בית המשפט המחוזי בירושלים
בפני כב' השופט ארנון דראל 02 יוני 2021
בעניין:-פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ
-ע"י עוה"ד ארז דר-לולו, צח כהן-המבקשת
-נגד
–
-1. מדינת ישראל -משרד הבינוי והשיכון
2. רשות מקרקעי ישראל
-ע"י עו"ד מיטל פוגל, פרקליטות מחוז ירושלים – אזרחי-המשיבים
פסק דין
תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, שעניינה בשאלה האם רשאית המבקשת, מי שבנתה דירות במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" לגבות מרוכשי הדירות את הוצאות החיבור של הדירות למים ולחשמל.
הרקע העובדתי הוראות המכרז
1. המשיבה 2, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) פרסמה בשנת 2015 מכרז מר/186/2015, שבמסגרתו חברות קבלנות הוזמנו להציע הצעות לרכישת זכויות ב-14 מתחמים לבניה רוויה בשכונת הרקפות בראשון-לציון (להלן: המכרז).
2. המכרז נערך בשיטת "מחיר למשתכן", שבו מתחרים המציעים על המחיר הסופי למ"ר בנוי (לא כולל מע"מ). לפי סעיף 3.1.4 למכרז, הזוכה במכרז הוא מי שהציע את המחיר למ"ר דירתי הנמוך ביותר, וזאת לאחר שהביא בחשבון את התנאים הקבועים במכרז.
3. המונח "מחיר למ"ר דירתי" הוגדר בסעיף 3.1.6 למכרז:
"...המחיר למ"ר דירתי יכלול את כל מרכיבי מחיר הדירה, ובין היתר, המרכיבים הבאים:
קרקע, תכנון וביצוע עבודות הפיתוח הדרושות בתחום האתר ובגבולותיו בהתאם לתב"ע בתוקף כולל כבישים, חניות, ניקוז, הקמת מערכות, מים ביוב, חשמל תאורה, טל"כ, אגרות לרשויות מקומיות, אגרות ממשלתיות, תשלומים לחברת חשמל, תכנון המגרש והמבנה הקמת המבנה ופיתוח החצר, חיבור המבנה והדירה למערכות מים, ביוב חשמל, טלפונים, טל"כ, הוצאות פיקוח, דמי בדיקת חומרים במעבדות מוסמכות עפ"י הפרוגרמה של המשרד, הוצאות היתרים ור[י]שיונות הדרושים לפי כל דין, הוצאות שווק, הוצאות עורך דין, תשריטים, רווחי קבלן, הוצאות חברה, הוצאות מימון, רזרבה לתיקון הליקויים בשנת הבדק, רזרבה לביסוס חריג ורזרבה לדרישות חריגות של רשויות התכנון והבניה, ערבויות חוק המכר. רישום המבנה כבית משותף ורישום זכויות רוכשי הדירות בלשכת רישום המקרקעין וכל הוצאה אחרת ממרכיבי מחיר הדירה"
4. הוראה רלוונטית נוספת מופיעה בסעיף 3.5 למכרז, שבו נדונות הוראות לגבי הסכם המכר בין הזוכה לבין רוכשי הדירות, בנספח נפרד ובין היתר נקבע שם כי "הזוכה מתחייב, שכל החוזים שייחתמו בינו לבין רוכשי הדירות, ינוסחו בהתאם לעקרונות המפורטים בנספח 6 לחוזה הבנייה ("תנאים בחוזה אחיד בין היזם לרוכש הדירה")" (סעיף 3.5.2 למכרז).
5. כאמור, הזוכה במכרז כפוף להצעתו למ"ר דירתי, ולכן הובהר בסעיף 3.3.10 למכרז מהו המחיר שאותו יישלם רוכש הדירה:
"מחיר דירת מחיר למשתכן שיקבע בהסכם המכר בין הזוכר/היזם לבין רוכש הדירה יהיה בהתאם לאמור. הזוכה/יזם רשאי להצמיד את התשלומים שנגזרים מהמחיר האמור בהתאם לכללים הקבועים בסעיף 5 לנספח ג'6 לחוזה הבנייה (תנאים בחוזה אחיד בין היזם לרוכש הדירה.
הזוכה/יזם או מי מטעמו לא רשאי לגבות כל תמורה נוספת מרוכש הדירה מעבר למחיר דירת מחיר למשתכן, למעט שכ"ט עורך דין בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014"
6. המבקשת הגישה הצעה למכרז וזכתה. בעקבות הזכייה, במהלך חודש יולי 2016, חתמו המבקשת ורמ"י על חוזה (להלן: חוזה הבנייה). בחוזה הבנייה התחייבה המבקשת, בין היתר באשר לנוסח הסכמי המכר בינה לבין רוכשי הדירות:
"היזם מתחייב, שכל החוזים שייחתמו בינו לבין רוכשי הדירות, ינוסחו בהתאם לעקרונות המפורטים בנספח ג' 6 לחוזה זה ("תנאים בחוזה אחיד בין היזם לרוכש הדירה"). היזם מצהיר כי ידוע לו שאין בהוראות הכלולות בנספח ג' 6 לחוזה כדי למנוע מרוכשי הדירות הנ"ל מלהעלות טענות עפ"י חוק החוזים האחידים, התשמ"ב-1982, ו/א ע"פ כל דין ואין בהוראות הכלולות בהנחיה שבנספח כדי להטיל אחריות ו/או חובות כלשהם על המשרד ו/או הרשות"
7. לחוזה הבנייה צורף נספח, שבו נקבעו כאמור התנאים לחוזה האחיד שבין היזם לבין רוכש הדירה (נספח ג'6 לחוזה הבנייה, שנקרא נספח התנאים לחוזה המכר, להלן: נספח התנאים לחוזה האחיד). המטרה של קביעת הנוסח לחוזה האחיד הייתה כפי שעולה מהמבוא לנספח היא "למנוע שבחוזה שבין היזם לרוכש הדירה יהיו תנאים מקפחים...". בנוסח החוזה האחיד ניתנה התייחסות גם לתשלומים הנוספים שחלים על רוכש הדירה ונקבע בו כי:
"תשלומים הקשורים למים, לחשמל או גז, יחולו על רוכש הדירה רק אם מדובר על חיבור הדירה. תשלום בגין חיבור הבניין לרשת המים, למיכל האספקה לגז (מיכל או צובר ביתי/שכונתי) עד למונה הדירתי וחיבור לרשת החשמל מוטל על היזם"
(סעיף 5 ד' לנספח ג'6).
8. כנדרש על פי תנאי המכרז המבקשת הכינה נוסח להסכם מכר בינה לבין רוכשי הדירות (נספח 4 להמרצת הפתיחה, להלן: הסכם המכר). בסעיף 18(י') להסכם המכר נכתבו הדברים הבאים בכל הנוגע לתשלומים הנוספים החלים על רוכשי הדירות:
"תשלומים נוספים: הקונה מתחייב לחתום עם חברת החשמל על חוזה לאספקת חשמל לדירה והוא ישא בתשלומים עבור חיבור מונה חשמל וכן חיבור הדירה לרשת החשמל ע"פ תעריף חברת חשמל, בהתאם לגודל החיבור. בנוסף, הקונה מתחייב לחתום לפני תאריך המסירה על חוזה לאספקת מים עם עיריית ראשון לציון ו/או עם כל גוף רלוונטי אחר, הוא ישא בתשלומים עבור אספקת מונה המים לדירה, וכן עבור חיבור הדירה לרשת המים ע"פ תעריף הגוף המחייב"
9. בהתאם לחובתה על-פי תנאי המכרז, המבקשת מסרה את נוסח הסכם המכר לחברת י.ת.ב בע"מ (להלן: חברת הבקרה), שהיא זו שהוסמכה על ידי רמ"י לבדוק את הסכמי המכר. ביום 21.6.2017 אישרה חברת הבקרה את הסכם המכר. חברת הבקרה הבהירה במכתב (נספח 3 להמרצת הפתיחה) כי :
"חוזה המכר נבדק על ידי חברת הבקרה באם אינו נוגד את עקרונות המכרז. יובהר כי התנאים במכרז הינם התנאים המחייבים.."
(ר' סעיף 1.1 לנספח).
10. לאחר שהתקבלו אצל המשיב 1 (להלן: משרד הבינוי) תלונות על כך שחלק מהיזמים, שזכו במכרזים שנערכו בשיטת "מחיר למשתכן" פועלים בניגוד להוראות המכרז, הבהיר משרד הבינוי ביום 13.8.2019 לחברות הבקרה כי היזמים נדרשים לשאת בתשלום חיבור המבנים והדירות לתשתיות – למעט תשלום בגין מונה המים, ובגין הפקדת פיקדון עבור אחד החלקים להתקנת הגז בדירה – ובתנאי שהיזם קיבל את אישור הרוכש להפקדת הפיקדון מבעוד מועד (ר' נספח 7 להמרצת הפתיחה).
11. ביום 18.9.2019 המבקשת פנתה, באמצעות באי כוחה, במכתב למשרד הבינוי ובו חלקה על גישתו של המשרד באשר לזהות הנושא בעלויות של חיבור הדירות לחשמל ולמים (נספח 8 להמרצת הפתיחה). המבקשת טענה כי היא זכאית לגבות מהדיירים את התשלומים, כפי שהוסכם בהסכם המכר בינה לבין רוכשי הדירות, וזאת לאחר שנוסח ההסכם אושר על ידי חברת הבקרה. המבקשת הבהירה כי הסתמכה על המצגים שיצרה חברת הבקרה. משעמדתה לא התקבלה, פנתה המבקשת בתובענה שלפני. המשיבים מתנגדים לעמדת השל המבקשת. בהתאם להצעת בית המשפט לא נשמעו חקירות נגדיות והצדדים סיכמו את טענותיהם.
עיקרי הטענות
12. כאמור, הסעד המבוקש על ידי המבקשת הוא להצהיר כי היא רשאית לגבות מרוכשי הדירות את הוצאות חיבור דירותיהם למים וחשמל בהתאם להסכמי המכר, ולהבהיר כי הסעיפים באותם הסכמים לעניין ההתחייבות של הרוכשים לשאת בהוצאות החיבור של הדירות למים ולחשמל תקפים ומחייבים לכל דבר ועניין. כפועל יוצר מכך מתבקש בית המשפט להצהיר כי עמדת משרד הבינוי אינה מתיישבת עם המצגים שניתנו למבקשת, עם עמדת חברת הבקרה, ועם סעיפי הסכם המכר שאושרו על ידי חברת הבקרה, כמי שהיא שלוחתו של משרד הבינוי.
13. המבקשת טוענת בהמרצת הפתיחה ובסיכומים כי התשלומים בהם מדובר הן הוצאות המשולמות לצדדים שלישיים, חברת החשמל ותאגידי המים והביוב בגין חיבור הדירות, ולא בתשלום שיש בו רווח לקבלן או תשלום עבור הבנייה. המבקשת, כך הטענה, משמשת מעין 'מסלקה' לביצוע התשלומים עבור הרוכשים.
14. לטענת המבקשת, היא ניסחה את הסכם המכר בהתאם לקווים המנחים שנקבעו בנספח התנאים לחוזה האחיד, העבירה את נוסח הסכם המכר לאישור חברת הבקרה וניתן אישור, לרבות לסעיף הקונקרטי. המסקנה הנובעת מכך היא שנוסח אותם סעיפים בהסכם המכר, שהמשיבים טוענים כעת שהם מנוגדים להוראות המכרז אושר בהליך סדור ומקצועי, ובאופן שמחייב את המבקשת ואת הרוכשים. לדידה של המבקשת חברת הבקרה מהווה זרועו הארוכה של משרד הבינוי בכל הנוגע להוצאתו של המכרז אל הפועל, וכאשר נתנה את אישורה להסכם המכר, יש לראות את הסכם המכר כהסכם שאושר על ידי משרד הבינוי.
15. ברובד החוזי, המבקשת טוענת כי אף שלכאורה סעיף 3.1.6 למכרז מלמד כי עלות חיבור הדירות לתשתיות מים וחשמל מוטלת על הזוכה במכרז, היא המבקשת, סעיף זה הוא סעיף כללי, שהוגבל והוחרג בסעיף ספציפי הכלול גם הוא במכרז. אותו סעיף הורה על דרך ניסוחם של הסכמי המכר עם הרוכשים, והפנה לשם כך לנספח התנאים לחוזה האחיד. המבקשת מפנה לסעיף 5(ד) לנספח התנאים לחוזה האחיד שבו נכתב כי "התשלומים הקשורים למים, לחשמל או גז, יחולו על רוכש הדירה רק אם מדובר על חיבור הדירה". המבקשת מפנה לכך שהביטוי נוסח בלשון רבים 'תשלומים', ונקיטת הלשון הרחבה מראה כי לא הייתה כוונה לצמצם לעלות נקודתית ומוגדרת המצומצמת למונה בלבד. המבקשת מציעה ללמוד מכך על הסדר מיוחד לעניין תשתיות המים והחשמל, כך שהדייר יישא רק בחיבור התשתיות לדירה ולא לבניין. לדידה של המבקשת נספח התנאים לחוזה האחיד, קבע את עקרון היסוד – תשלומים בגין חיבור התשתיות לדירה עצמה מוטלים על רוכש הדירה.
16. בסיכומיה המבקשת עומדת על ההבדל בין חיבור הדירה לחיבור הבניין לרשת החשמל. חיבור הבניין, משמעו לגישת המבקשת, היא התחברות לרשת החשמל האזורית המצויה בקרבת הבניין, לעומת זאת חיבור הדירה הוא הליך מורכב יותר ובבסיסו שני רכיבים מרכזיים: התקנת קו חיבור לדירות עד למונה הדירתי, וכן חיבור מערכת החשמל הפנימית של הדירה. שני הרכיבים הם "חיבור הדירה לחשמל", ואין לכך כל קשר עם חיבור הבניין.
17. המבקשת שוללת את הפרשנות שמציעים המשיבים ונסמכת בין היתר לשימוש בתיבה "וכן" בסעיף 18 (י') להסכם המכר, משמע כוונת הדברים לכך שהרוכש ישלם גם את עלות המונה וגם את עלות החיבור לדירה.
18. המבקשת מוסיפה כי נוסח סעיף 18(י) להסכם המכר בינה לבין רוכשי הדירות עולה בקנה אחד עם עקרון יסוד זה, ועל-כן גם אושר על-ידי חברת הבקרה. אשר לאישור ההסכם המבקשת טוענת כי אין המדובר באישור "טכני" או "פורמלי" בלבד, אלא בתהליך שדרש החלפת טיוטות רבות, ובחינה מעמיקה של חברת הבקרה לנוסח ההסכם.
19. בקשר לסעיף זה בהסכם המכר, המבקשת למדה מעמדתם של המשיבים, כפי שפורטה בכתב התשובה, על כך שהמשיבים טוענים כי סעיף 18 (י') כפי שנוסח אינו עומד בסתירה לעמדת המשיבים, על כך שגם לשיטת המשיבים השאלה היחידה העומדת להכרעה היא האם הם רשאים לגבות את עלות החיבור לדירה של התשתיות או לא בהתאם לסעיף 18 (י') להסכם המכר.
20. המבקשת גוזרת גזירה שווה להסדר שנקבע במכרז לעניין "הוצאות עורך-דין". גם שם נקבע בסעיף 3.1.6 כי הוצאות אלה כלולות במחיר מ"ר דירתי, ולעומת זאת בנספח התנאים לחוזה האחיד, נקבעה אפשרות לחיוב רוכש הדירות בשכר טרחת עורך דין. המבקשת רואה בכך חיזוק לעמדתה שסעיף 3.1.6 קובע הוראה כללית בלבד ויש להעדיף את ההוראה הספציפית שבנספח התנאים לחוזה האחיד.
21. ברובד המשפטי המבקשת טוענת כאמור להעדפת סעיף ספציפי בחוזה על פני הסעיף הכללי, ומפנה לכל הפרשני Lex specialis derogate generali, ולפסיקת בתי המשפט שקבעה את העדיפות האמורה. לצד טענה זו המבקשת טוענת כי אישור חברת הבקרה לנוסח הסכם המכר מחייב את משרד הבינוי ומקים כלפיו השתק ומניעות מלטעון נגד האישור שניתן. המבקשת רואה בחברת הבקרה שלוחה של משרד הבינוי, ולכן יש לראות את האחרון כמי שאישר את גביית עלות החיבור של הדירות לתשתיות המים והחשמל. בהקשר זה המבקשת מוסיפה כי אישור הסכם המכר וחתימה על הסכמים כאלה בינה לבין רוכשי הדירות מנתק את הקשר שבין המבקשת לבין משרד הבינוי ואין למשרד הבינוי "כוח כופה" על המבקשת בקשר עם מימושו של הסכם המכר. המבקשת, כך נטען, אינה כפופה עוד למשטר המכרזי שבינה לבין משרד הבינוי, שכן זה תם עם אישור נוסח הסכם המכר על ידי חברת הבקרה.
22. טענה נוספת היא כי ככל שיש מחלוקת פרשנית הרי שיש להעדיף את הפרשנות כנגד מי שניסח את החוזה ולכן באם נראה את סעיפים 3.1.6 ו-3.5 למכרז כסותרים זה את זה יש להעדיף את הפרשנות המיטיבה עם המבקשת ולא עם המשיבים.
23. לצד הטענות הנשענות על פרשנות החוזים, המבקשת מעלה טענות במישור ההשתק והמניעות ובסיכומיה היא טוענת ל"מעשה עשוי", שנוצר ארבע שנים לאחר שהסכמי המכר אושרו על ידי משרד הבינוי, המבקשת פעלה על-פי האישור והסתמכה עליו, וכעת משרד הבינוי מבקש לייצר מציאות חדשה העומדת בסתירה למציאות שהתהוותה. לעמדת המבקשת נוצרה הסתמכות שלא ניתן לחזור ממנה אלא במחיר פגיעה לא הוגנת.
24. המשיבים טוענים כי דין התביעה להידחות. הם פותחים בכך שלאחר שהמבקשת לא צרפה להליך את הדיירים לא ניתן לקבוע כי הם חבים בתשלום, שזו משמעות קבלת עמדת המבקשת. המשיבים מוסיפים כי כעולה ממסמכי המכרז ומהמערך ההסכמי שבין המדינה לבין המבקשת, התמורה המשולמת בגין הדירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, כוללת את מלוא המחיר למ"ר דירתי בנוי, ובכלל זה את החיבור של הדירות לתשתיות החשמל, המים והגז. לשיטת המשיבים אין לגבות תשלום נוסף על חיבורים אלה והפרשנות של מכלול המסמכים, כמו גם הפרקטיקה הנוהגת מצד רוב היזמים, מובילים למסקנה זו.
25. בכתב התשובה ובסיכומים המשיבים מפנים לעקרונות היסוד של שיטת "מחיר למשתכן" כמפורט בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כאשר התחרות בין המציעים היא למחיר הנמוך ביותר למ"ר דירתי בהתאם למפרט בנייה מסוים ומחייב. אף שהמדינה אינה צד להתקשרות שבין היזם, שזוכה במכרז ובונה את הדירות, לבין הרוכשים, משרד הבינוי הוא שמסדיר את התנאים למכירת אותן דירות במחיר מפוקח, תוך הקפדה על כך שהמחיר יכלול את כל התשלומים שישולמו על ידי הרוכשים עבור הדירה למעט תשלומי שכר טרחת עורך דין, וחיבור מוני מים וחשמל (ככל שישנם). בהקשר זה המשיבים מעירים כי החריג לגביית שכר טרחת עורך דין נקבע במכרז עצמו במפורש.