זאת ועוד; בסיומו של המסמך מופיע מקום לחתימת היזם, ומיד לאחר מכן אישור עורך הדין שליווה את המו"מ ומאשר שהחותמים בשם היזם מוסמכים אכן לחתום בשמו, ושחתימת היזם מחייבת אותו.
לאחר מכן, באים "אישור והסכמת המשווק" (קרי המשיב) שמציין כי "לאחר שקיבלתי יעוץ משפטי ולאחר שהבנתי את כל האמור בהסכם זה לעיל, [אני] מאשר את כל הוראות הסכם זה לעיל ומסכים להן." ונלווה לאישור זה "אישור עו"ד" בו נכתב "אני הח"מ עו"ד מסדה ליטבק [שליוותה את המשיב בשלבים המתקדמים של המו"מ], ב"כ המשווק, מאשרת בזאת כי כתב ההתחייבות שלעיל נחתם על ידי המשווק [המשיב], לאחר שהסברתי לו את תכנו ווידאתי כי הבין את משמעויותיו."
מכאן שהצדדים לא הסתפקו רק בחתימה כתנאי ליצירת התחייבות חוזית מחייבת, אלא דרשו גם אישורים של באי כוחם כדי לשכללה. נדרש אישורו של ב"כ היזם, וכן נדרש אישורה של ב"כ המשיב.
מה הייתה מטרתם של הצדדים ביצירה של דרישות אלה? לא מדובר היה בקפריזה או ברצון בלתי ברור להערים קשיים מיותרים. הצדדים עמדו לצאת לדרך ארוכה וקשה – מימוש פרויקט פינוי-בינוי, במציאות הישראלית עתירת הבירוקרטיה והקשיים. היה להם ברור שמדובר במחויבות של ממש, שיש לחשוב היטב לפני קבלתה. לבדוק היטב את כל הנתונים, הסיכויים והסיכונים, ולהסכים להתקשר רק אחרי בחינה מעמיקה של כל הדרוש. מבחינתם, היה עדיף להשקיע רבות במחשבה עובר להתקשרות כדי להגדיל את הסיכוי שזו תתקדם לאחר מכן בנתיבים חלקים ככל הניתן. אם תרצו, הם ביקשו לסטות מגמירת הדעת החוזית הרגילה, ולאמץ תחתיה גמירת דעת מובהקת וחד משמעית. לכן, לא רק שנדרשה חתימה מצד המשיב, אלא גם נדרש אישור באת כוחו לפיה תוכן ההסכם הוסבר למשיב והוא מבין היטב את תוכנו, ואחרי כל ההסברים הוא מוכן להתחייב ולצאת למסע המשותף. האינטרס של המבקשת בעניין זה היה ברור, שכן ככל שהחתימה הייתה נעשית לאחר גמירת דעת מובהקת וחד משמעית כאמור, היה קשה יותר למשיב להישמע בטענה כי הוא מבקש לבטל את ההסכם בגין תואנה של חוסר הבנה כזה או אחר.
- על רקע זה, הצדדים יצרו מנגנון המוסיף על דיני ההצעה והקיבול הרגילים, והכול כדי להבטיח את אותה גמירת דעת חד משמעית. למנגנון זה יש משמעות ויש מחיר מבחינת המבקשת. גם אם המשיב מוכן, מבחינתו שלו, לחתום, ואפילו מוכן היה לחתום חתימה מלאה בכך אין די. רק אם ניתן היה אישור באת כוחו לחתימתו, היה ההסכם שבין הצדדים משתכלל. משמעות הדברים היא כי הצדדים צפו מצב בו המשיב מוכן לחתום על החוזה, ואף מעוניין לעשות כך, ובכל זאת, לאחר שקיבל ייעוץ בדבר טיבה של המחויבות שהוא נוטל על עצמו, יבכר לסוב לאחור, ולהימנע מההתקשרות.
למעשה, תסריט זה הוא שהתרחש, אך אין המדובר במהלך דברים בלתי צפוי. ברור שהמבקשת מתוסכלת מהתממשותו, אך בניגוד לטענתה, אין המדובר בהפרה חוזית של המשיב. המשיב מימש את זכותו לסגת לאחור, ובעשותו כן הוא לא פעל בניגוד להסכמות הצדדים אלא בהתאם להן.
נבחן את הדברים ביתר פירוט.
- אין מחלוקת אמיתית בין הצדדים כי המגעים ביניהם הגיעו לשלב מתקדם מאוד. אכן כך. ברור שנוצרה הזדמנות למשיב לזכות בתמורה נאה ביותר עבור שירותיו, וכמו כן קמה הזדמנות למבקשת להפיק רווחים מפרויקט משמעותי של פינוי בינוי. הצדדים ניהלו ביניהם מגעים במשך זמן רב (יהיה זה חודשים כגרסת המבקשת או שבועות כגרסת המשיב). אני מוכן אף לקבל את עמדת המבקשת לפיה דווקא המשיב היה הכוח המניע מאחורי הרצון להגיע להסכם, והוא זה שפנה למבקשת במהלך חודש פברואר 2016 (עמ' 15 לפרוטוקול ש. 9), והציג עצמו כמי שיכול להיות הגורם המרכזי במימוש הפרויקט. אני מקבל גם את עמדת המבקשת לפיה היא השקיעה משאבים מרובים במשא ומתן ובבדיקת ההיתכנות של מימוש הפרויקט, ובכלל זה עריכת בדיקות עם אנשי מקצוע שונים ובהם אדריכל, עורכי דין יועצי מס וגורמים נוספים (עמ' 8 לפרוטוקול, ש.29 ואילך). ניתן לראות את רצינותה בכך שכרתה הסכם (ביום 23.3.16) באמצעות חברה שבשליטתה (מוצג מב/3)) עם ב"כ הדיירים (נספח 4 לתצהיר המבקשת). בין המשיב לבין המבקשת הוחלפו מסמכי טיוטה של הסכמים (ראו, למשל, מוצג מש/1; נספח 7 לתצהיר המבקשת; מוצג מב/6; נספח 8 לתצהיר המבקשת).
שיאם של המגעים בין הצדדים הגיע בישיבה מיום 31.8.16 אז גובשה טיוטה שניתן היה לחתום עליה באופן עקרוני (עמ' 21 לפרוטוקול, ש. 21). ואכן בהמשך הערב המשיב ניסה להתקשר למר קוטלר, נציג המבקשת, אך זה לא היה זמין ושלח לו מסרון שאומר שהוא "בישיבה". בתגובה עדכן אותו המשיב באמצעות מסרון ששלח בשעה 17:17:
בסדר גמור
רן [ב"כ המבקשת] ומסדה [ב"כ המשיב] סיימו.
רן שלח לך את ההסכם
נקבע ליום א' לחתימה בראשי תיבות.
יתכן שמכוח דיני ההצעה והקיבול הרגילים היה בכך די, אך לא זה מצב הדברים בענייננו. טיוטת ההסכם עצמה מכפיפה את ההתקשרות לחתימה של המשיב ולאישור חתום של עורך דין כי זו נעשתה רק לאחר הסבר והבנה של המשמעויות וההשלכות. תנאים אלה לא השתכללו בנסיבות העניין.
אפשר להבין את התסכול של המבקשת. מר קוטלר, שהעיד מטעמה, ציין כי "[המשיב] רדף אחרינו חצי שנה ואין סוף מתווכים שהוא שלח, וכל פעם שהייתה בעיה שלח את הבן של ורשבסקי והתחננו שנעשה את העסקה. אין לו מוניטין בת"א והוא התחנן שנחתום איתו על הסכם" (עמ' 8 לפרוטוקול, ש. 8). המשיב גם העיד שהוא רצה לקדם את הפרויקט. "הדיירים סיימו את החתימות ממזמן, והמטרה הייתה לקדם. הגיע הרגע להכניס יזם פנימה שהדיירים יתחייבו בפני היזם והיזם בפני הדיירים" (עמ' 15 לפרוטוקול, ש. 28). המשיב גם אישר שאחרי שמנהלי המבקשת חתמו, הוא קיים שיחה עם ב"כ המבקש, וביום 8.9.16 אמר כי יגיע לחתום על החוזה ביום א' (עמ' 22 לפרוטוקול, ש.19 ואילך). הוא גם אישר כי משלא נחתם החוזה ביום 11.9.16 בבוקר, הוא היה מוכן לחתום על ההסכם ביום 11.9.16 בשעות אחר הצהריים (שם, ש. 23).
- אבל בכל אלה אין די. אין בנסיבות שהוכחו כדי לבסס את אותה גמירת דעת יתרה שהצדדים היו מעוניינים בה, וזאת בהתאם לדרישות שהצדדים עצמם גיבשו לכינונה של מערכת יחסים חוזית ביניהם.
לאחר ששמעתי את הצדדים אני נותן אמון בגרסת המשיב לפיה הוסבר לו כי ההסכם במתכונתו הקיימת הינו בעייתי מאוד מבחינתו. המשיב העיד על כך וציין "את הטיוטה הזאת, מסדה הייתה בחו"ל, הטיוטה עברה לעו"ד נירה להב, וכהערה מעולם לא חתמתי על הסכמים כאלו עם עו"ד ויזמים. ונירה, כשקראה את ההסכם, אמרה בשום פנים ואופן לא לחתום על זה, והסבירה לי בפירוט למה, והבנתי, אמרתי אוקיי" (עמ' 22 לפרוטוקול, ש.12). ועוד הוסיף "אני מצד אחד בלחץ כלכלי מטורף וכן רציתי להתקדם, ולהתחיל ליצר משהו מהפרויקט הזה שאני עליו למעלה משנה וחצי מתחילת העבודה, ובתוך תוכי הרבה לבטים אם כן להתקדם או לא להתקדם, או בכל זאת לקבל את זה ככה, ולהתקדם עם הראשי תיבות. אחרי שהייתה תשובה חד משמעית מעוה"ד נירה, עצרתי את זה. בנוסף, הסתכלתי קדימה אם אני מתחייב בצורה זאת למבקשת, שאני תחת סכנה מאוד גדולה מבחינת מה שאני יכול לקבל שם" (עמ' 23 לפרוטוקול, ש.9).
- המשיב ציין מהן הסוגיות הבעייתיות, מבחינתו בהסכם, בתצהירו. גם אם יתקיימו התנאים התכנוניים לבניית 428 דירות במסגרת הפרויקט עדיין תשתכלל זכותו לתמורה רק אם יתקיימו, בין השאר, התנאים המצטברים הבאים:
א) על המשיב לגרום לחתימת כל (100%) בעלי הזכויות הרשומים בלשכת המקרקעין על הסכם ההתקשרות עם החברה המיועדת, ולגרום לאימות חתימתם בפני עורך דין. על כל בעלי הזכויות לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי לפי דרישת הבנק המלווה; כמו כן על המשיב לגרום לחתימת בני הזוג של כל בעלי הזכויות הרשומים בנוסח שיאושר על ידי היזם;
ב) ככל שלמי מבעלי הזכויות נרשמה הערה בדבר מינוי אפוטרופוס, כונס נכסים, נאמן או בעל תפקיד אחר, תימחק ההערה הרשומה לטובת בעל התפקיד או תתקבל הסכמת בעל התפקיד בנוסח שיאושר על ידי היזם; יש לפעול גם לביטול הערות אזהרה או צווי מניעה ולחלופין להסכמת בעלי הזכויות לפיהם. כאמור, ללא התקיימות תנאים אלה לא יהיה זכאי המשיב לתמורה.
ג) גם אם יביא המשיב למצב בו ישיג חתימות של "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" גם אז לא יהיה זכאי לתמורה אלא למקדמות, וגם אותן יקבל רק אם החברה המיועדת לא תחליט לסגת מהפרויקט. כדי לזכות בעמלה העולה על סכום זה, יש למלא אחר תנאים שאינם בשליטת המשיב, ובכלל זה נקיטה בהליכים משפטיים נגד דיירים סרבניים ועוד.
ד) וגם אם ימלא אחר כל המטלות, ישיג 100 אחוז חתימות של הדיירים, בני משפחתם, יורשיהם, נעבריהם, נאמניהם, ונושיהם, יגרום להסרת כל הערות האזהרה, העיקולים והשיעבודים, ישיג 100 אחוז חתימות של הדיירים על ההסכמים עם הבנק, כולל שיעבודים לטובת הבנק, וכל הדיירים וגם החברה המיועדת תמלא אחר המחויבויות, גם אז לא בטוח שיהיה זכאי למלוא התמורה, שכן עדיין עומדת ליזם הזכות לסגת מהפרויקט. ועל כל אלה יש להוסיף שלא היה ברור כלל אם הדיירים יבחרו במבקשת.
אינני יודע אם העצה שקיבל המשיב הייתה עצה טובה או גרועה, אך לאחר מבט נוסף, החליט המשיב שלא להתקשר עם המבקשת. אכן, לא הייתה למשיב תשובה טובה לשאלה מדוע לא אמר את הדברים הללו כהווייתם למבקשת, לאחר שגמלה בליבו ההחלטה שלא להתקשר עמה. תחת זאת הוא נתן תשובות מתחמקות שהותירו פתח להמשך ההתקשרות בין הצדדים (עמ' 24 לפרוטוקול, ש. 10). יתכן שעשה כן, כיוון שלא היה לו נעים לסגת לאחור לאחר משא ומתן אינטנסיבי כל כך. אך בין כך ובין אחרת, הוא מימש את זכותו להימנע מלהתקשר בהסכם שבין הצדדים, בהתאם לתנאים שהיו מקובלים על הצדדים כתנאי להתקשרות.
- המבקשת טוענת כי מדובר ב"גרסה כבושה", שאינה הגיונית. אין זה הגיוני שהמשיב יוצג בכל העת על-ידי עו"ד מסדה ליטבק, והנה דווקא בישורת האחרונה עו"ד להב היא זו שעצרה את כל המהלך. מדובר, לשיטתה, בשקר. היא מצביעה על גרסאות נוספות שהמשיב העיד עליהן בחקירתו הנגדית, לפיהן הוא נועץ גם באחרים, ולכל אלה לא היה זכר בתצהירו, כחיזוק לטענתה שמדובר בגרסאות שקריות שהומצאו בדיעבד. עמדת המבקשת היא שבזמן אמת, כאשר המשיב ביקש להגיע לחתימה בראשי תיבות, הוא כבר גיבש דעתו להתקשר בהסכם "בשלב זה הייתה למשיב גמירות דעת מלאה להתקשר בהסכם וכי דבריו בעניין האישור מעו"ד ליטבק, נגע, לכל היותר, לפן הטכני של אימות חתימת המשיב על ההסכם" (עמ' 6 לסיכומי המבקשת). המבקשת מוסיפה ומצביעה על כך שעו"ד ליטבק לא הצהירה בעצמה על השתלשלות הדברים, ומכאן שמדובר במחדל ראייתי הפועל לחובת המשיב, שכן סביר להניח שאם הייתה אכן מצהירה הייתה מאשרת שההסכם היה למעשה מוסכם על כל תנאיו. מכל מקום המשיב אישר בחקירתו שעו"ד מסדה ליטבק אישרה להתקדם לחתימה בראשי תיבות (עמ' 22 לפרוטוקול, ש.2), אלא שלשיטתו, גם אם כך עדיין יש הבדל בין חתימה בראשי תיבות לבין חתימה מלאה, והוא מימש את זכותו שלא להתקשר לאחר שקיבל ייעוץ. ואשר לעובדה כי מדובר בגרסה כבושה, הרי שבזמן אמת (ביום 8.9.16), שלח מסרון ובו ציין כי "אני גם מחכה לאישור ממסדה" (נספח 11 לתצהיר המבקשת), לאחר שכתב כי מבחינתו ניתן יהיה לחתום בקרוב. אכן וכאמור, מן הראוי היה לשקף הדברים קודם לכן למבקשת, אך לא התרשמתי שהגרסה של המבקש הומצאה, לצורך ההליך כאן.
- על רקע זה נראית לי ההכרעה במחלוקת בין הצדדים, כפי שהועמדה על ידי המבקשת, פשוטה למדי.
טענתה של המבקשת היא כי נכרת חוזה בין הצדדים, אלא שהצדדים עצמם קבעו את המנגנון שבהתאם אליו ישתכלל חוזה ביניהם. מנגנון זה דרש חתימה, וכן דרש אישור – בכתב - של עו"ד כי המשיב הבין את המחויבויות שהוא נוטל על עצמו. המשיב לא חתם על ההסכם, ועורכת הדין מטעמו לא אישרה כי הוא אכן מבין את המחויבויות כאמור. קיבלתי את גרסתו של המשיב כי לאחר שהיה מוכן לחתום בראשי תיבות על נוסח ההסכם, הוא קיבל עצה משפטית לפיה ההסכם פוגע באינטרסים שלו, ולכן העדיף שלא לחתום עליו. בעשותו כן, הוא פעל בהתאם לזכויותיו על פי מערכת ההבנות שהצדדים קבעו. אין די בנכונות לחתום בראשי תיבות. אין די בהסכמה עקרונית של עו"ד ליטבק במהלך הפגישה עובר לחתימה. הצדדים ביקשו לבסס גמירת דעת יתרה כתנאי להתקשרות. זאת לא בוססה. עו"ד ליטבק יכולה הייתה גם לשנות מדעתה עד שלב החתימה. ביום 13.9.16 הודיעה עו"ד ליטבק לב"כ המבקשת כי "העסקה לא יוצאת לפועל", וזאת לאחר שבא כוחה פנה אליה קודם לכן וציין כי המשיב ביטל את הגעתו לחתימה ואמר כי הוא ממתין לאישור שלה (נספח 12 להמרצת הפתיחה). על רקע זה היה ברור, בזמן אמת, גם למבקשת כי ללא אישור מסודר מעו"ד ליטבק לא תקום התקשרות מחייבת בין הצדדים. האישור לא ניתן, וההתקשרות לא קמה.
המבקשת נשענת בהמרצת הפתיחה שלה על המקסימה הידועה לפיה חוזים יש לקיים (Pacta Sunt Servanda), אך באותה המידה יש לקיים את רצון הצדדים לגבי דרך ההתקשרות ביניהם, ואת התנאים שהם הציבו לשם גיבושה של התחייבות חוזית מחייבת. לא הובאה לעיוני ראיה כי המשיב ויתר על אישור באת כוחו לצד דרישת החתימה, ולא אוכל לקבוע כי שונו ההבנות בין הצדדים לגבי האופן בו תשוכלל ההתחייבות החוזית ביניהם. בהינתן התנאים שהם עצמם יצרו, לא קמה התחייבות כזאת, ועם כל הקושי שהדבר גורם למבקשת, לא ניתן לשנותם בדיעבד, וליצור מחויבות חוזית בניגוד למוסכם עליהם.
- המניע של המבקשת בהגשת תובענה זו הוא ברור. המבקשת חוששת שהמשיב יתקשר עם גורם אחר לשם מימוש הפרויקט. לשיטתה, הוא לא מעוניין להודות בכך. המשיב לעומת זאת הכחיש, בחקירתו הנגדית, את טענתו שהוא מצוי בקשר מול יזם אחר או מנהל עם יזם כזה משא ומתן (עמ' 25 לפרוטוקול, ש.9). מכל מקום אין בפני כל ראיה שמשא ומתן כזה אכן מתקיים. אלא שהמשיב כלל לא מכחיש שככל שתבוא הזדמנות עסקית בעתיד הוא יהיה מעוניין לממשה. בסיכומיו הוא עמד על הדברים. הוא כתב כי העדיף שלא להתקשר עם המבקשת. "אמנם הדבר יהיה כרוך בסיכון של אבדן הפרויקט אם לא יעלה בידיו לאתר יזם אחר שיהיה מעוניין בפרויקט; אך התנאים שהציעה המבקשת היו כה נחותים, שסביר היה שאם יאותר יזם מתאים אחר, ההתקשרות אתו תהא עדיפה בתנאיה" (עמ' 15 לסיכומי המשיב).
כך או כך, סוגיה זו חורגת מהתובענה שבפניי. המרצת הפתיחה מושתתת על עילה חוזית. לשיטת המבקשת השתכלל חוזה בין הצדדים, ולכן, התקשרות עם גורמים אחרים תהווה הפרה שלו. כאמור, הגעתי למסקנה כי דינה של הטענה להידחות. לא השתכלל חוזה בין הצדדים, ולכן ממילא לא ניתן להצהיר כי המשיב כפוף לתנאי כזה או אחר מתנאיו. לא דנתי בהליך זה בטענה כי אם יתקשר המשיב עם גורמים אחרים, הדבר יהווה הפרה של חובות משפטיות אחרות – שאינן נוגעות להפרת הסכם מחייב - כגון חובות נזיקיות או כאלה מתחום דיני עשיית עושר ולא במשפט. לכן, ממילא לא אנקוט כל עמדה בשאלה האם ניתן יהיה לדון בטענות אלה מבחינה דיונית, וככל שכך מה צריכות להיות תוצאות דיון שכזה.