ביום 26.10.17 פורסמה הודעה בעיתונים בדבר אישור התכנית, וביום 2.11.17 פורסם דבר אישורה ברשומות (ראו: הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס': 553-0198077, י"פ 7611, 938 (2017)). בהתאם לסעיף 119 לחוק התכנון והבניה, התכנית בת תוקף ומעמדה הוא כשל דין.
כאמור, שתי העתירות לפניי הוגשו כנגד החלטת הוועדה המחוזית בהתנגדויות מיום 7.3.16, והחלטתה המשלימה בעניין הצפיפות מיום 4.9.17; וכנגד החלטת וועדת המשנה לעררים מיום 27.6.17. במסגרת עתירת אלוני, תוקפים העותרים גם את החלטת וועדת המשנה לעררים בעניין היקף טיעוניהם. פירוט טענות העותרים בשתי העתירות יובא בהרחבה בחלק הבא.
ביום 20.12.17 החליט סגן נשיא בית המשפט, כבוד השופט קובי ורדי, כי הדיון בשתי העתירות יאוחד ויידון בפניי.
ביום 3.6.18 קיימתי דיון בעתירות, בנוכחות כל הצדדים. בתום הדיון הוריתי על הגשת סיכומים בכתב ופסק הדין ניתן לאחר שהושלמה הגשת הסיכומים.
3. תמצית טיעוני הצדדים
3.1. טיעוני התושבים
טענותיהם של התושבים מתמקדות בשני היבטים עיקריים של התנהלות מוסדות התכנון: חוסר סבירות וחוסר סמכות.
3.1.א. טיעוני התושבים לחוסר סבירות
טענתם הראשונה לחוסר סבירות, הינה כי הוועדה המחוזית העמידה את ערך הציפוף כערך היחיד שלאורו יש לבחון את התכנית. זאת, ללא שהועמדו מול ערך זה ערכים נוגדים, כגון שמירה על צביון השכונה הקיימת, המרקם המאפיין את האיזור, ומניעת פגיעה בתושבים הקיימים. לטעמם, החלטה זו להעמיד את ערך הציפוף כערך יחיד ועליון, שאומצה גם על ידי וועדת הערר, אינה סבירה. טענה זו של התושבים נשענת על שני אדנים:
טענת חוסר הסבירות הראשונה, הוא היעדר איזון בין ציפוף לערכים מתנגשים. לדידם של התושבים, על הציפוף להיעשות בצורה מושכלת, באופן המותאם לאוכלוסייה, למרקם הקיים ו"לערכים האורבניים של המקום". לתימוכין בגישה זו מביאים התושבים ציטוטים מחיבורים ומסמכים מקצועיים שונים בנושא, וכן מפסק דיני בעת"מ (מינהליים ת"א) 50776-04-15 עופר לזובסקי נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (פורסם בנבו, 21.10.2015) (להלן: עניין לזובסקי). התושבים סבורים כי מוסדות התכנון בענייננו התעלמו לחלוטין מגישה זו, מאופייה וממרקמה של השכונה הקיימת, לטובת ניסיונם לקדם את עיקרון הציפוף כעיקרון-על.
טענה שנייה להעדר סבירות נוגעת לאישור התכנית כתכנית נקודתית בהעדר תכנון כולל, הגורם לחלוקה לא הוגנת והלא שוויונית של "נטל הצפיפות". התושבים טוענים כי התכנית אושרה ללא תכנון כולל וכי היא מהווה תכנון נקודתי פסול, שנעשה בניגוד למבחנים הקבועים בפסיקה. לטעמם, התכנון הנקודתי בענייננו מהווה סטייה מתכניות תקפות או מכוונתן, תוך פגיעה בעקרונות צד חלוקתי, ותוך יצירת מחדל ופגיעה תכנונית עליה "ישלמו" כלל תושבי העיר. כל זאת, למען התעשרות היזמים וללא הצדקה ציבורית. בנוסף, טוענים הם כי התכנית "פורצת" את המרקם התכנוני הקיים באופן מהותי, בניגוד למטרותיה ובניגוד לכללים שגובשו בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר לעניין זה.