בית המשפט המחוזי בירושלים
בפני כב' השופט ארנון דראל 02 יוני 2021
בעניין:-פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ
-ע"י עוה"ד ארז דר-לולו, צח כהן-המבקשת
-נגד
–
-1. מדינת ישראל -משרד הבינוי והשיכון
2. רשות מקרקעי ישראל
-ע"י עו"ד מיטל פוגל, פרקליטות מחוז ירושלים – אזרחי-המשיבים
פסק דין
תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, שעניינה בשאלה האם רשאית המבקשת, מי שבנתה דירות במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" לגבות מרוכשי הדירות את הוצאות החיבור של הדירות למים ולחשמל.
הרקע העובדתי הוראות המכרז
1. המשיבה 2, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) פרסמה בשנת 2015 מכרז מר/186/2015, שבמסגרתו חברות קבלנות הוזמנו להציע הצעות לרכישת זכויות ב-14 מתחמים לבניה רוויה בשכונת הרקפות בראשון-לציון (להלן: המכרז).
2. המכרז נערך בשיטת "מחיר למשתכן", שבו מתחרים המציעים על המחיר הסופי למ"ר בנוי (לא כולל מע"מ). לפי סעיף 3.1.4 למכרז, הזוכה במכרז הוא מי שהציע את המחיר למ"ר דירתי הנמוך ביותר, וזאת לאחר שהביא בחשבון את התנאים הקבועים במכרז.
3. המונח "מחיר למ"ר דירתי" הוגדר בסעיף 3.1.6 למכרז:
"...המחיר למ"ר דירתי יכלול את כל מרכיבי מחיר הדירה, ובין היתר, המרכיבים הבאים:
קרקע, תכנון וביצוע עבודות הפיתוח הדרושות בתחום האתר ובגבולותיו בהתאם לתב"ע בתוקף כולל כבישים, חניות, ניקוז, הקמת מערכות, מים ביוב, חשמל תאורה, טל"כ, אגרות לרשויות מקומיות, אגרות ממשלתיות, תשלומים לחברת חשמל, תכנון המגרש והמבנה הקמת המבנה ופיתוח החצר, חיבור המבנה והדירה למערכות מים, ביוב חשמל, טלפונים, טל"כ, הוצאות פיקוח, דמי בדיקת חומרים במעבדות מוסמכות עפ"י הפרוגרמה של המשרד, הוצאות היתרים ור[י]שיונות הדרושים לפי כל דין, הוצאות שווק, הוצאות עורך דין, תשריטים, רווחי קבלן, הוצאות חברה, הוצאות מימון, רזרבה לתיקון הליקויים בשנת הבדק, רזרבה לביסוס חריג ורזרבה לדרישות חריגות של רשויות התכנון והבניה, ערבויות חוק המכר. רישום המבנה כבית משותף ורישום זכויות רוכשי הדירות בלשכת רישום המקרקעין וכל הוצאה אחרת ממרכיבי מחיר הדירה"
4. הוראה רלוונטית נוספת מופיעה בסעיף 3.5 למכרז, שבו נדונות הוראות לגבי הסכם המכר בין הזוכה לבין רוכשי הדירות, בנספח נפרד ובין היתר נקבע שם כי "הזוכה מתחייב, שכל החוזים שייחתמו בינו לבין רוכשי הדירות, ינוסחו בהתאם לעקרונות המפורטים בנספח 6 לחוזה הבנייה ("תנאים בחוזה אחיד בין היזם לרוכש הדירה")" (סעיף 3.5.2 למכרז).
5. כאמור, הזוכה במכרז כפוף להצעתו למ"ר דירתי, ולכן הובהר בסעיף 3.3.10 למכרז מהו המחיר שאותו יישלם רוכש הדירה:
"מחיר דירת מחיר למשתכן שיקבע בהסכם המכר בין הזוכר/היזם לבין רוכש הדירה יהיה בהתאם לאמור. הזוכה/יזם רשאי להצמיד את התשלומים שנגזרים מהמחיר האמור בהתאם לכללים הקבועים בסעיף 5 לנספח ג'6 לחוזה הבנייה (תנאים בחוזה אחיד בין היזם לרוכש הדירה.