אין כל הגיון בטענה כזו. לפגישת 9.10.2011 עוד נשוב.
12. בין הצדדים הוחלפו מספר מסמכים בסמוך לאחר הפגישה. המסמכים יצוינו להלן לפי התאריך הנזכר עליהם. התובעת סבורה כי התאריכים משקפים את סדר המשלוח. ניו פארם חולקת על כך.
13. במכתב הנושא תאריך 11.10.2011 הודיע ב"כ התובעת לניו פארם כי הנכס יימסר לידיה לשם התחלת עבודות התאמה ביום 15.1.2012 (נספח 9 לתצהיר מר לוי). הנתבעת חולקת על כך שזהו המועד בו נשלח המכתב ובכל מקרה טוענת כי הוצאתו יומיים לאחר מועד הפגישה, מלמד כי הפגישה היוותה הטעם לכך.
14. במכתב של ניו פארם אל התובעת מיום 16.10.2011 כתבה עו"ד קוק, כי בעקבות הפגישה עם מר לוי מיום 9.10.2011 היא מעלה על הכתב "את ההבנות" אליהן הגיעו בעניין הסכם השכירות, לפיהן: לאור פתיחתו הצפויה של בית המרקחת ע"י הכללית, הסכם השכירות בין הצדדים "בטל ומבוטל, כמי שלא בא לעולם" וכי לצדדים לא יהיו טענות הדדיות. המכתב הסתיים בבקשה "למען הסדר הטוב" לקבל בחוזר את הסכמת מר לוי להבנות (נספח 10 לתצהיר מר לוי; נספח 1 לתצהיר עו"ד קוק).
15. התובעת השיבה באמצעות באי כוחה, דחתה את הטענות שבמכתב ניו פארם וציינה כי זו אמנם העלתה בקשה לבטל את הסכם השכירות אך בקשתה לא נתקבלה ומר לוי הפנה את עו"ד קוק לבאי כוחה של התובעת בכל טענה בעניין תוקף משפטי. התובעת הדגישה כי הסכם השכירות תקף וכי ניו פארם נדרשת לפעול על פיו ולאשר כי תעשה כן (מכתב ב"כ התובעת מיום 1.11.2011 נספח 11 לתצהיר מר לוי, נספח 2 לתצהיר עו"ד קוק).
16. בין הצדדים ובאי כוחם המשיכו תכתובות מתעמתות. בכלל האמור עמדה ניו פארם על טענתה כי הצדדים הסכימו על ביטול ההסכם (וכי יש לכך תוקף מחייב) ובמקביל הודיעה – "לחילופין בלבד" - כי היא מבטלת את ההסכם (למשל, נספח 13 לתצהיר מר לוי, נספח 3 לתצהיר עו"ד קוק).
17. בפועל, ניו פארם לא נטלה חזקה בנכס וההסכם לא קוים, לרבות ובפרט בענין תשלום דמי שכירות.
18. במהלך שנת 2012, לאחר שהועברה לניו פארם טיוטת כתב תביעה, החל בין הצדדים הליך גישור, אשר לא הבשיל לכדי הסכמה.
בחודש ינואר 2015 הוגשה התובענה. בין הצדדים קיימת מחלוקת גם לגבי תקופת המגעים לפשרה עד להגשת התובענה.
19. בתובענה דורשת התובעת מניו פארם פיצוי בסכום השקול לשכר החודשי שהיה אמור להיות משולם לה בתקופת השכירות.
להשלמת התמונה יש להוסיף כי תוך כדי ניהולו של ההליך ולאחר תקופה ארוכה בה לא עלה בידי התובעת, לטענתה, להשכיר לשוכר חילופי את השטח הרלוונטי (שאמור היה להיות מושכר לניו פארם), בוצעו התאמות והשטח הושכר בראשית שנת 2018 או בסמוך לכך למספר שוכרים. מוסכם כי תשלומים המתקבלים מהשוכרים החדשים אמורים להיות מופחתים מחיוב כספי של ניו פארם, ככל שיהא כזה.
הערות דיוניות ואחרות
20. ההליך החל כתובענה לפי סדר דין מקוצר. בהחלטה מיום 13.6.2016 (כב' השופט חסדאי) ניתנה לניו פארם רשות להתגונן.
21. הליך גישור נוסף שקוים לאחר פתיחת ההליך, לא צלח.
22. העדים שנשמעו מטעם הצדדים הם אלה: מטעם התובעת - מר לוי (המנכ"ל) ועו"ד ארז נפתלי; מטעם ניו פארם – גב' מזרחי ועו"ד קוק.
23. כל ההפניות להלן הן הפניות לפרוטוקולי הדיונים, אלא אם מצוין או משתמע אחרת.
המחלוקות ונטל השכנוע
24. אין מחלוקת בדבר חתימת הסכם שכירות בין הצדדים בנוסח שצורף לתצהירים. עוד אין חולק כי הנתבעת, ניו פארם, לא נטלה חזקה ולא שילמה דמי שכירות.
הנתבעת טוענת כי למרות ההסכם החתום היא אינה מחויבת בתשלום, בין משום שהוסכם בין הצדדים על ביטולו של ההסכם ובין משום שהייתה לה הצדקה לבטלו.
25. כידוע, הדין הראייתי הולך אחר הדין המהותי ועל בעל דין להוכיח טענה המקדמת את עניינו (ר' למשל ע"א 8398/17 פטריארך הכנסייה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ' Berisford Investments Limited (10.6.2019); ע"א 135/16 המוסד לביטוח לאומי נ' רוזנטל (7.3.2017); ע"א 9178/12 המכללה האקדמית הערבית לחינוך חיפה נ' ח'יר (24.9.2015); ע"א 1333/14 מיטרי נ' עו"ד דוברונסקי (28.7.2015); רע"א 3542/10 מדינת ישראל - אגף מכס ומע"מ נ' זייתון תעשיות שמנים בע"מ (18.5.2014); ע"א 9096/11 קרנית קרן לפיצוי נפגעי תאונות נ' ג'בארין (10.7.2012)). על הנתבעת מוטל אפוא בעיקרם של דברים, הנטל להוכחת טענותיה אלה.
26. המחלוקות המרכזיות הטעונות הכרעה וסדר הדיון הם כדלקמן:
א. האם בפגישה מיום 9.10.2011 הוסכם בין הצדדים כי לנוכח פתיחת בית מרקחת ע"י הכללית, יתבטל הסכם השכירות וכל צד יפנה לדרכו.
ב. (ככל שהמסקנה בעניין סע' א' לעיל לא תביא לסיום הדיון) האם פתיחת בית מרקחת בנכס ע"י הכללית מקימה לניו פארם עילה לבטל את ההסכם כדין.
ג. (במידת הצורך) מחלוקות בעניין הסעד המבוקש.
הסכמה לביטולו של הסכם השכירות? (הפגישה מיום 9.10.2011)
27. הסוגיה הראשונה אליה יש להדרש היא טענתה של ניו פארם כי התובעת הסכימה לביטול ההסכם. ניו פארם הקדישה לטענה זו חלק מצומצם למדי בסיכומיה, ולא בכדי.
28. סעיף 33.6 להסכם השכירות קובע כי לא יהיה תוקף לכל שינוי בהסכם אלא אם יעשה בכתב וייחתם על ידי שני הצדדים. אין מסמך בכתב בחתימת הצדדים לגבי ביטולו של הסכם השכירות.
טענתה של ניו פארם היא כי ניתנה הסכמה בעל פה לביטול ההסכם, בפגישה שהתקיימה בין עו"ד קוק לבין מר לוי ביום 9.10.2011 (להלן: "הפגישה").
29. אין לשלול אפשרות לקיומם של מקרים בהסכמים מסוימים בהם – חרף סעיף חוזי הדורש הסכמה כתובה וחתומה לצרכי שינוי חוזה – יוכח שינוי מוסכם בדרך אחרת. כך למשל ניתן להעלות על הדעת הסכמה לשינוי בדמי שכירות של דירה, אף שאינה מגובה במסמך מסודר במתכונת שנזכרה בהסכם שנחתם זמן רב קודם לכן. שינוי כזה יכול שיתמך בהתנהגות לאורך זמן ובראיות כמו תשלום בפועל של סכומים שונים מהסכום המקורי שנקוב בחוזה מהלך תקופה ארוכה מבלי שמועלית טענה ואף קיום אינדיקציות התומכות בהסכמה (לפרשנות הסכם ובכלל זאת המשקל ללשון הכתובה, ר' ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, 20.11.2019 (עניין ביבי כבישים). ר' עוד בהמשך).
המצב בענייננו אינו דומה. לא הובאה דוגמא לשינוי אחר בחוזה שהוסכם בין הצדדים בעל פה. ה"שינוי" בו מדובר הוא קיצוני. למעשה עסקינן בביטולו מהיסוד של הסכם שנכרת בין גופים עסקיים לאחר משא ומתן ממושך. לפי הנטען, הוסכם שהדבר יתרחש ללא השלכות, חרף השקעות כספיות שביצעה התובעת לשם התאמת המושכר לנתבעת, וכל זאת – בעל פה.
אין צורך להאריך בסוגיה זו. לא הובאה תשתית ראייתית מספקת לתמיכת טענת ניו פארם להסכמה לביטולו של הסכם השכירות וללא השלכות.
30. אין חולק על עצם קיומה של הפגישה מיום 9.10.2011 במשרדי התובעת. עוד אין חולק כי הפגישה התקיימה ביוזמתה של עו"ד קוק. הייתה זו הפגישה הראשונה בינה לבין מר לוי. הם שוחחו קודם לכן טלפונית (כמות השיחות שנויה במחלוקת). הצדדים חלוקים בתכלית לגבי תיאורה ותוכנה של הפגישה.
עו"ד קוק טוענת כי הפגישה ארכה כחצי שעה, ארבעים דקות (עמ' 227 ש' 5), מר לוי אמר כמעט מיוזמתו כי אם בעקבות כוונת הכללית לפתוח בית מרקחת, רוצה ניו פארם 'לצאת' מההסכם, אין מניעה לכך מבחינתו, עו"ד קוק הסכימה כי כל אחד מהצדדים ילך לדרכו והתובעת ביקשה, הגם שלא העמידה זאת כתנאי, שניו פארם תשתתף בעלות שכר טרחתו של עורך הדין לגבי הסכם השכירות. מר לוי דוחה תיאור זה, טוען כי הפגישה ארכה רגעים ספורים, עו"ד קוק העלתה את עניין בית המרקחת אותו צפויה הכללית לפתוח בנכס ואת רצונה לבטל את ההסכם והוא לא קיבל בקשה זו והפנה אותה אל עורכי הדין.
31. כל שיש לפנינו הוא עדות למול עדות. עו"ד קוק למול מר לוי. כל אחד מהצדדים מנסה לשכנע מדוע העדות מטעמו סבירה יותר ויש לתת אמון בה ולא בעדות האחרת. כך למשל טוענת ניו פארם כי יש סתירה בין האמור בתצהירו של מר לוי כי דחה בפגישה את בקשת עו"ד קוק לבטל את ההסכם, לבין דברים שנאמרו בחקירתו לגבי הפניית עו"ד קוק אל עורכי הדין (לא סברתי כי מדובר בסתירה, ודאי לא ממשית). ניו פארם גם סבורה כי יש לראות בדברים שנאמרו לטענתה בפגישה כדי להעיד כי מר לוי הבין שאם יפתח בית מרקחת בנכס, אין תכלית להסכם.
התובעת טוענת, מנגד, למשל, כי יש סתירה בין עדותה של עו"ד קוק בשלב הבקשה למתן רשות להתגונן לפיה היא עצמה לא הייתה מוסמכת להגיע לסיכום בעניין ביטולו של הסכם השכירות, וההסכמה בעניין הביטול נכרתה כאשר נשלח המכתב מיום 16.10.2011 בו אושרה הצעתו הנטענת של מר לוי לגבי ביטול ההסכם (עמ' 6 ש' 19-2), לבין עדותה בחקירתה בשלב הראיות שם נאמר כי הייתה הסכמה מחייבת לביטול הסכם השכירות כבר בפגישה עצמה (עמ' 233 ש' 14-12, עמ' 234 ש' 6-4) (לא סברתי כי ההבדלים בין הגרסאות הם בעלי משקל). התובעת גם סבורה כי עו"ד קוק "זגזגה" (סע' 48 לסיכומים) בגרסאותיה לגבי מה שהיה ידוע ערב הפגישה ומה הייתה כוונת הפגישה.
האמור לעיל מהווה דוגמאות לטענות ההדדיות בסוגיית קיומה של הסכמה בפגישה לביטול ההסכם.
32. כאשר צדדים להסכם קובעים - כפי שנקבע כאן - שלא יהא תוקף לשינוי ההסכם אלא אם יעשה בכתב ובחתימת הצדדים המוסמכים, הם מבקשים למנוע התדיינות והשקעת משאבים כאלה מצד הצדדים (ומצד המדינה). "ניואנסים" אליהם נדרשו הצדדים בחקירותיהם, למשל – בשאלת תוכנה המדויק של שיחת הטלפון (או שמא מספר שיחות) בין עו"ד קוק למר לוי - מדגישים את הצורך לכבד ככלל הסכמה חוזית בדבר דרך לשינוי וביטול הסכם וודאי לנוכח זהותם של הצדדים, מהותו העסקית של ההסכם והיותם מיוצגים. יש מקרים בהם המציאות תלמד במובהק או באופן משכנע שהוסכם על שינוי חרף ההוראה החוזית. המאזן הראייתי שהובא במקרה הנוכחי על נסיבותיו, אינו מספק כדי להגיע למסקנה כזו.