"(ש): (בית המשפט): אם זה היה חשוב לך ואם השימוש שלה לצרכיה כיחידה אחת לא עניין אותך אלא מה שעניין אותך כי מדובר בשתי דירות ולא בדירה אחת, למה נכתב בזיכרון הדברים דירה אחת ולא שתי דירות.
(ת): זה זיכרון דברים סטנדרטי" (פרו', עמ' 3, ש' 9-6).
55. משעה שהיחידות אוחדו פיסית לדירה אחת, הרי שמצופה היה שהתובע יחדד בזיכרון הדברים את הגדרת הממכר כשתי דירות, כפי שטרח לציין את התכולה הנותרת בדירה. בזיכרון הדברים מצוין כי מדובר בדירה אחת, ואף לא צוין כי שתי היחידות מיועדות למגורים, ולכן אין לכלול בו את סברתו הסובייקטיבית של התובע, שלא ניתן לה שום ביטוי חיצוני, כחלק מאומד דעתם המשותף של הצדדים. הנתבעת מצידה, אף מעולם לא ציינה בפני התובע, לא בזיכרון הדברים, ולא עובר לכריתתו, כי היא מוכרת לו שתי דירות.
56. אין חולק כי התובע הוא בעלים של לפחות 3 דירות בבניין, מלבד הדירה נשוא התובענה, ולא כולל דירה נוספת שרכישתה לא הושלמה. התובע שמתגורר בבניין, כאמור, מאז שנת 1997, אישר בחקירתו כי ידע שבעבר היו שם שתי חנויות (פרו', עמ' 8, ש' 19-18); ובהמשך: "אני ידעתי זאת משכנים. שמעתי שבעבר היו שם חנויות" (פרו', עמ' 11, ש' 5). התובע ידע לפני חתימת זיכרון הדברים כי היחידות הפכו פיסית ליחידת מגורים אחת עוד בשנת 2001:
"ש. עד איזו שנה היתה בדירה הזו חנות ולא דירה.
ת. כשאני הגעתי לבנין כבר היה סגור עם תריסים שם. ראיתי שתי כניסות וזה היה סגור.
ש. (בית המשפט) מתי הפכו את זה לדירת מגורים
ת. אני חושב שזה היה בשנת 2001" (פרו', עמ' 4, ש' 32-28).
57. התובע אף ביקר בדירה עובר לחתימת זיכרון הדברים, וראה כי בפועל מדובר בדירת מגורים אחת:
"(ש): כשביקרת בדירה ראית דירה אחת, נכון.
(ת): נכון.
(ש): כל מה שראית באותה דירה אחת נכון שהיא בנויה על שתי תתי החלקות.
(ת): נכון" (פרו', עמ' 35, ש' 9-12).
58. הנתבעת בעדותה סיפרה כי אשת התובע ניהלה את ועד הבניין משך שנים, וכי "הם קיבלו כסף עבור הסכמתם להפוך את החנויות לדירה"; וכן: "זה כסף שהלך לוועד הבית שבאמצעותו אטמו את הגגות. זה סימן שהתובע ידע שזו דירה עם שלושה חדרים שעברה שיפוץ קומפלט" (פרו', עמ' 93, ש' 9-5). אמנם, הנתבעת לא ציינה דברים אלו בתצהירה. אולם, משעה שציינה את דבריה אלו בעדותה, מצופה היה שהתובע יבקש להעיד את רעייתו כעדת הזמה, בפרט כאשר אשת התובע התייצבה לכל הדיונים שהתקיימו בתיק זה, ובכלל זה לדיון בו נחקרה הנתבעת, וכאשר נוכחות אשת התובע הייתה בולטת וערנית מאוד. העובדה שהתובע נמנע מלזמן את רעייתו לעדות הזמה, פועלת לחובת התובע, ומחזקת את גרסת הנתבעת כי התובע ורעייתו ידעו על השינוי הפיסי והתכנוני שהיה כרוך בהפיכת החנויות לדירה אחת.
59. התובע אישר כי הנתבעת עצמה מעולם לא אמרה לו שהיא מוכרת לו שתי דירות. כשנשאל על ידי בית המשפט אם הנתבעת אמרה לו שהיא מוכרת לו שתי דירות, השיב: "לא. היא אמרה לי שהיא מוכרת שתי תתי חלקות למגורים ובפועל התברר שמדובר בחנות + מחסן + חנות כפי שמופיע בטאבו" (פרו', עמ' 5, ש' 7-5). איני נותנת אמון בגרסת התובע כי הנתבעת אמרה לו שהיא מוכרת לו שתי יחידות מגורים. הנתבעת היא אדם פשוט שמכר לו דירה יד שנייה הרשומה על שתי תתי חלקות. הנתבעת לא אמרה לתובע כי היא מוכרת לו שתי דירות או שתי תתי חלקות למגורים, ואכן כפי שטוען ב"כ הנתבעת בסיכומיו, הדברים עולים כחוט השני לכל אורך חקירתה [וראו הפניות ב"כ הנתבעת בסיכומיו (פרו', עמ' 93, ש' 20-16; עמ' 96, ש' 6-4 ו- 15-10; עמ' 97, ש' 15 ו- 30-28; עמ' 102, ש' 13; עמ' 109, ש' 32)] שבה הבהירה הנתבעת באופן עקבי כי מכרה לתובע דירה אחת היושבת על שתי תתי חלקות. גם בהתכתבויות ה"וואטסאפ" בין התובע לנתבעת, לאחר החתימה על זיכרון הדברים, מציינת הנתבעת בפני התובע כי היא מכרה לו דירה אחת, ולא שתי דירות: "אתם ידעתם שיש דירה אחת ולא שתיים. כמעט עשרים שנה יש דירה אחת"; וכן: "אני לא אמרתי לך שאני מוכרת שתי דירות. דובר על דירה אחת. ואתה מכיר את הבנין והדירה יותר טוב ממני" (התכתבות מיום 2.11.17).
60. עובר לחתימת זיכרון הדברים, אף ביקש התובע אישור עקרוני לקבלת משכנתה. מטרת ההלוואה, כמתואר בסעיף 2, היא "רכישת דירה יד שניה". לצורך קבלת ההלוואה, אף ביקש התובע למשכן שתי דירות: הדירה הנרכשת, וכן דירה נוספת בבניין, שהיא בבעלותו. העובדה שהתובע ציין בפני הבנק הממשכן כי מטרת ההלוואה היא רכישת דירה 'יד שניה', אינה מתיישבת עם טענתו כי אומד הדעת הסובייקטיבי שלו היה שרכש שתי דירות מגורים.
61. בדיון שהתקיים בשנת 2011 בפני ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה, על רקע בקשת התובע ורעייתו, לבצע תוספות בנייה באחת מדירותיהם בבניין, דיון שבו נכחו התובע ורעייתו, צוין מפי משפחת התובע כי: "התוספת אינה מיועדת לדירה. ההתנגדויות שהוגשו התייחסו לשינויים פנימיים בלבד. בבנין ישנן 12 יח"ד (כאשר 2 מחסנים נרשמו בטאבו כיחידה) מה גם ששתי דירות אוחדו כדירה אחת, לכן קיימות בפועל 10 יח"ד בלבד".
62. מתוך הפרוטוקול לא ברור אם התובע כיוון לדירת הנתבעת כאשר דיבר על שני מחסנים שאוחדו או שכיוון לשתי דירות שאוחדו. אולם, גם אם התובע כיוון לכך שדירת הנתבעת היא זו שאוחדה משתי דירות לדירה אחת, הרי שמשמעות הדבר שהתובע ידע על הליכי התכנון שקדמו להפיכת הדירה לדירה אחת. התובע גם אישר בעדותו לפניי כי ידע שבעבר היו במקום שתי חנויות, בשונה משתי דירות.
63. ידיעת התובע כי החנויות אוחדו, וכי בפועל יש רק עשר יחידות בבניין, אף שומטת את הקרקע תחת טענתו בדבר הסתמכותו על המצג של הנתבעת באספות הדיירים כי היא בעלת שתי דירות, ולכן מגיעים לה שני קולות: "תמיד כשהיו ישיבות ועד היא אמרה שיש לה שתי קולות כי יש לה שתי דירות" (פרו' מיום 8.3.2018, עמ' 3, ש' 2). עדותו התובע בנקודה זו אף נסתרת בעדות הנתבעת שטענה בעדותה: "גם תמיד דיברנו על זה גם באסיפות דיירים. אני שאלתי את התובע ואשתו אם אני נחשבת שתי קולות או קול אחד, אז הם אמרו לי שאם אני רוצה להיחשב שתי קולות, אני צריכה לשלם פעמיים ואז הצבעתי רק קול אחד. אף פעם לא הצבעתי שתי קולות" (פרוטוקול מיום 8.3.18, עמ' 15, ש' 29-26).
64. לא למותר לציין בהקשר זה, כי התובע לא זימן לעדות מי מן הדיירים בבניין, לתמיכה בטענתו כי הנתבעת הצביעה בשני קולות, אפילו לא את רעייתו, שכאמור, היא בעלת דירה בבניין ונכחה בכל הדיונים בתיק זה.
65. התובע מבקש להיבנות ממוצג ת/5 שהינו מסמך הנושא תאריך 26.10.2013 בעניין שינוי הגדר החיה בכניסה לבניין, שבו חתמה הנתבעת על העדר התנגדות לשינוי הגדר החיה הנמצאת בסמוך למדרגות הכניסה המובילות לבניין, הן כבעלים של דירה מס' 1, והן כבעלים של דירה מס' 2. על מסמך זה חתמו גם בעלי דירות נוספים.
66. ניסיונו של התובע להיבנות ממסמך זה שנחתם למטרה אחרת לגמרי, הוא מרחיק לכת. מדובר במסמך שנערך ביום 26.10.2013, היינו: כמעט ארבע שנים לפני חתימת זיכרון הדברים, וללא קשר למו"מ שקדם לכריתת זיכרון הדברים. אין מדובר במסמך שערכה הנתבעת, אלא במסמך שערך, לדבריה, "נעם בקר, השכן מלמעלה" (פרו', עמ' 95, ש' 10).
67. הסכמת הנתבעת לשינוי הגדר החיה בבניין בשנת 2013, והסכמתה לחתום על הסכמתה זו, הן בשם "דירה מס' 1", והן בשם "דירה מס' 2", בשים לב לכך שדירתה משתרעת רישומית על שתי יחידות בבניין, אינה יכולה ללמד כי אומד הדעת המשותף של הצדדים היה מכירת שתי דירות הרשומות ככאלו בלשכת רישום המקרקעין.
68. הנתבעת הסבירה בחקירתה את נסיבות חתימתה על המסמך:
"אני רוצה להסביר, בזמן שמשפחת דנילוביץ עשו תוספת בניה הם ביקשו ממני לחתום וכאשר חתמתי פעם אחר פעם היא אמרה לי שיש לי עוד תת חלקה, בגלל שאני רשומה על שתי תתי חלקות והיא עובדת עיריה והיא (לא) רוצה להסתבך אז שאני אחתום לה פעמיים. אמרתי לה שזו דירה אחת" (פרו' מיום 9.6.20, עמ' 94, ש' 19-18).
69. אמנם, התעורר בי ספק אם בדבריה אלו כיוונה הנתבעת לת/5 או שמא למסמך אחר שבו התבקשה לחתום פעמיים לבקשת אשת התובע. כך או אחרת, לא ניתן ללמוד מדבריה אלו של הנתבעת כי סברה שהיא בעלים של שתי דירות, אלא בעלים של דירה אחת המשתרעת על פני שתי תתי חלקות, כפי שהעידה בעדותה העקבית לפניי.
70. גם השמאית מטעמו של התובע, שמאית שכונתה על ידי התובע בחקירתו, שמאית "פרטית" (פרו' מיום 8.3.2018, עמ' 7, ש' 9-8) שבחר התובע מתוך רשימה שהבנק הממשכן שלח לו, שביקרה בדירה, ואף קיבלה מסמכים מעו"ד קליקה, שייצג את החייבת בהליך מכירת הדירה מול התובע, אישרה בעדותה כי מדובר בדירה אחת, ואף אישרה שהוצג בפניה על ידי עו"ד קליקה, היתר הבניה המעיד על הפיכת החנויות לדירת מגורים אחת. בחקירתה נשאלה השמאית אם ניתן להתייחס לדירה כשתי דירות, והשיבה כי "היתר הבניה מתייחס לדירה אחת ולכן השמאות תצא על דירה אחת" (פרו', עמ' 62, ש' 12).
71. ויודגש בהקשר זה, כי הנתבעת שבא-כוחה העביר לשמאית מטעם התובע עותק מן ההיתר, לפני חתימת זיכרון הדברים, בוודאי שלא יכולה הייתה לצפות או להאמין שהתובע רוכש שתי דירות, אף שהועבר לשמאית מטעמו, עוד לפני חתימת זיכרון הדברים, עותק ההיתר שמטרתו "שינוי יעוד מ- 2 חנויות בשטח 72 מ"ר תוך כדי איחודם לדירת מגורים וביצוע שינויים" (ההדגשה אינה במקור, ע"א).
72. התובע נשאל על ידי בית המשפט מדוע היה לו חשוב לרכוש שתי יחידות הרשומות כדירות, וטען כי ביקש להפוך את הדירה לשתי יחידות ולשכן בהן את אמו וחמותו. טענה זו היא טענה כבושה שלא נטענה בתצהירו של התובע, ואף אינה עולה בקנה אחד עם עדותו של קובי בלום, המתווך. אולם, גם אילו היה מדובר בגרסה שאפשר ליתן בה אמון, הרי שהתובע לא שיתף את הנתבעת בתכניותיו לגבי הדירה, והנתבעת לא יכולה הייתה לדעת על כוונות התובע להפוך את הדירה לשתי דירות, ובטח לא על כוונתו לרכוש שתי יחידות מגורים נפרדות רישומית. ואפנה, בעניין זה, לתשובותיו של התובע לשאלות בית המשפט בחקירה הנגדית שם אישר התובע כי לא שיתף את הנתבעת בתכניותיו ביחס לדירה:
"(ש): (בית המשפט): למה היה חשוב לך בעת כריתת זיכרון הדברים לרכוש שתי דירות ולא דירה אחת. מה היו התוכניות שלך.
(ת): אמא של אשתי חיה בחו"ל והיא חולת סכרת ועוד מעט היא צריכה לצאת לפנסיה ולבוא ארצה. אמי גרה לבד בכרמיאל אחרי שאבי נפטר והתכוונתי גם כן להעביר אותה לידינו כי היא אחרי ניתוח לב פתוח וזה מאוד נוח קומת קרקע וכל אחת יכולה לקבל יחידה משלה.
(ש): (בית המשפט): למה לא ציינת זאת בתצהיר.
(ת): כמו שהמשיבה דואגת לילדיה גם אני רציתי לדאוג לילדיי והוריי.
(ש): (בית המשפט): למה לא ציינת את כוונותיך לגבי שתי היחידות הללו בתצהירך.
(ת): אני לא חשבתי שאני צריך לפרט מה כוונותיי לעשות עם היחידות.
(ש): (בית המשפט): האם שיתפת את המשיבה בכוונות שלך ביחס לשתי היחידות.
(ת): לא שיתפתי. לי היה חשוב לרכוש שתי תתי חלקות" (פרו', עמ' 8, ש' 11-1).
גם אם שוחח התובע עם המתווך, קובי בלום, על אפשרות אופציונלית של פיצול הדירה והשכרתה לשני דיירים שונים, אין פירוש הדבר שהמתווך, ובטח לא הנתבעת, ידעו על כוונות התובע בהיבט הרישומי והתכנוני.
73. לאחר כריתת זיכרון הדברים, העביר ב"כ הנתבעת דאז, עו"ד קליקה, לב"כ התובע דאז, טיוטת הסכם מכר (נספח 7 לתצהיר הנתבעת). ב"הואיל" הראשון, הגדיר עו"ד קליקה את הממכר כדירה אחת הרשומה בשתי יחידות, תת חלקה 7+תת חלקה 8, ואילו ב"כ התובע, עו"ד קמינסקי, העירה במכתבה מיום 16.8.17 ביחס לטיוטה זו (שמצורפת כנספח 8 לתצהיר הנתבעת) כי ב"הואיל" הראשון יש לתקן את החלק ברכוש המשותף (5/75 במקום 3/75). בסעיף 10 למכתבה הנ"ל, ציינה עו"ד קמינסקי כי: "בבקשה לקחת בחשבון שחייב להיות מופיע תיאור "דירה" במקום חנות+מחסן!!! כמו כן חייב להיות מתוקן צו רישום הבית המשותף"; ובסעיף 11 למכתבה הנ"ל ציינה כי: "חייבים לעשות תיאור הדירה והתיקון המבוקש כי אחרת הקונים לא יוכלו לקבל משכנתא מבנק טפחות מזרחי וזה התנאי של הבנק" (ההדגשות אינן במקור, ע"א).
74. הנה כי כן, בסמוך לאחר החתימה על זיכרון הדברים, גם ב"כ התובע דאז לא העלתה כל טענה כי התובע רכש שתי דירות או כי יש לדאוג שצו רישום הבית המשותף ישנה את יעוד שתי היחידות לשתי דירות. הדרישה היחידה של עו"ד קמינסקי הייתה שצו רישום הבית המשותף יתוקן לדירה, דירה אחת, ולא שתי דירות.
75. התובע נתלה בהתכתבויות "וואטסאפ", בין הנתבעת לתובע, אשר מהן הוא מבקש ללמדני כי הנתבעת הורתה למודד מטעמה לרשום את היחידות כשתי דירות. התובע מפנה להתכתבות "וואטסאפ" בין התובע לנתבעת מיום 2.11.2017 (שלושה חודשים לאחר חתימת זיכרון הדברים) שבה ציינה הנתבעת: "מה רק עכשיו נודע. למה אני ידעתי שזה מה שתחליט המפקחת? מי מבין בדברים האלה? גם אני שאלתי למה מאחדים. שישאירו שתי תתי חלקות".
76. אולם, דברים אלו, שנאמרו על ידי הנתבעת בדיעבד, או התכתבויות "וואטסאפ" אחרות אשר מהן עולה לכאורה כי המפקחת לא התירה למודד להותיר את שתי תתי החלקות, ולא לאחדן לתת חלקה אחת, וגם הודעת ה"וואטסאפ" ששלחה הנתבעת למתווך ביום 30.10.17 כי "דינו התבאס שאיחדו את התתי חלקות", אינם יכולים להעיד על כוונה של הנתבעת למכור לתובע שתי דירות במעמד חתימת זיכרון הדברים. מדבריה אלו של הנתבעת עולה כי היא שוות נפש, ואפילו מעוניינת לרצות את התובע ולהותיר את שתי תתי החלקות, תוך שהיא מנסה להסביר לו שהאשם אינו בה או במודד, אלא במפקחת. אולם, מכאן ועד המסקנה שכבר בעת חתימת זיכרון הדברים ביקשה למכור לתובע שתי דירות, הדרך עודנה ארוכה.
77. מעדות המודד, כמאל זועבי, ששירותיו נשכרו על ידי הנתבעת לצורך תיקון צו רישום הבית המשותף, עולה כי התובע לא קיבל כל הנחיות מטעם הנתבעת בעניין אופן תיקון צו רישום הבית המשותף, אלא פעל בהתאם להוראות הדין והנחיות המפקחת. כשנשאל על ידי בית המשפט אם הנתבעת ביקשה ממנו לרשום את היחידות כשתי דירות, השיב המודד: "הנתבעת לא ביקשה וגם אם היתה מבקשת, לא היתה מקבלת כי זה לא חוקי" (פרו' מיום 18.7.2019, עמ' 50, ש' 18); ובהמשך עדותו: "אני לא אתן עדות על שיחה בין שני אנשים ברחוב. זה לא נכון מה שהנתבעת אמרה לתובע. אני לא הגשתי אף פעם תוכנית למפקחת על הרישום שיש בה 2 יחידות" (פרו', עמ' 50, ש' 25-24); וכן: "נפגשתי עם המפקחת לצורך הדיון בבקשה אבל לא נפגשתי איתה כדי שתאשר 2 יחידות" (פרו', עמ' 51, ש' 9).
78. כבר הדגשנו בפתח דברינו כי הנתבעת נהגה בחוסר תום לב כאשר לא גילתה לתובע עובר לחתימת זיכרון הדברים כי היחידות עדיין רשומות כחנויות ומחסן ולא כדירה. התכתבות ה"וואטסאפ" שבין הנתבעת למתווך מיום 7.8.17, ימים ספורים לאחר חתימת זיכרון הדברים, אשר ב"כ התובע מפנה אליה בסיכומיו, אכן תומכת בגרסת התובע כי לא ידע שהדירה רשומה עדיין כשתי חנויות ומחסן, וכי סוגיה זו לא גולתה על ידי הנתבעת מיוזמתה לתובע [ונזכיר כי מבחן תום הלב שבסעיף 12 לחוק החוזים הוא אובייקטיבי; והטעייה, לפי סעיף 15 לחוק החוזים, אינה כוללת יסוד של "כוונת הטעייה" (ראו: ע"א 1304/91 טפחות - בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' ליפרט, פ"ד מז(3) 309 (1993)]. וזו לשון ההתכתבות: