פסק-דין
השופטת ד' ברק-ארז:
1. חוזה השכרה של תחנת דלק והמתקנים הנלווים לה כלל התייחסות לתדלוק בדלק ובגז במקום. עם זאת, הלכה למעשה, חלה מניעה חוקית למתן רישיון עסק שחל גם על הפעלה של מתקן תדלוק בגז במקום. האם בנסיבות העניין זכאית השוכרת, שמפעילה את תחנת הדלק, לבטל את החוזה? שאלה זו ושאלות אחרות הכרוכות בה עמדו במרכז הדיון שבפנינו.
עיקרי התשתית העובדתית
2. ביום 29.2.2016 נכרת חוזה בין החברות המערערות, שהן הבעלים הרשומים של מקרקעין שבהם פועלת תחנת דלק בתחומי העיר ראשון לציון (להלן בהתאמה: החוזה, תחנת הדלק או התחנה), לבין החברה המשיבה, זר תחנות דלק בע"מ. בחוזה צוין, בפתח הדברים, כי "בתחנה פועלת תחנת דלק וגז". בעיקרו של דבר, חוזה זה נסב על השכרת המקרקעין על כל מתקני התחנה שבהם, לרבות מתחם לתדלוק בדלק וגז, חנות נוחות, חנות אביזרים ומכונת שטיפה. החוזה נחתם לתקופה של שבע שנים, עם אפשרות להארכתו שלוש פעמים, למשך חמש שנים בכל פעם.
3. ייאמר כבר עתה כי היתר הבנייה להקמת התחנה ניתן כבר בשנת 2007, וכי צוין בו כי הוא ניתן לתחנת דלק "ללא תדלוק בגז" (להלן: היתר הבנייה).
4. לפי האמור בחוזה, השכירות נועדה להפעלתה של תחנת דלק וגז וכן מתקנים נוספים, וזאת בכפוף לקבלת כל האישורים וההיתרים הנדרשים על פי דין (סעיף 15 לחוזה). המערערות הצהירו בחוזה כי "התקבל טופס 4 בגין התחנה" (סעיף 4.2 לחוזה), וכן ציינו כי למיטב ידיעתן "התחנה נבנתה על פי היתר בנייה, וככל הידוע להם [כך במקור] לאחר קבלת טופס 4 לא ביצעו בתחנה בנייה הדורשת קבלת היתר בנייה" (עמוד 24 לחוזה). בנוסף לכך, החוזה כלל התייחסויות שונות לתדלוק בגז, ובכלל זה צוין בו כי "במקרקעין פועלת תחנת דלק וגז" (עמוד 1 לחוזה). בהמשך נקבעו בחוזה "דמי שכירות בגין מכירת דלקים וגז" (סעיף 11.3 לחוזה) וכן נכללה בו התחייבות של המשיבה "לרכוש דלקים וגז מאחד מספקי הדלק המורשים על ידי משרד האנרגיה" (סעיף 17.2 לחוזה).
5. לצד זאת, המשיבה הצהירה כי היא "בקיאה בעסקה ובתנאי רישויו [כך במקור], וכי ניתנה לה ההזדמנות לבדוק את התאמת התחנה למטרת השכירות ואת האפשרות לקבלת כל רישיון הדרוש להפעלת מטרת השכירות בתחנה כפי שהוא, וכי מצאה את התחנה מתאימה למטרות השכירות" (סעיף 16.2 לחוזה). כמו כן, צוין כי המשיבה "תדאג במשך כל תקופת השכירות כי הפעלת התחנה והעבודה בה תתנהל בהתאם להוראות כל דין ובהתאם לתנאי כל רישיון ו/או הוראות ו/או תקנות שתוצאנה" (סעיף 16.3 לחוזה). לבסוף, המשיבה התחייבה להיות אחראית לקבלת רישיון עסק להפעלה של תחנת הדלק וחנות הנוחות (סעיף 16.4 לחוזה) וכן הצהירה כי "...התחנה מושכרת לה במצבה כמות שהיא במועד חתימת הסכם זה (as-is)" (סעיף 5.4 לחוזה).
6. בהתאם לאמור בחוזה, החזקה בתחנת הדלק נמסרה למשיבה בשנת 2016, וביום 29.11.2017 היא הגישה לאגף רישוי ופיקוח על עסקים בעיריית ראשון לציון (להלן: העירייה) בקשה לקבלת רישיון עסק ביחס לתחנת תדלוק בדלק ובגז. ביום 3.7.2018 דחתה העירייה את הבקשה, מאחר שלא קיים היתר בנייה הכולל תדלוק בגז. עוד יצוין, כי בו ביום הוגש כנגד המשיבה ומנהליה כתב אישום בגין הפעלת התחנה ללא רישיון עסק.
7. בהמשך לכך, ביום 14.7.2018 פנתה המשיבה למערערות וטענה כי הן הטעו אותה והסתירו ממנה את המניעה הקיימת לקבלת רישיון עסק, כמו גם ניסיון קודם שנעשה בשנת 2012 לקבלת היתר בנייה שיכשיר את מתקן התדלוק בגז שלא צלח. על כן, המשיבה טענה כי המערערות הפרו את החוזה כלפיה הפרה יסודית. לנוכח האמור, המשיבה ביקשה כי המערערות יפעלו להסרת כל מניעה לקבלת הרישיון בתוך 14 יום, ולא – החוזה יבוטל. המערערות מצדן הכחישו את המיוחס להן. בין היתר נטען כי המשיבה הצהירה בחוזה שהיא בדקה את האפשרות לקבל רישיון עסק לכל אחד ממתקניה של התחנה, וכי היא נטלה על עצמה אחריות לנקוט בצעדים שונים לצורך קבלת רישיון כאמור. כן נטען כי מכל מקום הקושי בהוצאת הרישיון נוגע למתקן הגז בלבד, שפעולתו ביחס לשאר הפעילות במתחם הינה זניחה.
8. בהמשך להתכתבויות האמורות, ביום 1.8.2018 נערכה פגישה בין המנהלים של הצדדים. המערערות טענו בה כי הן לא ידעו שאין היתר בנייה למתקן הגז ולכן קיימת מניעה לקבלת רישיון עסק, והציעו כי המשיבה תפעיל את התחנה ללא מתקן הגז למספר חודשים לצורך קבלת הרישיון. המשיבה לא הסכימה לכך. ביום 30.8.2018 שלחה המשיבה הודעה על ביטול החוזה למערערות, וביום 6.9.2018 הן דרשו ממנה לחזור בה מן ההודעה מאחר לשיטתן לא הייתה עילה לבטל את החוזה. בהמשך לכך, ביום 14.10.2018 הודיעה המשיבה כי עד להכרעה ביחס לתוקפה של הודעת הביטול, היא תמשיך לקיים את התחייבויותיה בחוזה "תחת מחאה".
9. להשלמת התמונה יצוין כי במכתב מטעם העירייה מיום 22.5.2019 צוין כי ניתן להנפיק למשיבה היתר זמני להפעלת העסק במתכונת הכוללת תדלוק בגז, שיעמוד בתוקף עד ליום 14.11.2019.
ההליך בבית המשפט המחוזי
10. בהמשך לאמור לעיל, ביום 11.11.2018 המשיבה הגישה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ה"פ 23347-11-18, [פורסם בנבו] השופט נ' שילה) תביעה במתכונת של המרצת פתיחה למתן פסק דין הצהרתי שלפיו החוזה בוטל כדין, ובצדה בקשה לפיצול סעדים. בעיקרו של דבר, המשיבה טענה כי המערערות ידעו שאין היתר בנייה למתקן התדלוק בגז ועל כן לא ניתן לקבל רישיון עסק לתחנה על כלל מרכיביה. למרות זאת, כך נטען, המערערות הציגו מצג שווא שלפיו לא תהיה מניעה לקבל רישיון עסק, ובכך הטעו את המשיבה והפרו את חובת הגילוי שחלה עליהן כלפיה. לחלופין, נטען כי אף אם המערערות לא ידעו על המניעה האמורה, ניתן לבטל את החוזה מחמת טעות. המשיבה הוסיפה וטענה כי המערערות אף הפרו את החוזה כלפיה הפרה יסודית, בין השאר בהתחשב בכך שלא ניתן לקיים את המטרה שלשמה נחתם החוזה – הפעלת תחנת דלק וגז. המערערות מצדן טענו כי אין כל עילה לביטול החוזה, בין היתר לנוכח הצהרתה של המשיבה כי היא ביצעה את כל הבדיקות הנדרשות הנוגעות לאפשרות לקבל את הרישיונות הדרושים להפעלת התחנה, ובשים לב להיתר הזמני שניתן לה.
11. ביום 28.5.2019 קיבל בית המשפט המחוזי את התביעה. בית המשפט המחוזי קבע כי אין לקבל את גרסת המערערות לפיה הן לא ידעו במועד חתימת החוזה שאין היתר בנייה למתקן התדלוק בגז. זאת, בהתחשב בכך שמאז הוקמה התחנה לא ניתן היתר כאמור וניסיונותיהן של המערערות לקבלו לא צלחו. בית המשפט המחוזי הוסיף כי מנהלן של אחת מהמערערות, מר יורם שוחט, אף הודה בכך בחקירתו. עוד ציין בית המשפט המחוזי, כי המערערות הצהירו בחוזה עצמו שלמיטב ידיעתן התחנה נבנתה בהתאם להיתר בנייה, הצהרה שהתגלתה כלא נכונה. בית המשפט המחוזי הוסיף וציין את התרשמותו מחוסר אמינותו של אותו מנהל. כן נקבע, כי המערערות, שידעו שהמשיבה מעוניינת להפעיל תחנת דלק הכוללת תדלוק בגז, הפרו את חובות הגילוי כמו גם את חובת תום הלב המוטלות עליהן.
12. לנוכח האמור, נקבע כי התקיימו במקרה זה יסודותיהן של עילות הטעות וההטעיה כקביעתן בסעיפים 14(א) ו-15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: חוק החוזים). לחלופין, בית המשפט המחוזי ציין כי גם אם תתקבל טענת המערערות שהן לא ידעו על הטעות, הרי שמטעמי צדק יש בסיס לביטול החוזה מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים, וזאת משום שהתדלוק בגז הוא רכיב מהותי מבחינת השוכרת, בשים לב למטרתה של השכירות.
13. באשר להתנהלותה של המשיבה, בית המשפט המחוזי קבע כי היא התרשלה בכך שלא בדקה בעצמה את הדברים, אך ציין כי הדבר אינו גורע מחובת הגילוי שהייתה מוטלת על המערערות. זאת, בהתחשב בכך שהייתה להן גישה עדיפה למידע, ולא כל שכן לנוכח העובדה שציינו בפני המשיבה כי לא תהיה מניעה לקבל רישיון עסק להפעלת התחנה.
14. מעבר לכך, בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי המערערות הפרו את החוזה, וגם מטעם זה זכאית המשיבה לבטלו. בתוך כך, נקבע כי מעת שהתגלתה ההפרה, חלה על המערערות חובה לתקן את המצב ולאפשר למשיבה להפעיל את התחנה על כלל מרכיביה, לרבות מתקן התדלוק בגז. על כן, בהתחשב בכך שהמערערות לא תיקנו את ההפרה ולא הסירו את המניעה לקבלת רישיון עסק קבוע – נקבע כי ביטול החוזה נעשה כדין. בהתייחס לאפשרות לקבלת היתר הזמני להפעלת מתקן התדלוק בגז, בית המשפט המחוזי הפנה לסעיף 7ב(א)(2) לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968 וציין כי הוא ממילא מאפשר ליתן היתר זמני בלבד, עם אפשרות להארכה לתקופה כוללת של עד שנתיים, ועל כן אין בכך כדי לשנות ממסקנותיו.
15. בסיכומו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי החוזה בוטל כדין מחמת פגמים בכריתה, קרי טעות והטעייה, וכן מאחר שהמערערות הפרו את החוזה כלפי המשיבה או למצער לא תיקנו בתוך זמן סביר את ההפרה. לנוכח האמור, בית המשפט המחוזי נתן סעד הצהרתי כמבוקש, וכן היתר לפיצול סעדים שלפיו המשיבה רשאית להגיש תביעה כספית בגין נזקיה.
הטענות בערעור
16. הערעור שבפנינו מכוון כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בעיקרו של דבר, נטען בו כי למשיבה ניתנה הזדמנות לבדוק את כל ההיבטים המשפטיים והטכניים הרלוונטיים לתחנה ולדרישות לקבל רישיון עסק, וכי בניגוד להתחייבויותיה בחוזה ולהוראות הדין היא התמהמהה בפנייה לקבל רישיון כאמור ואף לא נקטה בצעדים הנדרשים לקבלת היתר זמני להפעלת מתקן התדלוק בגז. המערערות מוסיפות וטוענות כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר קבע כי המשיבה הייתה רשאית לבטל את החוזה מן הטעם שלא היה ברור האם יינתן היתר בנייה ומכוחו רישיון עסק קבוע, ובכלל זה לא נתן כל משקל לאפשרות ליתן לה היתר זמני להפעיל את התחנה על כל מרכיביה. בהקשר זה, המערערות טוענות כי ביום 26.5.2019 הונפק למשיבה היתר זמני שאפשר את הפעלת העסק עם מתקן הגז, ובית המשפט המחוזי טעה כאשר לא ייחס לכך משקל. כן נטען, כי בית המשפט המחוזי שגה בקבעו כי ניסיונות קודמים לקבל היתר בנייה למתקן תדלוק בגז לא צלחו, מאחר שלאמיתו של דבר הם נזנחו. לנוכח האמור, נטען כי בית המשפט המחוזי שגה בכך שלא נתן משקל למחדלי המשיבה ולתרומתה למצב שנוצר כמו גם לאפשרות הממשית שהיא תקבל רישיון עסק קבוע.
17. עוד טוענות המערערות, כי בית המשפט המחוזי שגה בקביעותיו ביחס להפרת חובת הגילוי מצדן, שכן לפי ההלכה הפסוקה חובת הגילוי חלה רק על פרטים מהותיים שהצד שכנגד לא יכול היה לגלותם בעצמו. כן נטען, כי היה על בית המשפט המחוזי לקבוע כי המשיבה ידעה, או למצער היה עליה לדעת, שטרם ניתן היתר בנייה ביחס למתקן הגז לנוכח התחייבויותיה בחוזה לבצע את הבדיקות הבסיסיות הנדרשות. לשיטתן של המערערות, הלכה למעשה פסק דינו של בית המשפט המחוזי מאפשר לצדדים לחוזה להתנער מחובותיהם. המערערות מוסיפות עוד כי בית המשפט המחוזי התעלם מכך שהצדדים הסדירו בחוזה את הדרך שבה יש לנהוג במקרה שבו יתברר כי יש בתחנה חריגות בניה (סעיף 3 לחוזה תחת הכותרת "הבנייה במקרקעין"), ובכלל זה קבעו כי במקרה זה יהיה על המערערות לפעול להסדרת החריגה ועל המשיבה לסייע להן בכך.
18. לבסוף, המערערות טוענות כי הפעלת מתקן הגז היוותה רכיב שולי וזניח מבחינה כלכלית עבור המשיבה, כך שיש לומר שמדובר לכל היותר בטעות שהיא בכדאיות העסקה. בהקשר זה נטען כי המשיבה מעולם לא נדרשה להפסיק את הפעלתו של מתקן הגז ולא נגרם לה כל נזק, ואף מטעם זה ביטול החוזה אינו סביר.
19. מנגד, המשיבה טוענת כי דין הערעור להידחות. בעיקרו של דבר, המשיבה סומכת את ידה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ומוסיפה כי הוא מבוסס על ממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שאין להתערב בהם.
20. לגוף הדברים, נטען כי אין ולא היו רישיון עסק והיתר בנייה למתקן הגז בתחנה, וכי לכל היותר ניתן היה לקבל היתר זמני להפעלתו, פתרון שאינו מספק כאשר תקופת השכירות בחוזה היא לשבע שנים לפחות. כמו כן, נטען כי מתקיים קשר סיבתי בין ההטעיה בדבר האפשרות לקבל היתר בנייה למתקן הגז לבין התקשרות המשיבה בחוזה. בהקשר זה, המשיבה ציינה כי הצהרתה בחוזה בדבר בדיקת המצב התכנוני של התחנה אינה גורעת ממחדליהן של המערערות כלפיה, וכי ההתמהמהות בהגשת הבקשה לרישיון רק איחרה את מועד חשיפתם. המשיבה מוסיפה וטוענת כי יש לדחות את טענתן של המערערות לפיה הנושא של חריגת הבניה הוסדר בחוזה, שכן ההוראה הנוגעת לכך לא חלה ולא יכולה לחול על חריגת בניה מהותית כמו זו שבמקרה דנן. לבסוף, עומדת המשיבה על כך שאין לקבל את הטענה בדבר שוליותו של נושא הגז ביחס לפעילות התחנה בכללותה.
21. ביום 17.2.2020 התקיים בפנינו דיון בערעור. הצדדים חזרו על עיקרי טענותיהם גם בעל-פה וקיבלו את המלצתנו לנסות ולנהל ביניהם הליך של גישור שיביא את הסכסוך להכרעה שלמה וסופית (בשונה מן ההליך דנן שכאמור נסב על מתן פסק דין הצהרתי בלבד, תוך פיצול הסעדים הכספיים).
22. ביום 14.6.2020 הגישו הצדדים הודעה משותפת לפיה הליך הגישור ביניהם לא צלח. בנסיבות אלה נדרשת הכרעתנו, ולכך אפנה כעת.
דיון והכרעה
23. לאחר שבחנתי את הדברים אני סבורה שדין הערעור להידחות וכך אציע לחברותי לעשות. לצורך כך אתמקד בסוגיה העיקרית שעמדה להכרעתו של בית המשפט המחוזי: הפרת חובת הגילוי בדבר היעדרו של היתר בנייה למתקן הגז בתחנה (שבגינו חלה מניעה לקבל רישיון עסק להפעלת התחנה על כלל מרכיביה).
24. כידוע, הפרה של חובת הגילוי בשלב המשא ומתן החוזי עשויה לעלות כדי טעות המקנה זכות ביטול לפי סעיף 14(א) לחוק החוזים, ואף הטעיה כמובנה בסעיף 15 לאותו חוק (ראו והשוו: ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 668 (2002); ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, [פורסם בנבו] פסקה 15 (19.1.2010); ע"א 9528/07 Foundation Sansounimaille נ' פרי, [פורסם בנבו] פסקה 9 (16.11.2011)). חובה זו נגזרת גם מעקרון תום הלב הקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים, והיא מבטאת את נורמות ההתנהגות הנדרשות בשלב המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (ראו: ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין, [פורסם בנבו] פסקה 19 (12.4.2011)).