17. יש לבחון אפוא האם ניתן לראות את זיקתה של פרי אור לקרקע – נוכח סיום תקופת החכירה – ככזו המקימה לה זכויות של 'בעל הקרקע', או למצער של 'מי שיש לו טובת הנאה בקרקע'; זיקה העשויה להקנות לה זכות לפיצויים בגין ההפקעה. לטעמי, התשובה לכך בשלילה. אבאר דברַי.
18. כפי שפורט לעיל, במהלך שנת 1973 נחתם חוזה חכירה עם פרי אור. תנאי החוזה – ברורים. נקבעה תקופת חכירה, שעתידה היתה להסתיים ביום 31.8.2009, ואכן כך היה. לאורך השנים שילמה פרי אור את דמי החכירה, עיבדה את הקרקע, נטעה נטיעות, נהנתה מהפירות שהוציאה האדמה, והצדדים כולם יצאו נשכרים. משנסתיימה התקופה האמורה, ומשעה שחוזה החכירה לא כלל אופציית הארכה, פקע ההסכם בין הצדדים, ומאותה עת ואילך הוסיפה פרי אור להחזיק בשטח כבת-רשות מכללא, כפועל יוצא מהעדר דרישה לפינוי השטח, עד למועד ההפקעה בפועל. בעל מעמד שכזה, אינו יכול לצפות לפיצוי כספי עתידי בעת שיפונה מן הקרקע. ישיבתו בה אינה אלא מכוח הסכמה שבשתיקה, משום שלא התעורר צורך מיידי לפנות את הקרקע; שלא לאחוז במידת "גַּם לִי גַם לָךְ לֹא יִהְיֶה" (מלכים א ג, כו).
19. אמנם כן, בשנת 2006, כשאושרה התכנית לשינוי יעוד הקרקע, מ'שטח חקלאי' ל'דרך', היתה פרי אור בעלת זכות מובהקת בקרקע – זכות חכירה לדורות. ברם, בנסיבות ענייננו, דומה כי שינוי הייעוד כשלעצמו לא היה מזכה אותה בתשלום פיצוי, בגין הפקעה שטרם באה לעולם. באותה עת, נותרו כשלוש שנים עד למועד תום תוקף החוזה, ללא אופציית הארכה. בהמשך, כאשר יצאה ההפקעה אל הפועל, חוזה החכירה שבין רמ"י לבין פרי אור, כבר לא היה בתוקף, ומשכך החזקתה של פרי אור בקרקע לא היתה מכוח חכירה. בנסיבות הללו, לא היתה זכאית פרי אור לפיצויים בגין ההפקעה.
20. אמת נכון הדבר, סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, קובע כי "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית [...]" (ההדגשה אינה במקור – נ' ס'). כפועל יוצא, ניתן היה לטעון כי אלמלא אישור התכנית בשנת 2006, היתה רמ"י נכונה להאריך את תקופת החכירה. דא עקא, לבד מן העובדה שתביעה מכוח סעיף זה התיישנה זה מכבר (סעיף-קטן (ב) קובע תקופת התיישנות של שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית), הארכת חוזה חכירה = אינה זכות קנויה, בייחוד כשבחוזה עצמו, לא בא זכרה של אפשרות הארכה. כל פרשנות אחרת, תקים זכות פיצוי לכל מי שהתקשר בחוזה לתקופה מוגבלת, בתנאים מוגדרים – עד עולם. בכל מקרה ומקרה ניתן יהיה לטעון, כי שינוי היעוד הוא אשר הביא לאי-ההארכה, ולא הטעם הפשוט והמתבקש – פקיעת החוזה, כמוסכם מראש.
21. על כן, לא היה מקום לפסוק פיצויים בשל אי-ההארכה, כשלעצמה, שכאמור אינה זכות קנויה; גם לא היה מקום לפסוק פיצויים בגין ההפקעה בפועל, מאחר שזו נעשתה לאחר שפקע החוזה, כך שלא ניטלה כל זכות מידיה של פרי אור.
22. ודוק. לפי חוזה החכירה (סעיף 15), נתונה היתה הרשות בידי רמ"י, להוציא את הקרקע מידיה של פרי אור, במקרה של שינוי יעוד, בהודעה מוקדמת בת שנה לפחות, עוד קודם לסיום תקופת החכירה. במקרה שכזה, ודווקא בו, נקבע כי ישולמו פיצויים לפרי אור עבור זכויות החכירה, תוך התחשבות במטעים שנטעה; ומכלל הן אתה שומע לאו.
23. אמנם, נטען כי פרי אור הוסיפה לעבוד את האדמה גם לאחר תום תקופת החכירה, נטעה נטיעות, שילמה דמי חכירה עבור תקופה זו, ולא נדרשה לפנות את הקרקע, עד מימוש ההפקעה בפועל. ברם, לא די בכך; אין באלה כדי לסייע בידה. כאמור לעיל, בתקופה זו, שבה זכותה של פרי אור בקרקע לא היתה מוסדרת בחוזה, ניתן היה לראותה כבת-רשות מכללא, עד מועד ההפקעה בפועל; לא יותר מכך. מעמד זה, אין לראותו כמעין חוזה חכירה בעל-פה, והוא אינו מקנה זכות לפיצויים. כאמור, החל משנת 2006, משעה ששוּנה הייעוד, ונקבע כי הקרקע תופקע, שוב לא יכולה היתה רמ"י להחכּירהּ מחדש. כפי שצוין בתעודת עובד הציבור: "ככל ולא הייתה מניעה לחידוש החכירה וככל ולא הייתה הפקעה, הייתה פועלת הרשות לבחינת חידוש החכירה בתנאי החלטת המועצה ביחס לשטח החוזה" (ההדגשה שלי – נ' ס'). כלל בסיסי בדיני הקניין קובע כי אדם אינו יכול להקנות לאחר זכויות שאינן בידו (nemo dat quod non habet). כך הוא הדבר בענייננו, מעת אישור התכנית ואילך, לא יכולה היתה רמ"י להחכיר את הקרקע מחדש. על כן, במצב דברים זה, לא ניתן לומר כי המשך החזקת פרי אור בקרקע, כמו גם תשלום דמי חכירה בתקופה זו, עד להפקעה בפועל, עולה כדי חידוש חוזה החכירה.
24. אילו מדובר היה במקרה שבו אושרה התכנית לאחר תום תקופת החכירה, בטרם היה סיפק לחתום על חוזה חדש (במידה והוּכחה כוונה לעשות כן), היה מקום להסתפק אם ניתן לראות את פרי אור כמי שמחזיקה בזכות חכירה לכאורית, אם לאו. עם זאת, בענייננו אין מקום לספק זה, שכן כשלוש שנים קודם לסיום החכירה, התפרסמה התכנית המורה על שינוי יעוד והפקעה, שמשמעותה, כי מאותו שלב ואילך לא ניתן עוד לחדש את חוזה החכירה.
25. אם כן, משעה שנמצא כי לא קמה לפרי אור זכות בקרקע, לא קמה לה גם זכות לפיצויים. דברים אלו נכונים הן ביחס להפקעה גופה, הן ביחס להכנסות עתידיות, הן ביחס לאובדן המחוברים. לעניין אחרון זה, נזכיר את הקבוע בסעיף 16 לחוזה החכירה, שלפיו: "בתום תקופת החכירה מתחייב המוכר להחזיר את המוחכר למחכיר במצב תקין, נקי ושלם וכן הוא מתחייב לא לעקור כל מטע ו/או להרוס כל מבנה ו/או לפרק כל מקבע או דבר המחובר לקרקע באופן קבוע" (ההדגשה אינה במקור – נ' ס'). אכן, תמה תקופת החכירה, נסתתמו טענותיה של פרי אור, וזכות חדשה לא קמה לה.
26. אשר על כן, אציע לחברַי לקבל את הערעור, ולהורות על ביטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי.
עוד אציע, לחייב את פרי אור בתשלום הוצאות המערערות, בסך של 30,000 ₪ – לשתיהן יחדיו.
ש ו פ ט
השופט מ' מזוז:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט א' שטיין:
אני מסכים.
ש ו פ ט
לפיכך הוחלט כאמור בפסק הדין של השופט נעם סולברג.
ניתן היום, כ"ז בטבת התשפ"א (11.1.2021).
ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט