פסק-דין
השופטת ד' ברק-ארז:
1. חוזה השכרה של תחנת דלק והמתקנים הנלווים לה כלל התייחסות לתדלוק בדלק ובגז במקום. עם זאת, הלכה למעשה, חלה מניעה חוקית למתן רישיון עסק שחל גם על הפעלה של מתקן תדלוק בגז במקום. האם בנסיבות העניין זכאית השוכרת, שמפעילה את תחנת הדלק, לבטל את החוזה? שאלה זו ושאלות אחרות הכרוכות בה עמדו במרכז הדיון שבפנינו.
עיקרי התשתית העובדתית
2. ביום 29.2.2016 נכרת חוזה בין החברות המערערות, שהן הבעלים הרשומים של מקרקעין שבהם פועלת תחנת דלק בתחומי העיר ראשון לציון (להלן בהתאמה: החוזה, תחנת הדלק או התחנה), לבין החברה המשיבה, זר תחנות דלק בע"מ. בחוזה צוין, בפתח הדברים, כי "בתחנה פועלת תחנת דלק וגז". בעיקרו של דבר, חוזה זה נסב על השכרת המקרקעין על כל מתקני התחנה שבהם, לרבות מתחם לתדלוק בדלק וגז, חנות נוחות, חנות אביזרים ומכונת שטיפה. החוזה נחתם לתקופה של שבע שנים, עם אפשרות להארכתו שלוש פעמים, למשך חמש שנים בכל פעם.
3. ייאמר כבר עתה כי היתר הבנייה להקמת התחנה ניתן כבר בשנת 2007, וכי צוין בו כי הוא ניתן לתחנת דלק "ללא תדלוק בגז" (להלן: היתר הבנייה).
4. לפי האמור בחוזה, השכירות נועדה להפעלתה של תחנת דלק וגז וכן מתקנים נוספים, וזאת בכפוף לקבלת כל האישורים וההיתרים הנדרשים על פי דין (סעיף 15 לחוזה). המערערות הצהירו בחוזה כי "התקבל טופס 4 בגין התחנה" (סעיף 4.2 לחוזה), וכן ציינו כי למיטב ידיעתן "התחנה נבנתה על פי היתר בנייה, וככל הידוע להם [כך במקור] לאחר קבלת טופס 4 לא ביצעו בתחנה בנייה הדורשת קבלת היתר בנייה" (עמוד 24 לחוזה). בנוסף לכך, החוזה כלל התייחסויות שונות לתדלוק בגז, ובכלל זה צוין בו כי "במקרקעין פועלת תחנת דלק וגז" (עמוד 1 לחוזה). בהמשך נקבעו בחוזה "דמי שכירות בגין מכירת דלקים וגז" (סעיף 11.3 לחוזה) וכן נכללה בו התחייבות של המשיבה "לרכוש דלקים וגז מאחד מספקי הדלק המורשים על ידי משרד האנרגיה" (סעיף 17.2 לחוזה).
5. לצד זאת, המשיבה הצהירה כי היא "בקיאה בעסקה ובתנאי רישויו [כך במקור], וכי ניתנה לה ההזדמנות לבדוק את התאמת התחנה למטרת השכירות ואת האפשרות לקבלת כל רישיון הדרוש להפעלת מטרת השכירות בתחנה כפי שהוא, וכי מצאה את התחנה מתאימה למטרות השכירות" (סעיף 16.2 לחוזה). כמו כן, צוין כי המשיבה "תדאג במשך כל תקופת השכירות כי הפעלת התחנה והעבודה בה תתנהל בהתאם להוראות כל דין ובהתאם לתנאי כל רישיון ו/או הוראות ו/או תקנות שתוצאנה" (סעיף 16.3 לחוזה). לבסוף, המשיבה התחייבה להיות אחראית לקבלת רישיון עסק להפעלה של תחנת הדלק וחנות הנוחות (סעיף 16.4 לחוזה) וכן הצהירה כי "...התחנה מושכרת לה במצבה כמות שהיא במועד חתימת הסכם זה (as-is)" (סעיף 5.4 לחוזה).